呂聞

摘 要：本文針對我國房地產(chǎn)項目管理問題進行了分析，介紹了房地產(chǎn)項目管理含義及其原則，并進一步分析了我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題，針對各個問題特出了改善措施，

希望能夠使我國房地產(chǎn)項目管理得到逐步的完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；問題；措施

1.前言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房產(chǎn)項目管理是非常重要的方面。在前期，開發(fā)商必須正確分析經(jīng)濟、論證其可行性、進行市場調(diào)研、進行合理規(guī)劃等，同時在后期必須進行營銷

方面的策劃，只有這樣才能對項目進行有效管理，使制造的產(chǎn)品最后能夠滿足各方面的要求。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到管理、園林、營銷、金融、經(jīng)濟、強弱電、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、

建筑等多個方面的專業(yè)知識。房地產(chǎn)項目能夠成功開發(fā)并取得預期回報，必須各方面的人才共同努力，同時還需要綜合能力較強的高素質(zhì)管理人才，有效的控制、協(xié)調(diào)、組織開發(fā)

項目的全過程，從而使消費者的需求得到最大程度的滿足，使企業(yè)盈利目標得到實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項目管理含義及其原則分析

2.1房地產(chǎn)項目管理含義

房地產(chǎn)項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產(chǎn)項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產(chǎn)項目的使用和建設(shè)進行綜合

管理，在房地產(chǎn)項目上實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項目管理的含義。房地產(chǎn)項目管理屬于一種綜合性、應用性很強的新興學科，它具有

非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2房地產(chǎn)項目管理原則

房地產(chǎn)項目管理必須遵守三項基本原則，即：成本最低原則、質(zhì)量管理原則、責任對等原則等。

2.2.1成本最低原則

房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，最近有很多地區(qū)陸續(xù)有很多“地王”出現(xiàn)，還有很多國有企業(yè)也開始進軍房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象對普通大眾帶來了很大的影響，引起了不小的不滿和恐

慌。但是，用房地產(chǎn)項目管理的方面對房地產(chǎn)成本運作進行分析，則必須堅持成本最低原則，要通過各種方式和手段使房地產(chǎn)成本不斷降低，最終使最低目標成本的要求得以實現(xiàn)

。但是，節(jié)約成本不是房地產(chǎn)唯一需要考慮的問題，若只關(guān)注成本節(jié)省而對房產(chǎn)質(zhì)量嚴重忽視，將會導致大量的不合格房產(chǎn)出現(xiàn)，對企業(yè)長遠利益造成一種極大的危害。

2.2.2質(zhì)量管理原則

企業(yè)生命的靈魂是質(zhì)量，特別是對于房地產(chǎn)市場而言?！熬诱哂衅湮荨笔侵袊囊环N傳統(tǒng)觀念，是社會最理想的一種狀態(tài)，對于個人發(fā)展而言屬于最基本的要求。但是有很多

不法商人，長期對房價進行炒賣，利用人們的樸實心態(tài)，為了更早的投入運行不斷地催趕工程進度，希望盡早回收成本。但是，時間過于緊迫勢必會造成對房產(chǎn)一些細節(jié)的忽視，

導致了房產(chǎn)質(zhì)量較差，在很多購房者收到房子后發(fā)現(xiàn)了很多的質(zhì)量問題。所以，對房產(chǎn)質(zhì)量管理必須進行嚴格的把關(guān)，要有效的對項目管理運作進行管理和控制。

2.2.3責任

對等原則

對于房地產(chǎn)商而言必須堅持責任對等原則，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，為了盡早回收資金并進行接下來的投資活動必須盡早出售房產(chǎn)。房地產(chǎn)涉及資金量非常龐大，資金回籠速度

慢。所以，為了趕進度，很多房地產(chǎn)商忽視了自己的生產(chǎn)責任，導致大量違規(guī)生產(chǎn)的建筑不斷被制造出來，甚至很多建筑都是不合格的，對社會資源造成嚴重浪費。

3.我國房地產(chǎn)項目管理問題分析

目前，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有較高的管理水平，導致項目存在前期物業(yè)管理水平差、交房時間拖后、房產(chǎn)質(zhì)量較低等各種問題。我國房地產(chǎn)項目管理問題在決策期主要

表現(xiàn)為決策機制不夠完善以及市場調(diào)查不全面，沒有收集足夠的信息等方面；我國房地產(chǎn)項目管理問題在設(shè)計時期主要表現(xiàn)為：對設(shè)計的忽略，只關(guān)注施工，造成成本控制的困難

；設(shè)計房產(chǎn)外形過于隨波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消費者需求得不到滿足；我國房地產(chǎn)項目管理問題在實施時期主要表現(xiàn)在工期拖延問題上。

4.有效改善房地產(chǎn)項目管理的措施

當今社會，為了管理房地產(chǎn)必須使用現(xiàn)代化的管理理念，使運作過程合理化、規(guī)范化，使不合理的管理盡量避免。對于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場，只有對房地產(chǎn)項目更好的進行管

理才能更好的適應市場要求，在巨大的競爭中占據(jù)不敗之地。

4.1加大嚴謹?shù)那捌诳尚行苑治?/p>

前期可行性研究包括前期對項目的產(chǎn)品研究和市場定位，還包括品牌戰(zhàn)略。近年來，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，不能單純依靠投入的廣告建設(shè)企業(yè)品牌，產(chǎn)品的質(zhì)量和一系

列售后服務問題是成熟的消費者所注重的問題。所以，這點必須引起房地產(chǎn)商的意識，客觀、合理的評價自己的產(chǎn)品，在項目前期進行充分的可行性研究，從而使產(chǎn)品質(zhì)量得到保

證，使自身利益最大化。

4.2建立健全房地產(chǎn)項目管理程序

程序監(jiān)督的完善與公開才能保證項目管理正常運行，使項目管理的目標得以實現(xiàn)。對當前各地的房地產(chǎn)項目進行分析發(fā)現(xiàn)，管理程序不規(guī)范的現(xiàn)象非常普遍，必須使監(jiān)委會的

作用不斷加強，采用第三方力量管理的方法，使自己監(jiān)督自己的現(xiàn)象得到避免。但是，房產(chǎn)項目戰(zhàn)線廣、面廣、點多，且它所涉及的內(nèi)容非常全面，所以必須進行有效的程序管理

，按照程序適時、及時的對項目中遇到的問題進行調(diào)整，保證項目順利進行。

4.3強化房地產(chǎn)合同管理意識

在前期調(diào)查研究的基礎(chǔ)上充分的提高項目管理意識。由于當前的房地產(chǎn)市場沒有足夠的管理意識，必須積極的采取措施使管理意識得到不斷的強化，讓房地產(chǎn)企業(yè)充分認識到

項目管理的重要意義。首先，必須調(diào)整觀念，充分認識到合同具備的威力和強大的強制性，通過這種方式才能將房地產(chǎn)合同管理意識欠佳的問題從根本上進行解決，從而使房地產(chǎn)

項目管理的目標得以實現(xiàn)。

5.小結(jié)

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項整合資源的過程。面對巨大的市場競爭，中小型房地產(chǎn)若想要生存并發(fā)展，則對于項目定位問題必須明確、清晰，和那些具有較強實力的施工、營銷、

設(shè)計、監(jiān)理、勘察等單位合作，打造優(yōu)秀的房產(chǎn)以滿足現(xiàn)代購房消費者需求。不僅如此，項目管理中的安全、造價、質(zhì)量和進度等問題必須進行嚴格的控制與管理，在施工過程中

保證工程能夠保質(zhì)、保量并能夠按時完工。（作者單位：重慶宗申天潤地產(chǎn)有限公司）

參考文獻

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