楊 慧，李景國(guó)，尚教蔚

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院a.研究生院，北京102488；b.城市發(fā)展與環(huán)境研究所，北京100732）

0 引言

房?jī)r(jià)收入比為國(guó)際上用來(lái)評(píng)價(jià)居民住房承受能力的最重要指標(biāo)，房?jī)r(jià)飛快上漲的同時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)依舊保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，中國(guó)有自身的特殊國(guó)情，3～6的合理區(qū)間是否可以用來(lái)評(píng)價(jià)中國(guó)住房與居民收入的協(xié)調(diào)狀況是一個(gè)需要深入討論的問(wèn)題。筆者在研讀國(guó)內(nèi)外大量相關(guān)研究文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，充分肯定了房?jī)r(jià)收入比在評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況的作用，同時(shí)也認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)收入比3～6合理區(qū)間的局限性。首次將協(xié)調(diào)度模型引入并與房?jī)r(jià)收入比模型結(jié)合起來(lái)共同評(píng)價(jià)中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入的協(xié)調(diào)性，并根據(jù)兩模型分析結(jié)果對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出政策建議。

1 模型簡(jiǎn)介及指標(biāo)、數(shù)據(jù)說(shuō)明

1.1 房?jī)r(jià)收入比模型及其指標(biāo)、數(shù)據(jù)說(shuō)明

房?jī)r(jià)收入比采用國(guó)內(nèi)通用計(jì)算公式：即房?jī)r(jià)收入比=商品住宅銷售價(jià)格/城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入=商品住宅銷售價(jià)格/城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入*城鎮(zhèn)家庭戶均人口。目前應(yīng)用此模型評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與收入?yún)f(xié)調(diào)分析的研究已經(jīng)較多，計(jì)算方法較為簡(jiǎn)單和常見(jiàn)，因此對(duì)房?jī)r(jià)收入比模型的相關(guān)說(shuō)明僅作簡(jiǎn)單介紹。

房?jī)r(jià)收入比涉及的商品住宅銷售價(jià)格和城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入均來(lái)自相關(guān)年份《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》及《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。需要說(shuō)明的是計(jì)算中面積的選取對(duì)房?jī)r(jià)收入比影響較大，目前國(guó)內(nèi)多數(shù)學(xué)者選取90平方米。筆者認(rèn)為截止目前中國(guó)住房市場(chǎng)交易以新建商品住房為主，計(jì)算得出多年來(lái)新建商品住房銷售面積與銷售套數(shù)比均值為110平方米。因此本文計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比分別為90平方米和110平方米兩個(gè)數(shù)值。

房?jī)r(jià)收入比自身只是一個(gè)比值，并不能起到評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與收入是否協(xié)調(diào)的作用，因此區(qū)間的界定是關(guān)鍵。中國(guó)有其特殊性，包括社會(huì)體制、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、灰色收入與隱性收入、文化傳統(tǒng)等，因此我們認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)高于3～6的區(qū)間。但是怎樣的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間適合中國(guó)國(guó)情，需要結(jié)合我們提出的協(xié)調(diào)度模型對(duì)其評(píng)價(jià)，二者的綜合評(píng)價(jià)會(huì)對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況得出更為客觀的判斷。

1.2 協(xié)調(diào)度模型及其指標(biāo)、數(shù)據(jù)說(shuō)明

1.2.1 協(xié)調(diào)度模型簡(jiǎn)介

協(xié)調(diào)度,是指系統(tǒng)之間或系統(tǒng)要素之間在發(fā)展過(guò)程中彼此和諧一致的程度。協(xié)調(diào)度模型是由一個(gè)或一組函數(shù)構(gòu)成的對(duì)系統(tǒng)協(xié)調(diào)程度進(jìn)行測(cè)量的一種數(shù)量模型。其表達(dá)式如下所示：

式中，C為住房市場(chǎng)發(fā)展與城鎮(zhèn)居民收入的協(xié)調(diào)度，X代表城鎮(zhèn)居民收入綜合水平指數(shù)，Y代表住房市場(chǎng)綜合水平指數(shù)。C的取值范圍是-1.414≤C≤1.414，其值由變量X、Y決定：當(dāng)X、Y均為正值且相等時(shí)，C值最大為1.414；當(dāng)X、Y均為負(fù)值且相等時(shí)，則C值最小為-1.414；其他任何情形C值介于二者之間。

城鎮(zhèn)居民收入綜合水平指數(shù)和住房市場(chǎng)綜合水平指數(shù)計(jì)算公式為：

式中，X、Y分別為城鎮(zhèn)居民收入綜合水平指數(shù)和住房市場(chǎng)綜合水平指數(shù)，xi、yj分別為城鎮(zhèn)居民收入水平和住房市場(chǎng)水平下屬各具體指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差法標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值，wi、wj分別為城鎮(zhèn)居民收入水平和住房市場(chǎng)水平下屬各具體指標(biāo)權(quán)重，m和n分別為城鎮(zhèn)居民收入水平和住房市場(chǎng)水平下屬指標(biāo)個(gè)數(shù)。

表1 住房市場(chǎng)與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)度六大類型

表2 住房市場(chǎng)與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（權(quán)重）

1.2.2 協(xié)調(diào)度類型及取值范圍

根據(jù)X、Y值的變化，協(xié)調(diào)度可以分為6種類型，如表1所示。

1.2.3 指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)表及權(quán)重

本文指標(biāo)選取的原則主要是：綜合性、重要性以及數(shù)據(jù)的可獲得性，權(quán)重采用專家咨詢（Delphi法）和層次分析法（AHP）相結(jié)合的方法，對(duì)每個(gè)指標(biāo)層及其下屬的指標(biāo)因子進(jìn)行賦權(quán)（如表2所示），使子系統(tǒng)的序參量權(quán)重值之和為1。

1.2.4 數(shù)據(jù)來(lái)源

七大指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源分別如下：全國(guó)指標(biāo)數(shù)據(jù)除了商品住宅竣工面積外均來(lái)源于相關(guān)年份《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，全國(guó)商品住宅竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》；城市數(shù)據(jù)來(lái)源：居民人均可支配收入、居民可支配收入總額（各城市市區(qū)人均GDP*市區(qū)人口）/GDP（市區(qū)人均GDP*市區(qū)人口）、居民人均居住面積來(lái)源于中經(jīng)專網(wǎng)，其它指標(biāo)均來(lái)源于相關(guān)年份《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》對(duì)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)。

2 基于房?jī)r(jià)收入比和協(xié)調(diào)度模型對(duì)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的考察

2.1 基于房?jī)r(jià)收入比對(duì)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的考察

2.1.1 全國(guó)房?jī)r(jià)收入比現(xiàn)狀

表3數(shù)據(jù)顯示：1999～2010年12年間，城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入增長(zhǎng)率僅有四年（2004年、2005年、2007年和2009年）低于商品住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，剩下八年均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，對(duì)應(yīng)的是相應(yīng)年份房?jī)r(jià)收入比的下降。所以整體看來(lái)，1998～2010年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比基本呈現(xiàn)出逐年下降趨勢(shì)。

表3 全國(guó)商品住宅價(jià)格及房?jī)r(jià)收入比

一方面是城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入增長(zhǎng)率快于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出整體下滑趨勢(shì)，一方面是城鎮(zhèn)居民家庭普遍感到房?jī)r(jià)過(guò)高且上漲過(guò)快其購(gòu)房承受能力越來(lái)越低。這似乎是不可解釋的矛盾現(xiàn)象，但是住房市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體緊密相連，因此分析這一矛盾現(xiàn)象的原因就要結(jié)合當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

2.1.2 房?jī)r(jià)收入比下滑與相當(dāng)部分居民住房承受能力降低的原因分析

（1）不同收入等級(jí)可支配收入相差懸殊。

數(shù)據(jù)顯示歐洲與日本的基尼系數(shù)大多在0.24到0.36之間，而中國(guó)基尼系數(shù)從改革開(kāi)放之初的0.28已上升到2009年的0.47，突破0.4的警戒線并逐年攀升，在所公布的135個(gè)國(guó)家中名列第36位②夏業(yè)良，中國(guó)的財(cái)富集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)---兩極分化嚴(yán)重［N］.財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊，2010（6）.?；嵯禂?shù)的逐年攀升表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)利益分享機(jī)制缺沒(méi)有建立起來(lái)，導(dǎo)致不同社會(huì)群體貧富差距越來(lái)越大。

表4 全國(guó)各收入等級(jí)房?jī)r(jià)收入比

城鎮(zhèn)不同收入等級(jí)家庭年均可支配收入的差距必然導(dǎo)致其房?jī)r(jià)收入比的差異，從表4中2003～2009年不同收入等級(jí)人群的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)可以看出，中低收入人群（占總?cè)巳?0%）的房?jī)r(jià)收入比均高于全國(guó)平均水平，只有最高收入20%人群房?jī)r(jià)收入比值目前在國(guó)際上普遍認(rèn)為的合理區(qū)間（3～6）之內(nèi)。

（2）保障性住房供應(yīng)不足（以經(jīng)濟(jì)適用房為例）。

圖1 全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積/住宅銷售面積比值趨勢(shì)圖

圖1為1999年～2009年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅銷售面積比值變化趨勢(shì)圖。由圖1可以看出經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積/住宅銷售面積的比值逐年快速下降，作為經(jīng)濟(jì)適用房主要提供對(duì)象的中等及中低收入階層，在房?jī)r(jià)收入比飛速攀升的情況下被排斥在商品房市場(chǎng)之外，同時(shí)又沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)適用房滿足其需求。保障性住房建設(shè)的不足是導(dǎo)致中低收入階層住房問(wèn)題得不到解決的重要原因。

表5 一線城市房?jī)r(jià)收入比

（3）部分城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高（以一線城市為例）。

普通消費(fèi)者住房承受能力下降的原因除了各收入等級(jí)收入差距大及保障性住房供應(yīng)不足兩大重要原因外，部分城市特別是一線城市及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比極高也是一大不可忽視的因素。

如表5所示，四大一線城市房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)，且呈現(xiàn)出逐年上升趨勢(shì)。導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)收入比高于全國(guó)平均水平且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)的原因主要在于市場(chǎng)供不應(yīng)求。2004年以來(lái)一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工面積（代表商品住宅供給）一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅銷售面積（代表商品住宅需求），2004～2009年二者之差（銷售減去竣工即需求超過(guò)供給面積）總計(jì)為4406.25萬(wàn)㎡③數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)相關(guān)年份《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算得來(lái)。，以90㎡/套來(lái)計(jì)算，供求缺口為49萬(wàn)套。供求偏緊的矛盾成為2004年以來(lái)一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因之一。一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致普通購(gòu)房者居住型需求難以得到滿足，而另一方面房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致投資投機(jī)型需求旺盛，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的更快上漲，擁有多套房產(chǎn)者的高收入階層坐等房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的房產(chǎn)增值，而低收入階層由于無(wú)力買(mǎi)房實(shí)際上變得更為貧窮，這就進(jìn)一步拉大貧富差距，如此循環(huán)從而導(dǎo)致富者越富，貧者越貧。

2.2 基于協(xié)調(diào)度模型對(duì)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的考察

2.2.1 全國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度現(xiàn)狀

表6 2000～2009全國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度

總體看來(lái)（見(jiàn)表6），2000～2009年全國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)類型基本呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢(shì)，經(jīng)歷了失調(diào)→欠協(xié)調(diào)→弱協(xié)調(diào)→基本協(xié)調(diào)→協(xié)調(diào)的路徑。

2.2.2 全國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度變化趨勢(shì)及分析

圖2直觀地顯示出從2000～2009年，中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入綜合指數(shù)協(xié)調(diào)度整體上呈現(xiàn)出由非協(xié)調(diào)向協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)度指數(shù)在波動(dòng)中不斷上升。十年間，協(xié)調(diào)度指數(shù)為負(fù)值的年份有五年（2000年、2001年、2002年、2003年和2006年），其它五年協(xié)調(diào)度指數(shù)均為正值處于協(xié)調(diào)狀態(tài)。從圖2可以看出2000年至今，頭幾年受住房市場(chǎng)發(fā)展緩慢影響住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況差，為非協(xié)調(diào)狀態(tài)，后幾年（2006年除外）住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度指數(shù)趨于不斷上升態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明居民收入無(wú)論是居民收入增長(zhǎng)率還是居民收入占GDP比重都有力支撐和帶動(dòng)了住房市場(chǎng)發(fā)展。

圖2 2000～2009全國(guó)住房市場(chǎng)與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)度趨勢(shì)圖

3 房?jī)r(jià)收入比與協(xié)調(diào)度模型評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性比較總結(jié)

本文分別采用房?jī)r(jià)收入比和協(xié)調(diào)度模型對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況進(jìn)行了考察。房?jī)r(jià)收入比考察結(jié)果顯示中國(guó)房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；協(xié)調(diào)度考察結(jié)果顯示中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況經(jīng)歷了失調(diào)→欠協(xié)調(diào)→弱協(xié)調(diào)→基本協(xié)調(diào)→協(xié)調(diào)的路徑，協(xié)調(diào)狀況越來(lái)越好?？梢?jiàn)房?jī)r(jià)收入比下滑態(tài)勢(shì)與協(xié)調(diào)度測(cè)量出的協(xié)調(diào)狀況趨好態(tài)勢(shì)基本吻合。

房?jī)r(jià)收入比一直以來(lái)都是國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況的重要模型指標(biāo)，但是卻有其不可避免的缺陷。其一，房?jī)r(jià)收入比只涉及兩個(gè)指標(biāo)（房?jī)r(jià)與收入絕對(duì)量）。其實(shí)衡量住房市場(chǎng)的指標(biāo)不僅僅為房?jī)r(jià)，還包括住房供給量、住房銷售面積及銷售結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房存量（以現(xiàn)有人均建筑面積為指標(biāo)）等重要指標(biāo)，居民收入還包括居民收入分配等指標(biāo)。鑒于住房市場(chǎng)和居民收入本身即為綜合指標(biāo)而非單一指標(biāo)這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)缺陷不可彌補(bǔ)。其二，西方國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，住房市場(chǎng)與居民收入發(fā)展趨于穩(wěn)定，因此其3～6的合理區(qū)間是其長(zhǎng)期發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)有其合理性。但是對(duì)于中國(guó)新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家而言，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然帶動(dòng)住房市場(chǎng)與居民收入快速發(fā)展，照搬西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)采用這一區(qū)間來(lái)評(píng)價(jià)中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入的協(xié)調(diào)性顯然是不合理的。

因此雖然可以將房?jī)r(jià)收入比作為判斷住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的一個(gè)指標(biāo)，但是不能作為單一指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)二者是否協(xié)調(diào)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多學(xué)者照搬西方經(jīng)驗(yàn)以3～6的合理區(qū)間評(píng)價(jià)二者協(xié)調(diào)性是不合理的。鑒于此，本文認(rèn)為協(xié)調(diào)度模型在評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況較房?jī)r(jià)收入比更有優(yōu)越性。第一，協(xié)調(diào)度模型衡量的住房市場(chǎng)與居民收入指標(biāo)均為綜合性指標(biāo)，涵蓋的內(nèi)容較單一指標(biāo)更為綜合全面。第二，彌補(bǔ)房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間的長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)問(wèn)題，中國(guó)住房市場(chǎng)化時(shí)間短，如此短的時(shí)間難以總結(jié)歸納出適合中國(guó)的合理區(qū)間。協(xié)調(diào)度模型的引入可與房?jī)r(jià)收入比整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)結(jié)合更為客觀地判斷中國(guó)住房市場(chǎng)與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況整體趨好。

結(jié)合本文兩模型分析結(jié)果及國(guó)家現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策筆者提出以下幾點(diǎn)政策建議：一要將房地產(chǎn)政策調(diào)控目標(biāo)要納入社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架，不能局限于抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素協(xié)調(diào)性要有充分研究與論證；二要加強(qiáng)房產(chǎn)稅規(guī)劃推廣房產(chǎn)稅范圍調(diào)節(jié)居民間收入分配，“限購(gòu)”措施的去短期化抑制熱點(diǎn)城市特別是一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲；三要完善保障性住房進(jìn)入退出機(jī)制確保分配公平，保障中低收入階層基本住房權(quán)利。

[1]包宗華.由房?jī)r(jià)收入比計(jì)算問(wèn)題所引出的問(wèn)題[J].中國(guó)房地產(chǎn),1999,（12）.

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[7]夏業(yè)良.中國(guó)的財(cái)富集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)---兩極分化嚴(yán)重［N］.財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊,2010,（6）.