所謂拐點(diǎn)，必須是宏觀樓市成交均價(jià)下跌10%或15%以上，而非局部個(gè)案樓盤(pán)策略性降價(jià)或直接降價(jià)，非短期變化，這樣的拐點(diǎn)1-10月沒(méi)有出現(xiàn)，未來(lái)出現(xiàn)的可能性也不大。

10月28的一個(gè)下午，當(dāng)一輛豪華大巴慢慢駛近上海青浦區(qū)的一個(gè)別墅區(qū)門(mén)口，原本三三兩兩閑聊的一群房產(chǎn)中介呼啦一下子涌過(guò)來(lái)，手里舉著牌子，還有人忙不迭地從景觀樹(shù)后跑過(guò)來(lái)。

這不過(guò)是房?jī)r(jià)下跌中的一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，雖然牌子上的標(biāo)價(jià)依然是上百萬(wàn)甚至千萬(wàn)，但是架勢(shì)并不比賣(mài)白菜酷多少。

房?jī)r(jià)斷崖式下跌

盡管今年3月就有一些地產(chǎn)商開(kāi)始打折銷(xiāo)售，但這輪降價(jià)潮蔓延得從8月的北京通州算起。

北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，通州目前在售住宅成交均價(jià)為15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。而該地區(qū)土地成本均價(jià)5000元/平方米左右，顯然大部分開(kāi)發(fā)商有足夠的降價(jià)空間。

接著是上海，10月浦東中海御景熙岸從2.3萬(wàn)元/平方米降至1.6萬(wàn)元/平方米；嘉定新城龍湖酈城從1.8萬(wàn)元/平方米直降到1.4萬(wàn)元/平方米。10月22日，因降價(jià)幅度較大，龍湖地產(chǎn)上海嘉定酈城、綠地秋霞坊、閔行星河灣等售樓處被業(yè)主砸得一片狼藉。

砸爛的樓盤(pán)模型并沒(méi)有降低其他購(gòu)房者的熱情，10月25日夜間，上海中海御景熙岸重新開(kāi)始售房，房?jī)r(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米。

進(jìn)入11月，深圳接棒上海，掀起又一輪降價(jià)潮。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)性的降價(jià)潮大幕或?qū)㈤_(kāi)啟。

深圳德信資本董事長(zhǎng)陳義楓表示，目前房?jī)r(jià)下跌可以看作是先前貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)逐漸體現(xiàn)的結(jié)果。

2010年4月中旬，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“新國(guó)十條”拉開(kāi)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控序，今年1月底，上海和重慶分別開(kāi)征房產(chǎn)稅，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌。

不過(guò)，從3月開(kāi)始，地產(chǎn)商融資難的現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)，其中浙江地產(chǎn)大鱷綠城集團(tuán)再啟內(nèi)部融資，年化成本為12%。由于國(guó)內(nèi)上市融資受阻，到了5月，很多房地產(chǎn)企業(yè)排隊(duì)爭(zhēng)取海外上市。

隨著樓市低迷，6月份出現(xiàn)了炒房團(tuán)向海外轉(zhuǎn)移的跡象，開(kāi)發(fā)商拿地積極性也大大降低，還有一個(gè)顯著的信號(hào)出現(xiàn)了——深圳出現(xiàn)一二手房倒掛現(xiàn)象，這種情形在2008年年底、2010年5月均出現(xiàn)過(guò)，而這通常是市場(chǎng)回調(diào)的前兆。

到了8月，隨著上市公司半年報(bào)的披露，地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債率上升的情況暴露出來(lái)。溫州炒房者也開(kāi)始了拋售行動(dòng)，國(guó)慶前后溫州當(dāng)?shù)氐拿襟w擠滿了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的廣告。

與此同時(shí)，限購(gòu)令正在向二三線城市蔓延。8月底，浙江臺(tái)州市發(fā)布限購(gòu)政策，成為首個(gè)被納入限購(gòu)的二三線城市，并且沒(méi)有明確限購(gòu)政策截止日期。10月31日，珠海市緊急出臺(tái)限購(gòu)和限價(jià)的“雙限令”，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)行樓市雙限政策的城市。

而根據(jù)住建部先前公布的新增限購(gòu)城市的五條標(biāo)準(zhǔn)，不少二三線城市將陸續(xù)出臺(tái)類似限購(gòu)政策。

再看海外，看空中國(guó)房地產(chǎn)的聲音去年以來(lái)一直不斷，9月開(kāi)始進(jìn)一步放大音量。9月27日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報(bào)告稱，如果2012年住房銷(xiāo)售驟降30%，諸多中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將承受?chē)?yán)重的現(xiàn)金壓力，維持對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“負(fù)面”展望。28日，穆迪同時(shí)將合生創(chuàng)展、華南城兩家內(nèi)地房地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。

顯然一些地方政府坐不住了，10月11日，佛山市出臺(tái)限購(gòu)放寬政策，但又在當(dāng)日晚間緊急撤銷(xiāo)，真可謂朝令夕改。

美元反轉(zhuǎn)推動(dòng)

貨幣緊縮與房地產(chǎn)調(diào)控的疊加效應(yīng)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)下跌固然不錯(cuò)。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為全球資產(chǎn)市場(chǎng)中的一環(huán)，顯然不能遺世獨(dú)立。而近期美元升值是房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)不可忽略的因素。

記者了解到，9月中旬起上海出現(xiàn)不少境外投資客拋售房產(chǎn)，10月中旬，有10多位美國(guó)投資客集體拋售上海某酒店70余套房，涉及金額約1.26億。一些中介稱，上海閔行金虹橋、長(zhǎng)寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業(yè)主拋盤(pán)現(xiàn)象正明顯增加。

有中介解釋，部分境外房地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率較高是這些境外人士離場(chǎng)的原因之一，以倫敦為例，租金回報(bào)率5%~6%，而在上海只有約1.5%。

但一位不愿透露姓名的機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理表示，境外人士拋售房產(chǎn)看上去是個(gè)案，但近期美元升值的背景不可小覷。

Wind數(shù)據(jù)顯示，美元指數(shù)從5月以來(lái)一直在上行，已從72.7上漲至77左右。

“近些年來(lái)雖然美元多處于頹勢(shì)，但就如同1980年代的拉美危機(jī)以及1990年代的東南亞危機(jī)一樣，當(dāng)歐債危機(jī)愈演愈烈時(shí)，美元便會(huì)走出升值勢(shì)頭?！鄙鲜鐾顿Y經(jīng)理表示，美元升值意味著避險(xiǎn)資金將買(mǎi)入美元或流入美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而這勢(shì)必要拋售人民幣或者撤出中國(guó)。

央行三季度金融數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額為32017億美元。其中，7月、8月外匯儲(chǔ)備分別增加478億美元、172億美元，但9月份減少了608億美元，這是16個(gè)月來(lái)首次單月下降。

雖然不能說(shuō)外匯儲(chǔ)備減少就說(shuō)明資本在外逃，但與此同時(shí)存款數(shù)據(jù)也在下降。9月M2增速為13.0%，創(chuàng)2001年10月份以來(lái)新低，M2的下降緣于企業(yè)存款的下降，9月企業(yè)存款比8月少增6862億元。有機(jī)構(gòu)分析是資金向海外轉(zhuǎn)移。

上述投資經(jīng)理表示，如果因美元升值而出現(xiàn)資本外逃，那么房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

上半年我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款增量約為7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長(zhǎng)16.9%。在信貸規(guī)模控制下，房地產(chǎn)行業(yè)貸款下滑在意料之中，但從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增幅來(lái)看，很多資金可能來(lái)自境外融資。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部的一份報(bào)告顯示，自2011年1月起，多家大型房企紛紛啟動(dòng)海外融資。截至6月底融資規(guī)模超過(guò)1000億元，而去年全年為560億元。

此外，外匯局2月17日披露的境外資本流動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，從2001年至2010年房地產(chǎn)業(yè)中FDI（外國(guó)對(duì)華直接投資）占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年達(dá)到23%，其中2010年房地產(chǎn)業(yè)中FDI為271億美元，較上年增長(zhǎng)78%。

拐點(diǎn)是否到來(lái)

一片肅殺的市場(chǎng)氣氛下，關(guān)于樓市“拐點(diǎn)”的討論再出江湖。

“嚴(yán)格意義上說(shuō)，業(yè)內(nèi)所說(shuō)的拐點(diǎn)是錯(cuò)誤的，學(xué)過(guò)微積分的人都知道拐點(diǎn)指該點(diǎn)的二階導(dǎo)數(shù)為零，且三階導(dǎo)數(shù)不為零，是個(gè)增速變化概念。”上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成告訴記者，業(yè)內(nèi)更多是把房?jī)r(jià)下跌視為拐點(diǎn)。

張宏偉認(rèn)為，所謂拐點(diǎn)，必須是宏觀樓市成交均價(jià)下跌10%或15%以上，而非局部個(gè)案樓盤(pán)策略性降價(jià)或直接降價(jià)，非短期變化，這樣的拐點(diǎn)1-10月沒(méi)有出現(xiàn)，未來(lái)出現(xiàn)的可能性也不大。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海2011年9-10月成交量同比去年同期出現(xiàn)大幅下滑，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)下調(diào)跡象。

陳義楓則表示，拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)了，只是市場(chǎng)中很多人不敢承認(rèn)而已。

“拐點(diǎn)可以說(shuō)從8月開(kāi)始，和CPI同步而來(lái)?！笔缆?lián)地產(chǎn)華東區(qū)首席分析師吳志輝表示，可以通過(guò)存貨變化判斷拐點(diǎn)的時(shí)間。

吳志輝說(shuō)，目前到2012年6月將是房地產(chǎn)去庫(kù)存的階段，明年6月以后，隨著房屋供應(yīng)量的減少，市場(chǎng)將進(jìn)入再庫(kù)存階段。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生，春節(jié)之前，樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢(shì)，明年一季度繼續(xù)低迷。

拐點(diǎn)階段會(huì)有多長(zhǎng)？跌價(jià)幅度會(huì)有多大呢？

種種跡象表明，今年房?jī)r(jià)下跌體現(xiàn)在一二線城市，明年很可能將波及到三四線城市，這輪房?jī)r(jià)下跌有可能持續(xù)2~3年，但具體能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，取決于貨幣政策因素，而非市場(chǎng)因素。

周建成認(rèn)為，到今年年底房?jī)r(jià)將保持下跌趨勢(shì)，跌幅不會(huì)超過(guò)30%，跌幅在20%的樓盤(pán)應(yīng)該并不稀奇，但明年開(kāi)春后政策可能出現(xiàn)放松，畢竟房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到。

如果把時(shí)間周期再拉長(zhǎng)，楊紅旭則預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，中國(guó)樓市暴利時(shí)代不再，投機(jī)性購(gòu)房需求也將萎縮，市場(chǎng)波動(dòng)的頻率和幅度將明顯小于過(guò)去十年。

周建成認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)很難再現(xiàn)過(guò)去10年那種非理性的增長(zhǎng)，但也不會(huì)如日本那般長(zhǎng)期低迷，這是由我國(guó)的土地制度決定的，政府可以通過(guò)拆遷和改造等措施來(lái)激活市場(chǎng)。

如果政策繼續(xù)從緊，美元保持升值態(tài)勢(shì)，參照2008年的情形，可以預(yù)料的是，購(gòu)房者斷供、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的新聞將很快就出現(xiàn)，但最最可怕的還是外資出逃。