蔡興宇

摘 要：隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的鞏固實(shí)施，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)低迷的時(shí)期。許多開(kāi)發(fā)商由于銷售回款困難、貸款到期、按揭受阻等諸多原因?qū)е沦Y金鏈將近斷裂，使房產(chǎn)商如何度過(guò)這次房地產(chǎn)行業(yè)的冬天成為一個(gè)亟須解決的問(wèn)題。從房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理出發(fā)，提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理體系建設(shè)策略，以期在一定程度上幫助房產(chǎn)企業(yè)走出這次危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理體系；資金鏈

中圖分類號(hào)：F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）08-0117-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，不僅帶動(dòng)了大量的鋼筋、水泥、建材等基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的發(fā)展，更是增加了就業(yè)，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。但是經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，受金融危機(jī)、通貨膨脹等諸多因素的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格有些偏離了實(shí)際。許多一線城市的房?jī)r(jià)嚴(yán)重超出了人們的收入水平，房地產(chǎn)越來(lái)越成為一個(gè)國(guó)民津津樂(lè)道的話題，也越來(lái)越關(guān)系到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)與民生。于是國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列的調(diào)控，經(jīng)歷了越調(diào)控越上漲的局面之后，終于出臺(tái)了史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。限購(gòu)、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列組合拳的出臺(tái)，讓發(fā)熱的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始緩慢降溫。目前房地產(chǎn)企業(yè)大都面臨著與消費(fèi)者相持，捂盤(pán)惜售，貸款即將到期，資金鏈即將斷裂的局面。在當(dāng)前的局面下，降價(jià)銷售已經(jīng)是大勢(shì)所趨。但是由于現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與百姓期望的價(jià)格相差太大，所以房產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并且隨著骨牌效應(yīng)的發(fā)生，甚至?xí)?dǎo)致房?jī)r(jià)的突然猛降，給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。那么，房產(chǎn)企業(yè)在這樣一個(gè)大趨勢(shì)之中如何能保持正常的運(yùn)作呢，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理就是其中一個(gè)措施。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.計(jì)劃性不強(qiáng)。當(dāng)前正是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。許多其他行業(yè)的企業(yè)嗅到房地產(chǎn)企業(yè)的巨大商機(jī)之后紛紛開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)開(kāi)始從事房地產(chǎn)行業(yè)。從2008年金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)家采取了一系列穩(wěn)定扶持經(jīng)濟(jì)的措施，包括“四萬(wàn)億資金的投入”、“降息”等措施，使市場(chǎng)上的資金重新充裕起來(lái)，這讓中國(guó)很快擺脫了金融危機(jī)的漩渦，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一次“井噴式”行情。許多開(kāi)發(fā)商由“活不下去”轉(zhuǎn)身變成賺得“盆滿缽滿”，資金狀況大為改觀。一時(shí)間開(kāi)發(fā)商們壯志凌云，紛紛拿地?fù)尩?，涌現(xiàn)出好多“地王”，根本沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算和資金管理規(guī)劃，完全被投資沖動(dòng)所左右，只是鋪攤子上馬項(xiàng)目，無(wú)資金計(jì)劃可言?；螂m有資金計(jì)劃，但只是個(gè)擺設(shè)，沒(méi)人關(guān)心當(dāng)初怎么計(jì)劃的，只是做到哪算哪。由于資金管理無(wú)計(jì)劃或有資金計(jì)劃不起作用，在國(guó)家連續(xù)調(diào)控政策下，本已緊張的資金狀況就更加緊張，資金鏈斷裂的可能性也就日益增加。

2.公司管理層重視程度不夠。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是母公司的一個(gè)分支，高層管理人員都是由母公司派遣過(guò)來(lái)的人員。這些高管對(duì)原行業(yè)的市場(chǎng)情況把握的比較準(zhǔn)確，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的情況就不是那么的熟悉。許多房產(chǎn)企業(yè)的高管仍然沿用老舊的管理方式來(lái)管理房產(chǎn)公司，雖然在高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)也能賺取利潤(rùn)，但是落后的管理模式使得企業(yè)浪費(fèi)了大量的既得利益。比如,管理層不重視資金計(jì)劃管理，各部門(mén)條塊分割嚴(yán)重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計(jì)劃為核心的動(dòng)態(tài)資金管理體系,因資金管理不當(dāng)浪費(fèi)許多機(jī)會(huì)，同時(shí)又增加了許多不該發(fā)生的費(fèi)用。

3.財(cái)會(huì)人員素質(zhì)不高。許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員素質(zhì)有限，他們的專業(yè)水平制約了房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系的完善。同時(shí)由于市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)魚(yú)龍混雜，一些不具備從業(yè)資格或者自身素質(zhì)不達(dá)標(biāo)的人員也進(jìn)入房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)部門(mén)，只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)會(huì)計(jì)算與統(tǒng)計(jì)，對(duì)更深層次的動(dòng)態(tài)資金管理體系的組建與完善不能起到應(yīng)有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任務(wù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展與準(zhǔn)入制度的越來(lái)越嚴(yán)格，這些財(cái)會(huì)人員給房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展就帶來(lái)了一定的阻礙，更不用談對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系做出貢獻(xiàn)。

4．資金管理體系不夠科學(xué)。房產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)龐大的運(yùn)作團(tuán)體。在房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開(kāi)發(fā)、銷售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，從選址、拆遷、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、銷售，這一系列過(guò)程短則數(shù)十個(gè)月，長(zhǎng)則數(shù)年，需要同多個(gè)政府部門(mén)與供應(yīng)商相協(xié)調(diào)，并且資金投入量巨大，動(dòng)輒需要上千萬(wàn)、上億的資金。這不僅僅需要開(kāi)發(fā)商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)種種的風(fēng)險(xiǎn)，所以極其需要建立資金管理體系，有計(jì)劃的、靈活的、動(dòng)態(tài)的進(jìn)行資金管理。但是許多企業(yè)的資金管理不夠完善，往往是領(lǐng)導(dǎo)拍腦門(mén)決策，對(duì)融資、籌資、投資方案沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)縝密的分析，對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有充分的思想準(zhǔn)備和處理預(yù)案，或者資金管理體系設(shè)計(jì)不夠科學(xué)，不能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金運(yùn)作進(jìn)行全程性有效的監(jiān)督與控制，直接導(dǎo)致了資金管理體系不能正常的發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、房產(chǎn)企業(yè)如何建立完善的資金管理體系

1．建立健全資金管理體系。房產(chǎn)企業(yè)要正視資金管理體系的重大作用。在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，那就是政府調(diào)控給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的巨大影響。如果政府繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策，堅(jiān)決要打壓房?jī)r(jià)，那么房產(chǎn)企業(yè)如果不想資金鏈斷裂，應(yīng)該做的就只有一件事：優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，拓寬資金來(lái)源渠道，減少開(kāi)支，度過(guò)嚴(yán)冬。那么這個(gè)時(shí)候我們的資金管理體系就可以發(fā)揮巨大的作用。在事前、事中、事后三個(gè)階段，不簡(jiǎn)單進(jìn)行成本效益核算，而且要建立資金管理體系，實(shí)時(shí)預(yù)測(cè)、跟蹤、資金的時(shí)點(diǎn)狀況和區(qū)間收支流動(dòng)情況，對(duì)資金在某時(shí)點(diǎn)或區(qū)間可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分的估計(jì)、用資金管理報(bào)表給企業(yè)精確地展示企業(yè)資金的安全狀況、充裕程度、使用效率、資金來(lái)源展望、資金使用計(jì)劃、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等，有助于企業(yè)做出正確的選擇。當(dāng)前，所有的房產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該建立自己的資金管理體系，有資金管理體系的企業(yè)也要完善自己的資金管理體系，科學(xué)組建，合理規(guī)劃，讓資金管理體系在企業(yè)的發(fā)展中真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2．管理層加強(qiáng)重視。所有的管理層應(yīng)該進(jìn)行學(xué)習(xí)與研究，重視資金管理體系在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，并且投入足夠的人力物力建設(shè)自己部門(mén)的資金管理體系，從上層開(kāi)始重視資金管理體系的建設(shè)，就會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金管理體系的建設(shè)做出一個(gè)良好的開(kāi)端。管理層應(yīng)該尊重資金管理體系的運(yùn)行規(guī)律，切忌用拍腦袋決策破壞資金管理體系，對(duì)確有必要發(fā)生的計(jì)劃外資金安排，應(yīng)有機(jī)地融入資金管理體系，而不是讓他對(duì)資金管理體系產(chǎn)生破壞性影響；而資金管理體系在建立和運(yùn)行過(guò)程中，也要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)和預(yù)案，實(shí)行彈性管理，給可能發(fā)生的計(jì)劃外資金收支留出空間，對(duì)資金管理要有前瞻性，對(duì)可能遇到的極端情況要有思想準(zhǔn)備和資金準(zhǔn)備。

3．加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)。當(dāng)前，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)與教育工作，從根本上提高資金管理體系的質(zhì)量。資金管理體系的質(zhì)量關(guān)鍵在于執(zhí)行資金管理體系人員的素質(zhì)。房產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)與較好的溝通與理解能力，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力。財(cái)會(huì)人員不僅僅要精通自己財(cái)會(huì)專業(yè)的知識(shí)，更要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、管理等諸多學(xué)科的知識(shí)，為更好地掌握企業(yè)資金管理體系打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。財(cái)會(huì)人員不僅要按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行成本效益核算，反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈虧結(jié)果，也要考慮以收付實(shí)現(xiàn)制為核心的資金運(yùn)營(yíng)情況。這不單以現(xiàn)金流量表或財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表等對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)反映，而是企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)出適合本企業(yè)的資金管理報(bào)表，刪繁就簡(jiǎn)，簡(jiǎn)單明了地反映出企業(yè)最關(guān)心的資金要項(xiàng)。

4．建立有效的動(dòng)態(tài)資金管理系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性與時(shí)間上的延遲性，這就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作進(jìn)行一個(gè)有效的實(shí)時(shí)監(jiān)督和動(dòng)態(tài)資金管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源——房屋銷售收入，就有很大的不確定性，情況好時(shí)，可能被一搶而空，情況不好時(shí)，可能幾個(gè)月都賣(mài)不出去一套。所以作銷售資金計(jì)劃時(shí)，要在充分評(píng)估銷售風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，作出不同的預(yù)案，避免因資金計(jì)劃與實(shí)際資金收支差異過(guò)大而使資金管理系統(tǒng)失靈甚至崩潰的情況出現(xiàn)。根據(jù)實(shí)際情況建立資金管理季報(bào)、月報(bào)制度，特殊情況還可以建立資金管理周報(bào)、日?qǐng)?bào)制度，根本目的在于動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)把握資金運(yùn)作狀況，讓資金處于穩(wěn)健且效率較高的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，要對(duì)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境有所準(zhǔn)備，在逆境中能把握住商機(jī)，在順境中能抵住誘惑，讓資金像健康的血液一樣，源源不斷地滿足企業(yè)這個(gè)“人體”需求。所以，當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)都要建立一個(gè)有效的動(dòng)態(tài)資金管理系統(tǒng)。在充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，制定合適的企業(yè)發(fā)展策略，找出合適的資金運(yùn)作方法與控制標(biāo)準(zhǔn)，從而從內(nèi)部加強(qiáng)資金管理體系的建設(shè)。

在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)企業(yè)只有盡快地建立自己的資金管理控制體系才能有效應(yīng)對(duì)眼下的這場(chǎng)房產(chǎn)危機(jī)，也只有建立有效的資金管理體系才能精確控制企業(yè)的資金鏈，讓企業(yè)資金有序健康地運(yùn)行，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，壓縮資金使用成本，在減少不必要的浪費(fèi)的基礎(chǔ)上增加企業(yè)的既得利益，促使房產(chǎn)企業(yè)更快更好地發(fā)展。

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