鄒曉云

究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？恐怕還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的界定。理論上說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房至少應(yīng)該有產(chǎn)權(quán)，只是產(chǎn)權(quán)所包含的內(nèi)容也就是內(nèi)涵小一點(diǎn)而已。所以，即使產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵再小，但是至少是合法的。因?yàn)槿绻缓戏ǎ@個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)是不存在的。如果這樣理解的話，只有建在集體建設(shè)用地上的房屋符合這個(gè)條件，其他如沒(méi)有合法批地手續(xù)或者建房手續(xù)的房屋都不應(yīng)列入小產(chǎn)權(quán)房。

如此說(shuō)來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房本身并不是問(wèn)題。如果建的房屋是自己住，哪怕是出租，也不會(huì)有人管你；關(guān)鍵問(wèn)題在于將小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)作商品房出售，特別是那些專(zhuān)門(mén)以出售為目的建立的小產(chǎn)權(quán)房，其出售的動(dòng)機(jī)就更加明顯。由于小產(chǎn)權(quán)房屋所占土地未轉(zhuǎn)為國(guó)有，法律規(guī)定是不能進(jìn)入市場(chǎng)的，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售是非法的，所以，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象問(wèn)題出在非法銷(xiāo)售上面。

所以，解決小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)鍵，就是要解決小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售問(wèn)題。

很顯然，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售是有其供需雙方利益支撐的，除非把利益生成空間去掉，否則是很難杜絕小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的；但這是非常困難的。作為供給方，由農(nóng)民集體和開(kāi)發(fā)商組成。其中，農(nóng)民的風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，如果說(shuō)有風(fēng)險(xiǎn)就是可能會(huì)失去耕作的土地，但是這好像不是他們能夠“覺(jué)悟”和考慮得了的；開(kāi)發(fā)商呢，風(fēng)險(xiǎn)是可能失去投入的建筑成本，但這和銷(xiāo)售房屋所獲得收益比較起來(lái)似乎也不是什么大問(wèn)題。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是自住的，另一類(lèi)是投資用的。自住的堅(jiān)信我沒(méi)有別的房子住，你不會(huì)將我驅(qū)逐出去，實(shí)際上也很難將他們驅(qū)逐出去，特別是當(dāng)成為規(guī)模的時(shí)候就更難了。所以與國(guó)有土地上的“大產(chǎn)權(quán)房”存在的價(jià)差相比，這一部分人的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢，他們自己也很清楚。作為投資目的的這一部分人還是很謹(jǐn)慎的，基本上都是小規(guī)模的，因?yàn)樗麄儗?duì)小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)確實(shí)不能夠確定，不敢大范圍的涉足。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)情況可能更復(fù)雜，上面所說(shuō)的還只是其中“很標(biāo)準(zhǔn)的”一部分，還有大量各種各樣情況的，包括違法的?，F(xiàn)在大家一般情況下所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房，在沒(méi)有明確界定的情況下可能是上面各種情況的“集合”，其處理的難度就會(huì)更大了。

為此，我個(gè)人認(rèn)為：一是不能為了處理小產(chǎn)權(quán)房而處理小產(chǎn)權(quán)房，要看清楚處理的目的。處理小產(chǎn)權(quán)房的主要目的應(yīng)該是防止由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)序擴(kuò)張帶來(lái)給耕地保護(hù)、節(jié)約用地等帶來(lái)的威脅，并不在于限制小產(chǎn)權(quán)房的流動(dòng)。所以，在國(guó)家層面，治理的目標(biāo)就應(yīng)該設(shè)定在如何防止小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，而不是急于對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的清理。不要將小產(chǎn)權(quán)房處理簡(jiǎn)單演化成一場(chǎng)違法行為的處理，如果是這些小產(chǎn)權(quán)房里真的是有人在居住，處理起來(lái)就應(yīng)該非常謹(jǐn)慎，不能漠視這些人的居住現(xiàn)實(shí)。

二是處理小產(chǎn)權(quán)房還應(yīng)該注意從大處著手，要從著眼于優(yōu)化制度環(huán)境入手，要有積極的理念，不能簡(jiǎn)單化，也不能技術(shù)化。很多時(shí)候，我們的管理只追求一種暫時(shí)的效率，但是會(huì)留下很多遺患。小產(chǎn)權(quán)房的處理應(yīng)該給大家開(kāi)辟出一條好的途徑，尊重對(duì)方，引導(dǎo)大家遵紀(jì)守法，并帶來(lái)好處。假如我們采取一種嚴(yán)加看管的處理模式，比如建立一個(gè)科技化程度很高的監(jiān)視體系，這樣也許能夠在一定范圍內(nèi)和一定程度上真正杜絕小產(chǎn)權(quán)建設(shè)，但是，是不是大家就真心地認(rèn)可這樣的方式呢？是不是又會(huì)有人來(lái)攻擊你的監(jiān)視體系呢？這樣的方式顯然不會(huì)具有長(zhǎng)久的效用，因?yàn)樗鼪](méi)有尊重對(duì)方。

三是要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，需要從制度層面逐步進(jìn)行改善，創(chuàng)造平穩(wěn)公平的市場(chǎng)環(huán)境，讓大家住得起房，減少小產(chǎn)權(quán)房的需求，降低小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)預(yù)期，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象自然也就慢慢沒(méi)有了。

（作者系中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師）