宋曉東

深圳社區(qū)經(jīng)濟轉型發(fā)展的模式探討

宋曉東

深圳經(jīng)濟特區(qū)建立以來，社會經(jīng)濟發(fā)展成績斐然，但在工業(yè)化和城市化快速推進的過程中，不同體制下各類經(jīng)濟體發(fā)展失衡的問題也較為突出。在土地占有、人口聚集、產(chǎn)業(yè)集中等方面均占較大比例的社區(qū)經(jīng)濟明顯滯后于國有、外資和民營經(jīng)濟。而社區(qū)經(jīng)濟一直是其他幾種經(jīng)濟形式的重要承載體，社區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展滯后已成為深圳工業(yè)化和城市化深度發(fā)展的重要制約因素，一是社區(qū)經(jīng)濟難以融入深圳社會經(jīng)濟整體發(fā)展軌道，其孤立發(fā)展格局很難受到外部經(jīng)濟正效應的影響；二是社區(qū)內部土地利用零星分散，土地規(guī)模經(jīng)濟效應不顯著；三是社區(qū)物業(yè)普遍存在設計標準低、使用時間長、周邊環(huán)境差等現(xiàn)實問題，物業(yè)出租率和收益處于不斷滑落狀態(tài)。近年來，在國際金融危機沖擊和中國轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的背景下，深圳社區(qū)經(jīng)濟的短板效應越發(fā)明顯，由于發(fā)展路徑單一、發(fā)展模式缺陷顯著，使得社區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展空間有限，易受到外部經(jīng)濟變化影響，極具脆弱性。面對經(jīng)營發(fā)展難題和不斷變化的經(jīng)濟形勢，原特區(qū)內外的一些社區(qū)根據(jù)自身實際情況，積極探索經(jīng)營發(fā)展的新路徑，在推動深圳社區(qū)經(jīng)濟轉型過程中形成各具特色的經(jīng)營模式和做法。

一、物業(yè)管理實體模式

自建物業(yè)管理公司是指由社區(qū)股份合作公司設立具有規(guī)范化管理職能的專業(yè)物業(yè)管理公司，按照市場化兼顧公益化的原則，統(tǒng)一管理集體物業(yè)、居民出租物業(yè)與承接的社會物業(yè)，為社區(qū)物業(yè)提供規(guī)范化和專業(yè)化有償服務，提升社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益與社會效益。自建物業(yè)管理公司的情況在深圳相當普遍，許多社區(qū)在成立物業(yè)管理公司后，盡管由于管理項目少而盈利不多，但衛(wèi)生、治安都有了顯著改善。例如，寶安區(qū)新安街道甲岸社區(qū)股份合作公司于2008年成立了物業(yè)管理公司，全面負責本區(qū)內的物業(yè)服務經(jīng)營，其管理團隊的搭建以本社區(qū)居民為主，并通過市場招聘渠道吸納專業(yè)物業(yè)管理人員，其運營經(jīng)費依靠多元化渠道，包括社區(qū)股份合作公司撥付、政府補貼以及居民繳費，經(jīng)過幾年的摸索，社區(qū)物業(yè)服務經(jīng)營逐漸步入正軌，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益。

此種模式不僅按照市場化、專業(yè)化的要求，為社區(qū)提供高標準的物業(yè)管理服務，同時還兼顧了社區(qū)物業(yè)管理公益性服務的特殊性，優(yōu)勢在于：第一，有利于保障社區(qū)公共服務設施維護和運行，營造良好的社區(qū)公共環(huán)境；第二，有利于提升社區(qū)民生福利，社區(qū)居民承擔的物業(yè)費用較低，并可解決一部分社區(qū)居民的就業(yè)；第三，有利于維護社區(qū)的社會穩(wěn)定，其人性化服務克服了很多物業(yè)管理公司和業(yè)主之間矛盾重重的弊端。此種模式的劣勢在于其所提供的物業(yè)管理服務近似于準公共物品，可能存在運作效率低下的問題。

二、參與配套服務模式

為大企業(yè)配套服務是指社區(qū)股份合作公司通過自辦或與社會力量合辦社區(qū)服務實體的方式，主動參與轄區(qū)內重要企業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工和產(chǎn)業(yè)協(xié)作，直接服務于轄區(qū)內及周邊的大企業(yè)，形成當?shù)嘏涮住⒕偷胤盏母窬?。配套范圍主要包括生活服務和生產(chǎn)服務，有條件的社區(qū)也可開展相關的專業(yè)服務，如提供餐飲、住宿、商業(yè)、文化娛樂、運動休閑等生活服務配套設施；可以參與非核心生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包，比如倉儲物流、包裝印刷、產(chǎn)品配件等生產(chǎn)服務；提供會計、法律、信息、咨詢、會展等專業(yè)服務。這種模式主要是利用本地和周邊存在大企業(yè)的客觀條件，借助大企業(yè)輻射帶動效應，牢牢把握商機，因地制宜將社區(qū)經(jīng)濟嵌入大企業(yè)生產(chǎn)循環(huán)鏈條。例如，龍崗坂田社區(qū)就提出了“全心全意服務華為”的理念，全方位為大企業(yè)提供配套服務，帶動了社區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。龍崗鵬城股份合作公司把廠房出租給鄰近的大亞灣核電做配套服務，每年可為社區(qū)帶來數(shù)百萬元的收入。

此種模式依靠大企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟外溢效應，憑借社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢來提升社區(qū)經(jīng)濟的比較優(yōu)勢，優(yōu)勢在于：第一，由于大企業(yè)經(jīng)營發(fā)展具有規(guī)模效應，有利于培育社區(qū)服務配套體系的完整性；第二，由于大企業(yè)帶動人流、物流、商流具有持續(xù)性，有利于保障社區(qū)服務配套體系的穩(wěn)定性；第三，由于大企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條具有較強的延伸功能，有利于增強社區(qū)服務配套體系的擴展性。此種模式的劣勢在于經(jīng)濟形態(tài)上具有依附性的特征，容易產(chǎn)生社區(qū)經(jīng)濟內生增長動力不足。

三、合作開發(fā)返還模式

合作開發(fā)是指按照市場化原則簽訂合作開發(fā)協(xié)議，社區(qū)股份合作公司與專業(yè)化、規(guī)模化的實力企業(yè)合作，聯(lián)合進行土地項目開發(fā)。具體采取“土地+資金”的辦法，即由社區(qū)出地、企業(yè)出錢，企業(yè)具體負責項目建設，項目建成后按照協(xié)議分配項目使用權益。此種模式是建立在雙方優(yōu)勢互補基礎上的一種雙贏合作方式。福田皇崗社區(qū)是較早嘗試這種模式的先行者，也是此種模式的受益者。1995年皇崗社區(qū)就通過合作開發(fā)土地的方式，獲得大量的商業(yè)物業(yè)，奠定了皇崗社區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基石。2010年合作開發(fā)土地的模式再造神奇，同卓越集團合作開發(fā)建設的皇崗商務中心，皇崗出土地和規(guī)劃，卓越負責開發(fā)建設，由此，皇崗社區(qū)擁有了近15萬平方米的高端商務物業(yè)，社區(qū)資產(chǎn)總額攀升到60億元人民幣，創(chuàng)造了社區(qū)經(jīng)濟騰飛的輝煌。

此種模式將合作雙方利益捆綁，通過資源的優(yōu)勢互補規(guī)避風險，實現(xiàn)項目開發(fā)的利益最大化和雙贏，優(yōu)勢在于：第一，土地開發(fā)投入資金大、市場變動風險難以掌控，通過合作開發(fā)可以有效降低開發(fā)風險；第二，通過經(jīng)營分配到的建成項目，可以使社區(qū)經(jīng)濟獲得持續(xù)的經(jīng)營收益；第三，與具有實力的企業(yè)合作，有利于提升社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營水平。此種模式的劣勢在于以資源交換為合作前提條件，容易產(chǎn)生利益博弈問題。

四、自主改造獨享模式

自主改造是指社區(qū)股份合作公司自當開發(fā)商，主動承擔社區(qū)城市更新任務，對社區(qū)舊屋村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)進行升級改造。在此種模式下，社區(qū)股份合作公司需要自行設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，人員以本社區(qū)居民為主，并通過市場招聘渠道吸納專業(yè)人員，開發(fā)資金可通過社區(qū)經(jīng)濟的資金積累、居民自籌、銀行貸款等方式籌集。與引入開發(fā)商的舊改模式相比，自主改造能充分實現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟利益最大化。南山區(qū)田廈社區(qū)股份合作公司就采取了自主改造的模式，在項目運作上股份合作公司兼具開發(fā)商和投資商雙重身份，社區(qū)居民以實際的宅基地面積入股，項目建成后在滿足村民的房產(chǎn)需要后，將剩余部分出售或出租以賺取利潤，盈余收入按照入股份額進行分配。盡管目前采取這種模式實施舊改的社區(qū)數(shù)量還不多，但也有一些社區(qū)明確在爭取政府部門支持的前提下，會采取自主改造的模式推進社區(qū)城市更新。

此種模式中開發(fā)方與受益方利益趨于一致，實現(xiàn)了社區(qū)經(jīng)濟的利益最大化，優(yōu)勢在于：第一，自行開發(fā)建設，不需與社區(qū)外企業(yè)分享收益，可將全部開發(fā)利益留存在社區(qū)內部；第二，有效化解因開發(fā)建設引發(fā)的社會矛盾。此種模式的劣勢在于社區(qū)缺乏相應人才，運作困難較大。

五、參股金融機構模式

參股村鎮(zhèn)銀行是指社區(qū)股份合作公司以出資人身份參與投資入股村鎮(zhèn)銀行。根據(jù)銀監(jiān)會《村鎮(zhèn)銀行暫行管理辦法》規(guī)定，村鎮(zhèn)銀行的最大股東為銀行業(yè)金融機構，所以社區(qū)股份合作公司只能作為其他出資人入股，入股方式可以是單獨入股，也可以與其他經(jīng)濟實體共同組建投資公司，再以投資公司名義參與入股。村鎮(zhèn)銀行具有獨立法人資格，主要服務于當?shù)氐钠髽I(yè)和個人，同大銀行相比，其起點較低，審批簡便，業(yè)務種類豐富，基本上能夠滿足個人和中小型企業(yè)的各類金融需求。深圳特區(qū)一體化要求縮小原特區(qū)內外金融服務的差距，通過適當引入村鎮(zhèn)銀行，可以填補金融服務層次、彌補金融服務的不足，豐富了深圳作為一個重要的金融中心城市的金融業(yè)態(tài)。目前深圳共有四家村鎮(zhèn)銀行，分別是龍崗區(qū)鼎業(yè)村鎮(zhèn)銀行、寶安區(qū)融興村鎮(zhèn)銀行、南山區(qū)寶生村鎮(zhèn)銀行和福田區(qū)銀座村鎮(zhèn)銀行，市區(qū)兩級政府對村鎮(zhèn)銀行的設立給予一些優(yōu)惠獎勵,社區(qū)股份合作公司積極參與了對村鎮(zhèn)銀行的投資，取得了良好的收益。

此種模式通過參股村鎮(zhèn)銀行，獲取金融成長利益，優(yōu)勢在于：第一，金融經(jīng)營權是一種稀缺資源，參股金融可以獲得由資源稀缺而帶來的較高投資收益；第二，金融企業(yè)具有永久存續(xù)期，社區(qū)經(jīng)濟可從中獲得持續(xù)的經(jīng)營收益；第三，村鎮(zhèn)銀行立足本地，可有效解決轄內中小企業(yè)、微小企業(yè)和廣大勞務工的融資問題。此種模式的劣勢在于制度約束下對投資經(jīng)營體制的多重限制，而且也存在一定的風險。

六、聯(lián)投高速公路模式

參股高速公路公司是指社區(qū)股份合作公司以入股的形式介入高速公路項目，獲取長期穩(wěn)定的投資收益。由于高速公路項目投資規(guī)模大，建設周期長，不適宜社區(qū)以單獨投資人的形式介入，最好采取聯(lián)合投資的方式，即由若干家社區(qū)股份合作公司共同出資成立投資公司，再以投資公司的名義入股高速公路項目。深圳已進入城市建設的快速發(fā)展時期，現(xiàn)有城市規(guī)劃中已有多條高速公路待建，未來還會有更多的此類項目，這些項目大多會占用社區(qū)土地，高速公路公司引入社區(qū)股份有利于項目建設經(jīng)營的平穩(wěn)推進。例如，2010年8月，在龍崗區(qū)委區(qū)政府的積極推動下，84家社區(qū)股份合作公司共同出資成立了聯(lián)合興業(yè)投資股份有限公司，與華昱公司簽約成功參股深圳市東部過境高速公路項目，聯(lián)合興業(yè)投資股份有限公司占該項目30%股份，待項目建成進入運營后，參股社區(qū)可從中持續(xù)獲取穩(wěn)定的高額收益。

此種模式通過政府推動下的聯(lián)合投資獲取長期回報，優(yōu)勢在于：第一，高速公路屬于回報水平較高的項目，可有效提高社區(qū)經(jīng)濟投資收益水平；第二，高速公路特許經(jīng)營期長，可使社區(qū)經(jīng)濟獲得持續(xù)穩(wěn)定收益；第三，采取聯(lián)合投資的方式，可以有效分攤投資風險。而此種模式的劣勢在于投資條件受到多重限制，一般開發(fā)商不愿意讓利，需要政府大力支持。

七、入股優(yōu)質企業(yè)模式

入股企業(yè)是指社區(qū)股份合作公司利用社區(qū)稟賦資源參股轄區(qū)優(yōu)質企業(yè)，獲取股權投資收益。具體參股方式可根據(jù)社區(qū)資源狀況而定，一方面，資金儲備充裕的社區(qū)可直接以資金投入的方式參股，另一方面，資金儲備不足的社區(qū)可選擇資以租金、物業(yè)、土地使用權折價入股。一是廠房租給企業(yè)后每個月都收租金，如果這個企業(yè)有發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)可以不收租金，把租金折合成股份，跟企業(yè)一起成長；二是社區(qū)股份合作公司可以用建成物業(yè)或土地使用權作價入股。此種模式下，不參與經(jīng)營，只追求股權投資回報。例如，龍崗南灣街道下李朗社區(qū)股份有限公司以1.1萬平方米集體非農土地使用權折價入股，與深圳市中盈貴金屬股份有限公司合作開發(fā)李朗珠寶城二期項目，大幅提高社區(qū)土地資源的經(jīng)濟價值，為社區(qū)產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展闖出了一條新路。

此種模式充分發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的資源稟賦的比較優(yōu)勢，優(yōu)勢在于：第一，所投企業(yè)均為成長性好的優(yōu)質企業(yè)，可取得較高的股權投資收益；第二，有效規(guī)避了社區(qū)股份合作公司不善經(jīng)營的軟肋；第三，入股形式多樣，拓寬了社區(qū)資源利用方式。此種模式劣勢在于股權投資本身具有的風險因素。

八、公共項目共建模式

參與公共項目的建設和運營是指社區(qū)股份合作公司通過多種方式，介入公共事業(yè)和重大公共基礎設施項目，從而獲取穩(wěn)定收益。具體參與方式主要包括股份合作、委托運營、承包經(jīng)營、BOT、TOT等，股份合作的方式更加適合于當前深圳社區(qū)股份合作公司參與公共項目，因為這種方式與社區(qū)股份合作公司現(xiàn)有管理體制比較契合，社區(qū)股份合作公司作為出資人參股公共項目，只享有收益權，而不具體參與運營和管理，并在同等條件下具有優(yōu)先權，社區(qū)合作入股的資金來源主要以自有資金為主，也可通過社區(qū)資產(chǎn)資本化的方式，以社區(qū)資產(chǎn)作價入股。具體參與項目類型主要是投資經(jīng)營收益穩(wěn)定、風險較小的營利性水、電、路、燃氣、治污等基礎設施建設項目和城市公共服務產(chǎn)品。深圳目前社區(qū)股份合作公司參與公共項目的建設和運營已經(jīng)跨越理論探討階段，一些股份合作公司開始實質性介入公共項目。例如，2007-2008年龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司利用轉地款或自有資金參與政府工程項目融資，全區(qū)89個社區(qū)共籌集6.22億元資金以融資貸款形式參與政府工程，每年的回報率在5%左右。

此種模式通過參與公共項目，將社區(qū)個體利益與社會公共利益捆綁，可獲社會經(jīng)濟長期成長的平均回報，優(yōu)勢在于：第一，由政府主導，項目收益有保障，可有效降低投資經(jīng)營風險；第二，公共項目經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)定，可成為社區(qū)經(jīng)濟長期穩(wěn)定的收益來源；第三，如果項目近社區(qū)，還可為社區(qū)提供高水準公共資源配套。此種模式的劣勢在于公共項目所提供產(chǎn)品一般都具有公共產(chǎn)品或準公共產(chǎn)品的特性。

九、發(fā)展高端服務模式

介入中高端服務業(yè)是指社區(qū)股份合作公司通過自主興辦、合作開發(fā)、招商引資，存在收益率偏低情況等方式介入可滿足中高端需求的商業(yè)服務業(yè)。深圳作為全國改革開放的先行城市，歷經(jīng)多年的快速發(fā)展，已經(jīng)基本完成工業(yè)化和城市化，整個社會經(jīng)濟形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了質的改變，商業(yè)服務業(yè)需求結構也發(fā)生了顯著的變化，這種變化主要表現(xiàn)為對一般性低端的商業(yè)服務業(yè)需求減少，對中高端的商業(yè)服務需求與日俱增，此種變化也對深圳經(jīng)濟的重要載體——社區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)生了深刻影響，一些社區(qū)股份合作公司開始積極介入中高端服務業(yè)，并取得良好的經(jīng)營效益。例如，2007年6月，龍崗區(qū)南嶺村社區(qū)股份合作公司自主興辦了南嶺求水山酒店項目，項目總投資3億元，通過3年精心運營，2010年6月求水山酒店掛牌五星，成為深圳首家由社區(qū)興辦的五星級酒店，南嶺村通過發(fā)展中高端服務業(yè)推動了社區(qū)經(jīng)濟的成功轉型。再如，福田皇崗股份合作公司興建了高端商務寫字樓“皇崗商務中心”。寶安牛欄前社區(qū)引入世界500強企業(yè)潤泰集團轄下大潤發(fā)連鎖超市將進駐社區(qū)。在推進城市更新，加快舊城改造進程中，很多社區(qū)都把發(fā)展中高端服務業(yè)作為社區(qū)經(jīng)濟轉型的重要方向。

此種模式適應了市場對服務業(yè)需求結構的變化，優(yōu)勢在于：第一，經(jīng)營方式靈活多樣，可獲取較高水平的收益；第二，可營造良好的社區(qū)營商環(huán)境；第三，服務于中高端需求，受市場環(huán)境突變影響小。此種模式的劣勢在于介入的約束條件多。

十、異地投資拓展模式

異地發(fā)展是指社區(qū)股份合作公司實施走出去戰(zhàn)略，到異地拓展經(jīng)營發(fā)展的空間。深圳社區(qū)經(jīng)濟異地發(fā)展包括主動和被動兩個發(fā)展階段。主動發(fā)展階段是在90年代后期，這一時期廠房租賃需求快速增長，一些先行發(fā)展的社區(qū)自有廠房已經(jīng)無法滿足客戶的新增需求，就在社區(qū)外部尋找可供開發(fā)利用的土地，興建廠房擴大租賃規(guī)模。例如，90年代末，寶安翻身社區(qū)股份合作公司為了滿足香港客戶租賃廠房的需求，開始在寶安較為偏遠的社區(qū)投資開發(fā)建設廠房，1999年，他們利用自有資金和向股東借來的資金共400多萬元在寶安九圍等股份公司共買了2萬平方米土地，建設廠房出租。異地發(fā)展的形式多樣，2007年，福田石廈社區(qū)在惠州市仲凱高新區(qū)購地6.2萬平方米，投資興建了總建筑面積達13萬平方米的“石廈惠州產(chǎn)業(yè)園”，石廈工業(yè)區(qū)在全省率先實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“雙轉移”。深圳社區(qū)經(jīng)濟異地發(fā)展不僅局限于工業(yè)園區(qū)，南山區(qū)后海股份合作公司為擴大蠔業(yè)生產(chǎn)，2000年該公司在珠海、惠東等地投資6000多畝蠔田，年年都有好收成，聞名遐邇的“后海蠔”在異地拓展了發(fā)展空間。

此種模式通過異地發(fā)展，拓展了發(fā)展空間，優(yōu)勢在于：第一，推動本社區(qū)低端產(chǎn)業(yè)有序轉移；第二，破解本地土地資源短缺難題，為城市更新、產(chǎn)業(yè)升級騰出空間；第三，有效提升社區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展能力。此種模式的劣勢在于因異地發(fā)展加大了經(jīng)營風險。

在推進特區(qū)經(jīng)濟一體化的進程中，深圳社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展已呈現(xiàn)出多元化的特征。上述模式和做法各具特色，也為社區(qū)經(jīng)濟轉型發(fā)展提供了一些基本思路，但要從根本上破解社區(qū)經(jīng)濟轉型發(fā)展的難題，還需要把社區(qū)經(jīng)濟轉型發(fā)展作為一個整體系統(tǒng)，特別強調社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展的融合關系，形成一套具有操作性、可推廣的發(fā)展思路。

（作者：深圳市委黨校副教授）

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