席敏 袁軍寶

最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月份我國(guó)70個(gè)大城市中房?jī)r(jià)下跌的城市繼續(xù)增多。有專(zhuān)家認(rèn)為，在資金短缺、利潤(rùn)縮水等多種因素影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)行業(yè)內(nèi)整合、房地產(chǎn)資金“出逃”、地產(chǎn)去投資化等三大變化。而這些變化將使房地產(chǎn)業(yè)集中度提高，并倒逼企業(yè)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，但同時(shí)也需警惕房地產(chǎn)投資減少帶來(lái)的后期房?jī)r(jià)反彈。

并購(gòu)潮愈演愈烈業(yè)內(nèi)資金“外逃”

在經(jīng)歷了嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)并購(gòu)事件在近期發(fā)生。專(zhuān)家認(rèn)為一些資金實(shí)力相對(duì)雄厚、開(kāi)發(fā)資歷深的企業(yè)正在這一輪并購(gòu)潮中顯現(xiàn)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，今年的行業(yè)并購(gòu)潮將越演越烈。

首開(kāi)股份近日公告稱(chēng)，擬以不高于10532.94萬(wàn)元的代價(jià)收購(gòu)葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開(kāi)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30%的股份。首開(kāi)股份表示，通過(guò)此次股權(quán)收購(gòu)，將進(jìn)一步提高對(duì)葫蘆島宏泰的持股比例，有利于從這家公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲得更大的收益。

不僅是首開(kāi)股份，一些長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司也紛紛向其他涉房企業(yè)伸出橄欖枝。近日，招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車(chē)貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，中潤(rùn)德成為公司控股子公司，后者擁有山東省青島市城陽(yáng)區(qū)四塊使用年限為40年的商業(yè)金融用地。

來(lái)自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過(guò)1300億元。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，并購(gòu)金額超過(guò)900億元。

在業(yè)內(nèi)整合加劇的情況下，另一明顯的變化是，部分房企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)營(yíng)其他業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)資金開(kāi)始“外逃”。1月10日，中珠控股公告稱(chēng)，正在籌劃收購(gòu)礦業(yè)公司股權(quán)收購(gòu)的事宜，并從當(dāng)日起開(kāi)始停牌。而在1月5日，這家上市公司剛向社會(huì)公告，已完成收購(gòu)隆林捷堯礦業(yè)發(fā)展有限公司68%股權(quán)的過(guò)戶(hù)和工商變更登記。根據(jù)約定，這家礦業(yè)公司黃金年產(chǎn)品產(chǎn)量不低于1噸。

不僅是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行投資其他領(lǐng)域，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛宣告退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半邊江山。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)離岸、轉(zhuǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)說(shuō)明，在我國(guó)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策下，企業(yè)的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)壓力增加，轉(zhuǎn)行業(yè)成為部分房地產(chǎn)的選擇。

房?jī)r(jià)不跌神話(huà)打破住房將逐步去投資化

隨著國(guó)家調(diào)控的持續(xù)實(shí)施，越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，而國(guó)家已明確提出今年還將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，部分城市也宣布將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)等調(diào)控政策，房?jī)r(jià)不跌神話(huà)顯然已被打破。

近日，全國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下降。濟(jì)南東部一處出售精裝修住宅的新建小區(qū)調(diào)低了銷(xiāo)售價(jià)格，由原來(lái)的每平方米1.1萬(wàn)元左右降至9600元左右，已經(jīng)和2010年初期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格相當(dāng)。有的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)時(shí)，甚至把價(jià)格和成本進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明，證明樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格已是無(wú)利潤(rùn)的“裸價(jià)”。

分析人士認(rèn)為，在國(guó)家限購(gòu)、限貸及房?jī)r(jià)下跌的背景下，普通投資者投資房地產(chǎn)收益大大降低，這將迫使投資需求逐步退出，購(gòu)買(mǎi)群體已基本上以自住型和改善型需求為主，這種格局促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略，房地產(chǎn)去投資化趨向?qū)⒃絹?lái)越明顯。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平說(shuō)：“隨著不少城市住宅成交量的持續(xù)下滑和資金回籠的急切需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)時(shí)調(diào)整自己的產(chǎn)品定位，更加注重市場(chǎng)的居住性需求?！?/p>

政策對(duì)房地產(chǎn)向居住性屬性回歸的導(dǎo)向也越來(lái)越明確。今年以來(lái)，不少省市新出臺(tái)的政策要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型，以更好地加大對(duì)剛性需求的供給。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)主要參與者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極調(diào)整公司戰(zhàn)略和策略，使公司的城市布局、產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)策略更加適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，將主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中。開(kāi)發(fā)商在不同的城市，應(yīng)當(dāng)針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、客戶(hù)的特點(diǎn)采取靈活的價(jià)格和營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)滿(mǎn)足需求，爭(zhēng)取在這一輪的行業(yè)整合中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

精細(xì)化經(jīng)營(yíng)提升性?xún)r(jià)比需警惕房?jī)r(jià)反彈

有專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的加速整合將提高產(chǎn)業(yè)的集中度，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，并且房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)也將大大提升樓盤(pán)的品質(zhì)和性?xún)r(jià)比。但在大量資金外逃的情況下，也需警惕后期由于住房供給不足帶來(lái)的房?jī)r(jià)反彈。

合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明說(shuō)：“從目前這些趨勢(shì)和變化來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入整合期，預(yù)計(jì)今年還將會(huì)有更多的并購(gòu)案例發(fā)生，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升?！?/p>

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷下降，土地供給偏重中小套型的導(dǎo)向下，過(guò)去企業(yè)粗獷式經(jīng)營(yíng)模式將會(huì)有很大的改變?！艾F(xiàn)在不再是蓋好房子就能賺大錢(qián)的時(shí)代，如何做好策劃、管理、營(yíng)銷(xiāo)、資金每個(gè)環(huán)節(jié)，是今后競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，這也會(huì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向精細(xì)化健康發(fā)展。”一些專(zhuān)家認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)更加精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的背景下，市場(chǎng)將更加細(xì)分，樓盤(pán)的精致程度、細(xì)節(jié)的人性化體現(xiàn)、品牌的塑造、后期物業(yè)的配套都將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，這將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，民眾也將有更多的“高性?xún)r(jià)比”住宅可供選擇。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的狀況下，行業(yè)資金的加速“外逃”和市場(chǎng)主體的減少，可能會(huì)減少未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)量，一旦調(diào)控放松，不排除房?jī)r(jià)快速反彈的可能。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，我國(guó)房地產(chǎn)投資同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新開(kāi)工面積同比增速也從1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

韓長(zhǎng)吉說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題正是供需平衡，我國(guó)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策制造了房地產(chǎn)行業(yè)的假象供需平衡，但是這樣的平衡是在政策調(diào)控下形成的，如果房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模離岸，市場(chǎng)供需最終將趨向供小于求，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成阻力。