許高覺(jué)

摘 要：財(cái)務(wù)管理是整個(gè)企業(yè)管理中極為重要的一個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，著重抓好融資管理、合同管理、成本控制以及預(yù)算管理等重大環(huán)

節(jié)，并在這些工作中將相關(guān)的管理工作結(jié)合考慮，共同平衡，齊抓共進(jìn)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上一個(gè)臺(tái)階，取得應(yīng)有的效果和效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)資金合同成本、預(yù)算結(jié)合

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資大、貸款多、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、涉稅繁、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從下列四個(gè)重點(diǎn)和相關(guān)結(jié)合點(diǎn)著手：

一、項(xiàng)目融資工作和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、降低資金成本相結(jié)合

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命脈和血液。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入量比一般企業(yè)大，要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問(wèn)題是企業(yè)的頭等大事。按銀行業(yè)一般規(guī)定：房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資中，自有資金應(yīng)達(dá)到40％或以上，相應(yīng)融資額度為項(xiàng)目總投資的60％或以下（具體操作上應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會(huì)最新規(guī)定，尤其是目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控加強(qiáng)不放松，

故政策規(guī)定上可能更嚴(yán)）。對(duì)成立初期的企業(yè)，自有資金就是指公司的實(shí)收資本（或股本）。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首先，在拿地前就必須進(jìn)行深入的項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目總

投資作出合理的預(yù)算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本較大的比重。目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地一般采用招拍掛的方式出讓?zhuān)髽I(yè)在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進(jìn)度要求，按時(shí)付清大筆土地出讓金和動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時(shí)有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊(cè)資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開(kāi)業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40％，便于后續(xù)的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增資擴(kuò)股，直至達(dá)到項(xiàng)目總投資的40％或以上，才能向銀行爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。若該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有外資性質(zhì)，則公司成立和增資都需

商務(wù)部的審批，每次增資額度應(yīng)在市商務(wù)部相應(yīng)規(guī)定之內(nèi)，突破則需上報(bào)國(guó)家商務(wù)部審批，相應(yīng)審批程序?qū)?huì)較長(zhǎng)且難度較大。

公司成立后，立即就應(yīng)著手和多家銀行進(jìn)行洽談比選，在這過(guò)程中應(yīng)熟悉掌握國(guó)家最新的金融政策，尤其是掌握銀監(jiān)會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)貸款的規(guī)定和準(zhǔn)入要求等，對(duì)貸款10億元以

上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求，組織二家以上的銀行組成銀團(tuán)，開(kāi)展銀團(tuán)項(xiàng)目貸款，可適當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。融資前期工作階段結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團(tuán)的重點(diǎn)銀行進(jìn)行重點(diǎn)洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團(tuán)貸款，并盡可能根據(jù)項(xiàng)目總投資預(yù)算和自有資金到位情況申請(qǐng)到足額的貸款

額度。在銀團(tuán)貸款過(guò)程中，應(yīng)掌握辦理相關(guān)手續(xù)（各類(lèi)審批手續(xù)等）的可操作性和時(shí)效性。可將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款分為二段：甲段為土地使用權(quán)抵押（主要依據(jù)為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據(jù)為施工總承包合同），便于實(shí)際操作中提供相應(yīng)的“四證”資料和進(jìn)度完成資料等。

融資中另一項(xiàng)重要工作就是降低資金成本?？稍阢y行洽談比選中對(duì)銀行采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個(gè)銀團(tuán)降低資金成本。當(dāng)然，不同的金融形勢(shì)

，不同的貸款政策將會(huì)有不同的融資結(jié)果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控嚴(yán)厲，銀行融資無(wú)法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機(jī)構(gòu)

、關(guān)聯(lián)企業(yè)、民間融資機(jī)構(gòu)等不同渠道進(jìn)行融資。當(dāng)然，這時(shí)更應(yīng)權(quán)衡資金成本的高低，尤其是要考慮實(shí)際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因?yàn)樵摮霾糠值馁J款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本影響也會(huì)較大。

二、合同管理工作和內(nèi)控制度執(zhí)行、資金計(jì)劃管理相結(jié)合

合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用，主要通過(guò)簽訂各類(lèi)合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購(gòu)合同、設(shè)計(jì)咨詢合同等等），并在

合同履行過(guò)程中對(duì)各種合同款的支付得以實(shí)現(xiàn)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、系統(tǒng)化，首先應(yīng)制定企業(yè)內(nèi)部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應(yīng)規(guī)定：

超過(guò)一定金額的項(xiàng)目用款都應(yīng)簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業(yè)務(wù)必須先訂立合同，經(jīng)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理流轉(zhuǎn)審批后正式簽約，對(duì)重大

合同或超過(guò)一定金額的大額合同必須經(jīng)法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設(shè)置審批權(quán)限和實(shí)行集體審批制進(jìn)行內(nèi)部控制，最后才予對(duì)

合同履行實(shí)施；并可結(jié)合制定一系列業(yè)務(wù)流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)流程”等，并配以流程圖形式直觀表現(xiàn)。財(cái)務(wù)部應(yīng)建立合同臺(tái)賬

及時(shí)登錄每一筆付款和發(fā)票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細(xì)表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)應(yīng)參與切入，尤其是大額工程招投標(biāo)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)參與；合同付款后財(cái)務(wù)部的對(duì)賬確認(rèn)和反饋，包括對(duì)外：與總包單位的每月對(duì)賬；對(duì)內(nèi)：與公司合約

部門(mén)的核對(duì)確認(rèn)，并對(duì)總包支付分包款的及時(shí)跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個(gè)支付體系。對(duì)合同中涉及銀行保函及其他法律問(wèn)題的應(yīng)與法律顧問(wèn)及時(shí)聯(lián)系

，與相關(guān)部門(mén)協(xié)商解決。

合同付款環(huán)節(jié)實(shí)質(zhì)上就是資金的使用管理，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，首先應(yīng)制定各種資金用款計(jì)劃。財(cái)務(wù)部應(yīng)每年編制財(cái)務(wù)決算和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算，積極配合和協(xié)助各部門(mén)

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計(jì)劃，匯總后對(duì)資金作出平衡，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真編制整個(gè)公司的月度、季度、半年度和年度的資金計(jì)劃和下年度財(cái)務(wù)預(yù)算；在實(shí)施控制方

面，對(duì)每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴(yán)格按合同條款履行和審核付款外，并結(jié)合銀行對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定，對(duì)單筆超過(guò)500萬(wàn)元的項(xiàng)目付款，要根據(jù)銀監(jiān)會(huì)實(shí)貸實(shí)付制和受

托支付的要求，上報(bào)銀行作委托支付申請(qǐng)后才予付款。做到每筆付款用途明確，進(jìn)度合約，經(jīng)得起審計(jì)檢查，并每月通過(guò)編制“資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表”，對(duì)每月資金使用情況

進(jìn)行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規(guī)定、保證稽查清算相結(jié)合

加強(qiáng)成本核算管理既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算中成本名目繁多，其中有兩項(xiàng)重要的區(qū)分：一是各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的區(qū)

分，二是開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的區(qū)分。兩大區(qū)分只有在同時(shí)且充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，才能合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分，否則開(kāi)發(fā)階段核算上的失誤，將帶來(lái)經(jīng)營(yíng)

階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

成本對(duì)象的區(qū)分和確定，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的前提和首要任務(wù)。按可否銷(xiāo)售和功能區(qū)分等六大原則，對(duì)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按成本對(duì)象區(qū)分劃類(lèi)（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業(yè)、酒店等）。應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前（或預(yù)售證辦出后）及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)上報(bào)備案。成本對(duì)象確定后，各類(lèi)成本核算內(nèi)容怎樣通過(guò)合理的分配方法歸集到各

類(lèi)成本對(duì)象中去，這是成本核算的關(guān)鍵，將直接關(guān)系到各類(lèi)成本核算的準(zhǔn)確性和公司利潤(rùn)結(jié)算的準(zhǔn)確性。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條規(guī)定：企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量和核算。其中應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的費(fèi)用屬于直接成本和

能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清成本對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預(yù)算成本法。稅法并規(guī)定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結(jié)合其他方法分配的，應(yīng)商稅

務(wù)機(jī)關(guān)同意。在實(shí)際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區(qū)分，也應(yīng)采?。耗芊智逯苯佑糜谠摮杀緦?duì)象的成本支出就先直接計(jì)入該成本對(duì)象，不能分清成本對(duì)象的再按建筑

面積法或直接成本法分配。例如發(fā)生的各類(lèi)設(shè)備成本及相關(guān)費(fèi)用，能分清那些設(shè)備直接用于那一類(lèi)成本對(duì)象，先直接計(jì)入到各自的成本對(duì)象中去，而有些設(shè)備和有些相關(guān)費(fèi)用是多

種成本對(duì)象共用的且無(wú)法區(qū)分各類(lèi)成本對(duì)象的，就再按各類(lèi)成本對(duì)象的建筑面積或直接成本法進(jìn)行分配。否則，若簡(jiǎn)單地采取單一的建筑面積法分配，就會(huì)出現(xiàn)所有已分類(lèi)的成本

對(duì)象的成本單價(jià)都會(huì)相同的情況，由此產(chǎn)生各類(lèi)成本單價(jià)明顯不合理的現(xiàn)象。在這項(xiàng)成本核算管理工作中，財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)做較大的基礎(chǔ)性工作，對(duì)所有合同逐一查閱梳理，按成本

對(duì)象區(qū)分歸類(lèi)，必要時(shí)可聯(lián)系財(cái)務(wù)軟件公司，專(zhuān)門(mén)設(shè)置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對(duì)象歸集直接成本和分?jǐn)傞g接成本，并計(jì)算出每類(lèi)成本對(duì)象的實(shí)際總成本和單位成本。

在正確按成本對(duì)象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接

關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，而土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，少則幾千萬(wàn)元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤(rùn)額也較大，稅

務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)清算和稽查，對(duì)已列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分(包括不合理的借款費(fèi)用等)予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分，故稽查涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來(lái)的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)

。

四、從會(huì)計(jì)到預(yù)計(jì)，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)預(yù)算和各類(lèi)經(jīng)營(yíng)方案預(yù)算相結(jié)合

如何使項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)預(yù)算更符合實(shí)際，如何使項(xiàng)目獲取不菲的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是作為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人值得深思，值得探索的一項(xiàng)工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、增資擴(kuò)股中和在向銀行貸款的申請(qǐng)過(guò)程中，都離不開(kāi)一項(xiàng)很重要的工作，就是對(duì)項(xiàng)目做專(zhuān)題可行性研究報(bào)告，包括對(duì)項(xiàng)目總投資作出預(yù)算

，和以后在各種經(jīng)營(yíng)方式下的資金回籠，項(xiàng)目投資回報(bào)的預(yù)算，從靜態(tài)、動(dòng)態(tài)角度進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和敏感性分析。財(cái)務(wù)部在公司合約部對(duì)項(xiàng)目工程建造成本估算的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)項(xiàng)

目的各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制“項(xiàng)目投資流量預(yù)算”（自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止）。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)

發(fā)到一定階段，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)部與客戶的接觸洽談情況，經(jīng)常性地針對(duì)不同經(jīng)營(yíng)方案作出財(cái)務(wù)測(cè)算、評(píng)估。這些經(jīng)營(yíng)方案包括：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案；出售和租賃方案等等。應(yīng)經(jīng)常修訂編

制自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)后階段的各類(lèi)預(yù)算報(bào)表：“項(xiàng)目資金平衡預(yù)算表”、“項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算表”、“土地增值稅估算表”、“銷(xiāo)售資金回籠測(cè)算表”、“租賃經(jīng)營(yíng)各年收入測(cè)算

明細(xì)表”等等，并從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)方面都加以測(cè)算，靜態(tài)方面主要測(cè)算：回收期、股東投資回報(bào)率，凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動(dòng)態(tài)方面主要測(cè)算：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）

、動(dòng)態(tài)投資回收期，凈現(xiàn)值指數(shù)等指標(biāo)，并結(jié)合敏感性分析，對(duì)不同經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行比較，分析利弊，從中選優(yōu)。財(cái)務(wù)部應(yīng)每年向董事會(huì)作財(cái)務(wù)決算匯報(bào)和財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，對(duì)預(yù)算的

項(xiàng)目總投資和經(jīng)營(yíng)各方案也應(yīng)經(jīng)常性地向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)，一方面讓高層領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解項(xiàng)目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經(jīng)營(yíng)方案的選優(yōu)決策。

預(yù)算工作既是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段和經(jīng)營(yíng)階段的一項(xiàng)常態(tài)化工作，它把開(kāi)發(fā)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)預(yù)算緊密結(jié)合起來(lái)，使我們的財(cái)務(wù)管理

工作從一般的會(huì)計(jì)核算上升為與經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合的管理會(huì)計(jì)的預(yù)算管理上來(lái)，為企業(yè)效益的提升提供決策性的依據(jù)。

結(jié)論和建議：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身特點(diǎn)，更應(yīng)花大力氣抓好各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，同時(shí)要注意各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和結(jié)合點(diǎn)，并與企業(yè)管理各環(huán)節(jié)緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應(yīng)，使企業(yè)財(cái)富效應(yīng)同時(shí)得到提升。（作者單位：上海金虹橋國(guó)際置業(yè)有限公司）

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