天天向上

股市太復(fù)雜，樓市太低迷，黃金暫時(shí)沒(méi)信心，理財(cái)產(chǎn)品相比此前的投資收益率低、不可隨時(shí)贖回，究竟哪個(gè)才是現(xiàn)在最佳的投資產(chǎn)品？

高曉明大學(xué)畢業(yè)后就進(jìn)入外企工作，至今已有10個(gè)年頭了。如今他和太太都是公司管理層，兩人年收入接近40萬(wàn)人民幣。工作之余他最大的興趣就是閱讀財(cái)經(jīng)類的報(bào)刊雜志，除了國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，他還相當(dāng)關(guān)注全球金融市場(chǎng)。

而眼下，國(guó)外的房子不限購(gòu)、不限貸、永久產(chǎn)權(quán)、租金回報(bào)穩(wěn)定。在北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙、廣州、成都的房產(chǎn)交易會(huì)上，也相繼出現(xiàn)了許多海外開(kāi)發(fā)商的身影，澳洲、美國(guó)、英國(guó)、加拿大……去國(guó)外做房東，風(fēng)頭正勁呢。

于是，去年8月，高曉明去悉尼買(mǎi)下了他在海外的第一套房。

第1站：房交會(huì)

想買(mǎi)國(guó)外的房子，房交會(huì)自然是一個(gè)不容錯(cuò)過(guò)的好地方。越來(lái)越多的國(guó)外開(kāi)發(fā)商，在中國(guó)各地的房交會(huì)上都占有了一席之地。像今年3月，上海展覽中心舉辦的春季房交會(huì)，好家伙，30多個(gè)國(guó)家，170多個(gè)海外開(kāi)發(fā)商云集于此，占據(jù)了整個(gè)展會(huì)的半壁江山。與國(guó)內(nèi)樓盤(pán)那些薄薄幾頁(yè)花里胡哨的宣傳單不同，海外樓盤(pán)的宣傳手冊(cè)非常翔實(shí)，還是中英文對(duì)照。樓盤(pán)附近的醫(yī)療、學(xué)校、郵局、酒樓、超市、商場(chǎng)等各種配套設(shè)施，大巴、地鐵、的士站等各個(gè)交通線路，以及周邊各政府機(jī)構(gòu)的所在位置，都一一注明，而且還有配圖介紹，甚至連樓盤(pán)周圍的消費(fèi)狀況、物價(jià)水平、每年的治安評(píng)定結(jié)果都有詳細(xì)的說(shuō)明，真的非常貼心。更別說(shuō)，還有美輪美奐的視頻演示、煽情的置業(yè)顧問(wèn)解說(shuō)，栩栩如生的樓盤(pán)模型，確實(shí)讓人心動(dòng)不已。

我早就對(duì)澳洲心向往之，所以在澳洲展區(qū)駐足的時(shí)間最長(zhǎng)。其中一套“悉尼水濱”公寓特別惹眼。25萬(wàn)澳元，精裝，套內(nèi)50平米，距離悉尼市中心僅8分鐘車程，可以從客廳看到美麗的悉尼HOMEBUSH灣。

但，這價(jià)格……折合人民幣約160萬(wàn)，對(duì)我來(lái)說(shuō)，太高了，要知道，我手上的現(xiàn)金只有20萬(wàn)人民幣。置業(yè)顧問(wèn)似乎看出了我的心思，微笑著告訴我，可以貸款，只要支付一成首付就可以了，然后以租還貸。也就是說(shuō)，僅僅16萬(wàn)人民幣就能買(mǎi)下這精裝海景房！澳洲人口比中國(guó)少得多，房子租得出去嗎？房?jī)r(jià)受不受政策的影響？外國(guó)人在澳洲銀行可以獲批嗎？利息高不高？我出手賣(mài)掉的話方不方便？

置業(yè)顧問(wèn)遞給我一張申請(qǐng)表，你可以跟隨我們的看房團(tuán)去澳洲實(shí)地考察，費(fèi)用比你單獨(dú)去澳洲旅游要便宜很多，真真切切地了解一下當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)。

第2站：

找個(gè)當(dāng)?shù)貙?dǎo)游逛逛街

5天，4000元人民幣，這樣的旅游考察，劃算！

悉尼HOMEBUSH灣確實(shí)漂亮，潔凈的街道微微起伏，溫和潮濕的空氣，柔軟細(xì)膩的海灘。每天全都是看房團(tuán)安排好了的線路，如何才能看到安排以外的東西呢？去導(dǎo)游協(xié)會(huì)，請(qǐng)一個(gè)當(dāng)?shù)氐膶?dǎo)游。60澳元一天，問(wèn)題解決了。Bill，一位30多歲的小伙子，做導(dǎo)游已經(jīng)7年，土生土長(zhǎng)的悉尼人，家就住在距離HOMEBUSH灣不遠(yuǎn)的環(huán)形碼頭區(qū)。他帶著我走遍了HOMEBUSH灣的各個(gè)街道。我對(duì)心儀公寓的周邊環(huán)境、生活狀況有了更直觀更深刻的了解。

西田購(gòu)物中心，來(lái)時(shí)就隨看房團(tuán)參觀了一下，當(dāng)時(shí)就覺(jué)得，在公寓附近就有這么大的一家綜合商場(chǎng)，居家購(gòu)物確實(shí)方便?？葿ill卻聳聳肩膀，除了節(jié)假日，或者商場(chǎng)搞活動(dòng)，大家都不會(huì)來(lái)這里購(gòu)物。因?yàn)檫@里的東西并不便宜，大家都習(xí)慣了去24小時(shí)便利店。記住，便利店扎堆的地方，永遠(yuǎn)都是居住中心。

我的心咯噔一下。不過(guò)，Bill安慰我道，我對(duì)租房市場(chǎng)并不了解，要不，你去問(wèn)問(wèn)銀行。

第3站：銀行，真的很行

和我們國(guó)內(nèi)不一樣，在澳洲，對(duì)房市最有發(fā)言權(quán)的，非銀行莫屬，銀行在海外購(gòu)房中充當(dāng)?shù)恼前殃P(guān)人的角色，因?yàn)樗J款給你，自然要對(duì)你買(mǎi)的房子作出全面的評(píng)估。在Bill的建議下，我來(lái)到當(dāng)?shù)匾患翌H為權(quán)威的投資銀行。接待我的是負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易的投資顧問(wèn)Richard。他看了我?guī)?lái)的“悉尼水濱”宣傳冊(cè)，又聽(tīng)了我想貸款的金額，認(rèn)真查看了資料，并反復(fù)作了計(jì)算之后，很肯定地告訴我，這房子的升值潛力處于A+水平，銀行愿意為我提供貸款。我愣了，提醒Richard這公寓附近，就只有一家便利店，而且也有二三十米遠(yuǎn)。出租情況恐怕讓人擔(dān)心呢。

沒(méi)什么好擔(dān)心的，Richard告訴我，確實(shí)，沒(méi)有便利店，當(dāng)?shù)厝嘶蛘邅?lái)此打工的都不會(huì)選擇“悉尼水濱”租住，但這公寓針對(duì)的租戶根本就不是這些，HOMEBUSH灣是一個(gè)旅游勝地，很多度假的游客非常樂(lè)于租住這種近似于酒店，但又比酒店費(fèi)用更便宜的精裝公寓。所以，對(duì)“悉尼水濱”來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有便利店不重要，重要的是加油站，以及的士站。你瞧，隔一條馬路就有2個(gè)加油站，的士站就更不用說(shuō)，附近大小的士站就有6個(gè)，方便游客四處兜風(fēng)購(gòu)物。

如今，這樣酒店形態(tài)的公寓在當(dāng)?shù)剡€比較少，我估計(jì)，這公寓的價(jià)格明年還會(huì)有20%的上漲空間。

第4站：和律師Say Hello

對(duì)公寓環(huán)境有了充分的了解，也有了銀行的評(píng)估，我對(duì)“悉尼水濱”越來(lái)越喜歡了。Bill卻勸我別忙下單簽合同。你應(yīng)該找個(gè)專業(yè)律師，在他的幫助下完成整個(gè)購(gòu)房手續(xù)。

專業(yè)律師可以全程陪同，但費(fèi)用也不少，紐約不論總價(jià)多少，收取標(biāo)準(zhǔn)在2500～3000美元，新加坡為每宗2000新幣，馬來(lái)西亞為1000美元左右，澳洲的最貴4000美元。

很快，我就發(fā)現(xiàn)了律師的妙處。

律師Lisa有20年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，她當(dāng)場(chǎng)就指出，她去政府有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢了一下，這“悉尼水濱”的公寓有個(gè)限制，以后如果要翻新或重建，只能建3層樓的房子，也就是說(shuō)不能建高樓。重建，建高樓？說(shuō)實(shí)話，我根本就沒(méi)有這個(gè)打算?？蒐isa卻說(shuō)，你買(mǎi)下這房子就擁有了永久產(chǎn)權(quán)，重建是你的權(quán)利，樓房建得越高收益就越大，如果只能建3層樓，那收益自然大大降低了。但，我在開(kāi)發(fā)商的合同中，沒(méi)有看到收益降低的說(shuō)明。所以，要么開(kāi)發(fā)商提供更多優(yōu)惠，要么你向法院提出申述，開(kāi)發(fā)商面臨高額罰款。天呀，竟有這樣的好事！

經(jīng)過(guò)協(xié)商，開(kāi)發(fā)商決定在總價(jià)的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠5萬(wàn)澳元，也就是以20萬(wàn)澳元一套的價(jià)格賣(mài)給我，足足少了約32萬(wàn)人民幣！

另外，由于“悉尼水濱”的配套設(shè)施還未全部完善，也就是說(shuō)我不必支付全部的首付款，只要1萬(wàn)澳元，約6萬(wàn)人民幣就OK了，剩余的首付款，等交房后再支付，而且還能享受到當(dāng)?shù)卣』ǘ惾獾膬?yōu)惠政策，立刻又節(jié)省了3000澳元的過(guò)戶印花稅。

第5站：

社區(qū)管家，幫你hold住

要想當(dāng)個(gè)舒心的國(guó)外房東，房產(chǎn)的管理就相當(dāng)重要了，悉尼市政府就有規(guī)定，對(duì)于自家門(mén)前的垃圾，或者積雪等，必須由自己動(dòng)手清理，如果超時(shí)未作清理，會(huì)有市政部門(mén)代勞，當(dāng)然業(yè)主得支付相應(yīng)的費(fèi)用。而如果這些費(fèi)用未及時(shí)支付，會(huì)給自己招來(lái)麻煩。還有，如果水電煤氣費(fèi)用長(zhǎng)時(shí)間拖欠，也會(huì)面臨不小的罰款，當(dāng)然，如果有了租戶，這些問(wèn)題都可以交給租戶來(lái)解決，關(guān)鍵的是，在沒(méi)有租戶的這段時(shí)間，又該如何應(yīng)對(duì)？我有些頭疼了。

律師Lisa告訴我，不用著急，你可以去當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，聘請(qǐng)一位社區(qū)管家，每月只要300澳元，他會(huì)幫你把房子照看得非常周到，而且他還能幫你聯(lián)系租戶，省下一筆中介費(fèi)呢。

如今，悉尼租房市場(chǎng)供不應(yīng)求，我的現(xiàn)房租金漲到了600澳元一周，扣除貸款，聘請(qǐng)的管家費(fèi)用，以及其他各種費(fèi)用，每月我能收益900澳元，折合人民幣約6000元，沒(méi)想到，在中國(guó)沒(méi)賺到房地產(chǎn)的錢(qián)，竟然在澳洲賺到了。

這些“小事”你注意了么？

1.海外很多國(guó)家土地為私有制，因此政府售出土地之后，產(chǎn)權(quán)基本上永久屬于個(gè)人所有。不過(guò)，并不是所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)都是永久性的，如泰國(guó)的房產(chǎn)土地使用年限是90年，馬來(lái)西亞的是99年，到期之后須歸還給政府。

2.稅率也要考慮清楚。在國(guó)外，買(mǎi)房容易養(yǎng)房難。像加拿大，最高稅率達(dá)到50%，而澳大利亞，最高的稅率才20%；美國(guó)的稅率是15%，而新加坡則更低，產(chǎn)業(yè)稅為年租金的10%，個(gè)人居住的稅率為4%。

3.學(xué)會(huì)避稅更劃算。比如，在澳洲購(gòu)房，貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳考察房產(chǎn)的費(fèi)用（主要為機(jī)票）、律師代理費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，都可以用來(lái)抵稅。所以，買(mǎi)房之后，坐飛機(jī)去那里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，也能省下不小的稅費(fèi)呢。