王亞明

（江蘇省南京市建鄴區(qū)人民法院，江蘇 南京210004）

房產(chǎn)新政案件裁判新探

王亞明

（江蘇省南京市建鄴區(qū)人民法院，江蘇 南京210004）

在房價(jià)過快上漲的背景下，2010年國家出臺(tái)房產(chǎn)新政，各地限貸、限購政策也隨之出臺(tái)。但是由于對(duì)法律規(guī)定及司法解釋理解與執(zhí)行的不統(tǒng)一，導(dǎo)致全國各地對(duì)房產(chǎn)新政引發(fā)的退房案件裁判各異，不利于引導(dǎo)人們理性購房，也有違法治原則。個(gè)中主要原因在于普遍調(diào)解解決糾紛弱化了司法規(guī)則；民意對(duì)司法的侵蝕，使司法不能有效回應(yīng)；法律規(guī)則本身的糾結(jié)影響了裁判的統(tǒng)一。只有正確辨析房產(chǎn)新政的法律性質(zhì)，才能找到規(guī)范統(tǒng)一司法的路徑。

房產(chǎn)新政；裁判；性質(zhì)；進(jìn)路

一、問題的緣起

為了遏制房價(jià)過快增長，中央和地方政府紛紛出臺(tái)相關(guān)措施，從2010年1月國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的加大差別化信貸政策，提高二套房貸首付比例，到2010年4月國務(wù)院發(fā)出的“國十條”，到2010年9月央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等有關(guān)部委分別出臺(tái)的新“國五條”，再到北京、上海、廣州等多個(gè)城市出臺(tái)限購令。這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則在產(chǎn)生前所未有的調(diào)控效果的同時(shí)，也使購房合同糾紛大量增加，并給法律適用帶來很多難題。有人認(rèn)為，政策調(diào)整使買房人無法履行合同，應(yīng)該屬于不可抗力；[1]有人認(rèn)為政策調(diào)整屬于情勢變更，購房人因此退房不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。[2]（P45-P49）也有人認(rèn)為，政策調(diào)整既不屬于不可抗力，也不屬于情勢變更，若因此判決解除合同會(huì)縱容違約及不誠信行為。對(duì)于買房人來說，購房行為涉及金額較大，是十分重要的市場交易行為，不管是否履行合同及支付違約金，都涉及到財(cái)產(chǎn)利益的重新調(diào)整。由于此類糾紛具有普遍性和規(guī)模化的特點(diǎn)，所以司法機(jī)關(guān)在處理時(shí)必須要非常謹(jǐn)慎，但讓筆者感到困惑的是學(xué)界和司法界對(duì)此類問題缺少深入探討，很多此類糾紛通過調(diào)解得到解決，缺乏有指導(dǎo)性的判例出臺(tái)。由于調(diào)解的模糊性，所以處理此類糾紛的規(guī)則需要進(jìn)一步厘清，只有首先對(duì)房產(chǎn)新政政策有正確的定性，才能為此類糾紛提供裁判規(guī)則，進(jìn)而引導(dǎo)人們理性地購房。

二、房產(chǎn)新政的裁判現(xiàn)狀

（一）房產(chǎn)新政的案例特點(diǎn)及裁判思路

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》及各地限購令出臺(tái)后，很多一線城市家庭明確限購第3套住房，對(duì)非城市戶口的居民家庭則有條件的允許購買第1套、禁購第2套住房。該規(guī)定是為抑制不合理住房需求而具體制定的政策，使政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同的履行發(fā)生諸多問題，此類糾紛呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是房屋買賣合同糾紛的數(shù)量明顯上升。二是提起訴訟的主體較為集中，且新政實(shí)施后，房屋買賣合同糾紛提起訴訟的主體多集中在購房人一方，并且其訴訟理由大多是受到國家宏觀政策的影響，要求解除合同、返還定金或首付款。三是房屋買賣中介機(jī)構(gòu)牽涉其中，主要是當(dāng)事人在請(qǐng)求解除房屋買賣合同的同時(shí)，也請(qǐng)求退還中介費(fèi)用，并由此引發(fā)居間合同糾紛。四是購房人解除房屋買賣合同的原因存在差異。有的購房人因首付和利率的提高，客觀上無力履行合同，只能將購房計(jì)劃擱置；有的購房人擔(dān)心新政導(dǎo)致房價(jià)“拐點(diǎn)”到來，為避免損失決定繼續(xù)持幣觀望；有的購房人已經(jīng)擁有兩套住房，房產(chǎn)新政實(shí)施后其無法辦理房屋過戶手續(xù)。

司法機(jī)關(guān)對(duì)此類糾紛的處理工作思路主要是：一是加大調(diào)解力度，努力實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。表現(xiàn)為調(diào)解的多，判決的少，指導(dǎo)性判例沒有出現(xiàn)。二是謹(jǐn)慎使用情勢變更原則。很少有法院主動(dòng)援引情勢變更進(jìn)行處理。在具體的裁判思路上，分歧較大。典型的分歧如停貸第三套是否屬于情勢變更，深圳、北京法院作出了相反判決。深圳法院認(rèn)為不屬于情勢變更，北京法院認(rèn)為屬于情勢變更。①北京法院的判決見http://bjwb.bjd.com.cn/html/2010-07/29/content_300758.htm;深圳判決見：http://sztqb.sznews.com/html/2010-05/11/content_ 1068894.htm，2011年6月7日訪問。從全國處理此類案件的裁判思路來看，有五種做法：一是認(rèn)為房產(chǎn)新政不是不可抗力，也不是情勢變更，個(gè)人原因不能貸款的解約應(yīng)賠償；非個(gè)人原因解約不負(fù)違約責(zé)任。[3]二是限購導(dǎo)致買房不能或政策性退房的，有的法院認(rèn)定為不可抗力，判決解除合同，退還定金及預(yù)付款[4]；有的法院及學(xué)者認(rèn)為雙方對(duì)此沒有約定的，買方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，定金不退。[5]三是認(rèn)為只要政策變化不能貸款買房，就可退房。主要依據(jù)是最高法院《商品房買賣糾紛處理司法解釋》第23條的規(guī)定。四是認(rèn)為首付比例提高要求退房退定金的，法院判決返還定金的40%。[6]五是房貸利率上調(diào)或首付比例提高一般不構(gòu)成情勢變更，但對(duì)于首次購房的，可解除合同，但有明確約定的除外，且有不當(dāng)損害的要適當(dāng)賠償。[2]（P47-P49）

（二）房產(chǎn)新政引發(fā)相沖突法律適用中存在的問題②本文所指引發(fā)糾紛主要是因限貸、限購或當(dāng)事人預(yù)判房價(jià)下跌引發(fā)的退房糾紛。

1.法律規(guī)定的多元及沖突。目前房產(chǎn)新政涉及的法律適用主要集中在對(duì)不可抗力、情勢變更的規(guī)定上?！逗贤ā返?17條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。第118條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。對(duì)情勢變更的規(guī)定主要體現(xiàn)在《合同法》司法解釋中。最高法院在《合同法》若干問題的解釋（二）第26條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。但是，為了防止情勢變更原則的濫用，最高法院又發(fā)出《關(guān)于正確適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》（2009年4月27日法[2009]165號(hào)），嚴(yán)格適用《合同法》解釋（二）第26條，要求各級(jí)法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。這導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，房產(chǎn)新政引發(fā)的糾紛法院很少適用不可抗力及情勢變更的規(guī)定，新政后情勢變更的典型判例沒有出現(xiàn)。

除了合同法及其解釋對(duì)不可抗力及情勢變更作出規(guī)定外，在我國法律中還有一個(gè)特殊規(guī)定，即2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”在司法實(shí)踐中，很多買房人以上述第23條的規(guī)定為由要求解除合同、退還定金，由于對(duì)“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”理解不一，導(dǎo)致法律適用沒有定論。除了上述規(guī)定外，民法通則還規(guī)定了公平原則。根據(jù)不同的法律及解釋規(guī)定，處理后果是不同的，從而導(dǎo)致法律適用混亂。

2.裁判思路的混亂不能發(fā)揮其對(duì)市場的引導(dǎo)功能。法律作為行為規(guī)范，其最直接的作用對(duì)象是行為，它對(duì)行為的影響包括行為指引、行為預(yù)測、行為評(píng)價(jià)、行為制裁和行為教育。[7]由于對(duì)房產(chǎn)新政帶來的糾紛，法律適用多元，在司法實(shí)踐中，同樣的案例處理方案多，最高法院也沒有進(jìn)行澄清及指導(dǎo)，這種狀態(tài)導(dǎo)致法官與律師對(duì)案件的判斷各執(zhí)一詞，不同地方的法官之間、同一地區(qū)的不同法院之間對(duì)處理類似案件缺乏共識(shí)。比如，對(duì)限購令導(dǎo)致買賣無法成交的，有的法官認(rèn)為屬于情勢變更，合同雙方當(dāng)事人都沒有責(zé)任，因此，法院應(yīng)判決解除合同，賣房人退還定金。但也有法官認(rèn)為，買房人并非無法變通，可以采取賣掉一套住房再買的途徑解決。因此，買房人是因不愿賠錢而要求退房的，故應(yīng)當(dāng)向賣房人作出適當(dāng)賠償，其交納的定金不應(yīng)全退。上述爭議的存在，給糾紛的處理帶來不穩(wěn)定，導(dǎo)致法官怎么處理都不錯(cuò)。而司法實(shí)踐中，大量案件調(diào)解后定金多數(shù)得到返還，這導(dǎo)致房產(chǎn)新政效能打折，本來是提醒買房人謹(jǐn)慎買房的，由于法院的“寬大為懷”，買房人對(duì)其不謹(jǐn)慎行為并不要承擔(dān)責(zé)任，司法不僅與房產(chǎn)新政目的不符，反而對(duì)買房行為“推波助瀾”。

三、房產(chǎn)新政案件處理規(guī)則不清的法理分析

（一）調(diào)解對(duì)司法規(guī)則的弱化

法院從司法實(shí)踐來看，通過調(diào)解解決房產(chǎn)新政產(chǎn)生的糾紛是司法常態(tài)，但是由于調(diào)解的規(guī)則模糊性，會(huì)帶來人們規(guī)則意識(shí)的淡化，同時(shí)也影響裁判水平的提高，不利于法官追究案件真相，提高司法水平，從而導(dǎo)致立法滯后和法學(xué)研究失去動(dòng)力。[8]當(dāng)然法官追求用調(diào)解解決糾紛，有其苦衷。張衛(wèi)平教授就指出，法官更傾向于運(yùn)用調(diào)解手段處理案件，與司法功能行政化有密切關(guān)系。這幾年中國對(duì)司法功能的重新定位，使“解決糾紛、化解矛盾、維護(hù)穩(wěn)定”成為司法的首要目標(biāo)。從全國各級(jí)法院來看，由于對(duì)調(diào)解的推崇，導(dǎo)致調(diào)解指標(biāo)化、調(diào)解考核化。①黃秀麗、任楚翹：《調(diào)解越來越主流》，載2011年4月28日《南方周末》A3版。另外，有學(xué)者將法官偏愛調(diào)解歸結(jié)為：規(guī)避法律判斷、規(guī)避監(jiān)督、迎合評(píng)比及不正之風(fēng)，原因在于司法資源不足、司法的信任危機(jī)、司法的政治任務(wù)。參見周安平：《大數(shù)法則—社會(huì)問題的法理透視》，中國政法大學(xué)出版社2010年版，第224-225頁。從應(yīng)對(duì)糾紛解決來看，多元化解決糾紛不應(yīng)是法院一家獨(dú)大，法院應(yīng)該是糾紛解決的參與者，也應(yīng)該是糾紛的分流者。法院應(yīng)當(dāng)通過案件的受理及裁判結(jié)果的引導(dǎo)，告知民眾選擇最便捷和最合適的糾紛處理機(jī)關(guān)去解決問題。在人少案多的情況下，調(diào)解本身意味著法官要付出更多的時(shí)間和精力做當(dāng)事人的工作，增加辦案成本。另外，由于調(diào)解結(jié)案的結(jié)果往往看不出是非曲直，是當(dāng)事人妥協(xié)的產(chǎn)物，由于調(diào)解沒有界定權(quán)利和樹立規(guī)則，類似的糾紛還會(huì)以各種方式出現(xiàn)，由于調(diào)解不需要說明理由，調(diào)解文書也不公開，導(dǎo)致人們無法從具體的案例中學(xué)習(xí)規(guī)則，約束自己。

（二）民意對(duì)司法的侵蝕②民意的缺陷可以概括為：以自己的主觀善惡為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行是非判斷；以自身境況為基點(diǎn)的情感偏向；夾帶著某些偏激的社會(huì)情緒。參見顧培東：《公眾判意的法理解析—對(duì)許霆案的延伸思考》，載《中國法學(xué)》2008年第4期，第171-175頁。

在中國，司法與民意的緊張隨著司法職業(yè)化、專業(yè)化的推進(jìn)受到人們的關(guān)注。中國古代沒有出現(xiàn)職業(yè)化法官，在其審判過程中沒有形成職業(yè)化的思維方式，而是采取平民化、大眾化的思維方式，其實(shí)質(zhì)在于用大眾思維來制作判決，力求判決能夠體現(xiàn)民眾的意愿，即民意取代了職業(yè)思考。這種傳統(tǒng)一直延續(xù)至今。[9]這導(dǎo)致法官在審判中不得不接受各種價(jià)值觀念評(píng)判，把公眾判意作為裁判參考，以求裁判結(jié)果獲得較高的社會(huì)認(rèn)同。

民意對(duì)司法的侵蝕主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是2010年房產(chǎn)新政后，全國很多地方又出現(xiàn)了退房潮。退房潮的出現(xiàn)，導(dǎo)致退房成為群體性事件或公案，[10](P136)退房人的“民意”對(duì)法官帶來考驗(yàn)。二是在中國當(dāng)代群眾心態(tài)有仇官、仇富情結(jié)。[10](P144)公眾一直把開發(fā)商作為強(qiáng)勢群體看待，普遍把買房人作為弱勢群體，這種心態(tài)導(dǎo)致一旦買房人的退房目的達(dá)不到，很可能出現(xiàn)群體訴訟，一旦訴訟達(dá)不到目的，便會(huì)演變?yōu)槿后w上訪或互聯(lián)網(wǎng)事件，③有學(xué)者認(rèn)為，民意最有效的載體是上訪和互聯(lián)網(wǎng)，這兩者對(duì)于引起為政者重視、影響司法判斷來說都很有效。特別是互聯(lián)網(wǎng)，對(duì)于民眾來說是一個(gè)最自由的區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)被稱為“三個(gè)進(jìn)不去”，即基層黨組織進(jìn)不去、思想政治工作進(jìn)不去、公安武警等國家強(qiáng)制力進(jìn)不去。表明目前對(duì)“網(wǎng)上群體性事件”的處置手段極為缺乏。參見孫笑俠《司法的政治力學(xué)—民眾、媒體、為政者、當(dāng)事人與司法官的關(guān)系分析》，載《中國法學(xué)》2011年第2期，第59頁。這給地方官員及開發(fā)商、法官以很大的壓力，民意對(duì)司法帶來了顯著的影響，比如民意因無法從道德情感上接受法律的邏輯而干擾司法，迫使司法判決體現(xiàn)民眾的道德情感，并影響了司法程序，[11]使很多退房糾紛案件不得不調(diào)解結(jié)案，并以民意占優(yōu)勢的一方勝利告終。④以2010年5月南京萬達(dá)廣場退房案為例，在房產(chǎn)新政實(shí)施后，幾十個(gè)買房人以貸款利率提升為理由要求退房，實(shí)際是擔(dān)心房價(jià)下跌，經(jīng)過南京市建鄴區(qū)法院調(diào)解，70%的定金返還給了買房人，買房人滿意而歸。

（三）法律規(guī)則本身的糾結(jié)

法律規(guī)則本身的糾結(jié)表現(xiàn)為三個(gè)方面：一是房產(chǎn)新政引發(fā)案件法律適用規(guī)則不明，前面已經(jīng)在問題分析時(shí)作了闡述。二是出于對(duì)結(jié)案效率的追求犧牲了規(guī)則正義?！逗贤ā匪痉ń忉專ǘ╇m然規(guī)定了情勢變更原則，但由于法官認(rèn)識(shí)不一致，再加上如果適用情勢變更的規(guī)定，必須向各地高級(jí)人民法院請(qǐng)示，這種勞神費(fèi)力的要求使得很多地方法院出于效率考慮，或者以調(diào)解結(jié)案，或者判決結(jié)案但回避情勢變更原則的適用，或者自由裁量，導(dǎo)致此類案件處罰規(guī)則不明。但是一部法律的主要長處和力量就在于，懲罰附著于法律。因?yàn)?，世界上沒有無法定救濟(jì)的法定權(quán)利，沒有救濟(jì)隱含的是權(quán)利的不存在。[12]三是法律適用的解釋規(guī)則缺位。解釋規(guī)則既包括上級(jí)法院對(duì)統(tǒng)一執(zhí)法的明確要求，也包括法官在適用法律時(shí)要根據(jù)法律解釋方法進(jìn)行操作，通過尋求最適合的解釋規(guī)則來找到解決法律或價(jià)值沖突的辦法，作出正確的裁判。如通過目的解釋及社會(huì)學(xué)解釋，不難找到平衡利益的最佳點(diǎn)。①筆者認(rèn)為，2010年國家出臺(tái)房產(chǎn)新政的目的在于制止房價(jià)過快上漲，防止樓市投機(jī)，因此法官在裁判案件時(shí)應(yīng)當(dāng)貫徹國家調(diào)控的這一意圖，讓投資、投機(jī)者為其不謹(jǐn)慎的購房行為付出法律代價(jià)，只有這樣才能促進(jìn)國家樓市調(diào)控政策的執(zhí)行，如果裁判者不考慮國家調(diào)控的這一意圖，則可能會(huì)南轅北轍、事倍功半。

四、房產(chǎn)新政性質(zhì)辨析

（一）對(duì)不可抗力、情勢變更及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的理論考察

關(guān)于不可抗力的認(rèn)定，一般來說，存在三種觀點(diǎn)，即主觀說、客觀說和折中說。主觀說認(rèn)為，當(dāng)事人主觀上已盡最大的注意，但仍不能防止阻礙合同履行的事件發(fā)生，則已發(fā)生的事件屬于不可抗力?？陀^說認(rèn)為，不可抗力事件是與當(dāng)事人主觀因素?zé)o關(guān)、發(fā)生在當(dāng)事人外部的、非通常發(fā)生的事件。折中說則兼采主觀說與客觀說，認(rèn)為從性質(zhì)說不可抗力具有客觀性，不受當(dāng)事人主觀意志的左右，但在具體認(rèn)定不可抗力事件時(shí)，要看當(dāng)事人主觀上是否盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，據(jù)此判斷當(dāng)事人主觀上是否存有過錯(cuò)；兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)缺一，則不構(gòu)成作為免責(zé)事由的不可抗力。[13]所謂情勢變更原則，是指合同有效成立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情的發(fā)生（或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更），導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，或繼續(xù)維持原合同效力有悖于誠實(shí)信用原則（顯失公平）時(shí)，則應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。究其實(shí)質(zhì)，情勢變更原則為誠實(shí)信用原則的具體運(yùn)用，目的在于消除合同因情勢變更所產(chǎn)生的不公平后果。[14]不可抗力與情勢變更是兩個(gè)不同的概念和制度，兩者的區(qū)別在于：（1）兩者雖均構(gòu)成履行障礙，但程度不同，不可抗力已構(gòu)成履行不能，而情勢變更未達(dá)到履行不能的程度，仍屬于可能履行，只是其履行極為困難并導(dǎo)致顯失公平。（2）不可抗力屬于確定概念，民法通則第153條規(guī)定了不可抗力的定義，而情勢變更屬于相對(duì)不確定概念，法律上有規(guī)定（合同法司法解釋（二）），但適用有嚴(yán)格的限制。（3）不可抗力屬于法定免責(zé)事由，當(dāng)事人只要舉證證明因不可抗力導(dǎo)致合同履行不能，即可獲得免責(zé)，法庭或仲裁庭對(duì)于是否免責(zé)無裁量余地；情勢變更不是法定免責(zé)事由，其本質(zhì)是使當(dāng)事人享有請(qǐng)求變更或解除合同的請(qǐng)求權(quán)，而同時(shí)授予法庭或仲裁庭公平裁量權(quán)。（4）不可抗力的效力系當(dāng)然發(fā)生，情勢變更的效力非當(dāng)然發(fā)生，是否構(gòu)成情勢變更、是否變更或者解除合同及是否免責(zé)，須取決于法庭或仲裁庭的裁量。[15]

情勢變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有著明確的界限，②最高法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（2009年7月7日法發(fā)[2009]40號(hào)）就明確指出，人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情勢變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見的非市場系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無法預(yù)見、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場的具體情況，在個(gè)案中識(shí)別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一般認(rèn)為有如下區(qū)別：（1）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通常是應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的，而情勢變更通常并不能夠預(yù)見。（2）二者在過失的有無方面不同，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)由于具有可預(yù)見性，因此可以說當(dāng)事人對(duì)此存有過失；而情勢變更由于不具有可預(yù)見性，因而不存在過失問題。（3）從外形來看，通常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)沒有達(dá)到異常的程度，而情勢變更往往是情勢的變化特別異常。（4）從結(jié)果來說，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是能夠由當(dāng)事人自行承擔(dān)的，通常當(dāng)事人在締結(jié)合同時(shí)也已將此種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)合理地計(jì)算在內(nèi)并形成相應(yīng)的合同價(jià)格，由一方當(dāng)事人承擔(dān)并不會(huì)發(fā)生不公平的后果；情勢變更所要處理的問題，則是由于當(dāng)事人締約時(shí)不可預(yù)見的情勢變更，仍然堅(jiān)持契約嚴(yán)守，在結(jié)果上對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平，另一方當(dāng)事人可能不恰當(dāng)?shù)孬@取超常利益，有悖于誠信原則。

綜合分析，不可抗力、情勢變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)三者的區(qū)別在于情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則在當(dāng)事人已經(jīng)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的范圍之內(nèi)，不可抗力則既不能預(yù)見，又不能避免且不能克服。

（二）房產(chǎn)新政法律性質(zhì)分析

房產(chǎn)新政分為限貸與限購兩種情形，對(duì)于限貸應(yīng)不屬于不可抗力。因?yàn)橄拶J僅僅是適當(dāng)增加貸款的首付、提高利率，并不必然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同。如果買受人有履約能力、有足夠條件履行合同的，仍然要履行合同；有條件履行而買受人不愿意履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。除非買受人舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，對(duì)其履約能力將造成嚴(yán)重影響，導(dǎo)致無法正常生活的，可以提出解除合同。這是主觀上不能履約，而不是客觀不能。

限貸是否屬于情勢變更，這要進(jìn)行綜合分析。首先從購買房屋性質(zhì)分析，因?yàn)榉抠J政策調(diào)整的范圍是住房，如當(dāng)事人購買的是商鋪，則其提出受房貸政策影響，則缺乏關(guān)聯(lián)性。其次，從訂約時(shí)間來看，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，雙方簽訂房屋買賣合同的，則房產(chǎn)新政應(yīng)是雙方訂約時(shí)已經(jīng)充分注意的；再如貸款的地區(qū)差異，各地在執(zhí)行對(duì)購買三套房及以上住房的發(fā)放貸款存在差異，當(dāng)事人能否獲得貸款要求不同。如買房人因信用不佳、償還能力不足等原因?qū)е缕錈o法獲得貸款的，或是個(gè)別銀行根據(jù)本行范圍內(nèi)實(shí)施的操作規(guī)則不同意放貸的，則難以認(rèn)定為受到宏觀調(diào)控政策的影響。尤其是政策的變動(dòng)原本不會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生任何影響或影響不大時(shí)，當(dāng)事人出于對(duì)房價(jià)回落的履約預(yù)期發(fā)生變化而致其履約積極性降低，故意促成自己無法取得貸款等情形，則更不能以情勢變更原則主張變更或解除糾紛。對(duì)于單純因貸款利率上調(diào)、貸款成數(shù)下降導(dǎo)致貸款不足或貸款受限引發(fā)的糾紛，一般不應(yīng)認(rèn)定為情勢變更，因?yàn)檫@種政策調(diào)整不足以導(dǎo)致房屋買賣合同的履行顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的。理由如下：第一，從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見的角度來看，房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同，買房人在訂立合同時(shí)應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容、履行義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)等有著較為全面的認(rèn)識(shí)和充分的預(yù)見。當(dāng)事人應(yīng)能預(yù)見到政策調(diào)整對(duì)貸款的影響。第二，從政策調(diào)整對(duì)履行合同的影響來看，宏觀調(diào)控政策雖不可歸責(zé)于當(dāng)事人，但并不會(huì)對(duì)當(dāng)事人履行合同造成特別的困難。買房人即使不能貸款支付房款，但其可以選擇其他方式來履行合同。選擇其他方式履行合同，對(duì)其而言并不能構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的權(quán)利義務(wù)失衡。第三，買房人對(duì)限貸、停貸是可以預(yù)見的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)漸進(jìn)的過程，而且新聞媒體對(duì)此類案件進(jìn)行過報(bào)道。①如2007年9月27日國家下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》后，已有多套房買方被拒貸并起訴到法院的情況。2010年5月11日《深圳特區(qū)報(bào)》還報(bào)道了深圳市中級(jí)人民法院二審終審的《房貸政策調(diào)整，買房人反悔》的案例。第四，停貸第三套房不屬于情勢變更還在于三套房貸只是暫停而非永久停止。政策是多變的，隨著調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，隨時(shí)有可能恢復(fù)貸款，由于合同沒有有效期，在賣方愿意等候的情況下，事實(shí)上買方最終可以獲得銀行貸款，所以目前暫停的三套房貸不具有不可抗力和情勢變更永久不可避免性的屬性。第五，認(rèn)定停貸限貸屬于情勢變更不符合公平及過錯(cuò)責(zé)任原則。在樓市調(diào)控下，買方退房的深層次原因在于擔(dān)心房價(jià)暴跌，而情勢變更大多是借口。在此情況下如果允許以情勢變更為由退房不但維護(hù)不了社會(huì)的公平與正義，反而給買方一個(gè)轉(zhuǎn)嫁損失的理由，從而使得本該買方承擔(dān)的損失轉(zhuǎn)嫁由賣方承擔(dān)，不符合公平原則。另外，銀行不給買方貸款是因?yàn)槠涿乱延卸嗵追?，停貸原因在于買方，而不在于賣方，將買方原因?qū)е碌耐ＹJ風(fēng)險(xiǎn)交由賣方承擔(dān)于情于理不符。特別是簽約時(shí)隱瞞多套房的買方，更應(yīng)對(duì)自己行為負(fù)責(zé)。

對(duì)于限購政策導(dǎo)致房屋買賣無法成交的，有人認(rèn)為屬于不可抗力情形。在司法實(shí)踐中，因政府抽象行政行為導(dǎo)致合同不能履行的，可視為不可抗力。[1]但筆者認(rèn)為房屋限購政策（或稱為限購令）不屬于不可抗力。合同法第117條第二款規(guī)定“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”由此可見，構(gòu)成不可抗力要同時(shí)具備“不能預(yù)見、不能避免、不能克服”三個(gè)特點(diǎn)，缺一不可。此次調(diào)控雖然空前嚴(yán)厲，但是與2007年的調(diào)控在本質(zhì)上并無不同，都是對(duì)不合理需求的抑制，而且提高首付成數(shù)、提高利率等手段也是2007年調(diào)控采用過的，不能認(rèn)為無法預(yù)見；自2009年以來，房價(jià)過快上漲已成為公知的事實(shí)，政府遏制房價(jià)上漲的意愿也是明確而堅(jiān)決的，自去年年底至兩會(huì)期間，再到“國十條”的發(fā)布及限購令的出臺(tái)，國家的政策是一步步收緊的，有變化邏輯的。在這種情況下，不能認(rèn)為“國十條”等限購令的發(fā)布屬于不可預(yù)見，也談不上不可避免及不可克服的情況，在實(shí)踐中也并非不可克服。②如當(dāng)事人可以通過假離婚或以他人名義買房仍可規(guī)避限貸、限購政策，實(shí)現(xiàn)貸款買房的愿望。但是對(duì)于限購令導(dǎo)致合同不能成交的，可以用“合同落空”理論來解決。③關(guān)于“合同落空”的由來，參見王茂祺：《論英國法履行不能規(guī)則的嬗變》，載《法學(xué)評(píng)論》2005年第3期，第152-160頁。合同落空的情形包括兩類：一種是與“情勢變更”相類似的情形，就是在目的落空的場合和履約不可行的某些場合使得合同履行產(chǎn)生很大的困難，但卻仍能得到履行；第二種在履約不可能的情況下，合同于當(dāng)時(shí)不可能再得到履行。根據(jù)合同落空規(guī)則，可以完全免除義務(wù)人的履約義務(wù)。[16]對(duì)于限購導(dǎo)致合同不能履行的，司法實(shí)踐中一般不存在爭議，開發(fā)商退錢解除合同。

五、新政產(chǎn)生糾紛的裁判進(jìn)路

（一）更新理念，使司法體現(xiàn)房產(chǎn)新政調(diào)控的意圖

國家不斷推出的樓市調(diào)控新政的基本導(dǎo)向在于一方面通過提高購房首付和貸款利率來降低購房者資金承受力，遏止購房需求，減少房屋成交來穩(wěn)定房價(jià)。另一方面通過提高購房成本、減少購房需求來改變大眾的房價(jià)預(yù)期，從而遏止房價(jià)過快上漲。法院判決的結(jié)果應(yīng)當(dāng)符合政策調(diào)控的基本導(dǎo)向。因?yàn)閺男轮袊闪⒁詠淼恼▊鹘y(tǒng)看，法律的目的是在解決問題的過程中貫徹黨的路線、方針和政策，實(shí)現(xiàn)黨改造社會(huì)的目的。[17]從政治實(shí)踐和政治意識(shí)形態(tài)來看，政策是法律的靈魂，政策高于法律；在對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)的作用上，法治處于強(qiáng)勢話語，政策處于有效實(shí)踐的主導(dǎo)地位；作為治國策略，政策具有主導(dǎo)性，法律具有輔助性。[18](P85)從亞洲的法律及經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，至少有兩方面值得進(jìn)行更多的經(jīng)驗(yàn)和理論探究，它們廣泛地運(yùn)用非正式制度來代替法律和政府在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中的作用。[18](P87)

（二）區(qū)分層次，把握司法的法律效果與導(dǎo)向作用

可從交易主體及交易的目的兩個(gè)層次入手進(jìn)行具體分析，區(qū)別對(duì)待處理。從交易主體角度出發(fā)，可將糾紛區(qū)分為一方主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的糾紛和雙方當(dāng)事人均是個(gè)人購房者的糾紛兩種情況，后一種又可根據(jù)交易目的區(qū)分為以投資為目的的交易和為滿足自身居住需要而進(jìn)行的交易兩種情況。

1.對(duì)于交易主體一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處理。最高人民法院于2003年6月1日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！备鶕?jù)此規(guī)定精神，可以解除房屋買賣合同，但是否承擔(dān)違約責(zé)任還要區(qū)別對(duì)待。

2.對(duì)交易主體雙方都是個(gè)人購房者的糾紛的處理。若購房者是以通過銀行貸款的方式進(jìn)行多處房地產(chǎn)投資的，由于其投資行為對(duì)社會(huì)公共秩序和公共利益帶來了一定的負(fù)面沖擊，此時(shí)要求維持原有的合同效力可能會(huì)造成特定的當(dāng)事人一時(shí)的履行困難，或者暫時(shí)的履行不能，但權(quán)衡其個(gè)人利益與整個(gè)社會(huì)秩序和社會(huì)利益，我們應(yīng)當(dāng)以維護(hù)社會(huì)交易秩序?yàn)樽谥?，以追求判決的法律效果為目標(biāo)，嚴(yán)格合同責(zé)任，要求不履行者繼續(xù)履行合同或者承擔(dān)嚴(yán)格的違約責(zé)任。對(duì)于購房完全是為了滿足自身住房需求而進(jìn)行的房地產(chǎn)交易，則可以從維護(hù)社會(huì)成員的基本生存狀態(tài)、生存權(quán)及維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定角度出發(fā)，盡量遵循公平的原則與理念，依據(jù)民法通則及合同法的相關(guān)條文精神，對(duì)當(dāng)事人的利益狀態(tài)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在判令解除合同的同時(shí)，根據(jù)有關(guān)不履行當(dāng)事人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況、交易標(biāo)的的大小等綜合因素，判令不履行一方承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間利益的平衡。

（三）注意把握例外及衡平規(guī)則的應(yīng)用

由于房屋買賣事關(guān)國計(jì)民生，尤其關(guān)系到安居樂業(yè)和居民的幸福指數(shù)。因此如果因?yàn)橘I房而傾家蕩產(chǎn)，則是我們所不應(yīng)鼓勵(lì)的，在生存權(quán)與幸福指數(shù)、國家政策存在矛盾時(shí)，法院要優(yōu)先考慮居民的生存權(quán)。所以對(duì)于因買房貸款利率上升或限制貸款而陷入貧困的，法院應(yīng)支持其貧困抗辯權(quán)，把貧困抗辯權(quán)作為情勢變更或顯失公平的情節(jié)來考慮和對(duì)待，但是要嚴(yán)格舉證責(zé)任，防止以此逃避違約責(zé)任。其次，在處理此類案件時(shí)，還要考慮是否存在因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生欺詐、脅迫成交的情形，如果開發(fā)商或二手房房主存在利用信息不對(duì)稱對(duì)買房人進(jìn)行欺詐脅迫的，則應(yīng)對(duì)合同效力進(jìn)行重新認(rèn)定，則不存在買房人違約情形，而應(yīng)支持買房人的合理訴求。第三，在平衡雙方當(dāng)事人利益時(shí)，還應(yīng)考慮到履行程度與利益相符合原則，如中介方的利益所得應(yīng)與其付出相一致。

六、結(jié)語

司法不僅應(yīng)考慮社會(huì)效果，更要考慮社會(huì)預(yù)期及裁判導(dǎo)向。在民意審判思潮澎湃的時(shí)代，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到涉案民意所具有的多元性、易變性、非理性、易受操縱性、案后性等特點(diǎn)決定了民意審判違反司法的終極目標(biāo)——公平正義[19]，在依法治國的年代，調(diào)解的自愿性與裁判的合法性可以并行不悖，但是我們需要警惕因過度調(diào)解而犧牲規(guī)則，因提倡調(diào)解而喪失原則，因遷就民意而回避法則，防止因規(guī)避法律適用問題而導(dǎo)致法律預(yù)測功能的降低，司法權(quán)威的消解，進(jìn)而使人們目前本身就很脆弱的法律信仰再遭毀滅性的打擊。[20]房產(chǎn)新政案件處理帶給我們的不應(yīng)僅僅是調(diào)解后的欣喜，而應(yīng)反思以人為本的司法調(diào)解是否適度，①反思我們該如何通過裁判來引領(lǐng)這個(gè)時(shí)代！

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An Exploration of the Ruling Standard for the New Property Policy

WANG Ya-ming
(Jianye District People's Court,Nanjing,Jiangsu Province,210004)

Under the background of the rocketing housing prices,the country introduced in 2010a new property policy,and then credit limit,housing-buy-restriction policy is also introduced.But because of the disunity of the provisions and the judicial interpretation and execution of the laws,various problems occurred all over the country in real estate deal which is not conducive to guide people to rational purchase and is also against the rule of law.This paper holds that justice should not only consider the social effect,but also to consider the social expectation and the direction of referee in order to build a society ruled by law.

new policy;current situation;nature;analysis;route

D912.112

A

2095-1140（2012）01-0028-07

2011-08-19

王亞明（1972-），男，江蘇徐州人，南京市建鄴區(qū)法院一級(jí)法官，法學(xué)博士，主要從事法理學(xué)、法社會(huì)學(xué)研究。

王道春）