王燕霞

(中共河北省委黨校，河北 石家莊 050061)

《物權法》第一百三十六條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上、地下分別設立，明確了建設用地使用權可以分層設立。土地分層利用的規(guī)定是我國土地制度史上的又一次重大變革，它的實施為土地立體開發(fā)利用提供了法律支持。同一土地之上分層設立多項建設用地使用權時，各權利的取得和范圍取決于登記制度。而且，為避免權利人之間相互沖突，新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權，權利之間孰先孰后也須以各自登記時間先后為判斷基準，故登記制度對于分層利用制度的實施至關重要。

一、空間建設用地使用權涵義

《物權法》明確規(guī)定了建設用地使用權可以分層設立，按照《物權法》第一百三十五條的規(guī)定:“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”從這些規(guī)定來看，建設用地使用權不再是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。以“地表”為客體而設立的建設用地使用權為普通建設用地使用權，而以“地上”、“地下”的一定空間為客體設立的建設用地使用權為空間建設用地使用權。因此，所謂空間建設用地使用權，是指以土地之上、下一定空間為客體，以建造建筑物、構筑物及其附屬設施為目的而成立的用益物權。［1］

對空間建設用地使用權的界定，要說明三點:

第一，建設用地空間使用權的客體為空間。空間建設用地使用權作為一種物權，與其他物權的不同之處在于，他的客體并不是有體物，而是特定的空間，依據(jù)《物權法》第一百三十六條第二款的規(guī)定，作為其客體的空間是指依不動產登記能夠卻確定的空間。因此，它至少具備下列條件:必須是可以確定的;必須是可以獨立使用的;必須是可以依不動產登記進行公示的。

第二，關于空間建設用地使用權客體的空間范圍。一種理解是包括地表在內的地上地下的空間都可以設定地下建設用地使用權［2］141;另一種理解是建沒用地使用權所包含的空間范圍之外的空間才能設定空間建設用地使用［3］;本文認為只有地表以外的空間才可以設定空間建設用地使用權。《物權法》第一百三十八條中規(guī)定，建設用地使用權出讓合同中應當約定“建筑物、筑構物及其附屬設施占用的空間”，普通建設用地使用權只能在該空間范圍內發(fā)生效力，對于該空間以外的空間，普通建設用地使用權人無權利用。作為空間建設用地使用權客體的土地空間包括兩種，即地上空間和地下空間兩種。例如，為架設輕軌而取得的空間建設用地使用權的客體是地上空間，而為鋪設地鐵、地下停車場等而取得的空間建設用地使用權的客體則是地下空間。當然，由于人們可能利用的地上空間和地下空間的范圍是非常有限的，能夠用于建造建筑物、構筑物及其附屬設施的空間范圍就更為有限。因此，法律往往將很高的地上空間和很深的地下空間規(guī)定為一種公共空間，不為土地所有權的效力所及，也不能作為空間建設用地使用權所支配的客體。由此，在我國物權立法中，普通建設用地使用權和空間建設用地使用權的區(qū)別，不像國外的區(qū)分地上權和普通地上權是以全層還是某個區(qū)分層來劃分的。這樣，在我國普通建設用地使用權和空間建設用地使用權的區(qū)別只能是能否對土地地表享有權利了。因此，地下、地上建設用地使用權應當是指除普通建設用地使用權所支配的空間以外的一部分空間。同時，對地上空間和地下空間的利用往往離不開對地面的利用，但空間建設用地使用權對地面的利用具有輔助性，不能因此而改變空間建設用地使用權的客體。

第三，空間建設用地使用權并非一項單獨的用益物權?！段餀喾ā烦雠_前，在學理上，對空間權能否成為一項獨立的物權仍然存在爭議。我國大多數(shù)學者主張，空間權可以成為一項財產權利或物權的權能，可以作為物權的客體。各國立法和判例學說普遍承認空間權是一種財產權利。從物權法的規(guī)定來看，我國的空間建設用地使用權在性質上并不是一項單獨的用益物權，而是對建設用地使用權這種用益物權的擴張規(guī)定產生的，屬于建設用地使用權，屬于用益物權，但不是一項單獨的用益物權。

從法律規(guī)定來看，我國空間建設用地使用權的性質與普通建設用地使用權的性質相同，即空間建設用地使用權不是一種新的用益物權，而是一個特殊形式的建設用地使用權，它與普通建設用地使用權的主要區(qū)別在于標的的范圍不同，而沒有本質的不同。

二、空間建設用地使用權的登記現(xiàn)狀

我國《物權法》對不動產變動采取登記要件主義，即不動產變動要以登記為準，不登記不生效。建設用地使用權的取得以登記作為生效條件，我國《物權法》第一百三十九條規(guī)定:“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書?！痹谖餀喾ǖ捏w系當中，空間建設用地使用權屬于建設用地使用權，因此空間建設用地使用權的設立變動也應當依法進行登記?？臻g建設用地使用權的登記可以參照有關建設用地使用權的規(guī)定來執(zhí)行。從登記的具體內容看，對于空間建設用地使用權，也應登記權利使用主體、權屬性質、類型、取得時間和使用期限等內容。但是空間建設用地使用權與普通建設用地使用權的客體是不同的，空間建設用地使用權的客體是空間，這就在登記時不僅需要明確水平范圍，也要明確空間范圍。

目前，中國尚無統(tǒng)一的法律對空間土地權屬登記做出規(guī)定。由于現(xiàn)行的國家法律，如《土地管理法》以及建設部的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》沒有對利用地表以下、以上土地權利的登記進行規(guī)定，而《城市房地產管理法》、《房屋登記辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》也只是對地上建筑物權屬登記做了規(guī)定，并沒有涉及地下建筑物的登記。只是在2000年國土資源部對廣東省《關于地下建筑物土地確權登記發(fā)證有關問題的復函》中，關于地下建筑物土地確權登記問題給予答復，將地下空間使用權視為土地使用權進行登記利用，并就其特殊性提出相關登記要求。按照國土資廳函 (2000)171號規(guī)定:(1)凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權利可以確定為土地使用權。具體登記時，將地下建筑物的建筑面積計入整體建筑總面積，然后按權利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分攤地面上的土地面積。(2)離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權利可確定為土地使用權(地下)。具體登記時，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應地上土地使用權的特征。土地使用權 (地下)在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進行出租、轉讓和抵押，這個規(guī)定反映了國家對地下不動產登記的趨向。

2007年底國土資源部修訂通過的《土地登記辦法》，也沒有對地上、地下建設用地使用權如何進行登記作出明確的規(guī)定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇?！锻恋氐怯涋k法》第十五條規(guī)定:“土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據(jù)。土地登記簿應當載明下列內容:(一)土地權利人的姓名或者名稱、地址;(二)土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況;(三)土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格;(四)地上附著物情況。” 《土地登記辦法》第五條規(guī)定:“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間?！弊诘乇欢x為土地權屬界線封閉的地塊或者空間，不再僅僅是一個平面的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設立的土地權利的登記問題。然而，這個規(guī)定對空間建設用地使用權在登記項目以及登記辦法上都沒有作出明確的規(guī)定。土地上下立體空間物理范圍的確定方式到底如何進行?技術方法上如何確定“宗地”，還需要做進一步規(guī)范。

不可否認，我國現(xiàn)行的土地登記制度是基于土地的平面利用而設計的，現(xiàn)行的規(guī)劃指標體系主要是基于二維平面規(guī)劃設計的，無法滿足立體空間規(guī)劃的要求。由于二維地籍表達自身特有的局限性，它們對城市建設在三維空間內的土地利用狀況沒有進行完全的登記、記載，對于城市地下空間建設日益增多的電纜、管道以及地下交通設施等建筑物和構筑物在宗地圖和地籍圖上沒有或者記載不完全。［4］總體來看，長期以來，國家層面上是缺乏土地空間權利及其登記的具體規(guī)范。但隨著土地分層利用特別是地下空間的大規(guī)模開發(fā)，尤其是商業(yè)化開發(fā)的推開，作為確權和保障交易重要手段的登記，被日益擺在了突出的位置。

近幾年來，伴隨著物權立法研究的開展，地方上特別是發(fā)達地區(qū)開始有所探索和試點。2004年至2009年間，重慶、南京、上海、蘇州、杭州等地，都規(guī)定了地下建筑物的土地登記問題。這些地方率先進行了地方立法，將地下空間權屬登記納入原有的土地使用權登記體系，初步建立了地下不動產登記的實施制度。比如，2002年浙江省政府頒布的《浙江省土地登記辦法》以及2003年頒發(fā)的《浙江省土地登記辦法實施細則》對地下建筑物涉及土地使用權登記做出具體規(guī)定，要求將地下空間使用權定性為土地使用權，依法進行登記，并核發(fā)地下空間使用權證書，但具體如何登記并沒有給出更加詳細的規(guī)定。2005年9月出臺的《杭州市土地登記劃宗及分攤方法若干規(guī)定》規(guī)定:地下空間土地使用權的范圍為地下建筑物的垂直投影，其中地下空間層高必須不低于2.2米，按照地下建筑物的外墻壁劃分宗地 (墻壁厚度具體以施工圖為準)。2006年，上海市政府頒布國內首個涉及地下空間建設用地審批和權屬管理的規(guī)定—— 《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規(guī)定》。同年，上海市出臺《關于貫徹 ＜上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規(guī)定 ＞的實施意見 (一)》對地下不動產產權如何登記做出具體規(guī)定。這兩部文件系統(tǒng)詳細規(guī)定了地下不動產登記辦法，并對地下建筑物、地下空間使用權的登記內容進行了詳細規(guī)定。2008年，深圳市政府制訂了《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》規(guī)定:地下建設用地使用權登記以宗地為基本單位，并通過水平投影坐標、豎向高程和水平投影最大面積確定其權屬范圍。宗地內的建筑物、附著物以棟為基本單位辦理初始登記，以《深圳市房屋建筑面積測繪報告》確定的最小測繪單元為基本單位辦理分戶登記。地下空間宗地地界點采用三維坐標的，其平面坐標采用“深圳市獨立坐標系”，高程采用1956年黃海高程。以協(xié)議或者招標、拍賣、掛牌方式取得的地下建設用地使用權的轉讓、抵押等，應當遵照現(xiàn)行關于建設用地使用權相關法律、法規(guī)的規(guī)定。對于權屬登記問題，暫行辦法明確，地下建設用地使用權權屬登記，按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定實施，法律法規(guī)已有的一般性規(guī)定同樣適用地下建設用地使用權權屬登記，同樣也適用地下建設用地使用權，但需特別注明“地下空間”。應當說，這三個城市的規(guī)定對空間建設使用權的登記做出了有益的探索。

河北省地方性法規(guī)和規(guī)章《河北省土地登記條例》、《石家莊房屋登記條例》、《石家莊市人民防空警報設施建設與管理規(guī)定》等都沒有對空間房地產權利的管理進行明確，因而無法開展相應的房地產登記工作。目前我省很多城市已經開始積極開發(fā)地下空間，地下停車庫、地下商場發(fā)展使得地下空間作為商業(yè)用途也積極發(fā)展起來。由于尚未開展空間土地使用權登記工作導致權利人實際享有的空間建設用地使用權不能成為轉讓、租賃、抵押的標的物，已嚴重落后于現(xiàn)實需要。實踐中，一些地下建筑物因無法辦理登記，權屬不明，范圍不清，不僅會引起權屬糾紛，而且影響其投資積極性，不利于城市空間建設的進一步發(fā)展。

三、其他國家和地區(qū)土地空間權利及登記的規(guī)定

從世界范圍看，地下、地上空間使用權性質定義主要分為大陸體系的區(qū)分地上權以及美國獨立空間權兩類。英美法系國家主要采用了空間權專門立法的模式。美國法律規(guī)定空間權是一種獨立的用益物權，并不是地上權的延伸。美國著名的《俄克拉馬州空間法》將空間權定義為:地表上下一定范圍的空間可以讓與、租賃，以此為客體而成立的不動產權利。該法認為空間是一種不動產，與一般不動產一樣，是所有、讓渡、租賃、擔保、繼承之標的，并且在課稅及公用征收上與一般不動產相同，依同一原則處理［5］。從大陸法系國家學說、判例及立法情況看，地上權分為普通地上權和區(qū)分地上權，而將地下空間權直接視為地上權中的一種形式，即區(qū)分地上權。如日本、德國以及中國的臺灣地區(qū)都定性為區(qū)分地上權，并參照普通地上權進行登記。

1919年德國通過《地上權條例》，根據(jù)該條例第一條規(guī)定，所謂地上權，是指“以在——受負擔——土地地面上或地面下，擁有建筑物為內容的可以轉讓并可繼承的權利”。也就是說，獲取地上權的目的，在于在他人的土地上為自己建筑，從這一點看，地上權就是建筑權［6］227。地上權可以支配的土地地表及土地之上或者土地之下的空間，應以建筑需要確定。雖然從土地所有人角度看，地上權為其土地上所負擔的一項限制物權。但在德國物權法律體系中，該限制物權的地位非常重要，在法律上受到如同土地 (視同土地的權利)的對待。地上權有自己的登記簿簿頁 (地上權登記簿)，它可以像土地一樣，在其上設定負擔(如設立次地上權、地上權抵押權)，并受到土地所有權般的保護。在 (所有人)土地的登記簿簿頁中，地上權體現(xiàn)為負擔;反之，在地上權登記簿中，記載有關地上權的權利交易 (如轉讓、設定抵押權負擔)。①參見德國《土地登記命令》第54－60條。

1966年，日本修正民法典，在第二百六十九條之二追加規(guī)定空間權 (區(qū)分地上權)制度，此即日本現(xiàn)行空間權制度。第二百六十九條之二第一項:“地下或空間，因定上下范圍及有工作物，或以以之作為地上權的標的。于此情形，為行使地上權，可以以設定行為對土地的使用加以限制”。據(jù)此規(guī)定，可知日本民法典上的空間權，就是指以他人土地空中或者下空的某一特定斷層空間為客體而成立的特殊地上權，即區(qū)分地上權。區(qū)分地上權的客體，為空中或地中的某一特定斷層空間。為配合這一區(qū)分地上權的規(guī)定，日本區(qū)分地上權設定登記時，將其作為他項權利登記，登記內容由不動產標示、權利類型、登記原因及日期、申請人信息、設定登記的目的、權利存續(xù)期間以及設定的范圍等。日本不動產登記法還特別規(guī)定了設定區(qū)分地上權的登記程序。依該法第一百一十一條第二項，設定區(qū)分地上權時，除須登記設定目的、存續(xù)期間及地租金額外，還須登記空中或地中的上下范圍，及有關土地使用的限制性約定等等。但是，此法未規(guī)定需附加地上權圖面［7］。就登記的效力而言，此登記為區(qū)分地上權的生效要件，亦即非經登記不生區(qū)分地上權的效力。關于空間權利范圍的具體記載方法，原則上是以地理學之經緯度以及自平均海面之高度表示，例如以東京灣平均海面以上100公尺到往上300公尺之間記載。毫無疑問，在日本，地下的區(qū)分地上權是納入《日本不動產登記法》，并通過在不動產登記簿上進行登記來公示這一權利的存在。但值得指出的是，他們將深層空間和淺層地下空間使用權區(qū)別對待，對于淺層空間的區(qū)分地上權采取一般不動產權登記制度，而對深層地下空間使用權則另行在登錄簿上公示。根據(jù)日本大深度法而取得的地下深度空間使用權，是作為公用并限于公用而賦予基建單位公法上的權利，由于該權利一般不發(fā)生交易，并沒有納入不動產登記的范圍和體系進行登記。［8］對于地下空間權客體在縱向上的終點規(guī)定有上限，根據(jù)《日本地下深層空間使用法》第二條規(guī)定，地下深層空間的標準是把通常建造地下室達不到的深度 (地面40米以下)或通常設置建筑物基礎達不到的深度 (支撐層上沿起算10米以下)作比較，以最深者作為該地區(qū)地下深層空間的基準。

臺灣地區(qū)1988年制定的“大眾捷運法”正式確立了土地空間權的法律制度。該法第十九條規(guī)定“大眾捷運系統(tǒng)主管機關因路線工程上之必要，得穿越公、私有土地之上空或地下，其土地所有人、占有人或使用人不得拒絕，必要時得就其需用之空間范圍協(xié)議取得地上權，協(xié)議不成時，準用征收規(guī)定取得之。但應選擇其損害最少之處所及方法為之，并支付相當之補償”。該條規(guī)定對“民法物權編”第七百七十三條規(guī)定進行了限制。而“民法物權編”第七百七十三條規(guī)定“土地所有權，除法令有限制外，于其行使有利益之范圍內，及于土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之”。在最近的一次民法典修改中，仿效日本，增加了第八百四十一條之一的規(guī)定，即“地上權得在他人土地上下之一定空間范圍內設定之”，此即空間地上權。此次修訂明確規(guī)定了“空間地上權”，以“適應土地利用向空中與地下由平面而趨向立體化的發(fā)展期能增益土地分層利用的效用”。［9］在2010年1月5日的所謂“民法物權編”修正中，又增訂了諸如區(qū)分地上權之意義、設定條件以及區(qū)分地上權準用等條款，使我國臺灣地區(qū)的地下空間權的規(guī)定更加全面體系更加完備。

中國臺灣地區(qū)不動產登記是物權變動生效要件。其《民法典》和《土地登記規(guī)則》規(guī)定區(qū)分地上權參照普通地上權的登記方式辦理。其設定登記依《土地登記規(guī)則》第一百零八條規(guī)定應提交位置圖，具體登記內容主要包括土地標示、權利種類、登記原因、原因發(fā)生日期、權利人信息、權利范圍、權利價值、存續(xù)期間、地租以及地上權設定的約定。區(qū)分地上權在具體登記過程中，其權利范圍欄登記為“見其他登記事項”，并在其他登記事項欄中加注“本件地上權設定于特定空間范圍，其范圍詳見位置圖”，與普通地上權相區(qū)別。［10］169－171，279－292對于區(qū)分地上權登記標示至少亦必須包括地號、地目、等則、高度或深度、層數(shù)、面積、形式 (水平、傾斜或彎曲)及特約事項;其中特約事項是由雙方當事人所約定，譬如就“垂直的相鄰關系”之約定即可登記于此。至于區(qū)分地上權范圍之測量，則依地籍測量實施規(guī)則第二百三十一條規(guī)定辦理，即同一他項權利人在數(shù)宗土地之一部分設定同一性質的他項權利者，應盡量測繪在同一幅土地復丈圖內。一宗土地同時申請設定兩個以上同一性質的他項權利的，應在同一幅土地復丈圖分別測繪他項權利位置。對于空間位置測量系依臺灣內政部87年9月15日臺內地字第8796413號函示，采兩種方式辦理:一是一般人民申請案件，由當事人設立一固定參考點，并妥為保存，作為設定空間范圍高程之基準，地政機關應于相關位置上注明參考點。若有建物，得以該建物之某樓層或其上方特定空間之范圍為標的。高程之注記，以公尺為單位，至小數(shù)以下第二位。(二)大型公共建設的申請案件，由工程單位提供參考點，作為設定空間范圍高程的相對基準。［11］目前臺灣地區(qū)之高程系以基隆之平均平面為準，但因海平面會有異動，其在實務上較不易執(zhí)行，故實務上由設定人自己選定基準點做高層估測。

由于臺灣現(xiàn)行地政機關對于分層設定地上權之記載例系以層別來劃分，層別之認定，以建筑法規(guī)為依據(jù)，甚為明確。但對于其它工作物而言(如捷運系統(tǒng))，則須顧及全線坡度之平順，不能隨沿線各棟建筑物之區(qū)別而有階段式高差，因此以標高來劃分。

應當說，臺灣和日本的許多做法值得我們借鑒，他們一方面把登記作為確認、公示和保護土地空間所設不動產權利保護的必要而有效手段，另一方面是盡可能將土地空間所涉不動產的登記，納入傳統(tǒng)不動產登記的體系之中，僅通過個別規(guī)范及技術上的調整來適應三維空間記載的需要。

四、構建空間建設用地使用權利登記制度的建議

1.實施統(tǒng)一登記空間權屬登記制度

不動產統(tǒng)一登記應當是中國未來不動產登記制度的發(fā)展方向。我國物權法也規(guī)定建立不動產統(tǒng)一登記制度，《物權法》第十條規(guī)定:“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！倍囝^登記導致不動產交易登記成本的增加，給當事人帶來極大的不方便，造成了房、地分別抵押和房產重復抵押的現(xiàn)象，嚴重影響了登記機構的公示公信力。同時，分別登記相互間信息不聯(lián)通，也不利于查詢。我國目前已完成了絕大多數(shù)土地的登記工作，具備了不動產統(tǒng)一登記的基礎;從中國土地登記的現(xiàn)有技術基礎和管理基礎看，已達到實行不動產統(tǒng)一登記的條件，能夠實現(xiàn)數(shù)據(jù)化、電子化的管理。中國《物權法》將地下空間權利作為建設用地使用權的一種形式，具體登記時，可以參照地上不動產登記方式辦理，因此也存在登記形式統(tǒng)一問題。應當利用建立不動產統(tǒng)一登記制度的契機，實行空間建設用地使用權和建筑物所有權也應當由統(tǒng)一登記。同時明確空間建設用地使用權的登記必須明確記載的事項、權屬登記的審核內容、規(guī)范確權和權屬登記的操作程序、“空間的上下范圍”等等，統(tǒng)一記載。

2.需要納入登記的對象

國內關于土地空間的利用，類型非常多樣化，除樓宇建筑外，還包括地下商場、購物街、民防設施、各類地下管線、過街天橋、地鐵、輕軌、地下隧道、高架路等基礎設施和交通設施以及電力、電信、輸油氣等基礎設施等，是否都需要納入登記呢?我們認為登記作為不動產物權的公示方式，其功能主要是確權和保護交易安全。通過登記這一方式，不動產的真正權利人的權利得以向社會公示。同時，在發(fā)生物權變動情況下，通過登記方式也向社會傳達了這一變動信息，有利于第三人知悉，避免了權利的糾紛，維護了交易秩序。顯然，像各類地下管線、過街天橋、地鐵、輕軌、地下隧道、高架路等基礎設施和交通設施以及電力、電信、輸油氣等基礎設施等，雖然可能由不同的公司單位進行開發(fā)或鋪設，但其所有權一般歸國家所有，發(fā)生交易的幾率幾乎不存在。即使通過BOT方式建設的高速公路或其他交通設施，給予開發(fā)商的也只是一定期限的經營管理權而非所有權。因此，本文認為，土地空間分層開發(fā)利用所涉不動產登記的范圍，應主要限于地下車庫、地下商場 (購物街)以及可以用于辦公等使用的空間。

3.登記的方式

對每項建設用地使用權的公示，應當在登記簿上記載相應的平面圖和立面圖，不僅應當記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形，還應當記載垂直方向的高程，在進行土地登記時，構成一個三維立體空間，載明相應的三維座標，明確出讓宗地的界址點和空間范圍，并以便識別權利所及的邊界，認定權利所涵蓋的以體積表示的空間。

關于標高范圍的登記。登記簿上不僅應當記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形，還應當記載垂直方向的高程。2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本明確指出，出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如:出讓宗地的豎向界限以標高+60米 (1985年國家高程系統(tǒng))為上界限，以標高—10米 (1985年國家高程系統(tǒng))為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國土資源部《關于印發(fā)〈國有建設用地劃撥決定書〉的通知》也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實踐中，碰到此類地上、地下設立的土地權利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內容加以登記即可。

登記簿內容應區(qū)別對待。同一主體開發(fā)建設的工程，根據(jù)地上建筑物與地下建設物之間的關系，分兩類情況進行登記。可以借鑒《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規(guī)定》中的登記辦法:(1)地下建筑物與地上建筑物連為一體時，即為結建地下工程，連同地面土地使用權開發(fā)使用的可作為一個整體確定土地使用權。具體登記時，直接參照地上不動產程序和方法進行，將地下建筑物的建筑面積計入整體建筑總面積，然后按權利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分攤地面上的土地面積。登記過程中宗地號、地籍圖和宗地圖都沿用地上表示方法。宗地號不再單獨編立，地籍圖采用現(xiàn)行的地籍圖表示，宗地圖沿用地面宗地圖表示。(2)地下建筑物與地上建筑物獨立時，即為單建地工程，其土地權利性質可確定為地下空間土地使用權。具體登記時，根據(jù)地下不動產的特殊性，其土地面積應為地下建筑物垂直投影面積，采用單獨編立宗地號，并在備注欄注明相應地上土地使用權的特征。地下部分的地籍圖可采用標準分幅圖或不依比例尺自由分幅圖，以垂直投影方式將地下空間的權屬界線、宗地號、建筑物等要素投影到水平面上，并疊加地面宗地界線、道路名稱等要素。地下建筑物狀況的宗地圖由地下空間的宗地、界線、宗地號、建筑物等要素組成，其具體坐落位置也用三維坐標描述和登記。

在登記過程中要明確地下建 (構)筑物的土地使用權范圍為該地下建 (構)筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍。地下建設用地的界址點以水平坐標和起止高程表示。由于地下建筑物通行的需要，其在地面出入口應當與地面使用權人進行協(xié)商，設立相關他項權利。如果依法需要登記時，還應及時到相關部門進行登記確權，并在土地登記簿“其他事項”欄中進行詳細說明。［12］

4.登記的內容

地下、地上土地空間土地權利設定登記的內容可以在現(xiàn)行不動產登記內容的基礎上進行延伸，具體可以借鑒日本和臺灣地區(qū)的登記規(guī)定，設定地下空間權利主體、客體、以及權屬來源及其性質等方面的內容。權利主體即權利的歸屬，具體是指地下空間使用權歸屬。權利客體主要指權利信息，包括地下空間標示、位置、權利價值、使用期限、登記權利類型、登記時間、權利人信息等相關內容并加附宗地圖。其中地下空間使用限制約定應在登記簿“其他事項”欄中加以注明。權屬來源是指使用者取得土地的方式，土地權屬來源合法，是進行土地登記、確認土地權屬的必要條件。

5.關于空間建設用地使用權空間范圍的測量

對于空間建設用地使用權登記不止需要明確土地水平范圍，還應對地下、地上空間的范圍作詳細說明，于登記簿上記明空間的上下范圍。對于空間建設用地用使用權的水平范圍，可以參照普通建設用地使用權的測量登記方法，不再贅述。空間的范圍如何測量的問題亟需解決。

從我國臺灣地區(qū)做法來看，他們是可以確定一個測量空間范圍的基準，以相對基隆平均海平面為基準，于澎湖地區(qū)，以相對馬公平海平面為基準。［13］但是，由于以海平面為基準測定空間范圍難度極大，操作性差，因此從便民角度出發(fā)，他們又都規(guī)定，可以以用地范圍內某個不易變動的特定點作為基準。我國在測量空間范圍時可以參照這些測量方法，確定一個測量空間范圍的基準，同時明確具體的測量方式，為空間建設用地使用權登記提供可操作性的指引。中國城市地下空間屬于國家所有，從統(tǒng)一有序開發(fā)角度出發(fā)，由國土資源管理部門確立一個不易變動特定點作為測量空間垂直空間的基點。這樣空間范圍的測量方式就相對來說就易操作了。高程之測量記載方式，不單純以平均海平面或者國家高程系統(tǒng)為參照標準，允許登記人在特定區(qū)域內自己選定基準點做高程估測。因為如果單純以平均海平面或者國家高程系統(tǒng)為參照標準，其后果可能是無法通過該記載直接看出該空間距離實際地表的距離，畢竟每個城市的海拔高度是不一樣的，而且即使同一城市的不同區(qū)域甚至不同項目，其地面之高低起伏也是不一樣的。因此，在該高程系統(tǒng)之外，允許選定該設定土地空間之實際地表或附近一較永久性工作物作為基準點進行記載，還是必要的，也更加直觀［12］。為此，可以在一定級別的行政區(qū)劃內，設立作為測量基準的原點，對每宗建設用地區(qū)分使用權，可用由多個在水平面的橫坐標和縱坐標表示的頂點所形成的平面圖，以上限標高與下限標高之間的標高差作為高程，從而建立一個三維坐標體系。

6.建立一個三維座標體系

地上或地下建設用地使用權登記以宗地為基本單位，對宗地號的編碼、地籍圖的繪制要打破傳統(tǒng)的技術方法，以滿足地下空間開發(fā)權屬登記要求。傳統(tǒng)的“四至”和二維坐標無法對地下空間權屬的特征進行描述，需要引入三維坐標，對地下空間的位置、形狀、邊界、結構等進行清晰完整的界定。通過三維空間坐標確定其權屬范圍，有利于清晰反應空間分層開發(fā)不動產形態(tài)。［14］但是，完全的三維地籍登記雖然形象直觀，與三維空間實體在幾何上的特征一致，但技術難度大，成本高。二維地籍加三維注釋操作簡易。我們認為，可以保留二維地籍，同時加上外部注釋表明三維狀況。最簡單的方法是在登記中 (管理登記簿與地籍索引圖)貼上三維標簽，實施成本較低，可以作為權宜之計。這種改革可以由粗到細，逐步到位。一旦由于建設用地空間使用權制度的發(fā)展，在一定地區(qū)范圍內設有多個在水平方向和垂直方向的相鄰區(qū)分使用權，出現(xiàn)多個工作物相互毗鄰的情形，就應當創(chuàng)設更為科學和精確的劃定和標示權利范圍的方式，確定其權屬范圍，以便于權利人行使權利，避免發(fā)生權利沖突和糾紛，也便于糾紛的解決。

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