摘要：本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理作為研究對象，分析和研究其有關(guān)問題。本文通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)，總結(jié)出了目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的問題。此外，本文提出了對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理措施，希望能為這個(gè)問題提供有益的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；管理

中圖分類號：F87文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤空間越來越小，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點(diǎn)。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，為建設(shè)和諧社會的目標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行良好的成本控制具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由四部分組成。

第一部分是土地成本，約占項(xiàng)目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費(fèi)用支出，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費(fèi)用、被拆遷房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)用、被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、土地契稅等。

第二部分是前期費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、土地測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。包括勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程預(yù)算編審費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、三通一平等臨時(shí)工程費(fèi)。

第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主體，約占項(xiàng)目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。

第四部分是期間費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴(yán)重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不做可行性研究就直接做設(shè)計(jì)，這使得項(xiàng)目的開發(fā)成本無法預(yù)知。

有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，不注重設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證的管理，部分項(xiàng)目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，所有這些都對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。

（一）無法準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目成本

在項(xiàng)目開始投資之前需要進(jìn)行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報(bào)告缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的控制項(xiàng)目物資的數(shù)量，出于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進(jìn)行可行性研究過程中沒有進(jìn)行必要的調(diào)查，不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。

（二）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

（三）無法掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無法在項(xiàng)目開發(fā)的周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補(bǔ)了。

（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本

對于一些項(xiàng)目，由于時(shí)間緊迫，造成邊設(shè)計(jì)邊施工，因此，設(shè)計(jì)也不完善。在施工中不嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序，有時(shí)，先作設(shè)計(jì)后做可行性研究，有的項(xiàng)目甚至是工程完工后才補(bǔ)做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價(jià)。

（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴

目前，中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位。為了確保項(xiàng)目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報(bào)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定投資回報(bào)的滯后性。只有一個(gè)融資渠道，會增加風(fēng)險(xiǎn)和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設(shè)成本的增加。

（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通過很多項(xiàng)目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和工程設(shè)計(jì)變更及簽證增加費(fèi)。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機(jī)制的理念。項(xiàng)目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項(xiàng)目的投資無法控制。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施

1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實(shí)施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。

2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。

3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。

4、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)過程。

5、建立對勘查和設(shè)計(jì)監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制體系，并實(shí)現(xiàn)基于成本的全過程控制

建立和完善成本控制體系，形成一個(gè)在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責(zé)任制度。建立一個(gè)以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為控制重點(diǎn)的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯(cuò)誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實(shí)現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確崗位職責(zé)。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。

（三）強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當(dāng)中最重要的一環(huán)。因此，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度和對設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)要求是很有有必要的。加強(qiáng)合同管理，合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責(zé)任人都要熟悉合同條款，各盡其責(zé)。加強(qiáng)圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。

（四）擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本

進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補(bǔ)貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。

（五）控制拆遷費(fèi)用

1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進(jìn)來，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)自行解決這個(gè)問題更為經(jīng)濟(jì)的。

2、建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府出臺一系列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)轿?，這樣有利于社會穩(wěn)定。

3、確保補(bǔ)償。在開始的時(shí)候，有必要考慮到補(bǔ)償，避免濫用補(bǔ)償。補(bǔ)償是否能達(dá)到其所有者的要求是一個(gè)非常重要的問題。

4、設(shè)計(jì)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)。確保土地征用的可預(yù)見性。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，縮短設(shè)計(jì)和施工之間的時(shí)間距離。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括項(xiàng)目管理成本、風(fēng)險(xiǎn)管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個(gè)方面，它是一個(gè)整體性的成本控制。工程項(xiàng)目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要精干，管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高，人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué)，財(cái)務(wù)管理要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)成本管理主要是在工程項(xiàng)目管理中，要切實(shí)減少各種可變因素帶來的工程風(fēng)險(xiǎn)，要做好風(fēng)險(xiǎn)評估，建立有效的預(yù)警機(jī)制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中，對材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項(xiàng)目中對人力資源的管理控制，選擇高素質(zhì)、高技能工作人員，合理安排人員，進(jìn)行一定的技術(shù)培訓(xùn)，建立完善的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。

結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻(xiàn)精神。本文探討了中國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)當(dāng)中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當(dāng)中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的增長，當(dāng)然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國建設(shè)資源節(jié)約型社會的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻(xiàn)自己的作用，以利于中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場的成本控制和管理。

作者單位：云南西雙版納陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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