李新衛(wèi)

二手房買(mǎi)賣(mài)持續(xù)低迷，一些房屋中介公司為了生存，沒(méi)有在服務(wù)上多下功夫，卻想出不少歪點(diǎn)子，在僅有的一點(diǎn)市場(chǎng)上挖出傭金來(lái)，買(mǎi)賣(mài)不成照樣拿傭金，遇上客戶不買(mǎi)賬的，就向司法“求助”。

按照房屋買(mǎi)賣(mài)的一般流程，中介公司不但要介紹買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)識(shí)、簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，還要為雙方辦理按揭、過(guò)戶、繳稅等專業(yè)性較強(qiáng)的手續(xù)，待一切妥當(dāng)才能拿到傭金報(bào)酬。

近年來(lái)這一流程在運(yùn)作中卻出現(xiàn)了新情況，有的中介工作人員為促成交易，口頭允諾減少傭金，在與業(yè)主正式簽訂居間協(xié)議時(shí)，仍按格式合同中的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，且未向業(yè)主告知釋明。在交易履行后，中介公司遂起訴業(yè)主催討剩余傭金。有的中介虛假承諾規(guī)避政策，為在最短時(shí)間促成居間，謊稱可幫助客戶規(guī)避二套房、外地購(gòu)房、系統(tǒng)購(gòu)房等限購(gòu)政策，而實(shí)際則無(wú)法履行，誘騙客戶簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后引發(fā)糾紛。還有的在居間合同文本上動(dòng)手腳，只要客戶一簽合同，傭金就是囊中之物。

據(jù)寶山法院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，該院受理的房屋中介公司居間傭金案件猛增到140多件，與去年同期的60件相比翻了一倍多。該類(lèi)案件均為房屋中介公司起訴要求對(duì)方支付房款1%的傭金。從該院的判決支持率來(lái)看，中介公司完全勝訴的案件寥寥無(wú)幾，有些案件，法院只是象征性地支持了一成左右的中介傭金。

先簽合同再看房 買(mǎi)賣(mài)不成還要收傭金

今年4月，一家較有規(guī)模的置業(yè)顧問(wèn)公司向?qū)毶椒ㄔ浩鹪V了一批案件，稱與被告簽了居間合同，被告也與第三人簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)為不管以后被告買(mǎi)房成功與否，原告的居間義務(wù)已經(jīng)完成，就應(yīng)當(dāng)拿到幾百萬(wàn)元房款的1%居間傭金。

但我們來(lái)看看他們是怎樣讓買(mǎi)房人簽合同的。今年3月初，馮先生來(lái)到該公司門(mén)店，稱為辦理女兒就學(xué)手續(xù)而急于購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，并明確提出要求房源交易滿5年，以減少購(gòu)房成本。3月6日，公司工作人員哄騙馮先生到其店內(nèi)商談，并表示先簽協(xié)議再商談細(xì)節(jié)、付定金等，馮先生遂簽署了一套177萬(wàn)元房屋的居間協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。但次日，馮先生前去付定金時(shí)才了解到該房源到今年9月才滿5年，顯然不符合自己的要求，所以決定不買(mǎi)該房了，之后又在同小區(qū)找到了其他合適房屋，并為女兒辦理了入學(xué)報(bào)名手續(xù)。馮先生認(rèn)為原告使用欺騙手段才簽的合同，房屋買(mǎi)賣(mài)也沒(méi)有成功，何來(lái)居間傭金？

法院認(rèn)為，被告辯稱其購(gòu)房為子女就學(xué)等情況有相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，且符合目前社會(huì)生活的客觀實(shí)際，可以采信。但被告簽署居間協(xié)議及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)理應(yīng)進(jìn)行謹(jǐn)慎審查，仔細(xì)辨別，其辯稱受原告工作人員哄騙才簽署協(xié)議，證據(jù)不足，難以認(rèn)定，故其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)相關(guān)協(xié)議約定的法律責(zé)任。但另一方面，房屋買(mǎi)賣(mài)系普通公民生活中的重大事件，原告作為專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)提供全面細(xì)致、符合委托人真實(shí)需求的服務(wù)，盡最大可能避免發(fā)生糾紛。本案中，原告在未收取被告任何意向金或定金的情況下安排雙方簽署，簽約后被告即提出異議，可見(jiàn)本次買(mǎi)賣(mài)磋商之倉(cāng)促、準(zhǔn)備之不足，有違居間工作之宗旨。再考慮到原告未提供履行買(mǎi)賣(mài)合同的其他服務(wù)，法院酌情確定被告支付原告?zhèn)蚪?000元。

該置業(yè)顧問(wèn)公司的這批案件均為此類(lèi)。

先吃定下家再吃上家 發(fā)明文本輕松賺傭金

本市另一家大型房屋經(jīng)紀(jì)公司則采用先安撫好上家，口頭答應(yīng)不向上家收取傭金，而向下家收取高額傭金后，回過(guò)頭來(lái)再起訴向上家要傭金。

這家公司還發(fā)明了一種合同文本，可以讓自己輕松獲得傭金。他們將只要買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》作為居間完成的唯一條件，至于將來(lái)買(mǎi)賣(mài)是否成功，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中需要中介公司代為辦理的一些專業(yè)手續(xù)，則作為附加條款，是一種盡義務(wù)的做好事。

去年7月，張女士在該公司門(mén)店簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》及附件《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定張女士將自己一套房屋出售，到手總房?jī)r(jià)款為243.5萬(wàn)元。

協(xié)議第四條約定，本合同附件《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》成立即表明買(mǎi)賣(mài)合同成立，居間成功。甲、乙買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)于買(mǎi)賣(mài)合同成立之日分別按照本協(xié)議第二條約定的總房?jī)r(jià)款的1%各自支付中介傭金。

為了不被人指責(zé)為“做小動(dòng)作”，協(xié)議第八條還約定：“在簽署上述協(xié)議時(shí)，我方已認(rèn)真查閱了全部協(xié)議的內(nèi)容，且居間方已對(duì)協(xié)議第四、五、七條及其他條款內(nèi)容進(jìn)行了明確的提示并已按我方的要求進(jìn)行了詳盡的解釋和說(shuō)明。我方對(duì)約定的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任清楚明白，并愿按該協(xié)議約定嚴(yán)格履行。附件《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是本協(xié)議不可分割的部分，與本協(xié)議具有同等法律效力，甲乙雙方均同意按該附件的內(nèi)容履行?！?/p>

11月，該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶完成，張女士拿到了243.5萬(wàn)元，交易過(guò)程中所有其他費(fèi)用均由買(mǎi)房人付清。而在買(mǎi)房人向中介公司支付了3萬(wàn)元傭金后，公司又找到張女士要求她按照居間合同約定支付傭金。

張女士認(rèn)為，公司承諾傭金全部由下家承擔(dān)，也約定243.5萬(wàn)元房?jī)r(jià)是到手價(jià)，所有稅費(fèi)及中介費(fèi)均由下家承擔(dān)，下家也向張女士透露，本次交易下家已向中介支付了傭金3萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)公司承諾給下家傭金優(yōu)惠，傭金已經(jīng)付清。下家實(shí)際支付的傭金已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)的1%，這說(shuō)明當(dāng)時(shí)已經(jīng)說(shuō)好傭金全部由下家承擔(dān)，否則下家不可能支付超過(guò)房?jī)r(jià)1%的傭金。

法院認(rèn)為，雖然居間協(xié)議約定被告應(yīng)按照總房?jī)r(jià)的1%向原告支付中介費(fèi)，但之后簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定，房屋的交易價(jià)格243.5萬(wàn)元是被告到手價(jià)，該條款是原告幫助擬定的，原告對(duì)該約定的本意應(yīng)該清楚。對(duì)于到手價(jià)，通常人的理解為賣(mài)方不承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)中任何費(fèi)用，是賣(mài)方凈到手的價(jià)格。本案中，合同約定買(mǎi)賣(mài)雙方各按總房?jī)r(jià)的1%向原告支付中介費(fèi)，但買(mǎi)方實(shí)際支付的中介費(fèi)為3萬(wàn)元，超過(guò)了約定1%的標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)方支付時(shí)并未提出異議，原告收取時(shí)也“理所應(yīng)當(dāng)”，這明顯違背常理和交易慣例。

據(jù)此，法院采信了張女士的意見(jiàn)，駁回了中介公司的訴求。

簽約就收意向金 退款卻拖半年多

一些中介公司見(jiàn)錢(qián)眼開(kāi)，客戶只要有購(gòu)房表示，就要求他們先支付購(gòu)房意向金，而該筆錢(qián)款并不是直接付給賣(mài)方，而是被指定打入中介賬戶，甚至是業(yè)務(wù)員個(gè)人賬戶，屆時(shí)被以中介傭金的名義收取。如果買(mǎi)賣(mài)不成，客戶要討回這筆錢(qián)也絕非易事。

去年10月，程先生在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所門(mén)店內(nèi)，與其工作人員簽訂了一份居間協(xié)議，表示愿意購(gòu)買(mǎi)店內(nèi)告示的一套三泉路上的房子，居間協(xié)議上并蓋有該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的公章。同日，程先生將5萬(wàn)元意向金轉(zhuǎn)賬匯入了公司業(yè)務(wù)員指定的銀行賬戶內(nèi)。事后，程先生得知系爭(zhēng)房屋預(yù)告登記的權(quán)利人與居間協(xié)議載明的出賣(mài)方不是同一人，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，故要求退還已付意向金，但幾經(jīng)上門(mén)均被搪塞。

11月10日，公司答應(yīng)歸還部分意向金2萬(wàn)元，另剩3萬(wàn)元暫存公司，公司為程先生再尋找房源，若購(gòu)房成功則作為購(gòu)房傭金，多退少補(bǔ)，反之在11月30日前，未找到合適房源，則由公司當(dāng)日退還余款3萬(wàn)元。

至10月31日，程先生并未收到任何退款，前去理論時(shí)，被告知他的5萬(wàn)元錢(qián)是辭職人員私自利用公司名義騙取的，此事與公司無(wú)關(guān)。這下，程先生徹底懵掉。經(jīng)過(guò)不斷努力，至今年2月23日，程先生才拿到區(qū)區(qū)3000元，沒(méi)辦法了，程先生只得向?qū)毶椒ㄔ浩鹪V。

法院認(rèn)為，依據(jù)正常的買(mǎi)賣(mài)流程，原告在被告業(yè)務(wù)員的帶領(lǐng)下看房，并在門(mén)店內(nèi)簽訂居間協(xié)議及傭金確認(rèn)書(shū)，其已經(jīng)盡到了審慎的簽約義務(wù)，無(wú)論被告業(yè)務(wù)員在簽訂居間協(xié)議時(shí)是否離職，均不影響原告認(rèn)定居間系被告的公司行為。至于原告支付的5萬(wàn)元意向金是否被被告業(yè)務(wù)員取走，不影響被告應(yīng)當(dāng)返還原告意向金的義務(wù)，判決該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所返還原告意向金47000元。