王奇

今年以來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)宣布整治小產(chǎn)權(quán)房，一些小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)遭到強(qiáng)拆，但也有一部分小產(chǎn)權(quán)房有望借此機(jī)會(huì)“轉(zhuǎn)正”。有專(zhuān)家建議：“治理小產(chǎn)權(quán)房要是非分清，合法規(guī)范，小妾的兒女也是人?！?/p>

一排排已經(jīng)蓋好的房子，其大幅的促銷(xiāo)宣傳海報(bào)上寫(xiě)著“地鐵口，不限購(gòu)，最低40萬(wàn)一套”。這是北京市昌平區(qū)在售的小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)縮影。

在售樓處門(mén)口， 于小海蹲在那里抽著煙，向《投資與理財(cái)》記者抱怨：“這個(gè)時(shí)候出臺(tái)政策，把我的計(jì)劃全打亂了。”這是他第三次來(lái)這里看房了，他去年就已經(jīng)準(zhǔn)備在這個(gè)小區(qū)買(mǎi)房了，但現(xiàn)在卻開(kāi)始猶豫了。

今年2月下旬，國(guó)土資源部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布今年將選擇部分城市，開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房整治工作。這也是于小海猶豫的最大原因，他這次來(lái)售房處，就是想看看開(kāi)發(fā)商有什么好的對(duì)策。

5000萬(wàn)豪華小產(chǎn)權(quán)房

在國(guó)土資源部宣布治理小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)月后，“單套5000萬(wàn)，竟是小產(chǎn)權(quán)？”這條消息出現(xiàn)在各大財(cái)經(jīng)網(wǎng)站的首頁(yè)上，曝光了北京市昌平區(qū)單套“四合院”高達(dá)5000萬(wàn)元的小產(chǎn)權(quán)房身份問(wèn)題。此后，國(guó)土資源部再次重申，小產(chǎn)權(quán)房不合法，要試點(diǎn)清理，并責(zé)成相關(guān)部門(mén)查處“天價(jià)”小產(chǎn)權(quán)房。

據(jù)《投資與理財(cái)》記者調(diào)查，目前北京的小產(chǎn)權(quán)房有10余個(gè)項(xiàng)目在售，主要集中在昌平、房山、大興、延慶等郊區(qū)的農(nóng)村和城鎮(zhèn)。小產(chǎn)權(quán)住宅的售價(jià)主要在6000元至7000元/平方米之間，小產(chǎn)權(quán)別墅的售價(jià)多在9000元至10000元/平方米，相當(dāng)于同等地段大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的三分之一。

而在北京市昌平區(qū)鄭各莊村這樣的小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)，當(dāng)?shù)夭粌H建設(shè)了80余棟小高層，還在建養(yǎng)老國(guó)際公寓，并衍生出“水城御墅”四合院這樣的高端住宅產(chǎn)品。

十幾年都沒(méi)清理掉

為了進(jìn)一步弄清現(xiàn)在市面上銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房的真相，記者采訪了在今年年初購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的田先生。據(jù)田先生介紹，自己雖然符合限購(gòu)令下購(gòu)房條件，但是有限的資金，只能買(mǎi)一套小的大產(chǎn)權(quán)房子，父母來(lái)北京的話，家里都沒(méi)有地方住。

“在購(gòu)買(mǎi)之前，我也考察過(guò)一些其它小產(chǎn)權(quán)房，我現(xiàn)在房子所在小區(qū)已經(jīng)有很多人買(mǎi)了。這里建房土地不是租給開(kāi)發(fā)商的，而是村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)發(fā)的，而且有很多當(dāng)?shù)氐拇迕褚苍谶@個(gè)小區(qū)買(mǎi)房了?！碧锵壬f(shuō)。

對(duì)于可能整治小產(chǎn)權(quán)房的政策，田先生也說(shuō)出了自己的看法，他認(rèn)為如果選那些規(guī)模較大的小區(qū)，被拆掉的可能性就會(huì)小很多。小區(qū)內(nèi)如果有一部分是當(dāng)?shù)氐拇迕?，這樣的小區(qū)也更安全。

據(jù)了解，田先生的叔叔、堂哥、表姐等一些親戚也在這個(gè)小區(qū)買(mǎi)了房子。在對(duì)田先生的采訪中，他坦言，賭的就是房子不會(huì)被拆。

對(duì)于今年小產(chǎn)權(quán)房可能被清理的問(wèn)題，銷(xiāo)售人員這樣回答記者：“清理了十幾年也沒(méi)清理掉啊，再說(shuō)我們這個(gè)不是占用耕地，不在清理的范圍之內(nèi)??！”

小產(chǎn)權(quán)房清理已經(jīng)開(kāi)始

今年2月，國(guó)土資源部宣布對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以清理，媒體隨即公開(kāi)曝光了兩起與小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)有關(guān)的刑事案件。一起是2月28日，北京市國(guó)土局懷柔分局執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)干部因查處小產(chǎn)權(quán)房違法占地不力，被以玩忽職守罪追究刑事責(zé)任。

另外一起是北京風(fēng)景偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司老總李風(fēng)景，因?yàn)樯米栽诜可絽^(qū)建設(shè)并銷(xiāo)售“青龍湖莊園”別墅小產(chǎn)權(quán)房，且在政府部門(mén)明令禁止的情況下，仍然繼續(xù)銷(xiāo)售，被檢方指控犯有合同詐騙罪。3月31日這一案件被提起公訴，李鳳景因合同詐騙罪被北京一中院一審判處無(wú)期徒刑，使他成為首位因建設(shè)、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房，被追究刑事責(zé)任的開(kāi)發(fā)商。

小產(chǎn)權(quán)房利益難保障

2010年5月，懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)水岸江南二期32棟小產(chǎn)權(quán)房全部被強(qiáng)行拆除。而此后，大興區(qū)黃村柳林園公寓和創(chuàng)玉朝公寓也遭政府回收。另外，小產(chǎn)權(quán)房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方還都承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣(mài)方可以主張合同無(wú)效；而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下跌，買(mǎi)方也同樣可以主張合同無(wú)效。

如果小產(chǎn)權(quán)房“一房二賣(mài)”，那么兩個(gè)合同都是有效的，誰(shuí)去辦了房產(chǎn)證，登記以后，這個(gè)房子就會(huì)判給誰(shuí)。而沒(méi)有登記的那一方只能要求退款。如果小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)“一房二賣(mài)”的情況，因?yàn)闆](méi)有住建部的登記， 在這方面的維權(quán)是很吃虧的。

清理試點(diǎn)將拉開(kāi)序幕

國(guó)土資源部日前透露這次小產(chǎn)權(quán)房的清理思路原則：“分類(lèi)、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷(xiāo)售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房都在清理行列。清理包括強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水停電等?！?/p>

此前有媒體消息稱(chēng)，國(guó)土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產(chǎn)權(quán)房較密集的城市開(kāi)展試點(diǎn)，更是顯示了國(guó)家清理小產(chǎn)權(quán)房的決心。

而上述四個(gè)城市較具代表性，北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房?jī)r(jià)將大量剛需族逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市，外來(lái)人口多，郊區(qū)面積大，小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問(wèn)題突出；海口旅游度假區(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

部分小產(chǎn)權(quán)房有機(jī)會(huì)“轉(zhuǎn)正”

目前清理小產(chǎn)權(quán)房已是箭在弦上，但一切遠(yuǎn)沒(méi)有想象中的樂(lè)觀，情況復(fù)雜、阻力大成為清理工作面對(duì)的最大難題。

有土地專(zhuān)家認(rèn)為， 小產(chǎn)權(quán)房處理的難點(diǎn)主要在存量房的處理上?！耙环矫?，由于其規(guī)模巨大，個(gè)別小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)及其配套都已成型，全部拆除的難度較大，更多的是來(lái)自于地方政府和相關(guān)部委的阻力。另一方面，如果保留下來(lái)，將是對(duì)現(xiàn)行土地法律法規(guī)的沖擊。”

“ 部分地方政府、個(gè)別部委在地方的重大項(xiàng)目工程，部分存在違法違規(guī)用地情況，一旦摸底，地方違法違規(guī)的用地問(wèn)題將無(wú)處遁形?！睒I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交土地出讓金后‘轉(zhuǎn)正，或者轉(zhuǎn)為保障房?！?/p>

田先生也有著同樣的想法，“如果能交一部分差價(jià)，把房子‘轉(zhuǎn)正，我們也是愿意的，畢竟還是大產(chǎn)權(quán)房住著放心?！?/p>

“小妾的兒女也是人”

其實(shí)一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房都以“非法”的狀態(tài)存在。盡管?chē)?guó)家明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)，但小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)，1995年-2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。但國(guó)土部坦言，目前還沒(méi)有完整統(tǒng)計(jì)全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)。

盡管如此，一些機(jī)構(gòu)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在價(jià)值還是頗為認(rèn)可。相對(duì)一致的觀點(diǎn)是，小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。

持同樣的觀點(diǎn)的中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)表示，小產(chǎn)權(quán)房是老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)不滿，用腳投票的一種選擇，治理小產(chǎn)權(quán)房要是非分清，合法規(guī)范，小妾的兒女也是人，不能讓弱勢(shì)群體再受傷害?！?/p>

再等等看吧， 等政策明朗了，再?zèng)Q定買(mǎi)不買(mǎi)。小產(chǎn)權(quán)房畢竟沒(méi)法律保障，還是謹(jǐn)慎點(diǎn)好?！庇谛『?duì)記者說(shuō)。