目前，已有北京、天津、上海、深圳、廈門、杭州等城市進行公共租賃房的試點工作。由于我國的公共租賃房建設(shè)剛剛起步，有很多不足和隱患逐漸顯露，有待進一步的改善，主要表現(xiàn)為：1.準(zhǔn)入及退出機制不健全；2.資金房源融資渠道單一；3.監(jiān)督管理機制不健全；4.相關(guān)法律法規(guī)不完善等。

借鑒中國香港地區(qū)及周邊國家相關(guān)制度，并結(jié)合我國國情，完善公共租賃房制度。

建議：

一、制定《住宅法》，促進我國住房法律體系的完善

目前，在我國的住房制度建設(shè)中缺乏一部基本法，即《住宅法》。《住宅法》的缺位導(dǎo)致政府在保障公民居住權(quán)上的責(zé)任缺失，《住宅法》的制定不僅僅是對我國公共租賃房制度的規(guī)制，更是對我國整個住房制度的規(guī)制。《住宅法》應(yīng)該是一部調(diào)整住房關(guān)系的綱領(lǐng)性法律，其中應(yīng)明確政府的義務(wù)和責(zé)任、設(shè)立專門的住房管理機關(guān)、明確公民“有房可居”的權(quán)利、明確具體有關(guān)制度等?！蹲≌ā返闹贫ê统雠_一方面將促進我國住房法律體系的完善，使得公共租賃房以及整個保障房建設(shè)納入法制化軌道，另一方面也將標(biāo)志著我國人權(quán)狀況的完善，有助于維護我國的國際形象和國家尊嚴(yán)。

在國家住房保障框架已經(jīng)基本確立的基礎(chǔ)上，應(yīng)由國家住房保障主管部門和立法部門作為主體，研究公共租賃房四類保障對象的差異，逐步完善公共租賃房法律法規(guī)體系。各地方政府應(yīng)根據(jù)國家管理辦法，結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，因地制宜研究制定相應(yīng)的公共租賃房管理辦法和相關(guān)政策法規(guī)。

二、加強公共租賃房動態(tài)監(jiān)督管理，健全準(zhǔn)入和退出機制

一方面，在準(zhǔn)入制度的實施中，涉及收入、住房、戶口、資產(chǎn)等要素的審核，特別是收入和資產(chǎn)的審核重要且復(fù)雜，應(yīng)建立一套各相關(guān)部門互相配合、統(tǒng)一的查詢平臺。此外，建議建立和完善個人信用制度以及收入申報制度，建立個人信用體系的重點是建立權(quán)威和準(zhǔn)確的個人收入統(tǒng)計系統(tǒng)，同時根據(jù)居民收入水平的變化，動態(tài)調(diào)整公租房的準(zhǔn)入門檻，只有符合條件的方可繼續(xù)享受公租房。

另一方面，要嚴(yán)格實施退出機制。退出機制是公共租賃房制度的核心設(shè)計之一。在確定是否還符合承租條件或者在確定政府給予什么等級的租金補助時，需要相關(guān)部門各司其職，建立起有效率的協(xié)查機制。同時，建立快捷的司法判決和強制執(zhí)行機制。在公共租賃房的日常管理中應(yīng)注意加強動態(tài)管理，建立合理的遷出機制。

三、創(chuàng)新公共租賃房融資機制和模式，拓展房源保障渠道

為有效解決公共租賃房建設(shè)資金的瓶頸，可借鑒國外經(jīng)驗，創(chuàng)新融資機制和模式，鼓勵社會和企業(yè)參與，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)下商業(yè)化運作融資模式的資金籌措功能。首先，政府應(yīng)保證財政資金的來源，可通過編制科學(xué)的公共租賃房資金年度預(yù)算，建立土地收益?？顚Ｓ弥贫炔⒖茖W(xué)劃定一定比例用于公共租賃房保障，在開發(fā)商報批的商品房項目中強制或給予優(yōu)惠政策使其配建一定比例的公共租賃房等措施保障公共租賃房的資金來源。其次，建議將國外比較成熟的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、BOT融資模式引入我國。

另外，土地作為住房的載體，必然會對公共租賃房的供給產(chǎn)生重要的影響。由于目前土地資源的稀缺性，地方公共租賃房用地規(guī)劃必須由中央政府統(tǒng)籌管理，以保障公共租賃房的用地，避免地方政府的“土地財政”行為。可以考慮將公共租賃房的建設(shè)納入到地方政府的績效考核中，明確政府在公租房建設(shè)中的土地保障、資金投入、質(zhì)量監(jiān)督、周圍基礎(chǔ)設(shè)施配套、物業(yè)管理監(jiān)督等職責(zé)和義務(wù)，設(shè)定明確的招標(biāo)、投標(biāo)程序，防止公共租賃房的“尋租”行為。