［摘 要］通過房價(jià)收入比與住宅供需結(jié)構(gòu)兩個(gè)層面分析寧波房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的合理性，并給出相關(guān)建議。

［關(guān)鍵詞］住宅 房價(jià) 合理性

2011年3月25日，寧波公布房價(jià)控制目標(biāo)——新建住房價(jià)格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入的增幅（約10%），本文針對(duì)此目標(biāo)從房價(jià)收入比與住宅供需層面分析其合理性，為政策制定與購房提供借鑒與參考。

一、從房價(jià)收入比分析控制目標(biāo)合理性

按照國際慣例，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，考慮我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，應(yīng)保持在20以下。根據(jù)購房需求調(diào)查，一般住宅總價(jià)在100萬與90-130平方米之間居多。下圖中房價(jià)收入比是按照90平米的普通住宅總價(jià)與城鎮(zhèn)人均可支配收入計(jì)算得出，普通住宅總價(jià)根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的普通住宅銷售額與銷售面積平均得出，所以由此得出的房價(jià)收入比更能體現(xiàn)真實(shí)性。

從寧波較實(shí)際的房價(jià)收入比來看，2006年以來（包括2011年的計(jì)劃控制目標(biāo)）保持著兩位數(shù)的高位，房價(jià)控制目標(biāo)，與其說控制，不如認(rèn)為是保持目標(biāo)。

通過數(shù)據(jù)分析，寧波市的房價(jià)目標(biāo)，與過去五年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢沒有太大不同，亦沒有看見政府控制房價(jià)的決心，相反完全按照歷年經(jīng)濟(jì)走勢的發(fā)展，推動(dòng)房價(jià)上漲預(yù)期。

所以，寧波的情況如此，全國各地的房價(jià)的控制也只是一個(gè)框架既定目標(biāo)。實(shí)際房價(jià)收入比仍維持在30的高位，普通購房者花一輩子的積蓄在住房上，另外承受著高額的貸款利息的現(xiàn)狀依然存在，這樣依靠房價(jià)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長注定不會(huì)持久。

二、寧波市房地產(chǎn)市場中住宅供需結(jié)構(gòu)分析

1.住宅需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2010年末寧波市戶籍人口574萬人，外來暫住人口為394萬人。根據(jù)2011年一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷顯示（男性54%，女性46%），過半的調(diào)查者認(rèn)為現(xiàn)在房價(jià)很高。在三至五年內(nèi)購房的比例只占到7.7%；對(duì)于不購房原因46%的認(rèn)為房價(jià)仍是偏高的影響，而只有7.7%的人認(rèn)為預(yù)期房價(jià)會(huì)下跌并持幣觀望。從購買能力與區(qū)域來看，大多數(shù)人選在房價(jià)較低的北侖區(qū)，認(rèn)可的房價(jià)空間在4000元/平米左右。

對(duì)于住宅建筑類型，值得關(guān)注的是42.3%的人認(rèn)為無所謂，可見在房價(jià)過高和房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)階段，大多數(shù)年輕人認(rèn)為有房住就能達(dá)到要求。房屋面積在90-120平米之間的選擇比例高達(dá)63.1%。人們?nèi)云谕茏∩媳容^寬敞的房子。

2.住宅供給

2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，寧波市（六區(qū)）計(jì)劃供應(yīng)住宅建設(shè)用地817.37萬平方米，包括經(jīng)濟(jì)適房、廉租房、安置房、公租房用地等在內(nèi)的保障性住房用地總量576.58萬平方米，占市區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70.5%。按容積率2.0、 90平米普通住宅來算，約可提供10萬套保障性住房。普通住宅建設(shè)用地240.79萬平方米，加上之前竣工的住宅面積，約可提供5萬套普通住宅。15萬套的住宅建設(shè)能解決將近50萬人的居住剛性需求。龐大的人口面對(duì)有限的住房供給，房價(jià)居高可見一斑。

三、總結(jié)與建議

面對(duì)住宅的巨大需求，暴露出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須在有限的土地面積上提供足夠的住宅數(shù)量，才能緩解“住宅高壓”的態(tài)勢。保障房理所當(dāng)然地成為為了 “救市”的主流。對(duì)于調(diào)控目標(biāo)的控制，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)考慮。

首先，把普通住宅和保障性住宅按權(quán)重納入房價(jià)調(diào)控目標(biāo)中，即普通商品房與保障性住房的按照適當(dāng)比例確定房價(jià)目標(biāo)，按2011年寧波市區(qū)住宅建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該普通住宅與保障性住房保持在3:7。為了讓更多無房者、夾心層、外來務(wù)工人員等急需住所而無房者來說，保障性住房的要求應(yīng)放寬，不僅限于城市低保戶，應(yīng)拓寬到與房價(jià)收入比綜合考慮，而非僅低于城市人均配收入水平。將保障性住房也納入到調(diào)控目標(biāo)中計(jì)算，分開羅列，讓老百姓一目了然，政府要建多少商品房、保障性住房，要達(dá)到的目標(biāo)是多少。這樣才能使得房價(jià)理性回歸。

第二，空置商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。為了充分節(jié)約用地資源，政府部門可通過各種途徑將部分空置商品住房轉(zhuǎn)化為保障性住房。此種轉(zhuǎn)換方式有利于消化市場積壓的商品住房，減少住房資源浪費(fèi)。

第三，引導(dǎo)合理的消費(fèi)模式。傳統(tǒng)想法“居者有其屋”需要由“居者住其屋” 的思想替代。這需要政府通過社會(huì)保障、財(cái)政支持、全民動(dòng)員的三大支撐。如今兩個(gè)年輕人由三個(gè)家庭供養(yǎng)一套住房的例子已不罕見。而在美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家，一般擁有自己一套房子的年齡在35歲以后。而在我國，收入普遍不高、不穩(wěn)定的年輕人卻選擇了三代人背上沉重的住房包袱。

可見，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并非簡單的數(shù)字定位，而是對(duì)我國社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、體制三重考驗(yàn)的體現(xiàn)。一味打壓、限制，無法根本性解決房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，而應(yīng)更多地從“管、建、買”三方綜合考慮。

參考文獻(xiàn)：

[1]寧波房地產(chǎn)需求特征調(diào)查問卷[EB/OL] ．http://www.sojump.com/report/599720.aspx，2011-4-18

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