摘要：目前，有關(guān)高端商業(yè)物業(yè)投資開發(fā)與運營租金管理的相關(guān)研究卻明顯滯后。如何有效地指導高端商業(yè)物業(yè)中心的投資開發(fā)與運營管理，是中國目前商業(yè)地產(chǎn)迫切需要解決的問題。高端商業(yè)物業(yè)中心投資開發(fā)和有效運營的最終目標，是實現(xiàn)租金收益最大化。因此，科學地識別出高端商業(yè)物業(yè)租金的決定因素與租戶組合的作用機制，能夠從理論上有效地指導高端商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商和運營商的實踐活動。

關(guān)鍵詞：高端商業(yè)物業(yè)；租金測評；指標

中圖分類號：F713.51文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）09-0193-03

一、選題背景及意義

商業(yè)物業(yè)租金的相關(guān)實證研究真正起步于20世紀90年代，已經(jīng)成為國際學術(shù)界近期關(guān)注的一大焦點。但由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制，關(guān)于商鋪租金的理論分析缺少針對性和實用性。隨著中國經(jīng)濟社會的發(fā)展進步和城市化進程的快速推進，商業(yè)物業(yè)在中國的各個主要城市蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。同時，理論界對中國商業(yè)物業(yè)的研究興趣也與日俱增。盡管如此，目前中國理論界對于商業(yè)物業(yè)尤其是高端商業(yè)物業(yè)的租金模式研究方面的理論缺少針對性和實用性。所以急需這方面的研究。

對于高端商業(yè)物業(yè)，目前國內(nèi)并沒有一個確切的含義，本文認為所謂高端商業(yè)物業(yè)就是指：針對高端消費群體開發(fā)的，技術(shù)配備完善的用于寫字樓、零售空間或工業(yè)租戶用途的房地產(chǎn)。以下本文從文化層面、經(jīng)濟視角、技術(shù)含量、人與環(huán)境和諧四個方面解讀高端商業(yè)物業(yè)的內(nèi)涵較為準確。

首先，文化層面解讀。一個稱得上高端的商業(yè)物業(yè)，應該是一個文化與藝術(shù)的載體，是現(xiàn)代城市文明的結(jié)晶和創(chuàng)造作品，又應彰顯商業(yè)物業(yè)的文化價值。高端商業(yè)物業(yè)遠非是凝a固的建筑物，而是充滿獨創(chuàng)，充滿文化韻味的藝術(shù)品。例如天津的勸業(yè)場，可謂是聞名全國，極大地提升了天津的大都市形象。我們可以這樣認為，高端商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，來自于一個城市文化的厚積薄發(fā)兼容并蓄，來自于有高文化領(lǐng)悟的有實力有戰(zhàn)略眼光發(fā)展商對房產(chǎn)作品的文化挖掘和張揚。其次，經(jīng)濟視角解讀?？v觀世界經(jīng)濟發(fā)達國家和經(jīng)濟發(fā)達城市，包括中國改革開放三十多年來的經(jīng)濟長足發(fā)展現(xiàn)實，清晰地可以看出一個規(guī)律，即高端商業(yè)物業(yè)聚集出現(xiàn)在經(jīng)濟高度發(fā)達的中心城市，表現(xiàn)為CBD中央商務區(qū)的頂級寫字樓集聚的跨國企業(yè)總部，國內(nèi)著名企業(yè)神經(jīng)中樞，集中了大規(guī)模的全球化流量經(jīng)濟。由此不難看出，為什么高端物業(yè)在中國長三角、珠三角、環(huán)渤海區(qū)域的中心城市不斷升溫，乃是有其價值體現(xiàn)，對經(jīng)濟的助推力所決定的。所以經(jīng)濟越是發(fā)達的國家或城市，高端商業(yè)物業(yè)也將愈益發(fā)展。再次，高技術(shù)含量解讀。從物業(yè)技術(shù)含量視角審視，高端商業(yè)物業(yè)一個顯著的特征在于物業(yè)具有高技術(shù)含量，引領(lǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的時代風騷。 高端物業(yè)技術(shù)含量表現(xiàn)在物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備設(shè)施配置都展示了高技術(shù)含量賦予全新的生活理念和品質(zhì)。最后，人與環(huán)境和諧解讀。高端商業(yè)物業(yè)更應當充分展示人與環(huán)境和諧的理念，從業(yè)主和顧客對稱性服務訴求來凸顯高端商業(yè)物業(yè)的真諦。高端商業(yè)物業(yè)新概念，倡導營造和諧完美的公共環(huán)境，著力打造人性關(guān)懷的公共環(huán)境和公眾物業(yè)文化形象，提升城市形象。

租金決定模式。我們這里的租金決定模式是指：影響高端商業(yè)物業(yè)租金的各種因素組合成一種模式，這種模式可以用于確定新開發(fā)的或者轉(zhuǎn)租的高端商業(yè)物業(yè)的租金，從而為開發(fā)商和運營商提供一種可參照的決定租金模式。本文認為影響高端商業(yè)物業(yè)的因素主要有以下幾個方面。第一，從區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征“四維度”入手，構(gòu)建影響高端商業(yè)物業(yè)租金的特征價格模型，通過實證分析識別出高端商業(yè)物業(yè)租金的微觀決定因素，計算得到各特征的特征價格和邊際價格。第二，基于商鋪租金的視角，通過將各種業(yè)態(tài)的不同租戶組合在一起，從而使高端商業(yè)物業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢趨好，使得開發(fā)商和運營商組合達到雙贏。使租戶主要的成功因素包括租戶組合，地理位置的優(yōu)劣和可達性，商圈的規(guī)模和品質(zhì)，停車位的提供，內(nèi)部布局和環(huán)境。

二、文獻綜述

（一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

1.房價和租金關(guān)系方面的國內(nèi)文獻綜述。（1）理論研究文獻綜述。肇越、朱明芳[2]在2006年談到，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有兩重性。既可以作為消費品用于消費，也可以作為投資品用于投資。對于作為資產(chǎn)而持有或交易的商品，其內(nèi)在價值是由其未來收益的資本化價值決定的。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說就是其租金的資本化價值。（2）實證文獻綜述。杜紅艷、馬永開[3]在2007年利用現(xiàn)有的房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)，運用計量經(jīng)濟學方法，對全國以及北京、上海、深圳和杭州等城市的房價和租金關(guān)系進行了實證研究，結(jié)果表明，在全國范圍內(nèi)，房價和租金短期相對獨立，長期房價是租金的變動原因，但租金不能影響房價。對四個城市的分析結(jié)果則顯示，房價和租金的關(guān)系因不同的城市、不同的經(jīng)濟環(huán)境等因素而異。杜紅艷、馬永開通過對 1998 年第一季度到2006 年第三季度的房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)的單位根檢驗、協(xié)整關(guān)系檢驗以及Granger因果關(guān)系檢驗，得出主要結(jié)論為：在全國范圍內(nèi)，房價和租金短期相互獨立，房價是租金變動的長期原因，房價上漲能夠帶動租金上漲，但是租金不是房價變動的原因。上海市房價和租金的關(guān)系與全國范圍內(nèi)的房價租金關(guān)系一致，短期兩者相互獨立，長期房價影響租金。而北京市的房價和租金則相互獨立。

中國的謝岳來[4]在2004年從購房行為的潛在投資性出發(fā)探討了房價租金比的合理范圍，分析了理性泡沫和經(jīng)濟非理性影響房價租金比的內(nèi)在機制，并對北京、上海等城市的現(xiàn)狀進行了研究，但并沒有得出租金與房價相關(guān)的結(jié)論。而周永宏[5]在2005年從經(jīng)濟學分析的角度提出，當前中國房價和租金被區(qū)隔到壟斷競爭市場和完全競爭市場，兩者具有相對獨立性，租金和房價沒有明顯的關(guān)系。崔光燦[6]在2006年則利用上海市1998—2004年的房價數(shù)據(jù)與租金數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，發(fā)現(xiàn)上海市房價和租金基本獨立。

綜上所述，目前國內(nèi)的觀點主要分為兩種：一種認為房價和租金無關(guān)，實證分析也說明了一定范圍內(nèi)的房價和租金的獨立關(guān)系，但已有的實證方法仍需要完善和改進；另一種認為，房價是租金的資本化。這兩種觀點截然相反，究竟哪種觀點正確目前并沒有定論。且天津市的房地產(chǎn)市場究竟適合哪種觀點，也沒有研究。

2.影響租金的其他因素理論研究綜述。譚軍[1]在2006年談道：購物中心空間資源的供給短期內(nèi)是缺乏彈性，甚至是完全無彈性的，因此空間價格——均衡租金率主要取決于空間需求。對于單個的購物中心來說，從長期來看，空間供給也是不變的。這意味著均衡租金還是取決于空間需求，但對于特定零售商面臨的租金率，則取決于空間需求和購物中心市場結(jié)構(gòu)。購物中心的租金率由空間需求和供需雙方的討價還價能力決定的。除此之外，還有其他一些因素會對租金率產(chǎn)生影響。如租約條款、承租面積、購物中心規(guī)模、承租人特征、空間布局的租賃組合等決定。

（二）國外研究現(xiàn)狀

1.房價與租金關(guān)系的兩種主要理論。（1） 馬克思的地租理論[7]。馬克思在《剩余價值理論》中認為房價和房租都是房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式，都應該反映房屋的價值。 房屋價格是房屋價值的基本形式，房租是以房價為基礎(chǔ)計算出的，是派生形式。 由于同一房屋的售價和房租所反映的是同一房屋的價值， 所以房租與房價必然存在著一定的比例關(guān)系。馬克思通過含地租（地價）的租售比價概念來考察房價和租金的關(guān)系。租售比價就是指同一時間、同一區(qū)位、 同類型房屋租金與房價的比例關(guān)系。租售比價是按住宅買賣市場價格計算市場租金的依據(jù)，即租售比價=住宅市場租金/ 住宅買賣市場價格，以公式表示： r=R/ P（ r 為租售比價， P 為房價， R 為房租）。（2）迪帕斯奎爾—惠頓模型（簡稱D-W模型）。D-W 模型中認為租金和房價的比值為i，i 為資本化率，這是投資者愿意持有住宅資產(chǎn)的當期期望收益率。資本化率被看做是外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場上各種資產(chǎn)（股票、債券、短期存款）的投資回報。因此，住宅資產(chǎn)的價格P 是租金水平R通過資本化率i 來確定的，以公式表示為：P=R / i（P 為住宅資產(chǎn)的價格， 即房價， R 為租金）。在D-W模型中同樣可以看到房價和租金是成正比關(guān)系，不過此時的比例關(guān)系為1 / i，即資本化率的倒數(shù)。

總之，馬克思的地租理論和D—W模型的前提條件都是房價與租金處于同一個成熟市場環(huán)境下，雙方聯(lián)系緊密，沒有相互區(qū)隔，從而得出兩者存在正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。不同之處在于，馬克思把房價和租金認為是對同一價值商品的不同價值表現(xiàn)形式；而D—W 模型將房屋視為資產(chǎn)，房價為資產(chǎn)的價格，而租金則為房屋資產(chǎn)的投資回報率。

2.租賃市場上租金決定的其他理論。Miller等人在1983年曾以融資性租賃為研究對象，認為在競爭性租賃市場中，單期租約租金率高低與租賃資產(chǎn)特征有關(guān)，獨立于承租人狀況。有學者把Miller等人的研究擴展到跨期租約，建立了一個均衡租金模型。模型結(jié)論表明，租約中具體條款約定會對均衡租金產(chǎn)生影響。其他學者考察了租約中有關(guān)保證金存款、可撤銷和分租轉(zhuǎn)租條款等約定對租金率的影響，得出與上類似的結(jié)論。

Benjamin在1995年把有關(guān)融資性租賃的研究成果運用到購物中心租金決定研究中，實證分析表明，物中心空間租約條款確實會影響租金率。他還指出，租金率中包含的談判成本和履約成本所占比例會隨零售商承租的面積增大而降低。

Ray在2003年指出，每個租約的交易成本可能與特定零售商承租的營業(yè)面積大小無關(guān)，交易成本的降低是規(guī)模效應的結(jié)果。因為如果一個購物中心營業(yè)空間在越少的承租人之間進行配置，每個承租人獲得的空間就會越大，租金率中交易成本所占比例就越低。不過Ray強調(diào)，這種交易成本的節(jié)約難以抵消隨著購物中心與數(shù)量越少的承租人簽約而導致的經(jīng)濟租金損失。其他研究表明：承租的營業(yè)面積對基礎(chǔ)租金率有顯著影響。通常，營業(yè)面積與基礎(chǔ)租金率成負相關(guān)。

Case Shiller[8]在1997年首先提出租金與房價的關(guān)系類似于股票市場中股利與股價的關(guān)系，他們運用現(xiàn)值模型對兩者的關(guān)系進行研究，認為房價是未來租金收益的現(xiàn)值之和。

三、評價指標

（一）經(jīng)濟潛力指數(shù)

經(jīng)濟潛力指數(shù)用來表示每個商業(yè)區(qū)的銷售潛能。它是由來自區(qū)域J在商業(yè)區(qū)I購物的消費者的數(shù)量乘以區(qū)域J中人均收入而得到。經(jīng)濟潛力指數(shù)被表示為所有商業(yè)區(qū)總潛力指數(shù)的一定百分比。需要注意的是，這里的人均收入是用每年家庭和個人的潛在支出所表示的。用所觀察到的購物出行類型來確定主要商業(yè)區(qū)現(xiàn)實的而不是預期的顧客是本研究的一個重要特征。本研究中所使用的創(chuàng)新方法同傳統(tǒng)的市場研究方法不同。傳統(tǒng)的研究方法是用既定的零售店周圍所有人口而不是被選人口來測量經(jīng)濟相互影響。當個人可支配收入和潛在支出相符合時，EPI就會對租金產(chǎn)生積極的影響。公式如下：

EPIi =[Cij.Rj]/[Cij.Rj].100% （1）

Cij=從區(qū)域j到商業(yè)區(qū)i購物的顧客的數(shù)量

Rj=區(qū)域j人均可支配收入

N=10

（二）區(qū)域吸引指數(shù)

區(qū)域吸引指數(shù)：是以租約地為基礎(chǔ)的商業(yè)區(qū)的大小和消費者從區(qū)域j到商業(yè)區(qū)i的距離的平方相比較，以及區(qū)域j人口數(shù)量共同影響得到。也表示為總區(qū)域吸引指數(shù)的百分比，公式為：

CAJi =[（Si/Dij）.Pj]/[（Si/Dij）.Pj].100% （2）

Si=商業(yè)區(qū)大小

Dij=從區(qū)域j到商業(yè)區(qū)i的距離的平方

Pj=j區(qū)域潛在消費者數(shù)量

N=10

高端商業(yè)物業(yè)使用的主要分析方法依賴于需要經(jīng)過實證檢驗的三個研究假設(shè)。H1：單位基本租金與商業(yè)區(qū)面積反向相關(guān)，即商業(yè)區(qū)面積越大，租戶支付的單位租金越少；H2：按照所售商品的種類制定基本租金，商品所作貢獻會隨商業(yè)區(qū)形象和業(yè)態(tài)混合的不同而不同；H3：與經(jīng)濟和空間相關(guān)外部因素可以通過EPI和CAI測量出來，對租金水平產(chǎn)生重要影響。

三個假設(shè)引出了確定零售租金模型的基本觀點。高端商業(yè)物業(yè)集中在第二和第三點上，其分別檢測了非空間決定因素和空間相關(guān)決定因素的貢獻。我們可以看出商業(yè)區(qū)形象很難與他的空間內(nèi)容背景相分離。構(gòu)成當前實證研究基礎(chǔ)的方程一般形式如下：

Base Rent=eB0eB1isizeeB2MixeB3ipotentialeB4Attractioneε（3）

“大小”和“混合銷售”是商業(yè)區(qū)的內(nèi)生因素，而“潛力”和“吸引力”是商業(yè)區(qū)外生因素。因此：

lnBase Rent=B0+B1iSize+B2iMix+B3iPotentail+B4iAttraction+ε

（4）

參考文獻：

[1]譚軍.購物中心空間租賃理論研究[J].江蘇商論，2006，(6):18-20.

[2]肇越，朱明芳.租金資本化、收入約束與房地產(chǎn)市場價格[J].價格天地，2006，(1):24.

[3]杜紅艷，馬永開.中國房價與租金Granger因果關(guān)系的實證研究[J].宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略與管理，2007，(7):16-99.

[4]謝岳來.基于房價租金比的京滬穗杭房價研究[J].浙江經(jīng)濟，2004，(1):25-28.

[5]周永宏.當前中國房價與租金關(guān)系的經(jīng)濟學分析—— 一個市場區(qū)隔理論的解釋[J].當代財經(jīng)，2005，(10):13-16.

[6]崔光燦.上海市房價、地價和租金關(guān)系研究[J].房地產(chǎn)市場，2006，(4):4-6.

[7]馬克思.剩余價值理論Ⅱ[M].北京:人民出版社，1975:860.

[8]Case，K.E.，Quigley，J.M.and R.J.Shiller.Comparing wealth effects:the stock market versus the housing market[R].NBER Working Paper，8606，2001.[責任編輯 郭偉]