建國(guó)后30多年里，我國(guó)一直沒(méi)有專門(mén)的土地管理法律和管理機(jī)構(gòu)。城市土地歸國(guó)家所有，用地則由政府劃撥，誰(shuí)用誰(shuí)管；農(nóng)村土地集體所有，集體用集體管，各級(jí)政府都沒(méi)有專門(mén)的土地管理部門(mén)。土地是無(wú)償?shù)摹o(wú)限期的、不流動(dòng)的。

1984年我國(guó)糧食產(chǎn)量達(dá)到峰值后，在1985年產(chǎn)量突然下滑。而當(dāng)年我國(guó)耕地面積凈減少1500多萬(wàn)畝。這件事促使中央下定決心，于1986年3月下發(fā)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》，并成立國(guó)家土地管理局作為組織保證。

國(guó)家土地管理局成立后不久，根據(jù)地方的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們向國(guó)務(wù)院遞交報(bào)告，提出全國(guó)普遍開(kāi)征土地使用費(fèi)。1987年11月向國(guó)務(wù)院提交了試點(diǎn)報(bào)告。1987年12月，深圳市按照國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的文件精神，首次公開(kāi)拍賣一幅面積8588平方米的地塊，使用權(quán)為50年，這就是新中國(guó)歷史上土地拍賣的第一槌。

我們土地管理局一開(kāi)始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)。理由主要有三個(gè)：第一個(gè)土地出讓歷史上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，年限短點(diǎn)比較好調(diào)整；二是一個(gè)人的工作年期，一般為50年，假設(shè)從20歲開(kāi)始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營(yíng)，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；另外就是過(guò)去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計(jì)算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價(jià)值來(lái)算，用了50年就沒(méi)什么價(jià)值了。

50年或者70年，甚至100年都沒(méi)問(wèn)題，這個(gè)數(shù)量的問(wèn)題不大，也沒(méi)有多大關(guān)系，關(guān)鍵是到期以后怎么處理。這不僅是大家都在關(guān)心的問(wèn)題，也是我認(rèn)為真正需要解決的問(wèn)題。后來(lái)中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問(wèn)題時(shí)，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)年限長(zhǎng)一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺(jué)得50年時(shí)間短了，再增加幾十年也是可以的。后來(lái)制定法律時(shí)，就變成最高年限70年。

最初討論產(chǎn)權(quán)期限的時(shí)候，已經(jīng)考慮到到期之后怎么辦的問(wèn)題，并提出到期之后“無(wú)償收回”，國(guó)家為了公共利益需要，就要把土地收回；如果國(guó)家不需要，使用者提出申請(qǐng)也可以續(xù)期。目前《物權(quán)法》規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”，我覺(jué)得說(shuō)法就不準(zhǔn)確，應(yīng)該是通過(guò)申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)土地主管部門(mén)批準(zhǔn)認(rèn)為政府暫時(shí)不需要收回，申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后登記才合法。

現(xiàn)在房子的問(wèn)題這么引人關(guān)注，說(shuō)到底還是土地的問(wèn)題，土地的增值。房?jī)r(jià)上漲最基本的問(wèn)題是地價(jià)上漲。地方政府追求土地出讓收入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求暴利相互推動(dòng)，以及房改政策方面的一些失誤，是目前房產(chǎn)、地產(chǎn)價(jià)過(guò)高的主要原因。

根本問(wèn)題是中國(guó)的土地所有權(quán)是公有制，但現(xiàn)在土地使用權(quán)實(shí)際是私有制。換句話說(shuō)，由于土地和房子沒(méi)有分開(kāi)，公有制的所有權(quán)和私有制的使用權(quán)弄到一起去了。這就造成了很大的問(wèn)題。

我們的觀點(diǎn)是，地價(jià)和房?jī)r(jià)應(yīng)該是分開(kāi)的。怎么分開(kāi)呢？這房子是你買(mǎi)的，100萬(wàn)你住了10年、20年，按照經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)講，房子是貶值的，因?yàn)橛眠^(guò)了。

這就要計(jì)算房子的重置價(jià)，比如當(dāng)時(shí)建10萬(wàn)，現(xiàn)在如果建房子要花100萬(wàn)，那么我們給房子價(jià)確定100萬(wàn)，其余的都是地價(jià)增值。然后，用稅收制度來(lái)調(diào)節(jié)土地收益。當(dāng)時(shí)我們就提出用土地增值稅來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。西方一些國(guó)家的土地稅就是這么計(jì)算的。當(dāng)然也不能把增值全拿走，稅收起到調(diào)節(jié)作用。

現(xiàn)在土地制度存在的問(wèn)題就是缺乏全面考慮，就是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。這邊提出來(lái)，好，自動(dòng)續(xù)期。那邊提出來(lái)，好，答應(yīng)拆遷。為什么稅收制度改革不跟上？有些制度沒(méi)有完善，有些稅收制度已經(jīng)制定，卻沒(méi)有執(zhí)行，是很大的遺憾。（摘自《瞭望東方周刊》第42期）