□文/ 王 梓 張 珺
(河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 河北·石家莊)
近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì),而且上漲的速度超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)的速度,價(jià)格的上漲讓大多數(shù)老百姓抱怨買房困難,這就在一定程度上降低了居民的消費(fèi)水平。而且,房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲也導(dǎo)致地方政府財(cái)政收入過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè),造成了較大的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。此外,商品住房的價(jià)格波動(dòng)不只影響到房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展策略,也間接影響了外來(lái)工作者在城市中定居的意愿與生活成本,顯然不利于地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。為此,只有充分了解房?jī)r(jià)的各種影響因素,我們才能認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的成因。本文以石家莊市的商品住宅市場(chǎng)為考察對(duì)象,對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素作一個(gè)全面的分析。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興產(chǎn)業(yè),自20世紀(jì)八十年代開(kāi)始起步,一直以高速度持續(xù)發(fā)展,到目前為止取得了很大成就。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)起著舉足輕重的作用。持續(xù)健康良好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),既是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的需要,也是維持宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要,更是維護(hù)廣大人民群眾根本利益的需要。由于越來(lái)越多的人從不同的角度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,研究中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及其規(guī)律也就具有了重要的理論與實(shí)踐意義。從微觀角度來(lái)看,各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體都希望能夠快速準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)和規(guī)律,從而做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策。而從宏觀的角度來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)及影響因素又是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃戰(zhàn)略的需要,能夠?yàn)檎贫ê暧^調(diào)控政策,維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供有效的理論依據(jù)。
1、人口數(shù)量。從需求方面來(lái)看,一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的需求者來(lái)自于當(dāng)?shù)氐木用?。?dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量越多,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就會(huì)增加,從而會(huì)提高當(dāng)?shù)厣唐纷≌膬r(jià)格,反之則會(huì)降低商品住宅的價(jià)格。
2、可支配收入。房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求所決定。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退,金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)將進(jìn)行大量的改組和合并,使得市場(chǎng)上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失業(yè)以及收入的下降,對(duì)住宅的需求也會(huì)大幅減少。相反,在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期間,伴隨著收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),人們對(duì)未來(lái)有著良好的預(yù)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)一般會(huì)出現(xiàn)供銷兩旺、價(jià)格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象。
3、利率。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開(kāi)銀行的貸款,因此,貸款利率對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)具有非常重要的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的借款能力如何,與利率有直接的關(guān)系。在供給方面,當(dāng)利率下降時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)抵押貸款將源源不斷地涌向房地產(chǎn)業(yè),并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。在需求方面,大部分普通居民會(huì)采取向銀行借貸的方式進(jìn)行支付,那么支付的其中一部分就是貸款的利息。因此,利率是影響商品住宅價(jià)格的又一個(gè)重要因素。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本。從供給方面來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在抉擇時(shí)除了考慮當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策外,還有就是要考慮開(kāi)發(fā)投資的成本問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)成本高低進(jìn)行抉擇,開(kāi)發(fā)投資成本較低時(shí),則會(huì)加大投入,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量,降低房?jī)r(jià),反之則會(huì)提高房?jī)r(jià)。
主成分分析法也稱主分量分析法,旨在利用降維的思想,把多指標(biāo)轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)。在實(shí)證問(wèn)題研究中,為了全面、系統(tǒng)地分析問(wèn)題,我們必須考慮眾多影響因素。這些涉及的因素一般稱為指標(biāo),在多元統(tǒng)計(jì)分析中也稱為變量。因?yàn)槊總€(gè)變量都在不同程度上反映了所研究問(wèn)題的某些信息,并且指標(biāo)之間彼此有一定的相關(guān)性,因而所得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的信息在一定程度上有重疊。此分析方法的目的是指在不損失或很少損失原有信息的前提下,將原來(lái)個(gè)數(shù)較多且彼此相關(guān)的指標(biāo)用線性組合的方法轉(zhuǎn)化為新的個(gè)數(shù)較少且彼此獨(dú)立或不相關(guān)的綜合指標(biāo)。
根據(jù)上文所分析的影響商品住宅價(jià)格的幾個(gè)因素,本文選取了9 個(gè)變量來(lái)構(gòu)建模型,它們分別是:商品住宅平均銷售價(jià)格(y),人口(x1),居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(x2),人均GDP(x3),城市居民人均可支配收入(x4),一年定期存款利率(x5),固定資產(chǎn)投資額(x6),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用(x7),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(x8)。其中,商品住宅平均銷售價(jià)格為被解釋變量,其余為解釋變量。根據(jù)2001~2010年的《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《河北統(tǒng)計(jì)年鑒》、《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》和《石家莊統(tǒng)計(jì)年鑒》整理出上述指標(biāo)數(shù)據(jù),如表1 所示。(表1)
1、共線性檢驗(yàn)。共線性檢驗(yàn),即首先檢驗(yàn)所選取的這7 個(gè)指標(biāo)之間是否存在相關(guān)關(guān)系,以便判斷能否對(duì)這7 個(gè)指標(biāo)進(jìn)行主成分的分析。根據(jù)所選指標(biāo)數(shù)據(jù),采用SPSS19.0 進(jìn)行分析,得到的結(jié)果見(jiàn)表2。(表2)
由表2 可知,多數(shù)變量之間存在高度的相關(guān)關(guān)系,變量之間相關(guān)系數(shù)的絕對(duì)值大多數(shù)都在0.5 以上,因此有必要進(jìn)行因子分析。(表3)
在表3 中,從Extraction 一列可以看出,變量在空間轉(zhuǎn)化為因子空間時(shí),保留了比較多的信息,因此,因子分析的效果 是顯著的,主成分分析法適用。
表1 指標(biāo)體系
表2 相關(guān)系數(shù)矩陣 Correlation matrix
表3 Communalities
2、提取主成分。(表4)主成分的個(gè)數(shù)是通過(guò)累計(jì)方差貢獻(xiàn)率來(lái)決定的,通過(guò)以累計(jì)貢獻(xiàn)率的α≥0.85 為準(zhǔn)。由表3、表4可知,兩個(gè)主成分可以解釋總方差接近97.660%,所以主成分的個(gè)數(shù)為2 個(gè)。
3、結(jié)論。使用SPSS 軟件得到的因子載荷矩陣如表5 所示。(表5)
表5 因子載荷矩陣 Compinent Matrix
表5 反映的是各個(gè)指標(biāo)與兩個(gè)主成分之間的相關(guān)系數(shù)??梢钥闯觯瑇1、x3、x4、x5、x6、x7、x8,即人口、人均GDP、城市居民人均可支配收入、一年定期存款利率、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,在第一主成分中有較大載荷;x2,即居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),在第二主成分中有較大載荷。
為了進(jìn)一步說(shuō)明2001~2010年中,各年商品房?jī)r(jià)格主要是由于哪些因素影響的,我們根據(jù)表6 可以進(jìn)一步得出主成分標(biāo)準(zhǔn)化矩陣,如表6 所示。(表6)
表6 標(biāo)準(zhǔn)化矩陣
通過(guò)表6 我們可以看出,2007年、2009年和2010年的商品房平均銷售價(jià)格主要是由第一主成分影響的,即人口、人均GDP、城市居民人均可支配收入、一年定期存款利率、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;而2001、2002、2003、2004、2005、2006、2008年的商品房平均銷售價(jià)格是由第二主成分影響的,即居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
本文選取8 個(gè)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行計(jì)量分析,并從石家莊市近10年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)中發(fā)現(xiàn),從2008年到2010年的上升趨勢(shì)非常明顯。通過(guò)實(shí)證分析表明,在人口、人均GDP、城市居民人均可支配收入、一年定期存款利率、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額這些構(gòu)成近期房?jī)r(jià)上漲的主要因素中,可支配收入對(duì)住宅價(jià)格的影響最為顯著,這說(shuō)明隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的提高,房?jī)r(jià)上漲存在一定的必然性。但是,為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,保障低收入群體的住房需求,政府通過(guò)調(diào)整利率、土地供給政策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本來(lái)控制房?jī)r(jià)也是有必要的,而且是可以做到的。
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