□ 許麗麗

1998年，許某購(gòu)買一套商品房，至今未辦理土地使用權(quán)證。該宗地總面積20畝，1998年經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓面積10畝，另外10畝出讓后手續(xù)一直沒(méi)辦，但房屋是同時(shí)銷售。許某所購(gòu)商品房在沒(méi)有辦理土地出讓手續(xù)的10畝土地上。許某認(rèn)為自己同別人花一樣的錢，卻沒(méi)有土地使用權(quán)證，因此非常著急，而開發(fā)商也早已不見(jiàn)蹤影，無(wú)從查找。許某便多次到國(guó)土資源部門要求辦理土地使用權(quán)證。

筆者認(rèn)為：本案發(fā)生在1998年，距今已十幾年，屬歷史遺留問(wèn)題，本著依據(jù)事實(shí)人性化解決問(wèn)題的原則，建議先補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，再進(jìn)行住房分割登記。

《土地管理法》第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度?！薄冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償?！卑咐械拈_發(fā)商未取得土地審批手續(xù)就進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，并對(duì)外銷售，已構(gòu)成了未批先建違法行為。再者，1998年，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓時(shí)，土地監(jiān)管方面也有責(zé)任。目前，商品房建成并對(duì)外出售已成事實(shí)，此時(shí)再按照土地法規(guī)政策進(jìn)行拆除、罰款、收回土地使用權(quán)顯然不合理?？梢詫?duì)該宗地完善合法的用地手續(xù)，進(jìn)行確權(quán)登記。

首先，完善手續(xù)時(shí)可按照協(xié)議出讓的方式進(jìn)行。盡管《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。”但《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》從2002年7月起實(shí)施，該宗地的出讓發(fā)生在1998年，并且該宗地上商品房已建成，所以不能單單照搬現(xiàn)行法律條款，實(shí)際可行的方法是申請(qǐng)當(dāng)?shù)卣畬?duì)該宗地采取協(xié)議的方式出讓。

其次，補(bǔ)繳土地出讓金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施?！庇蓢?guó)土資源部門牽頭，先看該宗地規(guī)劃用途是否是城鎮(zhèn)住宅用地，是否符合城鎮(zhèn)建設(shè)用地總體規(guī)劃，如符合，可協(xié)調(diào)建設(shè)部門出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證。然后，采取成本逼近法對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)、發(fā)改委、物價(jià)、房管、法制等部門擬訂土地出讓金補(bǔ)繳方案，將情況如實(shí)匯報(bào)至當(dāng)?shù)厝嗣裾?，?jīng)政府批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源局完善該宗地出讓手續(xù)，確權(quán)登記。

最后，依據(jù)總證進(jìn)行分割登記。國(guó)土資源部門可依據(jù)該宗地的國(guó)有土地使用總證，勘測(cè)定界圖，建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖、房屋所有權(quán)證等要件進(jìn)行住房分割登記。