張宇良

因工作原因，筆者最近幾年，實(shí)地調(diào)研北京、天津、上海等一線標(biāo)桿城市，云南昆明、鄭州等二線城市，新疆烏魯木齊這樣的邊境城市，以及四川幾乎幾十個(gè)縣市。其4萬(wàn)億刺激計(jì)劃投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如道路、河道整治；而大多數(shù)投入以舊城改造為名義的地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛。

中購(gòu)聯(lián)的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告2012—2013》報(bào)告顯示，2011年底，北京擁有245家購(gòu)物中心，但有216家是2004年至2011年開(kāi)業(yè)的，645%的增速居全國(guó)城市首位。從數(shù)據(jù)分布上看，天津和重慶這兩個(gè)城市購(gòu)物中心數(shù)量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來(lái)5年還將入市1000萬(wàn)平方米左右。近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在全國(guó)發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3至5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。

其實(shí)不然，據(jù)筆者掌握的情況看，未來(lái)3至5年入市的綜合體將達(dá)200個(gè)。當(dāng)然，這是加上正在規(guī)劃未開(kāi)工的項(xiàng)目。僅以成都市“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略為例，三環(huán)以內(nèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)系數(shù)外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場(chǎng)、荷花池市場(chǎng)等等市場(chǎng)還未完全外搬，就市場(chǎng)上未來(lái)N個(gè)綜合體的定位和初步規(guī)劃早已出爐。而這些原址上的規(guī)劃商業(yè)，多以綜合體為主。

而綜合體，必有集中商業(yè)，言集中商業(yè)，必言百貨。即便無(wú)百貨之名，也有其中規(guī)劃的百貨之實(shí)。

但如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛背景下，百貨卻已顯頹勢(shì)。

2012年6月，武漢中商百貨轉(zhuǎn)型，3月，上海第一百貨淮海店停業(yè)，2011年年底北京太平洋百貨撤店。

在成都，人民商場(chǎng)清江店宣布關(guān)門(mén)的同一天，地處同一商圈的成都摩爾百貨羊西店也宣布停業(yè)。5月29日，在成都最繁華的春熙商圈，在僅僅開(kāi)業(yè)半年之后，優(yōu)客商城由于經(jīng)營(yíng)不善宣布“暫時(shí)歇業(yè)”。

2012年2月份，成都遠(yuǎn)東太平洋百貨換帥、春熙路核心商圈的日資百貨商場(chǎng)伊勢(shì)丹在4月初進(jìn)行了一場(chǎng)最大規(guī)模的人事調(diào)整。

據(jù)悉伊勢(shì)丹最近兩三年的銷(xiāo)售一直處在下降通道：2009年伊勢(shì)丹的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率為37%，2010年增長(zhǎng)率降到22%，而2011年的增長(zhǎng)率只有8%。同時(shí)，伊勢(shì)丹早已規(guī)劃的成都2號(hào)店也遲遲未有進(jìn)展。

經(jīng)濟(jì)不景氣、電商咄咄逼人、經(jīng)營(yíng)成本大幅上揚(yáng)……等等不勝枚舉的原因，但百貨市場(chǎng)飽和，商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花，布點(diǎn)越來(lái)越密，同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重是最主要原因。

一言以蔽之，過(guò)熱的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在跟它聯(lián)系緊密的百貨一角顯出頹勢(shì)。那些正在密謀以主力店（超市+百貨）為噱頭，帶租約銷(xiāo)售為輔助，妄想在商業(yè)地產(chǎn)撈金的項(xiàng)目，多關(guān)注一下整體市場(chǎng)，畢竟，商業(yè)地產(chǎn)是要決勝未來(lái)，而不是成敗在開(kāi)盤(pán)。