摘要：淘汰毛坯房、推廣精裝房漸漸成為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的主要走勢(shì)，面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文分析了金華市精裝房開發(fā)的現(xiàn)狀，開發(fā)商費(fèi)力難討好，購(gòu)房者對(duì)精裝房存在憂慮。同時(shí)分析了金華精裝房開發(fā)面臨新的契機(jī)和發(fā)展趨勢(shì)，最后提出精裝修住宅開發(fā)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：精裝修房產(chǎn)；金華市；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F32文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2012）03-0232-02

精裝修住宅，是指用戶拿到房屋鑰匙前，住宅功能空間的固定面已經(jīng)鋪裝或粉刷完成，基本設(shè)備如廚房和衛(wèi)生間等全都安裝完畢。精裝修住宅有利于建筑節(jié)能、降低消耗，避免用戶二次裝修造成結(jié)構(gòu)破壞和材料浪費(fèi)，以及裝修時(shí)間不一致造成的擾鄰現(xiàn)象等。據(jù)中國(guó)室內(nèi)裝飾協(xié)會(huì)披露，每年我國(guó)住宅二次裝修浪費(fèi)的費(fèi)用達(dá)300多億元。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，淘汰毛坯房、推廣精裝房作為住宅產(chǎn)業(yè)化是大勢(shì)所趨。

一、商品住宅精裝時(shí)代已經(jīng)到來(lái)

2008年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地政策扶持，引導(dǎo)、鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或者進(jìn)行菜單式裝修模式，逐步取消毛坯房。近幾年來(lái)，廣州、深圳等地已多半采用精裝修的模式進(jìn)行住宅開發(fā)，去年廣州開發(fā)的新樓盤中，精裝房就占了近6成。精裝修住宅的市場(chǎng)比例在北京、上海等城市越來(lái)越高，在浙江省也成為一種銷售趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，精裝房將逐漸取代毛坯房。目前世界上大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家基本上都是精裝修商品住宅，并且嚴(yán)格管理二手房的再次裝修。業(yè)主購(gòu)房后添置家具和家居用品，略作裝飾即可居住了。

二、金華市精裝房開發(fā)的現(xiàn)狀

金華市是浙江省的一個(gè)地級(jí)市，是浙江省重要的交通樞紐、浙江中部的中心城市，著名的歷史文化名城和旅游城市，建城已有1700多年歷史。雖然近年來(lái)金華經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是目前的金華房地產(chǎn)市場(chǎng)上，絕對(duì)主角仍是毛坯房，精裝修房的開發(fā)和銷售在我市幾乎仍被忽略，精裝房時(shí)代似乎只是一種傳說(shuō)。精裝修住宅低碳開發(fā)為何在一些大城市十分普遍，而在金華市推行起來(lái)卻遭遇舉步維艱的現(xiàn)狀？可從目前精裝修房存在的缺點(diǎn)進(jìn)行分析。

（一）精裝房成本高，周期長(zhǎng)，開發(fā)商費(fèi)力難討好

目前金華市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，毛坯房的銷售普遍較好，開發(fā)商深度介入裝修全過程也是一項(xiàng)巨大而復(fù)雜的工程，開發(fā)商不愿意花費(fèi)精力去開發(fā)精裝房。不僅要努力降低成本，還要花費(fèi)大量的精力。并且入住后也可能面臨投訴、維修等問題。為了避免與業(yè)主可能產(chǎn)生糾紛，不少有實(shí)力的開發(fā)商也望而卻步，放棄精裝修房的開發(fā)嘗試。金華市區(qū)最早推出精裝房的是眾信房產(chǎn)的蝶景灣樓盤，據(jù)眾信房產(chǎn)丁總經(jīng)理介紹，精裝房比毛坯房的價(jià)格高，增加了開發(fā)成本和周期，同時(shí)也考驗(yàn)了開發(fā)商的實(shí)力，更面臨市場(chǎng)購(gòu)買力的考驗(yàn)。房?jī)r(jià)的整體水平拉高，在樓市調(diào)控政策下無(wú)疑是個(gè)敏感的問題。

（二）購(gòu)房者對(duì)精裝房存在憂慮，接受需要過程

從金華人的購(gòu)房消費(fèi)觀念來(lái)看，房子裝修得按自己的想法、思路和個(gè)人喜好來(lái)，比較難以接受由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)裝修這一作法。目前金華房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌信任度參差不齊，購(gòu)房者擔(dān)心裝修貓膩和開發(fā)商的裝修設(shè)計(jì)能力。不少購(gòu)房者擔(dān)心裝修有問題而拒買精裝修房。質(zhì)量問題反復(fù)出現(xiàn)、裝修風(fēng)格千篇一律、定價(jià)不透明及長(zhǎng)期售后服務(wù)缺乏等原因，讓購(gòu)房者充滿疑慮，最終放棄了精裝修成品房。

1、精裝修質(zhì)量難保證

住宅精裝修涉及工程內(nèi)容眾多，稍有不慎就會(huì)造成裝修質(zhì)量問題。近年來(lái)精裝修住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題的情況屢屢在媒體中出現(xiàn)負(fù)面報(bào)導(dǎo)。2009年北京郊區(qū)納帕溪谷別墅里發(fā)生大理石壁爐砸中5歲女童致其身亡的事件，引起了關(guān)于住宅精裝修施工質(zhì)量問題的多方關(guān)注。即使是習(xí)慣做精裝修的大品牌萬(wàn)科，新聞上也報(bào)導(dǎo)出現(xiàn)大面積發(fā)霉、墻面涂料脫落，衣柜、鞋柜等裝修材料遭遇“紙板門”等裝修問題。金華眾信房產(chǎn)兩年前做精裝修房嘗試，也被已交付入住的業(yè)主投訴。據(jù)眾信·蝶景灣14幢2單元的一位業(yè)主反映，精裝修房的天花板上開始出現(xiàn)裂縫，后來(lái)掉下一塊粉刷的石灰。入住1年后，天花板粉刷涂料開裂脫落，有的住戶更慘，整塊天花板的涂料都掉下來(lái)，小區(qū)共有24套精裝修房有不同程度的涂料開裂問題。

2、個(gè)性化需求難滿足

個(gè)性化需求是現(xiàn)在消費(fèi)者的追求，每個(gè)人喜歡的風(fēng)格都不一樣，房產(chǎn)企業(yè)憂慮千篇一律的裝修風(fēng)格不能吸引客戶，擔(dān)心打造出的成品住宅沒有市場(chǎng)。購(gòu)房者在選擇全裝修成品房時(shí)會(huì)猶豫不能按照自己的喜好和個(gè)性設(shè)計(jì)，在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)超過兩成的購(gòu)房者因雷同裝修未選擇精裝修房。

3、裝修報(bào)價(jià)不透明

裝修定價(jià)不透明，很大一部分購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商臺(tái)下操作的空間太多而放棄精裝修房。精裝修的材料、施工工藝不確定因素多，選材不同價(jià)格差別很大，這成為提價(jià)的常用手段。大部分購(gòu)房者認(rèn)為精裝修報(bào)價(jià)不透明大大提高了開發(fā)商的利潤(rùn)空間。

三、金華市的精裝修房開發(fā)面臨新的契機(jī)和發(fā)展趨勢(shì)

（一）金華人越來(lái)越講求高效率。從金華人的作息時(shí)間表看，越來(lái)越注重提高生活和工作效率，精裝修房適應(yīng)了當(dāng)代社會(huì)快節(jié)奏的生活。省時(shí)、省力又省事的精裝修房受到了許多工作繁忙、無(wú)暇自己搞裝修的上班族的青睞，精裝修房開發(fā)在金華的市場(chǎng)前景也越來(lái)越光明。

（二）對(duì)于開發(fā)商而言，是搶占金華精裝修房市場(chǎng)先機(jī)的好時(shí)機(jī)。目前金華市的房地產(chǎn)開發(fā)基本上屬于毛坯房，購(gòu)房者早就已經(jīng)產(chǎn)生審美疲勞，多元化的消費(fèi)需求市場(chǎng)越來(lái)越大，精裝修房也是適應(yīng)了市場(chǎng)的需要。開發(fā)精裝修房不僅提升了項(xiàng)目品質(zhì)而且增強(qiáng)了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，開發(fā)精裝修房不僅可以使人眼前一亮，也搶占了市場(chǎng)先機(jī)。

（三）房產(chǎn)調(diào)控使精裝修房漸漸成為房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和契機(jī)。中國(guó)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控于2010年4月啟動(dòng)，是2004年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次，目前調(diào)控還在持續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷，成交相對(duì)冷淡成為金華樓市這一時(shí)期內(nèi)的主基調(diào)。購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注產(chǎn)品的內(nèi)涵，消費(fèi)漸趨理性。開發(fā)商在不斷考慮如何迎合市場(chǎng)的需求，精裝修房則順理成章地成為最受關(guān)注的類型之一。精裝修房一旦空置，即使房產(chǎn)交易冷淡，也可以靈活變化，隨時(shí)轉(zhuǎn)售為租，以適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)。在新的轉(zhuǎn)型期間，金華市的精裝修房面臨著很多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，漸漸成為房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和契機(jī)。

四、金華市精裝修住宅開發(fā)的對(duì)策

分析金華市住宅產(chǎn)業(yè)化和精裝修推廣的難點(diǎn)，一是金華地區(qū)雖然有大量的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)，但這些中小企業(yè)的實(shí)力和技術(shù)力量有限，難以推廣住宅精裝和產(chǎn)業(yè)化；二是成本提高阻礙了住宅精裝和產(chǎn)業(yè)化施工的推廣，企業(yè)缺少積極性；三是裝修項(xiàng)目繁多，技術(shù)相對(duì)比較復(fù)雜。因此對(duì)金華市精裝修住宅的開發(fā)提出以下對(duì)策。

（一）利用政策支持進(jìn)行推廣

政府對(duì)實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)成本的提高通過財(cái)政補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠支持，產(chǎn)業(yè)化技術(shù)可在政府投資的保障性住房中率先應(yīng)用，同時(shí)引導(dǎo)和鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買精裝修住宅等措施。

成熟國(guó)家的大量經(jīng)驗(yàn)表明，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展離不開政府、政策的支持。從精裝房開發(fā)較好的國(guó)內(nèi)其他地區(qū)現(xiàn)有優(yōu)惠政策上也可以看出，只要國(guó)家給予一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)貼、優(yōu)惠，開發(fā)商就很愿意做住宅產(chǎn)業(yè)化和精裝修。

（二）借鑒國(guó)外精裝房的模式

歐美、日本等地早在上世紀(jì)中葉已經(jīng)開始推行商品住宅全裝修模式，目前已發(fā)展到較為成熟的階段。美國(guó)：個(gè)性化全裝修，定制式體驗(yàn)。美國(guó)出售的都是全裝修房，住宅及裝修產(chǎn)業(yè)化達(dá)到較高水平。一些簡(jiǎn)裝房是為了滿足購(gòu)房者個(gè)性需求，房屋只經(jīng)過基本裝修，如墻面粉刷、地面找平等，用戶再進(jìn)行精裝修。一些高級(jí)公寓進(jìn)行精裝修，裝修技術(shù)和質(zhì)量很高。可由購(gòu)房者和設(shè)計(jì)師共同確定裝修設(shè)計(jì)方案，再由開發(fā)商施工，業(yè)主可以階段性地提出修改意見。歐洲：簡(jiǎn)約化全裝修，軟裝是重點(diǎn)。歐洲的新建住宅一般可以直接入住，但裝修非常簡(jiǎn)單。衛(wèi)生間和廚房的裝修很精致，但其他房間多是簡(jiǎn)裝，主要靠大量的軟裝飾來(lái)體現(xiàn)裝修風(fēng)格和主人的個(gè)性需求。日本：標(biāo)準(zhǔn)化全裝修，工業(yè)化統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。日本的住宅全裝修與住宅產(chǎn)業(yè)化同步，始于20世紀(jì)60年代初期。從建筑結(jié)構(gòu)到室內(nèi)裝修都由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，實(shí)行部件化、批量化生產(chǎn)，并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)制訂了硬性規(guī)定，使得裝修標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

（三）提出共性和個(gè)性共存的裝修理念

為避免千篇一律，可在住宅產(chǎn)品的必要功能和共性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)住宅產(chǎn)品的附加情感和個(gè)性。精裝房可只對(duì)共性部分精心設(shè)計(jì)、施工，如吊頂、地面、門、瓷磚、潔具等；對(duì)個(gè)性化部分或細(xì)節(jié)裝飾讓業(yè)主自由發(fā)揮，如壁紙、燈具、電器等，形成如歐式、中式、現(xiàn)代等不同風(fēng)格。既節(jié)省了綜合成本，又符合市場(chǎng)需求的規(guī)律。總而言之，是求大同、存小異。

（四）解決裝修規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化等問題

為加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，應(yīng)制訂本地技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在各方面加以限制。一是在成本方面，可限定精裝房所用的材料和施工技術(shù)。二是制訂裝修規(guī)范合同，將裝修水平分為多個(gè)檔次，供業(yè)主自行選擇。三是為保證質(zhì)量，裝修全過程由第三方監(jiān)理，開發(fā)商必須提供空氣質(zhì)量檢驗(yàn)合格報(bào)告等。四是由開發(fā)商提供裝修售后服務(wù)。

（五）發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化衍生品

裝修成品房帶動(dòng)了裝修部品的規(guī)范化、規(guī)?；a(chǎn)。要取得房地產(chǎn)業(yè)和裝修行業(yè)的共贏，裝修業(yè)只有把生產(chǎn)、銷售、安裝和房地產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系在一起。家居配套產(chǎn)品往工業(yè)化、集約化方面生產(chǎn)，被市場(chǎng)和消費(fèi)者廣泛接受，如整體櫥柜、整體淋浴房、成品門窗、整體家具等，可以直接在建筑施工中安裝或現(xiàn)場(chǎng)裝配即可。配套部件生產(chǎn)基礎(chǔ)成熟，不僅可以節(jié)約裝修用材，而且大大縮短了施工工期。

綜上所述，精裝成品房為大勢(shì)所趨，不僅符合了市場(chǎng)發(fā)展、國(guó)家產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要和方向，而且是建設(shè)節(jié)能型社會(huì)的發(fā)展方向。在大勢(shì)下實(shí)現(xiàn)多元化的品質(zhì)生活將是金華未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)之主旋律。

作者單位：浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

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