摘要：目前我國養(yǎng)老模式主要以居家養(yǎng)老為主，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，相對單一的養(yǎng)老模式越來越不能滿足老年人日益增長的對物質(zhì)生活和精神生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上可以彌補(bǔ)這一不足。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展，全面分析其開發(fā)過程中所涉及的各主體之間的關(guān)系，構(gòu)建更合理有效地開發(fā)模式，具有重要理論意義及實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；房地產(chǎn)

中圖分類號：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0169-02

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及老齡化社會的逼近，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場也逐漸開始形成。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)模式相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的特性：一是養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的社會福利性質(zhì)，涉及到社會保障、養(yǎng)老保險等方面，所以對政府政策的依賴性比較強(qiáng)；二是養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的過程中其產(chǎn)業(yè)鏈延伸比較長，與相關(guān)的服務(wù)配套設(shè)置有著比較緊密的關(guān)系；三是養(yǎng)老地產(chǎn)需要大規(guī)模的資金支撐，在融資方式上與其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一定的差異性；四是養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶是老年群體，因此在營銷模式上也有著很大的不同。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵概述

我國人口老齡化趨勢日益嚴(yán)峻，在此基礎(chǔ)上，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。一般而言，養(yǎng)老地產(chǎn)是指由房地產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)根據(jù)老人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)的并負(fù)責(zé)后期運(yùn)營和管理養(yǎng)老設(shè)施的老年居住產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)旨在為老年人提供一種適老、宜老的生活環(huán)境，提供一種健康、舒適的生活狀態(tài)。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)有如下一些基本存在形式，比如，老年住宅、老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓等。

相較傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)。第一，選址需要對交通、居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等進(jìn)行綜合的考慮；第二，住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要無障礙設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的要求高；第三，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅是產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是服務(wù)。對老年人而言，養(yǎng)老配套設(shè)施和后期服務(wù)才是他們最主要的需求。這些特點(diǎn)決定了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要大量的資金支持、土地支持以及相關(guān)的配套政策。

二、當(dāng)前我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

目前，我國人口老齡化正面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。在第四屆產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇上，中國房地產(chǎn)報社總編輯時昶提到“據(jù)民政部信息2001-2020為我國老齡化快速發(fā)展的階段，到2020年60歲以上的人口達(dá)2.43億，占全國總?cè)丝诘谋戎厥?.8%”。而在2010年7月份《2009年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》發(fā)布的數(shù)據(jù)中，80歲以上的老人已達(dá)1899萬，這一系列數(shù)字也將我國老齡化所帶來的社會問題凸顯了出來。改革開放以來，雖然我國人民生活水平有了很大的提高，醫(yī)療條件有了很大的改善，人的平均壽命也在延長，但是相比國外，我國的生產(chǎn)力發(fā)展水平還比較落后，GDP過低，社會保障體系還未得到全面的完善。雖然國外一些發(fā)達(dá)國家譬如法國、瑞典、美國、日本等進(jìn)入老年化社會的時間較早，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，但是鑒于我國養(yǎng)老問題的特殊性，比如老年人人口基數(shù)大且增速快，老年人及其家庭未富先老，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和模式的改變困難，養(yǎng)老制度不完善，養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求等決定了我們不能簡單直接照搬發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老服務(wù)和老年住宅體系。從這個角度來說，我國有必要在養(yǎng)老制度政策的制定上以及養(yǎng)老措施的執(zhí)行上結(jié)合我國具體國情構(gòu)建與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的養(yǎng)老體系。作為養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)該積極主動探索研究適合我國當(dāng)前國情的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展模式，為這份閃耀著人文關(guān)懷和人性光輝的事業(yè)貢獻(xiàn)自己的智慧和力量，這既是積極響應(yīng)國家“居家養(yǎng)老”的政策，也是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有力保證。

三、有效構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)模式的幾點(diǎn)對策思考

（一）構(gòu)建有效的融資模式

當(dāng)前我國尚未形成一套完整的金融信用體系，還存在著一定的信任危機(jī)，尤其是在投資商與開發(fā)商之間?；诖斯剩^續(xù)有效地推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵措施之一就在于進(jìn)一步完善我國的信用體系和金融體制。從而在此基礎(chǔ)之上，深化融資渠道，尤其是擴(kuò)大社會融資的比例。鑒于當(dāng)前法律制度以及行業(yè)體制尚不健全，目前只有少數(shù)企業(yè)采用社會融資這種方式。近年以來，國內(nèi)外各基金開始陸續(xù)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，社會融資規(guī)模和渠道進(jìn)一步擴(kuò)大，有望取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要途徑。我們有必要充分吸收西方發(fā)達(dá)國家尤其是英美等國的社會融資經(jīng)驗(yàn)，在債券融資、信托融資和其他形式的產(chǎn)業(yè)投資基金方面要有積極作為。

（二）打造多元運(yùn)營模式

1、“養(yǎng)老文化”概念營銷模式。所謂養(yǎng)老文化的概念營銷，指的是在經(jīng)營理念方面養(yǎng)老地產(chǎn)可以將健康養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情養(yǎng)老等文化觀念引入到養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目中，以此作為養(yǎng)老文化的載體，并捕獲老年住戶的心理認(rèn)同感，正是在這樣的基礎(chǔ)之上，開展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷。這方面比較成功的案例之一就是上海的親和源，在繼承傳統(tǒng)孝敬文化的基礎(chǔ)上，親和源主打親情文化這張王牌，在營銷方面獲得了比較大的成功。從我國當(dāng)前實(shí)際國情出發(fā)，可以適當(dāng)拓展養(yǎng)老文化的內(nèi)涵。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的觀念在國人心中根深蒂固，房地產(chǎn)開發(fā)商可以采納一些較為生動的營銷方式，向老年朋友們傳達(dá)自立、自理、自由的理念，只有在廣大老年人接受的基礎(chǔ)之上，才有可能最終形成購買力。

2、產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式。就養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。老年服務(wù)業(yè):涵蓋家政、餐飲、護(hù)理服務(wù)等多個行業(yè)；老年房地產(chǎn)業(yè):包括養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、居家養(yǎng)老住宅等產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營；老年醫(yī)療保健業(yè):包括體檢、醫(yī)療、養(yǎng)生、理療等特殊行業(yè)機(jī)構(gòu):老年用品業(yè):包括生活起居、飲食保健、康樂器材等方面的老年用品生產(chǎn)行業(yè)；老年旅游業(yè):含候鳥式旅游、度假式旅游、組團(tuán)旅游、自助式旅游等多種形式；老年娛樂文化產(chǎn)業(yè):含老年大學(xué)、老年俱樂部、才藝展示、互動體驗(yàn)式娛樂等業(yè)態(tài)；老年咨詢服務(wù)業(yè):含政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展顧問、企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型資訊、個人養(yǎng)老指導(dǎo)等；老年金融投資業(yè):含保險服務(wù)業(yè)、金融理財(cái)、養(yǎng)老基金管理等業(yè)務(wù)。改變原來傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)銷售方式，延長養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)三個方面，可以使養(yǎng)老地產(chǎn)附加更大的價值，增加其后續(xù)盈利能力。

3、租、售組合入住模式。第一，銷售型模式。實(shí)質(zhì)上就是一種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方式，房子蓋好了就向老年住戶出售。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以快速回籠資金，但是對于老年群體而言，后續(xù)服務(wù)跟不上，一旦出現(xiàn)了問題，就很難得到圓滿解決。第二，租用型模式。通過繳付一定的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。這種方式對于開發(fā)商而言資金回收期比較長，但是對于老年住戶可以享有一定的監(jiān)督權(quán)，可以促使開發(fā)商的服務(wù)更加完善。房地產(chǎn)開發(fā)商可以靈活使用出租或出售的模式，甚至可以積極借用當(dāng)前比較流行的反按揭入住模式，由此給老年住戶更多選擇，提供更好的服務(wù)，進(jìn)一步提升老年地產(chǎn)的運(yùn)營效果。

（三）提升專業(yè)管理模式

1、開發(fā)商管理模式。所謂開發(fā)商管理模式，指的是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后直接由開發(fā)商擔(dān)任物業(yè)管理的角色，直接為所有老年住戶提供統(tǒng)一和個性化的服務(wù)。老年群體只需與單一的物業(yè)管理方聯(lián)系即可。這種開發(fā)商管理的模式最大便利之處在于可以強(qiáng)化老年業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。同時，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。

2、專業(yè)公司管理模式。專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營管理。此種模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋了生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面。此種模式操作靈活，經(jīng)營便捷，服務(wù)質(zhì)量高。通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。目前國內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用專業(yè)公司管理模式，通過多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性。

盡管我國的養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)還處于萌芽發(fā)展階段，但在即將到來的老齡化社會的推動下，有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將會得到極大地增長。考慮到與其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同，我們需要在融資模式、運(yùn)營模式和管理模式等方面對養(yǎng)老地產(chǎn)模式進(jìn)行創(chuàng)新性地研究和實(shí)踐。我們相信，在轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，更新服務(wù)理念的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而且還有助于實(shí)現(xiàn)綜合的社會效益。

作者單位：廣東省交通開發(fā)有限公司

作者簡介：溫文彬（1971— ），男，廣州人，廣東省交通開發(fā)有限公司副總經(jīng)理，大學(xué)本科學(xué)歷，研究方向：投資經(jīng)濟(jì)管理。

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