摘要：東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，全市面積2465平方米公里，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗港經(jīng)濟走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞由于其特殊的地理位置及歷史沿革，在政府土地出讓評估工作方面，存在著與眾不同的特性。文章就東莞政府土地出讓使用權的評估方法選擇進行了論述。
　　關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法
　　中圖分類號：F205 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004—4914（2012）06—213—03
　　一、土地出讓評估的工作流程簡介
　　東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：
　　1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。應交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。
　　2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協(xié)議出讓方案后報市政府審批。
　　二、出讓評估中使用的評估方法的種類
　　當?shù)貨]有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。
　　對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。
　　東莞市內的工業(yè)用地項目與其他經(jīng)營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區(qū)別是：
　　1.工業(yè)用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
　　2.其他經(jīng)營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
　　具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務業(yè)（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。
　　三、評估目的的表述
　　出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。
　　四、采用市場比較法評估的要點
　　1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區(qū)域與估價對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
　　在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
　　以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規(guī)劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。
　　在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。
　　我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。
　　另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統(tǒng)一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。
　　2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數(shù)表進行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價指數(shù)進行確定，地價指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價增長率。，同時結合當?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。
　　交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價可能有較大差異。協(xié)議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。
　　交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
　　對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。
　　五、采用成本逼近法評估的要點
　　評估出讓土地市場價值時，除了工業(yè)用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
　　成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
　　六、采用收益還原法評估的要點
　　1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪作為比較案例。
　　如果選用小型商業(yè)店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經(jīng)濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產(chǎn)負債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數(shù)據(jù)調整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計處理數(shù)據(jù)調整為估價數(shù)據(jù)（例如會計折舊與估價折舊不同）。
　　在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。
　　如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^調查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費用得到。
　　2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術錯誤是對土地純收益的測算。
　　3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費附加（按營業(yè)稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。
　　4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。
　　七、采用剩余法評估的要點
　　1.根據(jù)我們的估價經(jīng)驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值時，未能根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規(guī)定的前提下合理預測銷售時間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時，開發(fā)周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。對于大型開發(fā)項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發(fā)成本時未使用總建筑面積。
　　2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標準怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發(fā)價值的差異等。
　　八、在特殊出讓評估時的一些做法
　　1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當考慮未來的規(guī)劃用途和建設規(guī)模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。
　　2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價對象的價值。
　　對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價降低方面。
　　九、在出讓評估中應關注的問題及建議
　　1.關注征收補償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規(guī)在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點，相關法規(guī)的適用性進行取舍；同時注意相關法規(guī)的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。
　　2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。
　　3.關注規(guī)劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。
　　4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規(guī)劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。
　　5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設用地規(guī)劃批準書》，待估宗地規(guī)劃性質為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象是開發(fā)商應建設規(guī)劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設用地規(guī)劃批準書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據(jù)估價師現(xiàn)場察勘，待估宗地實際上是居住區(qū)以外的中學用地。結合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。
　　6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務能力，減少差錯的發(fā)生；二是中標的幾家機構在有關部門及協(xié)會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。
　　以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業(yè)協(xié)會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機構和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。
　　（作者單位：廣東三瑞土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司廣東東莞523070）
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