摘要：2009年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作實施意見的通知》，決定在部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作。截至目前，試點(diǎn)工作已全面推開。雖然有關(guān)部門制定了嚴(yán)格的管理措施，但試點(diǎn)工作還是存在諸如政策風(fēng)險、貸款資金安全風(fēng)險、住房公積金保值增值風(fēng)險、繳存職工利益受損風(fēng)險、開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險等。為保障試點(diǎn)工作順利開展，試點(diǎn)城市公積金管理中心應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以保障貸款資金安全。

關(guān)鍵詞：住房公積金；項目貸款；風(fēng)險；應(yīng)對措施

中圖分類號：F840文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）09-0079-02

2009年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作實施意見的通知》（建金［2009］160號，以下簡稱“實施意見”），決定在部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作?！霸圏c(diǎn)城市在優(yōu)先保證繳存職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款。其中，用于政府投資的公共租賃住房建設(shè)貸款規(guī)模要適度控制，每年應(yīng)還款額不得高于上年度住房公積金增值凈受益?！薄袄米》抗e金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設(shè)，嚴(yán)禁用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！薄秾嵤┮庖姟返南掳l(fā)，標(biāo)志著住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)正式進(jìn)入了實施階段。試點(diǎn)工作的開展，有利于解決地方政府保障性住房建設(shè)資金不足問題；有利于住房公積金拓展投資渠道、分散資金風(fēng)險；有利于擴(kuò)展住房公積金保障性內(nèi)涵、提升在住房保障制度中的地位。

截至2010年底，試點(diǎn)工作已全面推開，部分條件成熟的試點(diǎn)城市已發(fā)放了住房公積金貸款用于支持當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)，接下來的工作重點(diǎn)即是貸后管理和風(fēng)險防控方面。雖然國家有關(guān)部門在此次試點(diǎn)工作中的管理非常嚴(yán)格，包括制定了《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》；試行了住房公積金督察員制度；建立了全國統(tǒng)一的項目貸款業(yè)務(wù)運(yùn)行平臺和項目貸款運(yùn)行監(jiān)管系統(tǒng)，各試點(diǎn)城市通過運(yùn)行監(jiān)管系統(tǒng)規(guī)范操作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)管等措施。但在實際操作中，仍然存在一些如開發(fā)單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設(shè)項目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發(fā)的風(fēng)險。為保證貸款資金的安全性，亟須建立健全相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，形成一整套風(fēng)險防控機(jī)制，增加項目貸款透明度。筆者試對住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款風(fēng)險及應(yīng)對措施作以簡單論述。

一、住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款存在的風(fēng)險

1.政策風(fēng)險。住房公積金用于保障性住房建設(shè)的合理性一直是各方爭議的焦點(diǎn)。根據(jù)國務(wù)院1999年頒布的《住房公積金管理條例》，第一章總則的第5條規(guī)定，“住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用?！币罁?jù)2002年重新修訂后的《住房公積金管理條例》，住房公積金只能用作廉租房建設(shè)補(bǔ)充資金?！蹲》抗e金管理條例》受到它的上位法《住房保障法》的約束，一直也沒能進(jìn)行修改。當(dāng)前所進(jìn)行的住房公積金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)，實際上是繞過《住房公積金管理條例》來實施城市試點(diǎn)。相關(guān)法規(guī)欠缺、規(guī)章制度未理順，如果出了問題，蒙受損失的必將是繳納住房公積金的老百姓。

2.貸款資金安全風(fēng)險。房地產(chǎn)金融市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，開發(fā)企業(yè)可以在不同銀行申請貸款，樓盤銷售回籠資金很可能會分流到各家銀行，加之有的開發(fā)企業(yè)資金往來渠道復(fù)雜，公積金管理中心對其資金很難實施有效的控制和全面監(jiān)控。一旦開發(fā)企業(yè)故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責(zé)任，公積金管理中心將面臨較大的資金損失風(fēng)險。

3.住房公積金保值增值風(fēng)險。從保障性住房的本質(zhì)可以看出，用于保障性住房建設(shè)的這一部分資金是不可能獲取高額利潤的。按照目前的利率水平，項目貸款的利率為4.73%，但按照經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定，其利潤率不超過3%，這樣的話，利潤總額都不夠支付貸款利率的，公共租賃住房就更不用說了。有些地方還會出現(xiàn)保障性住房建成后滯銷、滯租的情況，這樣就使住房公積金存在無法保值增值的風(fēng)險。

4.繳存職工利益受損風(fēng)險。按試點(diǎn)要求，公積金貸款所建保障住房的分配原則是，“同等條件下，住房公積金繳存職工優(yōu)先購買或租賃”。上述“優(yōu)先”原則當(dāng)然可以理解，但就保障性住房的公共本性而言，這種“優(yōu)先”顯然又并不合理。因為在現(xiàn)實中，那些最需要保障性住房的低收入者，可能未必是公積金的繳存者。

5.開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險。在試點(diǎn)工作中，由于開發(fā)企業(yè)自身的特質(zhì)決定，貸款資金會存在以下安全風(fēng)險，一是自有資金不足的風(fēng)險，貸前需嚴(yán)格審查；二是資金被挪用的風(fēng)險，由于開發(fā)企業(yè)往往同時開發(fā)幾個項目，或者一個集團(tuán)公司下屬多個公司，所以借款人容易出現(xiàn)不按合同約定使用資金挪作他用的問題；三是不按時還款的風(fēng)險，因項目建設(shè)進(jìn)度和銷售進(jìn)度不同，開發(fā)企業(yè)的資金流不順可能會影響到開發(fā)企業(yè)按時還款。

二、應(yīng)對措施

1.建立健全相關(guān)法律法規(guī)。盡快修訂出臺《住房公積金管理條例》。用公積金貸款建保障房已是不爭的事實。雖然是試點(diǎn)，不管今后如何發(fā)展，是全面鋪開還是僅僅試點(diǎn)，都不能改變目前的事實，箭在弦上，不得不發(fā)?！蹲》抗e金管理條例》頒布已十多年，雖然短暫，但也到了該修訂的時候。建議對公積金貸款的用途中增加一條，即“在優(yōu)先保證職工提取和個人貸款、留足備付金的前提下，可將其50％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于貸款支持保障性住房建設(shè)。”這樣做可以為使用住房公積金貸款建保障性住房提供法律依據(jù)。

2.加大人才隊伍建設(shè)力度，提高管理中心管理運(yùn)作水平。與個貸相比，項目貸款無論是從業(yè)務(wù)復(fù)雜程度、還是風(fēng)險控制等方面都對管理中心提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心以發(fā)放個人貸款為主要業(yè)務(wù)，項目貸款管理人才缺乏。想要做好試點(diǎn)工作，建議試點(diǎn)城市各住房公積金管理中心按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求成立專門的部門負(fù)責(zé)項目貸款管理及操作，組織項目貸款管理人員的培訓(xùn)，統(tǒng)一項目評審標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范操作程序，做到嚴(yán)把貸前調(diào)查關(guān)、做好貸時審查、落實貸后檢查，建立健全資金管理制度、提高管理人員素質(zhì)，在資金計劃、財務(wù)管理等方面提高工作效率和專業(yè)水平，提高項目貸款管理水平。

3.搭建住房公積金省內(nèi)乃至全國融資平臺，統(tǒng)籌安排住房公積金使用。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及房地產(chǎn)市場發(fā)展情況差距很大，有的發(fā)達(dá)地區(qū)住房公積金個貸資金來源不足，而發(fā)展緩慢地區(qū)住房公積金嚴(yán)重閑置過剩。又因該行業(yè)沒有金融職能，不能跨區(qū)跨市調(diào)劑資金余缺，導(dǎo)致各地住房公積金利用率不均衡。最高的城市利用率95%以上，最低的只有15%。因此，為提高住房公積金的使用效率，更好地支持保障性住房建設(shè)，應(yīng)賦予住房公積金行業(yè)金融職能，搭建一個省內(nèi)乃至全國的住房公積金融資平臺，統(tǒng)籌安排使用住房公積金。

4.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，分工負(fù)責(zé)實施。要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，分工負(fù)責(zé)。由當(dāng)?shù)卣疇款^，住房公積金中心、財政、國土房屋、監(jiān)察、建委、審計、規(guī)劃、土地儲備、人民銀行、銀監(jiān)局等部門任成員單位，負(fù)責(zé)項目的審查、貸款全程監(jiān)督檢查等事項。

5.試點(diǎn)城市政府承擔(dān)落實償還貸款的責(zé)任。試點(diǎn)城市政府應(yīng)擔(dān)待其更多原本屬于自己的公共責(zé)任。一方面，不要將保障性住房建設(shè)自己都“押寶”在公積金貸款上；另一方面，即使必須使用公積金貸款，政府也要拿出一定的財政公共資金，如項目貸款的利息由地方政府直接進(jìn)行支付或貼息，這樣一來，不但每年的利息支付能夠得以確保，解決了住房公積金貸款的安全性，同時，公積金貸款所需支付的貸款利息也不會轉(zhuǎn)嫁到保障性住房的購房者或承租者身上。

6.優(yōu)先保證職工提取和貸款使用，切實防止資金流動性風(fēng)險。《實施意見》中強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證繳存職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款。試點(diǎn)城市公積金管理中心要嚴(yán)格按照規(guī)定的貸款條件執(zhí)行，優(yōu)先保證職工提取和個人貸款需要，切實防范可能出現(xiàn)的流動性風(fēng)險。嚴(yán)禁公積金管理中心為了結(jié)余資金發(fā)放項目貸款，而發(fā)生通過限定最高月繳存額、調(diào)整最高貸款額度等手段影響職工住房公積金提取和貸款使用情況。

7.規(guī)范審批程序，實行封閉管理。試點(diǎn)城市公積金管理中心應(yīng)成立審貸領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)貸款項目的調(diào)查評審，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和貸款項目進(jìn)行調(diào)查分析，形成建設(shè)項目評審報告和項目貸款抵押評審報告；設(shè)立資金監(jiān)管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理，嚴(yán)格審核借款人支用資金申請，對建設(shè)項目全部流入、流出資金進(jìn)行全程封閉管理；落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押。

8.建立貸款擔(dān)保機(jī)制。保障性住房盈利性差，公共租賃住房還面臨投資回收周期長、利率與市場風(fēng)險都較大的問題，而且保障性住房建設(shè)受政策影響大，地方政府的意志往往還會破壞本應(yīng)有的貸款項目運(yùn)作規(guī)律，所以必須建立有效的風(fēng)險控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。可以結(jié)合本地的實際情況，選擇適合的擔(dān)保方式，作為保障性住房建設(shè)貸款的有力后盾，為試點(diǎn)工作的順利開展保駕護(hù)航。

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[責(zé)任編輯 陳丹丹]