摘要：文章圍繞國(guó)企改革中土地資產(chǎn)處置這一核心內(nèi)容，通過(guò)現(xiàn)階段土地處置方式的模式、適用范圍以及在土地資產(chǎn)處置過(guò)程中存在主要問(wèn)題的分析，提出改制企業(yè)在土地資產(chǎn)處置方式選擇時(shí)不僅要兼顧法律、法規(guī)要求，同時(shí)要結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況，可以選擇較為合適和經(jīng)濟(jì)的一種或幾種處置方式。
　　關(guān)鍵詞：國(guó)企改制 土地資產(chǎn) 劃撥用地 土地出讓
　　中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004—4914（2012）（）6—064—02
　　國(guó)有企業(yè)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容，其直接目的是通過(guò)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，最大限度地提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。土地與國(guó)有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，作為稀缺資源，其價(jià)值在市場(chǎng)化進(jìn)程中正逐漸顯化出來(lái)，土地資產(chǎn)作為生產(chǎn)要素已經(jīng)成為一筆數(shù)額巨大的國(guó)有資產(chǎn)。傳統(tǒng)的無(wú)償劃撥用地方式限制土地使用者無(wú)權(quán)進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，顯然不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)企改制的要求。因而，進(jìn)行國(guó)有企業(yè)制度改革就必然會(huì)涉及到土地資產(chǎn)的處置問(wèn)題。
　　一、土地資產(chǎn)處置方式及其適用范圍
　　根據(jù)我國(guó)在企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的有關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)改制時(shí)可以采取的土地資產(chǎn)的處置方式有以下五種：
　　國(guó)有土地出讓。原使用劃撥土地的企業(yè)可通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，向政府交納出讓金后，取得出讓土地使用權(quán)。這種土地資產(chǎn)處置方式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)入股，即對(duì)土地使用權(quán)享有處置權(quán)，可根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)其進(jìn)行融資、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作，而且國(guó)家有與企業(yè)之間產(chǎn)權(quán)清晰，企業(yè)對(duì)土地享有完整的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。缺點(diǎn)是出讓金數(shù)額巨大，會(huì)形成對(duì)企業(yè)沉重的資金負(fù)擔(dān)。鑒于目前地方大部分國(guó)企效益較差，地方政府為了完成改制任務(wù)，會(huì)通過(guò)各種手段減輕企業(yè)壓力，容易造成國(guó)有資產(chǎn)流失和土地資源管理混亂。這種土地資產(chǎn)處置方式適用范圍主要是針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、占地面積小或改變用途、被拍賣(mài)等規(guī)定必須進(jìn)行出讓的企業(yè)行為。
　　國(guó)有土地租賃。國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。這種土地資產(chǎn)處置方式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)資金負(fù)擔(dān)大大減輕，國(guó)家與企業(yè)之間產(chǎn)權(quán)清晰，租金進(jìn)入企業(yè)成本，并可適時(shí)調(diào)整租金，保證國(guó)家收益，也可有效地防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。缺點(diǎn)是企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)沒(méi)有以轉(zhuǎn)讓方式處置的權(quán)利，不能充分發(fā)揮土地資產(chǎn)功能，不利于土地資產(chǎn)的保值增值。這種土地資產(chǎn)處置方式適用范圍主要是針對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債過(guò)重，或經(jīng)營(yíng)虧損，或占地面積大，或無(wú)能力一次支付出讓金的企業(yè)。
　　作價(jià)出資（入股）。國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)中關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。這種土地資產(chǎn)處置的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)不需交納出讓金或租金，資金壓力減輕。缺點(diǎn)是國(guó)家與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家股持股人不明，不便管理，影響國(guó)有股的切實(shí)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，因?yàn)榇蟛糠滞恋刭Y產(chǎn)總額較大，國(guó)家股權(quán)占比較高，可能會(huì)影響其他股東的積極性。這種土地資產(chǎn)處置的適用范圍主要是占地面積大、經(jīng)營(yíng)效益好、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、有開(kāi)發(fā)前途或政策上需扶持的，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的企業(yè)。
　　保留劃撥用地。企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置。主要有以下幾種類型：（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（2）國(guó)有兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及同有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（3）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。其中（2）、（3）、（4）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。這種方式主要用于國(guó)有企業(yè)兼并和松散型企業(yè)集團(tuán)的土地資產(chǎn)處置，但如土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓、改變用途等行為則必須納入出讓軌道。因此，這只是一種暫時(shí)、過(guò)渡的方式，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，不是發(fā)展方向。
　　授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。這種土地資產(chǎn)處置方式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)沒(méi)有資金負(fù)擔(dān)，企業(yè)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，并可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股、置換和重組等形成盤(pán)活存量土地資產(chǎn)。缺點(diǎn)是土地使用權(quán)實(shí)際上是在空轉(zhuǎn)，國(guó)家土地資產(chǎn)收益暫時(shí)未得到體現(xiàn)，需等到土地使用權(quán)進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)后才行；另外，需合理處理中央和地方政府的利益關(guān)系。這種土地資產(chǎn)處置主要適用范圍是國(guó)有大型集團(tuán)公司等。
　　二、土地資產(chǎn)處置過(guò)程中的主要問(wèn)題
　　土地使用權(quán)租賃處置中租金問(wèn)題。以前的企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的方式比較單一，但隨著在企業(yè)改制中土地年租制的推行，租賃土地使用權(quán)租金問(wèn)題的確定日益受到改制企業(yè)的關(guān)注。
　　目前通常的做法是根據(jù)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉及改制的企業(yè)用地評(píng)估的熟地價(jià)，按一定的土地還原利率、簽定的土地租賃年期折算土地租金。這種租金確定的辦法存在一些問(wèn)題。一是企業(yè)改制時(shí)涉及的劃撥用地當(dāng)初取得土地的方式有兩種，即有償劃撥（支付補(bǔ)償、安置費(fèi)用）和無(wú)償劃撥，如果企業(yè)當(dāng)初是通過(guò)有償劃撥得到的土地使用權(quán)，那么在折算土地租金時(shí)采用熟地地價(jià)有重復(fù)計(jì)算土地重置取得費(fèi)部分；二是土地熟地價(jià)格包括土地重置取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等，如果企業(yè)當(dāng)初在取得劃撥土地時(shí)宗地外的一些基礎(chǔ)設(shè)施是由企業(yè)自身投資開(kāi)發(fā)的，那么在折算土地租金時(shí)采用熟地地價(jià)有重復(fù)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)部分。
　　土地使用權(quán)作價(jià)出資處置中的折股及收益分配問(wèn)題。目前企業(yè)改制采用作價(jià)入股的方式通常用土地熟地地價(jià)折股的方法。這樣存在著與確定土地租金同樣的問(wèn)題是在采用作價(jià)入股時(shí)是以熟地地價(jià)折算的合理性問(wèn)題。根據(jù)土地價(jià)值二元論的觀點(diǎn)，土地價(jià)值包括土地資源價(jià)值和固化在土地上的資產(chǎn)價(jià)值。而大部分企業(yè)所占土地上固化的資產(chǎn)價(jià)值都是由于企業(yè)在取得土地之后自身不斷投入改造的結(jié)果。因此在作價(jià)折股時(shí)應(yīng)該選擇何種價(jià)值折算股本，存在爭(zhēng)議。
　　同時(shí)，“國(guó)有股權(quán)的持股人的收益分配”是從采用土地資產(chǎn)入股以來(lái)一直存在爭(zhēng)議、一直未取得統(tǒng)一意見(jiàn)的問(wèn)題。國(guó)家土地管理部門(mén)給很多改制企業(yè)的土地資產(chǎn)批復(fù)都把國(guó)有股的持股人確認(rèn)給了改制企業(yè)的主管上級(jí)（企業(yè)或行業(yè)性總公司）。這種處置方式存在以下問(wèn)題。一是持有土地資產(chǎn)股權(quán)的公司（原先改制企業(yè)的上級(jí)企業(yè)或行業(yè)性總公司）在自身改制時(shí)土地資產(chǎn)處置存在難度；二是土地收益原本屬于地方收益，一旦把持股人確認(rèn)為改制企業(yè)的主管上級(jí)，地方收益必然減少，影響企業(yè)與屬地政府的關(guān)系，在實(shí)踐中就存在著許多改制企業(yè)拿不到土地使用證的情況。
　　保留劃撥處置方式的問(wèn)題。對(duì)于特殊的國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置方式可以短期內(nèi)采用保留劃撥的形式。劃撥土地只能自用。那么劃撥土地使用權(quán)在市場(chǎng)中能不能形成交換價(jià)值？能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)價(jià)值呢？理論上應(yīng)該可以，但是在實(shí)踐中缺少可操作性政策指導(dǎo)。
　　企業(yè)改制中非經(jīng)營(yíng)性土地資產(chǎn)的處置問(wèn)題。在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)碰到許多的國(guó)有老企業(yè)通常擁有大量的職工住房等非經(jīng)營(yíng)性用地，因這些土地資產(chǎn)難以發(fā)揮有效的經(jīng)濟(jì)效益且占用改制企業(yè)較大資金，有償使用權(quán)這些土地沒(méi)有必要，也不可能。這對(duì)企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置帶來(lái)的新問(wèn)題。
　　改制中涉及軍隊(duì)土地資產(chǎn)的問(wèn)題。企業(yè)改制中涉及軍隊(duì)地產(chǎn)的應(yīng)作好軍隊(duì)產(chǎn)與地方產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)工作，這涉及軍隊(duì)與地方土地管理部門(mén)之間的關(guān)系，企業(yè)改制時(shí)土地資產(chǎn)處置比較復(fù)雜，存在較大的問(wèn)題。
　　三、改制企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)處置方式的選擇建議
　　從建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求出發(fā)，國(guó)有企業(yè)可以在改制過(guò)程中結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的處置方式。但是國(guó)家為了合理有效地利用土地資源，保障土地所有權(quán)收益防止國(guó)有資產(chǎn)流失，便在法律中對(duì)處置方式的選擇作了限制性規(guī)定。企業(yè)的自主選擇不能對(duì)抗法律中的限制規(guī)定。
　　企業(yè)在選擇土地處置方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮國(guó)家，企業(yè)的宏觀和微觀因素，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和企業(yè)之間的當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的平衡。換言之，就是國(guó)有企業(yè)在改革改制過(guò)程中選擇土地資產(chǎn)處置方式時(shí)，一方面要弄清企業(yè)所屬行業(yè)的特點(diǎn)和企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，充分了解國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，以及地方政府對(duì)于土地資產(chǎn)處置方面的優(yōu)惠政策，將國(guó)家所能給予的政策用足；另一方面全面清理企業(yè)自身的資產(chǎn)和負(fù)債，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況尤其是支付能力，了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)一個(gè)好的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)及其對(duì)土地資產(chǎn)的依賴程度，確定是否需要獲得土地產(chǎn)權(quán)。在具體操作過(guò)程中，改制企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)處置方式的選擇主要從以下幾個(gè)方面人手：
　　1.與企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組情況相一致。如企業(yè)的資產(chǎn)量較小時(shí)，可采用作價(jià)入股的處置方式增加股本；對(duì)于享受授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，則可以采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式；如企業(yè)的資產(chǎn)量較大時(shí)，則應(yīng)主要考慮租賃方式，使龐大的土地資產(chǎn)不進(jìn)入股本。
　　2.土地資產(chǎn)處置方式可以采用上述幾種方式中的一種，也可以幾種方式同時(shí)采用。國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，允許以貨幣、資本、股本等多種形態(tài)綜合實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值。如對(duì)于一個(gè)改制企業(yè)一廠區(qū)所使用的土地可以采用出讓方式處置土地資產(chǎn)，二廠區(qū)的土地則可以采用租賃方式，三廠區(qū)的土地采用作價(jià)入股的方式等，幾種處置方式混合使用，可以有效發(fā)揮土地資產(chǎn)處置在調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組中的巨大作用，但日前很多企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性。
　　3.土地資產(chǎn)處置以土地估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，是與土地估價(jià)結(jié)果緊密聯(lián)系在一起的。對(duì)于評(píng)估后土地資產(chǎn)量很大的企業(yè)，如果采用出讓方式處置土地資產(chǎn)，出讓金可能很多，使企業(yè)沒(méi)有改制就需要付出數(shù)額巨大的出讓金，這在很大程度上影響了企業(yè)改制的積極性。而對(duì)于土地資產(chǎn)量不大的企業(yè)，采用出租方式顯然不如采用出讓方式，因?yàn)檗k理出讓手續(xù)畢竟不是以評(píng)估地價(jià)作為出讓金，而是以評(píng)估地價(jià)的一定比例交納出讓金，且一次辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，這樣的企業(yè)只支付少量出讓金就可獲得完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)，而租賃方式則顯然不具備這些優(yōu)惠條件。
　　綜上，改制企業(yè)可以綜合考慮法律、法規(guī)要求，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，設(shè)計(jì)和選擇一種或幾種較經(jīng)濟(jì)和合理的土地資產(chǎn)處置方式。
　?。ㄗ髡邌挝唬焊＝ㄊ『斯I(yè)二九四大隊(duì)財(cái)務(wù)科 福建福州 350000）
　?。ㄘ?zé)編：賈