程芝映

目前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場也日益成熟和完善。隨著新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的實(shí)施，特別是其中第3號準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值計(jì)量方式引入可作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，使得可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更可靠的價(jià)值計(jì)量。然而，現(xiàn)實(shí)中企業(yè)確定使用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的卻非常少，這主要是因?yàn)楣蕛r(jià)值在應(yīng)用中還存在著一些問題，使房地產(chǎn)企業(yè)對它望而卻步。因此，有必要研究公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用存在的問題以及形成原因，并提出相應(yīng)的對策建議。

一、公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中存在的問題

1.房地產(chǎn)估價(jià)過高。

對于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值，最先接觸的就是房地產(chǎn)的評估，從原來的歷史成本轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值計(jì)量，或是直接采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)，房地產(chǎn)的評估價(jià)值都是房地產(chǎn)企業(yè)第一步要確認(rèn)的。一般情況下，在房地產(chǎn)評估中，通常是將土地價(jià)值與建筑物價(jià)值同時(shí)評估，因此得到的評估價(jià)值并非只是建筑物的價(jià)值，而是包含了土地使用權(quán)價(jià)值的房地產(chǎn)評估值。要想得到真正的房產(chǎn)及建筑物的價(jià)值就必須用房地產(chǎn)價(jià)值扣減土地價(jià)值。然而，在實(shí)際操作中，很少有人會這樣作。特別是目前土地供給有限，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，企業(yè)或個(gè)人紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。因此房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境所作出的估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價(jià)值。

2.房地產(chǎn)企業(yè)各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不具可比性。

根據(jù)新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本計(jì)量模式的企業(yè)，應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及其減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；②采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，說明采用公允價(jià)值計(jì)量的確定依據(jù)和方法，以及因采用公允價(jià)值計(jì)量而對損益產(chǎn)生的影響。而采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)量，很可能增加了財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動性。在公允價(jià)值模式下，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的波動主要有以下幾個(gè)因素：房地產(chǎn)所在市場環(huán)境、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)狀況、房地產(chǎn)企業(yè)自身信用的變化。因此可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做出錯誤的判斷。對于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的一些情況（地理位置、面積、單價(jià)及同類房地產(chǎn)市場價(jià)格和相關(guān)信息）報(bào)表使用者無法從企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露中得知，因此也無從判斷企業(yè)采用的什么計(jì)量模式。

3.房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤波動幅度增大。

在過去會計(jì)制度下，企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒有單獨(dú)作為科目，而是計(jì)入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中，其市場價(jià)值的變動也不計(jì)入當(dāng)期損益。因此我們無法從相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表中尋找其變動過的痕跡，這將不能確切的反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)。企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，直接計(jì)入當(dāng)期損益。目前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場環(huán)境也日益成熟和完善，除個(gè)別現(xiàn)象以外，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)都存在較大幅度的增值，因此企業(yè)的利潤將會得到迅猛的提升。按照新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的要求，若以公允價(jià)值重新計(jì)量那些“暴漲”的投資性房地產(chǎn)，那么企業(yè)將重估后的增值額全都計(jì)入當(dāng)年的凈利潤，這將使得凈利潤持續(xù)增長。

4.實(shí)際執(zhí)行公允價(jià)值時(shí)存在一定難度。

（1）采用公允價(jià)值計(jì)量的條件苛刻。房地產(chǎn)企業(yè)要采用公允價(jià)值模式，必須滿足兩個(gè)規(guī)定的條件：①投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價(jià)格及其它相關(guān)信息，從而對公允價(jià)值做出合理估計(jì)。在實(shí)際操作過程中，公允價(jià)值的估計(jì)涉及一系列的程序，使得采用公允價(jià)值計(jì)量存在一定難度。

（2）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)差異化。新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》在實(shí)施的過程中，企業(yè)在選擇計(jì)量模式的問題上往往時(shí)基于企業(yè)業(yè)績的需要，這使得很多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)對選擇公允價(jià)值計(jì)量“望而卻步”。主要表現(xiàn)在：①由于采用公允價(jià)值計(jì)量，會使得許多投資性房地產(chǎn)企業(yè)的超額資產(chǎn)顯現(xiàn)出來，同時(shí)凈資產(chǎn)率也會增大，但是若企業(yè)不能同時(shí)增大當(dāng)年的凈利潤的話，將會導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率大幅降低；②采用公允價(jià)值計(jì)量將使企業(yè)更依賴于市場信息；③對因采用公允價(jià)值計(jì)量而產(chǎn)生的增值，企業(yè)也將面臨稅賦增加的可能。

（3）市場環(huán)境的有效性不強(qiáng)。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場的有效性，即為房地產(chǎn)所確定的估計(jì)值必須“公允”的，否則就會存在企業(yè)有變相操縱利潤的機(jī)會。只有在比較活躍且相對規(guī)范的交易市場中和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)，企業(yè)才能真是的反映企業(yè)的價(jià)值。目前，這兩個(gè)條件在我國仍不完備。因此，從客觀上講，企業(yè)操縱利潤的能力將得到增強(qiáng)，而相關(guān)政府部門實(shí)行管制規(guī)范的成本將加大。另外對那些持有投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的企業(yè)，每年增加的評估費(fèi)用也值得考慮。

（4）獲取信息成本較高。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的關(guān)鍵是合理確定公允價(jià)值。由于目前我國缺乏活躍市場且市場化程度低，公開的市場報(bào)價(jià)很難取得。若房地產(chǎn)企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量，那么，企業(yè)將每年聘請獨(dú)立的評估師或評估機(jī)構(gòu)對其所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并且在將投資性房地產(chǎn)的變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法和理由直接披露在年報(bào)表中。與歷史成本相比，這將大大增加使用公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)成本。當(dāng)企業(yè)在房地產(chǎn)市場上無法直接取得共有云價(jià)值時(shí)，又不愿意花費(fèi)代價(jià)時(shí)，企業(yè)極有可能放棄國內(nèi)公允價(jià)值計(jì)量模式，而采用成本模式。

二、公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用中存在問題的原因分析

1.缺乏相應(yīng)的市場環(huán)境和客觀的評估機(jī)構(gòu)。

采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的要求房地產(chǎn)企業(yè)所在的環(huán)境是公平交易。當(dāng)前，我國的市場經(jīng)濟(jì)仍處于初級起步階段，投資性房地產(chǎn)交易市場尚不完善和成熟，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)將公允價(jià)值作為粉飾會計(jì)報(bào)表的手段，使得公允價(jià)值不“公允”。

客觀的評估機(jī)構(gòu)成為確定公允價(jià)值有一關(guān)鍵因素。在新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估，符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值和能力。但新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中不允許企業(yè)私自進(jìn)行投資性房地產(chǎn)價(jià)值的評估，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估師或評估機(jī)構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。因此房地產(chǎn)價(jià)值評估需要有專業(yè)的權(quán)威機(jī)構(gòu)來操作，但在我國極缺乏這方面的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才，因此在實(shí)際運(yùn)用中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用成本價(jià)格來計(jì)算持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值。

2.公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致利潤操縱。

我國重新啟用公允價(jià)值后，其極有可能成為企業(yè)利潤操縱的工具。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的前提下，擁有出租的房屋建筑物或持有待增值的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)類企業(yè)，會受到利好的影響。這類房地產(chǎn)企業(yè)可以遵循新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，對相關(guān)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估，由此而產(chǎn)生的大幅增值可以在相關(guān)會計(jì)數(shù)據(jù)具體體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)擁有的待出售房屋建筑物是以存貨的形式核算的，其計(jì)價(jià)仍以成本模式計(jì)價(jià)，因此不受公允價(jià)值的升值影響。這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供了操作空間。同時(shí)，目前，我國的房地產(chǎn)市場是持續(xù)升溫的，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)每年的凈利潤波動幅度取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。但從長遠(yuǎn)來看，不乏會出現(xiàn)公允價(jià)值下降的機(jī)率，也會引起利潤的大幅波動，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.會計(jì)人員的整體素質(zhì)不高。

公允價(jià)值的獲取上存在一定的難度，并且獲取的方法也有一定的局限性，因此，這將要求會計(jì)人員具有較高的專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力。但是，目前我國高素質(zhì)的會計(jì)人員極度缺乏，這也是制約公允價(jià)值在我國廣泛運(yùn)用的重要原因。道德觀的缺失很容易導(dǎo)致一些高管指使或強(qiáng)迫會計(jì)人員利用公允價(jià)值操縱利潤、粉飾報(bào)表。同時(shí)，會計(jì)人員也可能主動對用公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)進(jìn)行虛假評估。因此，現(xiàn)在的會計(jì)人員面臨著道德與技術(shù)的雙重考驗(yàn)。就公允價(jià)值而言，采用現(xiàn)行市價(jià)要求會計(jì)人員能夠及時(shí)收集和應(yīng)用交易市場的市價(jià)，熟練估價(jià)技術(shù)，熟悉理財(cái)學(xué)知識，經(jīng)過綜合分析、判斷，才能熟練地操作。同時(shí)，會計(jì)人員還應(yīng)具備計(jì)算機(jī)方面的技能，以擺脫復(fù)雜的計(jì)算，減少人工計(jì)算的失誤，提高精度?？陀^地講，目前我國會計(jì)人員的素質(zhì)離這一要求尚有差距。

4.缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制。

（1）缺乏有效的法律監(jiān)督。建立一套維護(hù)正常經(jīng)濟(jì)秩序和各方面經(jīng)濟(jì)利益的法律體系是非常重要的，然而在在這方面我國還有所欠缺。主要是沒有明晰法律責(zé)任，處罰及處分的力度不夠，相關(guān)制度不完善等方面。這使得在運(yùn)用公允價(jià)值時(shí)強(qiáng)烈的主觀隨意性阻礙了會計(jì)信息的真實(shí)性，為公允價(jià)值廣泛運(yùn)用增加了難度。

（2）缺乏有效的社會監(jiān)督。由于國際上非常有名的四大會計(jì)師事務(wù)所紛紛入駐我國，使得各會計(jì)師事務(wù)所競爭更加激烈，為尋求自身理利益發(fā)展，一些事務(wù)所未能嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的職能。另外，我國注冊會計(jì)師事業(yè)的發(fā)展并不理想，內(nèi)部主要是因?yàn)榭傮w起點(diǎn)低，基礎(chǔ)不高，人員青黃不接，業(yè)務(wù)水平不高。外部主要原因是一些地方政府、企業(yè)管理部門的利益需要，對事務(wù)所進(jìn)行干預(yù)和誘導(dǎo)，嚴(yán)重影響了注冊會計(jì)師的公正性。進(jìn)一步減弱了事務(wù)所的監(jiān)督效果。

三、完善公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用的對策

1.確定合理的估值方法。

在公允價(jià)值計(jì)量中，估值技術(shù)的運(yùn)用最需技術(shù)性和職業(yè)判斷的。因此，估值技術(shù)的運(yùn)用也被認(rèn)為是公允價(jià)值計(jì)量中公認(rèn)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。SFAS No.157指出，公允價(jià)值的評估技術(shù)有三大類，市場法、收益法和成本法。在實(shí)際估價(jià)中所使用的方法均可以歸為這三類中的某一類。我們所要確定的就是了解每一類估值方法，連帶他們的估計(jì)和假設(shè)。這樣才能在房地產(chǎn)估價(jià)中靈活運(yùn)用。因此，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)投資性房地產(chǎn)所處的具體環(huán)境，選擇適當(dāng)合理的估值方法。

2.改善房地產(chǎn)市場環(huán)境，逐步采用公允價(jià)值。

公允價(jià)值在房地產(chǎn)行業(yè)中的廣泛運(yùn)用，必須依賴若干重要的外部條件。首先，應(yīng)加快推進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的市場化水平，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和公平性，不斷完善生產(chǎn)要素市場、資本市場和商品市場。其次，強(qiáng)化法制，加強(qiáng)監(jiān)督。市場化條件下，法律的規(guī)范和監(jiān)督，可以有效提高資源交易雙方的效率。反之，如果法制不健全，交易成本將提高，從而阻礙交易順利進(jìn)行。第三，發(fā)展中介，加強(qiáng)監(jiān)管。事實(shí)上，在缺乏必要資料的情況下，要找到所有要素資源的合適的參考價(jià)格是很困難的，此時(shí)就需要借助價(jià)值評估中介機(jī)構(gòu)的支持才能保證交易的公平與合理。因而，我們迫切地需要發(fā)展價(jià)值評估中介機(jī)構(gòu)，重視資產(chǎn)評估師行業(yè)的發(fā)展，與此同時(shí)依據(jù)法律法規(guī)，建立合理有效的監(jiān)督體系，保證中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，保證價(jià)值評估程序和報(bào)告的公平性。第四，促進(jìn)金融產(chǎn)品價(jià)格市場化，但我們應(yīng)該借鑒美國次貸危機(jī)的慘痛教訓(xùn)，在保證各種金融衍生品市場價(jià)格不受干擾的同時(shí)，對其進(jìn)行合理有效的引導(dǎo)，避免公允價(jià)值的運(yùn)用偏離軌道。

3.建立評估公允價(jià)值的政策和程序。

首先，應(yīng)加大力度培養(yǎng)高水平、高素質(zhì)專業(yè)評估人才。一方面，要嚴(yán)格把關(guān)資產(chǎn)評估師考試，資產(chǎn)評估師是資產(chǎn)評估隊(duì)伍的主力軍，是公允價(jià)值程序的直接參與者，資產(chǎn)評估師的道德素質(zhì)和專業(yè)水平會直接影響到公允價(jià)值的獨(dú)立性和公平性；另一方面，應(yīng)該每年抓好對資產(chǎn)評估行業(yè)的后續(xù)教育工作，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，提高警惕性，從思想上保證資產(chǎn)評估的公允性。

其次，應(yīng)規(guī)范資產(chǎn)評估程序，加強(qiáng)監(jiān)管。一方面，我們應(yīng)該從法律的角度重視對資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管，并應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定更加嚴(yán)密的從業(yè)準(zhǔn)則和規(guī)定，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，加大違規(guī)懲處力度，規(guī)范資產(chǎn)評估程序，使資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)時(shí)有法可依；另一方面，應(yīng)不斷提高監(jiān)管部門的監(jiān)管水平和道德水平，加大違規(guī)操作成本，引入社會監(jiān)督，形成多元的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，從而創(chuàng)建一個(gè)誠信公正的執(zhí)業(yè)環(huán)境，為公允價(jià)值的應(yīng)用創(chuàng)造良好的條件。

4.加強(qiáng)教育，提高評估計(jì)員素質(zhì)。

財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力在公允價(jià)值的實(shí)務(wù)操作中具有重要的作用，是公允價(jià)值能夠得到合理有效運(yùn)用的保證。首先，應(yīng)加強(qiáng)法律意識，提升職業(yè)道德。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該不斷更新法律法規(guī)知識，強(qiáng)化法制教育，在從業(yè)過程中堅(jiān)決抵制違法違規(guī)行為，保證所有會計(jì)行為都符合國家法律法規(guī)，嚴(yán)格按照會計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定處理會計(jì)業(yè)務(wù)；同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)誠信教育，保持職業(yè)操守，務(wù)實(shí)求真，廉潔自律，不斷提升自身道德水平，從根本上杜絕虛假現(xiàn)象。其次，應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高職業(yè)技能。會計(jì)人員熟練的職業(yè)能力、敏銳的判斷能力對提高會計(jì)信息質(zhì)量有著重要的作用。市場越繁榮，交易越復(fù)雜，要對復(fù)雜的交易事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告，客觀上要求會計(jì)人員要有較高的職業(yè)素質(zhì)和對復(fù)雜問題做出正確判斷的能力，從而減少會計(jì)信息失真和對公允價(jià)值判斷的誤差。因此，不斷加大教育投入，培養(yǎng)具有公允價(jià)值觀念，懂理論會實(shí)務(wù)，職業(yè)道德高尚的會計(jì)人員是公允價(jià)值得以全面使用的必備條件，也是降低公允價(jià)值計(jì)量成本，應(yīng)用公允價(jià)值的需要。

5.建立公允價(jià)值審計(jì)制度。

會計(jì)自存在以來就與審計(jì)相輔相成，密不可分，審計(jì)的完善和發(fā)展直接影響著會計(jì)執(zhí)行的好壞。由于公允價(jià)值計(jì)量會涉及主觀因素，因此，加強(qiáng)審計(jì)工作力度將有利于防范會計(jì)人員舞弊。由于目前公允價(jià)值的可靠性問題仍然存在，對審計(jì)的沖擊也會很大。對財(cái)務(wù)報(bào)表中的公允價(jià)值部分的審計(jì)是審計(jì)人員的重點(diǎn)，盡量規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，應(yīng)該完善會計(jì)師事務(wù)所的體制改革，制定執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則，全面提高注冊會計(jì)師的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。在會計(jì)報(bào)表中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量和披露部分，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)就其是否符合會計(jì)準(zhǔn)則作出合理評估。對會計(jì)報(bào)表中重要項(xiàng)目的公允價(jià)值審計(jì)時(shí)，審計(jì)人員不可完全依賴專家或者管理部門的評估意見，而應(yīng)當(dāng)重新對其進(jìn)行估價(jià)。在重新估價(jià)時(shí)，為使公允價(jià)值更具公平公正性，審計(jì)人員應(yīng)采用與專家或管理部門不同的估價(jià)方法，并依據(jù)不同的假設(shè)和估計(jì)。

其次，應(yīng)借鑒國外注冊會計(jì)師行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，建立注冊會計(jì)師懲戒制度。在我國，應(yīng)盡快出臺《注冊會計(jì)師懲戒制度》，成立注冊會計(jì)師懲戒委員會。當(dāng)注冊會計(jì)師出具不真實(shí)審計(jì)意見時(shí)，可以對其進(jìn)行懲戒，并承擔(dān)法律后果。只有這樣才能確保以公允價(jià)值計(jì)量為基礎(chǔ)的企業(yè)會計(jì)信息的質(zhì)量。

（作者單位：中鐵大橋局集團(tuán)第五工程有限公司）