楊晶

今年3月份，北京高檔豪宅市場回暖，公寓豪宅成交465套，環(huán)比增幅260%以上，別墅市場達(dá)217套，環(huán)比增幅更在300%以上，豪宅市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)，不僅讓高端豪宅項(xiàng)目開發(fā)商有點(diǎn)坐不住，同時也讓還在圍觀的投資者有些按捺不住了，到底要不要參與豪宅投資的游戲？豪宅投資的前景如何？在投資中需要綜合思考的關(guān)鍵要素在哪里？筆者認(rèn)為，對于高檔豪宅的投資理念，可用一句話加以概括：精心挑選一套位置和品質(zhì)均屬上乘的豪宅，并做好價值投資的準(zhǔn)備。

豪宅到底豪氣在哪里：投資的需求與糾結(jié)

投資豪宅的紀(jì)律之一：貴在精，而不在多。2011年4月12日，據(jù)《2011胡潤財富報告》的數(shù)據(jù)顯示，全國每1400人中有1人是“千萬富豪”、全國有96萬“千萬富豪”和6萬“億萬富豪”，全國有4000個十億富豪和200個“百億富豪”；北京市富裕人士最多，分別有17萬“千萬富豪”和1萬“億萬富豪”，廣東排名第二，上海排名第三；“千萬富豪”可分為四大類型：55%企業(yè)主、20%“炒房者”、15%“職業(yè)股民”和10%“金領(lǐng)”。

細(xì)細(xì)分析可看出，《2011胡潤財富報告》隱含著三個信息：一是現(xiàn)在的有錢人數(shù)量很多，二是炒房也能成為千萬富翁，三是有錢人在視覺上對豪宅是有要求的。這從眾多開發(fā)商對豪宅的投資熱情中可見端倪。

而高端豪宅目前早已脫離了城市普通住宅的價格體系，而逐漸成為房地產(chǎn)中奢侈品的代表。目前，我國已完全停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，但也同時明確了，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。因此，筆者認(rèn)為，最值得投資的豪宅是真正意義上的別墅，即獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院、兩至三層樓形式、容積率低于0.35的豪宅。市場對于別墅的需求也正是豪宅市場中的絕對主力。

另一方面，筆者在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州某豪宅在銷售前的客戶積累階段，面臨著如下困惑：由于限購令的關(guān)系，某房屋所有者很難再購買新房，現(xiàn)房又基本上都屬大戶型，出手困難，糾結(jié)中他們也曾考慮過擴(kuò)大房產(chǎn)掛名親屬的范圍，但現(xiàn)實(shí)卻并不可行。

事實(shí)上，隨著2011年國家限購政策的出臺，在國內(nèi)諸多省會城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的許多房產(chǎn)投資者們也都遇到了以上同樣的難題。加之許多“炒房客”手中的房源基本上都屬較難出手的大戶型，他們中有很大一部分被無奈地炒成了“房東”。此外，隨著即將在全國40個主要城市聯(lián)網(wǎng)的個人住房信息系統(tǒng)，更將會把跨市跨省的房屋投資者拒之門外。

由此可看出，與其說是由于價格因素讓豪宅投資者止步不前，不如說是當(dāng)下的房屋限購政策讓其內(nèi)心充滿了糾結(jié)。對此業(yè)內(nèi)人士分析指出，針對目前短期的限購政策及國內(nèi)房地產(chǎn)市場的長期趨勢，豪宅投資者需要優(yōu)中擇優(yōu)遴選投資項(xiàng)目，切忌貪多。

高檔豪宅投資游戲：三十年戰(zhàn)略和五年戰(zhàn)術(shù)

豪宅投資紀(jì)律之二：做好至少持有10年以上豪宅的思想準(zhǔn)備。豪宅作為房地產(chǎn)中的高端產(chǎn)品，其投資行為堪稱為一項(xiàng)縝密的商業(yè)活動，尤其需要投資者具有一定的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，至少要在腦子里形成一種投資的直覺。據(jù)北大縱橫管理咨詢公司的預(yù)測，我國城市化水平超過70%的時間，最早將出現(xiàn)在2034年左右，最晚則出現(xiàn)在2041年。也就是說，我國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該還有30年左右較為高速的發(fā)展空間，這無形中給高端地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一定的空間。

(資料來源：北大縱橫管理咨詢公司，2012年修訂)

在城市化的進(jìn)程中，我們可以這樣理解它和城市化率之間的關(guān)系：城市化率在70%以內(nèi)都是城市化的過程（超過70%則進(jìn)入了逆城市化階段），但是城市化的方式卻有不同，城市化率低于50%時是城市“長高”的過程，而高于50%以后則是城市“長胖”的過程。從城市的發(fā)展來看，在城市“長高”過程中的豪宅投資側(cè)重于公寓豪宅，而在城市“長胖”過程中的豪宅投資則側(cè)重于別墅。另國家統(tǒng)計局公布的2010年數(shù)據(jù)顯示，我國的城市化率為49.68%，預(yù)計目前已經(jīng)突破50%。因此，從長期來看，未來30年間豪宅的投資勢頭依然強(qiáng)勁，并且重點(diǎn)將從公寓豪宅逐步向別墅轉(zhuǎn)變。

除了考慮長期的投資戰(zhàn)略問題，還需要考慮近期五年的戰(zhàn)術(shù)問題，據(jù)北大縱橫管理咨詢公司預(yù)測，未來幾年我國GDP增速將圍繞9%左右波動，“十三五”期間GDP增速均值將維持在8.7%左右，經(jīng)濟(jì)走勢較為平穩(wěn)。因此，高端豪宅投資在中短期主要只能依靠自然增值，這對于還處在觀望階段的投資者來說，依然有充分的時間等待和尋找最為合適的投資機(jī)會和投資目標(biāo)。

理性看待豪宅背后的博弈：不斷增值的貶值商品

豪宅投資紀(jì)律之三：投資的豪宅必須有絕佳的位置和絕對的品質(zhì)。在討論豪宅到底是在增值還是在貶值問題之前，首先需要看看開發(fā)商為何青睞于高檔住宅的開發(fā)。一般來說，商品可分為高檔、中檔和低檔三個等級，但事實(shí)上，消費(fèi)者有時很難清晰分清到底哪些商品屬于中檔商品、哪些屬于低檔商品。再加上市場競爭的加劇，中檔商品往往會迅速滑入低檔商品的行列。甚至有時用中檔商品的成本只能得到低檔商品的價格，這便是中檔商品的不能承受之痛。由此可判斷，投資中檔商品的風(fēng)險往往是最大的?，F(xiàn)實(shí)中我們也往往發(fā)現(xiàn)，低檔商品和高檔商品占據(jù)了投資市場的絕大部分份額，并且，高檔商品等級越“高”，直至高到奢侈品的層次后，其經(jīng)營風(fēng)險反而最小，這就是為何開發(fā)商都希望擠進(jìn)豪宅開發(fā)市場的根本原因。

而對于住宅房地產(chǎn)這種商品來說，其分類則更加簡單，要么是“普通住宅”要么是“非普通住宅”，即將住宅劃分為豪宅和一般住宅兩個等級。從某種程度上，作為“非普通住宅”的豪宅也可稱之為一種奢侈品。豪宅（非普通住宅）作為奢侈品的一種，較之服裝、箱包、香水等消費(fèi)類奢侈品的最大不同是，存續(xù)時間更為長久，價值相對更為持久，可以作為貯藏財富的有效工具。

另一方面，房子之所以漲價，在很大程度上是由于土地價值的不可再生性。我國房屋的產(chǎn)權(quán)將土地使用權(quán)和房屋本身的所有權(quán)拆分成兩部分，作為土地附著物的房屋不可分割，無論是出售還是抵押均需要一并進(jìn)行。如果房屋質(zhì)量的存續(xù)時間足夠支撐70年的土地使用期限，那么支付土地使用權(quán)出讓金以延續(xù)房屋本身的功能尚算有價值。而現(xiàn)實(shí)卻是，我國房屋質(zhì)量的現(xiàn)狀很難做到這一點(diǎn)。此外，目前業(yè)主在使用過程中，對豪宅的改造或重建到底應(yīng)遵循怎樣的標(biāo)準(zhǔn)，目前在法律上尚是一個空白。另據(jù)筆者市場調(diào)查后得知，豪宅在施工過程中也暴露了諸多問題，由此從我國土地使用性質(zhì)和建筑質(zhì)量兩方面分析，豪宅又是在不斷貶值的。由此，理性看待豪宅投資，更需要明晰其中關(guān)于增值和貶值的博弈，這要求投資者在進(jìn)行豪宅投資前，需要充分考察它的位置，包括它在未來城市發(fā)展中的位置；此外，投資者更需充分檢驗(yàn)房屋的品質(zhì)，確保其房屋建筑物使用年限至少滿足居住用地70年的最低要求。

（本文由北大縱橫管理咨詢集團(tuán)獨(dú)家供稿）