王彩霞

親和源是地產(chǎn)+服務(wù)+生產(chǎn)的模式，其收入主要來(lái)自?xún)蓧K，一塊是每年的會(huì)費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)用，即養(yǎng)老服務(wù)；另一塊則是房屋的循環(huán)銷(xiāo)售，持續(xù)增值，即養(yǎng)老地產(chǎn)。

早上穿著運(yùn)動(dòng)服去社區(qū)的健身房運(yùn)動(dòng)，那里有各種健身器材，如果在會(huì)費(fèi)之外再支付1000元的年費(fèi)，還可以進(jìn)行游泳、健身、水療等，運(yùn)動(dòng)初期還有一對(duì)一的教練。半小時(shí)之后回公寓洗澡。午餐，有時(shí)選擇社區(qū)內(nèi)提供的食物，更多的時(shí)候會(huì)讓秘書(shū)去購(gòu)買(mǎi)一些食材，然后自己在公寓內(nèi)烹制。午睡過(guò)后是娛樂(lè)活動(dòng)，或棋牌類(lèi)，或看電影。晚餐過(guò)后，約幾個(gè)差不多年齡的鄰居喝喝茶，聊聊天。之后安然入眠。

這是上海浦東康橋親和源老年公寓老人的普通一天，這里正嘗試著一種養(yǎng)老新模式。這種嘗試已經(jīng)進(jìn)行了7年。7年后的今天，這種模式似乎依然未被人們接受。

會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)有多高檔

2005年3月創(chuàng)建的親和源，開(kāi)始就劍指高檔會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，成功范本來(lái)自美國(guó)、丹麥、日本以及中國(guó)臺(tái)灣，也就是傳說(shuō)中的“沒(méi)有圍墻的養(yǎng)老院”。

親和源倡議老人前半生為兒女活、為社會(huì)活，后半生要為自己活。而能夠接受這種養(yǎng)老觀念的人，一般多是有深厚的學(xué)識(shí)和人生閱歷、經(jīng)濟(jì)能力不差的老人。

親和源的硬件很“硬”。無(wú)障礙化設(shè)計(jì)，老人需要的配套設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)全配置，護(hù)理醫(yī)院和頤養(yǎng)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書(shū)館、文體活動(dòng)室、茶憩棧、咖啡廳、門(mén)球場(chǎng)、迷你高爾夫一應(yīng)俱全，美國(guó)愛(ài)瑪克、法國(guó)索迪斯、香港美格菲、上海曙光醫(yī)院等知名公司，分別提供著物業(yè)、餐飲、健身、醫(yī)療服務(wù)。

軟件方面，則有專(zhuān)業(yè)對(duì)口、訓(xùn)練有素的管家“代子女盡孝”，有生活、健康、快樂(lè)三類(lèi)秘書(shū)了解老人的行為、喜好、身體狀況，依從老人的意愿，合理安排生活。

打開(kāi)親和源官網(wǎng)，它的連鎖項(xiàng)目，也無(wú)一不閃爍著“高檔的光芒”。海南親和源老年俱樂(lè)部設(shè)在三亞陵水清水灣大道，提供老年候鳥(niǎo)式度假生活；遼寧親和源樂(lè)齡怡養(yǎng)社區(qū)，設(shè)在望兒山風(fēng)景區(qū)，配套溫泉療養(yǎng)院和“高標(biāo)準(zhǔn)的日照”以及24小時(shí)私人管家；浙江琳軒親和源位于海寧，緊鄰贊山良渚文化遺址公園和萬(wàn)畝竹林濕地公園；黃山光明親和源親和谷國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)，則有宜老養(yǎng)生度假區(qū)、山地風(fēng)情別墅區(qū)、高爾夫度假居住區(qū)三大主題區(qū)域。

親和源養(yǎng)老社區(qū)實(shí)行智能化管理。老人手里都有一張卡，進(jìn)入社區(qū)大門(mén)、住宅樓大堂，啟動(dòng)電梯，打開(kāi)家門(mén)，它是通行證；吃飯時(shí)間，這張卡又發(fā)揮著飯卡功能；想讀書(shū)看報(bào)了，去圖書(shū)館，借書(shū)證的條碼已經(jīng)預(yù)制在卡面上；要活動(dòng)筋骨，到健身會(huì)所去鍛煉，出示這張卡就行了；身體不適，老毛病犯了，這又是一張醫(yī)療卡。它甚至有定位功能，老人在社區(qū)內(nèi)任何位置出現(xiàn)意外，總控室都可以在最短時(shí)間內(nèi)找到，并實(shí)施救助，它更是一張救命卡。

招商官員下海，溫州富商共營(yíng)

2010年12月25日，年過(guò)半百的奚志勇心情有些激動(dòng)，特地喝了幾杯。這一天，親和源正式對(duì)外宣布，獲得摯信資本（TrustBridgePartners）1億元注資。作為董事長(zhǎng)的他，認(rèn)為這“意味著親和源的商業(yè)模式被市場(chǎng)認(rèn)可”。因?yàn)閺某闪⒁詠?lái)，“被認(rèn)可”一直是親和源努力的方向。

奚志勇是地道的上海人，打過(guò)魚(yú)、當(dāng)過(guò)司機(jī)、做過(guò)政府干部，如今又在嘗試著做民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老板。他的目標(biāo)是打造出“既能賺錢(qián)又能做好事”的養(yǎng)老院。

加入親和源之前，奚志勇在上海市康橋鎮(zhèn)做過(guò)幾年副鎮(zhèn)長(zhǎng)，主管招商引資。2002年底，適逢換屆，他被調(diào)至其它鎮(zhèn)任副鎮(zhèn)長(zhǎng)。不愿意離開(kāi)康橋鎮(zhèn)的他最終決定放棄鐵飯碗。奚志勇說(shuō)，這與溫州人不無(wú)關(guān)系。在任期間，奚志勇的成績(jī)單上有著明顯的“溫州特色”：周成建的美特斯邦威、錢(qián)金波的紅蜻蜓、王均瑤的均瑤集團(tuán)、周星增的建橋集團(tuán)等，均被他引入了上海。

這些溫州的企業(yè)家自然也就成了奚志勇的朋友，甚至還有不少人想拉他下海，加盟他們的企業(yè)。溫商建橋集團(tuán)董事長(zhǎng)周星增就是其中一位，其創(chuàng)辦的民辦高校上海建橋?qū)W院也是奚志勇引入上海的項(xiàng)目。

2003年，奚志勇與周星增一起注冊(cè)了新建橋集團(tuán)，開(kāi)始籌劃養(yǎng)老項(xiàng)目，溫州人紛紛要求投資入股，增資擴(kuò)股后注冊(cè)資金增至2個(gè)億。

但養(yǎng)老項(xiàng)目究竟該怎么做，奚志勇起初并沒(méi)有一套很成熟的方案，只是計(jì)劃先做房地產(chǎn)，賺了錢(qián)以后再做養(yǎng)老。所以，他們?cè)诤Ｄ?、黃山、青島等地都有房地產(chǎn)項(xiàng)目。

奚志勇本以為，用2個(gè)億的現(xiàn)金撬動(dòng)6個(gè)億的項(xiàng)目問(wèn)題不大，但事實(shí)證明他太樂(lè)觀了，鑒于其民辦非公企業(yè)的性質(zhì)，土地?zé)o法抵押，銀行不能提供貸款。后來(lái)，他們賣(mài)掉了外地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，才保證了親和源養(yǎng)老項(xiàng)目的資金供應(yīng)。

備受爭(zhēng)議的新模式

參觀過(guò)親和源之后，摯信資本首席合伙人李曙君說(shuō)，“我都希望自己的父母到這里來(lái)，這里老人的精神面貌以及老人之間的互動(dòng)非常好”。2006年起，摯信資本就開(kāi)始關(guān)注國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

注重精神層面的“養(yǎng)老”，是奚志勇和他的團(tuán)隊(duì)在考察過(guò)國(guó)內(nèi)外眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之后總結(jié)出來(lái)的。他發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)好多養(yǎng)老院硬件很好，但鮮有人愿意去住。研究發(fā)現(xiàn)，“家”的里面必須有廚房；鑰匙必須掌握在自己手里，有自由；要獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)、有隱私的空間。而傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)恰恰缺了這些元素。“我們必須做成一個(gè)完全屬于老人的家的概念?！?/p>

將這樣的理念付諸實(shí)踐，親和源推出了會(huì)員制模式，并設(shè)計(jì)了A卡和B卡兩種形式。如果一對(duì)達(dá)到法定退休年齡的老夫婦購(gòu)買(mǎi)了A卡，他們不僅可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶(hù)型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女，因?yàn)锳卡有效期與房屋土地的使用年限相同，且不記名，可繼承，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)籅卡是記名卡，有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)的部分免費(fèi)。對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶(hù)型，B卡以三種價(jià)格出售。

目前，A卡已經(jīng)漲到75萬(wàn)/張；B卡價(jià)格分別達(dá)45萬(wàn)、58萬(wàn)和85萬(wàn)。但要住進(jìn)親和源養(yǎng)老社區(qū)，A卡會(huì)員還要按照房屋面積，每年繳納3-7萬(wàn)元不等的管理費(fèi)，B卡會(huì)員則無(wú)論面積大小，每年統(tǒng)一繳納管理費(fèi)2.3萬(wàn)元。

在奚志勇看來(lái)，親和源比“家”更好的是，從一個(gè)保姆到一個(gè)團(tuán)隊(duì)的服務(wù)提升。秘書(shū)對(duì)老人的幫助，是一種基于契約的服務(wù)，不是托人情，因而可持續(xù)，而且比家人更專(zhuān)業(yè)。

但令奚志勇沒(méi)想到的是，模式一經(jīng)推出，即刻引來(lái)一片爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于，消費(fèi)者幾十萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了會(huì)員卡，只擁有房屋的使用權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)，如果企業(yè)倒閉了怎么辦？

這些信息甚至引起上海市高層領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注。奚志勇說(shuō)，最初有一段時(shí)間，“三天兩頭有人來(lái)調(diào)查”?！凹词构酒飘a(chǎn)了，房子還在，使用權(quán)還是會(huì)員的?！庇H和源在會(huì)員的合同中有說(shuō)明，如果企業(yè)破產(chǎn)，由政府負(fù)責(zé)處理清算或者交給其它同類(lèi)的公司繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。

有助于打消消費(fèi)者顧慮的，還有親和源會(huì)員卡的增值屬性。以A卡為例，起初的價(jià)格是50萬(wàn)元/張，而目前已經(jīng)漲到75萬(wàn)。

這顯然有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的效應(yīng)。因此，一些國(guó)際投行直接將親和源視為房地產(chǎn)公司。奚志勇不否認(rèn)親和源模式的地產(chǎn)屬性，但他認(rèn)為，親和源是地產(chǎn)+服務(wù)+生產(chǎn)的模式。親和源的收入主要來(lái)自?xún)蓧K，一塊是每年的會(huì)費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)用，即養(yǎng)老服務(wù)；另一塊則是房屋的循環(huán)銷(xiāo)售，持續(xù)增值，即養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)奚志勇測(cè)算，只要能不斷發(fā)展新的會(huì)員，就可以實(shí)現(xiàn)盈利。他表示，僅是會(huì)員卡的售價(jià)就足可以回收房屋的建設(shè)成本，而每年所交的管理費(fèi)才是長(zhǎng)期穩(wěn)定的主要利潤(rùn)來(lái)源。

但實(shí)際上親和源是否產(chǎn)生盈利一直是個(gè)謎。

熬過(guò)痛苦期了嗎？

2007年10月，親和源上海養(yǎng)老社區(qū)建成，但接下來(lái)的日子，卻讓奚志勇感覺(jué)“非?？唷?。那年春節(jié)，奚志勇的團(tuán)隊(duì)與已入住的會(huì)員一起吃年夜飯，整個(gè)社區(qū)總共才有11戶(hù)人家。2008年一整年，情況依舊，“只推出去幾十張卡，來(lái)參觀的人很多，但真正掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的很少”，吃年夜飯的時(shí)候，盡管親和源允許入住的老人帶家屬一起來(lái)，但“也就那么點(diǎn)人”。