（成都現(xiàn)代工業(yè)投資發(fā)展有限公司，成都610100）

摘要：隨著城市化改造步伐的加快和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地一級(jí)整理的規(guī)模和速度越來越快。在政策指引和政府的大力號(hào)召下，現(xiàn)在很多開發(fā)商躍躍欲試要做一級(jí)開發(fā)，但很多開發(fā)商不知道，一級(jí)土地整理和一般房地產(chǎn)開發(fā)有很大的區(qū)別。在此背景下，對(duì)土地一級(jí)整理進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述，并重點(diǎn)對(duì)土地一級(jí)整理的收益和稅收籌劃進(jìn)行了系統(tǒng)研究，以期使更多的人對(duì)一級(jí)土地整理有更深的了解。

關(guān)鍵詞：一級(jí)土地整理；收益分配；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F32 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２０11）23－０115－02

2010年是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)生死之年，在這一年國家陸續(xù)出臺(tái)了控制房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入了漫長(zhǎng)的寒冬之中，但是，與之相反的是，與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)卻沒有一絲的寒意。2011年6月中旬，國務(wù)院下發(fā)文件要求清理地方融資平臺(tái)。這一規(guī)定為更多的公司提供了晉身為地方政府的土地一級(jí)開發(fā)商的機(jī)會(huì)，同時(shí)越來越多的地產(chǎn)界人士已經(jīng)注意到了這一發(fā)展機(jī)遇。豐厚的利潤(rùn)，吸引著眾多的公司進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)中來。

一、一級(jí)土地整理

（一）一級(jí)土地整理

一級(jí)土地整理，是指在土地出讓之前，由相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行整理和投資的過程。具體來講，一級(jí)土地整理就是根據(jù)地區(qū)的規(guī)劃功能、豎向標(biāo)桿和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府和相關(guān)的企業(yè)統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施的建設(shè)等，并按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。

從實(shí)際的操作來看，在多數(shù)的城市和地區(qū)，一級(jí)土地整理是由政府來操作的，也有政府將該項(xiàng)活動(dòng)委托給企業(yè)來做，政府只是負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，還有的是由國有企業(yè)或者事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。

（二）一級(jí)土地整理的特點(diǎn)

一級(jí)土地整理所涉及的征地、拆遷和地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，是由政府來組織和落實(shí)的，并且土地一級(jí)開發(fā)商所做的工作也是受雇于政府的行為。政府的主導(dǎo)參與決定了一級(jí)土地整理與其他形式土地開發(fā)有不同的特點(diǎn)。

1.政治性

一級(jí)土地整理，是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，其必然會(huì)涉及多數(shù)人的利益，因此，其必然會(huì)借助社會(huì)公共權(quán)力來對(duì)土地整理進(jìn)行干預(yù)，也就是借助政府的力量來協(xié)調(diào)各方的利益。同時(shí)從現(xiàn)實(shí)的土地整理過程中發(fā)生的問題來看，一級(jí)土地整理有可能會(huì)損害百姓的利益，并進(jìn)而對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響，也需要由政府來協(xié)調(diào)整理。因此，可以說，一級(jí)土地整理就是一項(xiàng)政治活動(dòng)。

2.資金密集性

資金的充足、連續(xù)是一級(jí)土地整理活動(dòng)能夠持續(xù)進(jìn)行下去的基礎(chǔ)所在，沒有充足的資金供應(yīng)，土地開發(fā)也就無從談起，也不可能持續(xù)進(jìn)行下去。對(duì)于地方政府來說，其主要是靠財(cái)政資金的支撐才得以運(yùn)作的，因此其自身不可能有足夠的資金來單獨(dú)進(jìn)行一級(jí)土地整理活動(dòng)，這就需要其他企業(yè)的參與和支持。政府通過借助這些企業(yè)的資金來對(duì)手中的土地進(jìn)行整理出讓，來獲取更多的財(cái)政收入，這也為企業(yè)涉足一級(jí)土地市場(chǎng)提供了有效的途徑。

3.綜合性

一級(jí)土地整理是房地產(chǎn)和其他性質(zhì)用地的源頭，其內(nèi)容涉及政府、二級(jí)土地開發(fā)商、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的利益，并直接影響最終用戶的利益。并且從長(zhǎng)期來看，一級(jí)土地整理的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平、工程質(zhì)量等，長(zhǎng)期關(guān)系到一個(gè)地區(qū)的整體發(fā)展。

二、一級(jí)土地整理的收益分配

一級(jí)土地整理是房地產(chǎn)開發(fā)和區(qū)域土地利用的第一個(gè)環(huán)節(jié)，需要在政府的主導(dǎo)下，提出一個(gè)兼顧政府、一級(jí)土地開發(fā)商、原土地使用者之間的利益方案，合理分配土地增值所帶來了的利潤(rùn)，從而形成一個(gè)富有成效的土地開發(fā)模式和完整規(guī)范的一級(jí)土地開發(fā)市場(chǎng)。

（一）土地一級(jí)整理涉及的利益主體

根據(jù)一級(jí)土地整理的內(nèi)涵和上述的內(nèi)容，我們可以分解出一級(jí)土地整理活動(dòng)所涉及的利益主體主要有地方政府、一級(jí)土地開發(fā)商、原土地使用者。

1.地方政府

在一級(jí)土地整理這一經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中，地方政府在其中起著非常重要的作用。首先就是，土地的一級(jí)土地整理的規(guī)劃工作，地方政府要根據(jù)本地區(qū)、本城市的發(fā)展規(guī)劃來合理安排土地開發(fā)工作，以期與本地區(qū)的發(fā)展相吻合；其次是征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施的建設(shè)，這些工作都需要在政府的直接領(lǐng)導(dǎo)或者授權(quán)下進(jìn)行，如果政府在其中不起作用，這些工作就不可能有效的完成；最后就是一級(jí)土地整理完成后的二級(jí)開發(fā)需要由政府來組織、宣傳。

2.一級(jí)土地開發(fā)商

一級(jí)土地開發(fā)商在一級(jí)土地整理過程中扮演著中間者和實(shí)際執(zhí)行者的角色，同時(shí)兼顧投資者的角色。開發(fā)商涉足一級(jí)土地整理需要政府的批準(zhǔn)和授權(quán)，實(shí)際上就是要拿出足夠的開發(fā)資金來幫助政府來開發(fā)土地，使政府獲得大部分的財(cái)政資金，自己獲得豐厚的投資收入。

3.原土地使用者

需要整理開發(fā)的土地，在整理開發(fā)之前雖然所有權(quán)歸國家，但是實(shí)際使用權(quán)是在原土地使用者手中，其擁有使用收益權(quán)。政府和開發(fā)商要對(duì)使用者的土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，就需要得到原使用者的同意，并補(bǔ)償給原使用者合理的補(bǔ)償費(fèi)用，這些補(bǔ)償費(fèi)用也就是使用者出讓土地的收益。

（二）一級(jí)土地整理的收益分配

1.一級(jí)土地整理的收益途徑

一級(jí)土地整理的收益主要通過以下方式實(shí)現(xiàn)：一是，政府或者授權(quán)的開發(fā)商將整理的土地在土地交易市場(chǎng)上公開出售，收入在扣除相關(guān)成本以后，按照約定進(jìn)行分配。二是，負(fù)責(zé)一級(jí)土地整理的開發(fā)商在政府的授權(quán)下，在土地出售過程中順利中標(biāo)繼續(xù)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，開發(fā)商上繳土地出讓金以后，根據(jù)政府的整體規(guī)劃和自身的需求，進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。

2.一級(jí)土地整理收益的分配

經(jīng)過一級(jí)土地整理以后，要對(duì)土地進(jìn)行商業(yè)出讓，在獲得出讓金以后需要分配給相關(guān)利益主體。

（1）首次分配

一級(jí)土地整理的對(duì)象是原始土地，在我國，土地的所有權(quán)屬于國家，其他任何主體擁有的只是使用權(quán)而已，因此，一級(jí)土地整理后獲得的土地出讓金要部分上繳國家。在部分土地出讓金上繳國家以后還要扣除“一級(jí)土地整理成本”和“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”，剩余部分再進(jìn)行二次分配。

其中，土地一級(jí)開發(fā)成本包括項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定提取的土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等基金。

（2）二次分配

收益的二次分配，是在首次分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對(duì)一級(jí)土地整理凈收益的分配。所謂“一級(jí)土地整理凈收益”是“國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”扣除“一級(jí)土地整理的成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”以后，所剩余的款項(xiàng)。

凈收益的分配主要集中在開發(fā)公司和政府之間，主要是根據(jù)根據(jù)二者的分成約定來對(duì)凈收益進(jìn)行分配。分配比例的設(shè)置，通常與一級(jí)土地整理的地塊的難度大小有關(guān)，整理開發(fā)難度大的地塊或者是地理位置較偏的地塊，一級(jí)土地開發(fā)商的分成要高一些。

在開發(fā)商和政府之間分配完以后，開發(fā)商在拿到按比例分配的凈收益以后，扣除經(jīng)營(yíng)成本、開發(fā)費(fèi)用、提取法定公積金后，公司股東可對(duì)剩余的稅后利潤(rùn)進(jìn)行分紅。

三、一級(jí)土地整理收益的稅收籌劃

一級(jí)土地整理是一種比較特殊的商業(yè)活動(dòng)，雖然有政府的參與，但仍然會(huì)涉及到比較多的稅收行為。一級(jí)土地整理需要繳納的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅及其附加、企業(yè)所得稅和印花稅等。同時(shí)，由于一級(jí)土地整理在稅法中存在大量的未加以明確的內(nèi)容，因此，如何與稅收部門做好協(xié)調(diào)溝通，并利用目前規(guī)定的優(yōu)惠政策減少稅費(fèi)支出，做好稅收籌劃工作，是節(jié)約成本費(fèi)用的一項(xiàng)重要工作。

對(duì)于土地開發(fā)收益的稅收籌劃，主要是一級(jí)開發(fā)商企業(yè)對(duì)凈收益的稅收籌劃，因此，需要從企業(yè)的角度來對(duì)該問題進(jìn)行探討和解決。

（一）完善稅收籌劃的基礎(chǔ)工作

要做好稅收籌劃，需要對(duì)其前期工作進(jìn)行整合設(shè)計(jì)。一是要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行完善和整理，通過設(shè)置真實(shí)完整的會(huì)計(jì)賬簿，及時(shí)編制真實(shí)客觀的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并定期向有關(guān)人員披露相關(guān)信息，從而規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)行為。二是通過事先規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排實(shí)行科學(xué)化決策，把稅收成本納入企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本核算之中。只有建立科學(xué)嚴(yán)密的審批機(jī)制，實(shí)行科學(xué)化決策，才能使企業(yè)稅收籌劃走入正軌。

（二）共同設(shè)立公司

對(duì)于一級(jí)土地的開發(fā)往往是由開發(fā)公司通過設(shè)立項(xiàng)目公司的形式來進(jìn)行。在收益分成中，有些項(xiàng)目公司往往會(huì)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府部門共同出資設(shè)立，有的還會(huì)有第三方出資，以便利益共享。一般來講開發(fā)商會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)，并且能獲得董事會(huì)的掌控權(quán)和主要高管的職位，從而保證了本公司的主要利益。企業(yè)可以通過共同設(shè)立的項(xiàng)目公司和本公司之間的裙帶關(guān)系，變本公司在項(xiàng)目公司的收益為項(xiàng)目公司的股份、債務(wù)等，從而可以避免因資金的來往而產(chǎn)生稅收責(zé)任。

（三）利用優(yōu)惠政策來進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于一些比較邊遠(yuǎn)，且較難開發(fā)的地塊，政府在開發(fā)時(shí)會(huì)對(duì)競(jìng)標(biāo)成功的開發(fā)商給予一些政策上的優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)可以充分利用這些優(yōu)惠政策，來轉(zhuǎn)嫁取得收益而產(chǎn)生的稅收壓力。同時(shí)，企業(yè)可以與其他地方的政府進(jìn)行合作，來對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。通過設(shè)立項(xiàng)目公司，在該地方繳納相關(guān)稅費(fèi)以后，對(duì)于本企業(yè)在項(xiàng)目公司取得的收益，可以利用自身在公司設(shè)立地區(qū)的稅收優(yōu)惠額度來規(guī)避在本地區(qū)以外獲得的收入。

（四）稅收籌劃要為企業(yè)全局目標(biāo)服務(wù)

企業(yè)要站在全局的戰(zhàn)略高度，以整體觀念和系統(tǒng)思維去審視不同的籌劃方案，注意稅收籌劃對(duì)企業(yè)的投資融資決策以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等各個(gè)方面的綜合影響。要始終圍繞企業(yè)整體利益和企業(yè)價(jià)值最大化這一目標(biāo)，綜合籌利、全面衡量，不能僅就某一個(gè)環(huán)節(jié)或某一種產(chǎn)品在某一個(gè)稅種上進(jìn)行單方面籌劃。

結(jié)束語

與二級(jí)土地開發(fā)相比，一級(jí)土地整理往往收益更高，并且能通過與地方政府利益的掛鉤，獲得比較多的政策支持，可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在擁有相關(guān)權(quán)力資源的前提下，企業(yè)進(jìn)行一級(jí)土地整理，往往會(huì)給自己帶來高額的利潤(rùn)和較高的社會(huì)關(guān)系。

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