基本案情
　　上訴人張成欣因與被上訴人A銀行、被上訴人王大未抵押合同糾紛一案，不服東正市西政新區(qū)人民法院民事判決，向二審法院提起上訴。
　　2005年6月3日，王大未向A銀行提出貸款申請。6月9日，雙方簽訂《個人住房（二手房）抵押借款合同》，約定：王大未為購買東正市大槐樹路420弄1號301室房屋，向A銀行申請借款并愿意以上述所購并有權處分的住房作為擔保；借款金額為人民幣60萬元（以下幣種同），借款期限為240個月，合同自東正市房屋抵押登記機構辦理登記之日起生效等條款。此后，將抵押房產(chǎn)辦理了抵押登記，A銀行按約向王大未發(fā)放了貸款。
　　2008年8月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出刑事判決，認定：2005年，被告人鄭從化以投資為名，誘騙姜本都將姜本都與丈夫張成欣共同居住的本市大槐樹路420弄1號301室房屋進行虛假買賣。同年6月13日，王大未受指使與姜本都簽訂了虛假的房地產(chǎn)買賣合同，并持該合同向A銀行申請個人住房抵押借款60萬元作為購房款，2005年7月8日，A銀行根據(jù)王大未的申請，將上述借款60萬元劃入姜本都開設在該行的賬戶內(nèi)，當日，鄭從化將上述款項轉出用于歸還其個人欠款，根據(jù)上述事實，法院認定鄭從化構成詐騙罪。
　　2009年5月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出民事判決，認為2005年5月18日姜本都與王大未簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，并非作為系爭房屋原權利人之一的張成欣所簽，對系爭房屋作出的處分，未經(jīng)原告張成欣同意，且經(jīng)過法院刑事審判，法院已認定該房產(chǎn)買賣合同系虛假買賣合同，故判決：姜本都與王大未于2005年5月18日簽訂的《東正市房地產(chǎn)買賣合同》無效。
　　王大未向A銀行提出貸款申請后，A銀行委托上海才富律師事務所就王大未為購買張成欣、姜本都的涉案房產(chǎn)，向A銀行申請個人住房（二手房）抵押借款的過程（包括房地產(chǎn)買賣雙方的身份，出讓人持有的房地產(chǎn)權證，《房地產(chǎn)買賣合同》、《個人住房（二手房）抵押借款合同》以及相關法律文書的簽署和房地產(chǎn)交易中心交易、抵押登記等交易行為）進行了見證。見證過程中，姜本都出示了本人身份證、戶口簿、結婚證、所擬出讓的房地產(chǎn)權證，并代張成欣出示了身份證原件。辦理房地產(chǎn)過戶交易時，張成欣本人未到東正市成大區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，由其公證的委托代理人姜本都代為辦理。
　　張成欣提起本案訴訟，請求確認A銀行與王大未簽訂的《個人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分無效。兩審法院均裁決所爭議的抵押合同合法有效，而未支持張成欣基于買賣合同無效而主張借款合同和抵押合同無效。
　　
　　爭議的焦點問題
　　本案爭議的焦點問題在于房屋買賣合同的無效是否必然導致借款合同和抵押合同的無效。
　　上訴人張成欣認為，因房屋買賣合同無效，從而主張涉案抵押借款合同無效。上訴人張成欣在上訴中稱，被上訴人A銀行在涉案貸款放貸過程中未盡到嚴格的審核義務，存在明顯過錯，不能主張善意取得，原審法院以自身有誤的律師見證文書即認定被上訴人沒有過錯，顯屬不當；涉案房屋買賣合同已經(jīng)法院認定為無效，與其相關聯(lián)的系爭貸款抵押合同的合同目的已無從實現(xiàn)，應當予以解除或認定無效；系爭抵押合同系犯罪分子實施詐騙的工具，不是當事人的真實意思表示，依法應認定其無效；本案抵押事實發(fā)生在我國物權法施行之前，故不應當適用物權法中關于不動產(chǎn)善意取得的相關規(guī)定。綜上，請求撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請求。
　　被上訴人A銀行辯稱，不同意上訴人張成欣的上訴請求及理由。涉案抵押權善意取得是受當時的法律保護的，上訴人張成欣無限擴大被上訴人的合同義務沒有依據(jù)；系爭抵押合同當屬有效，應受法律的保護。原審法院查明事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　二審法院認為，被上訴人王大未為購買系爭房屋而向被上訴人A銀行提出貸款60萬元的申請，并以系爭房屋作為抵押，上訴人所簽訂的《個人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和內(nèi)容上并無違反法律規(guī)定的情形，被上訴人A銀行作了必要的審核，簽訂合同的過程進行了律師見證，該合同所設定的抵押物亦依法進行了抵押登記，由此，系爭《個人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，當屬有效，簽約雙方均應恪守履行。被上訴人A銀行將涉案貸款60萬元按被上訴人王大未的申請劃入了姜本都開設在該行的賬戶內(nèi)，按約履行了向被上訴人王大未發(fā)放貸款的義務，然而該筆款項系由詐騙罪被告人鄭從化于當日即將上述款項轉出并用于歸還其個人欠款的事實，被法院認定構成詐騙罪，并依法予以了處置。造成該筆款項無法償還的后果，責任在犯罪分子鄭從化，被上訴人王大未及案外人姜本都亦有一定過錯。尚無證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結等事實，作為放貸銀行，在無從知曉賣房事實系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實施的行為，被上訴人A銀行已盡到其合理的合同審核義務，抵押權當屬善意取得，理應受到法律的保護。相關房地產(chǎn)買賣合同因妻子擅自處分夫妻共同財產(chǎn)而被認定為無效，并不必然導致相關買受人所簽訂的抵押借款合同無效。上訴人張成欣的上訴理由，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，故不成立，對其上訴請求，二審法院不予支持。
　　筆者認為，本案的裁判有助于維護正常的金融秩序，有助于制裁試圖攫取不正當利益的當事人，有助于保護金融交易中銀行的正當權益。過于機械地推行買賣合同與借款合同、擔保合同的主從關系法則，可能為一些非法攫取不正利益的主體創(chuàng)造條件。
　　
　　對銀行的啟示
　　正確處理房屋買賣合同與借款合同的關系、抵押擔保的關系
　　尤其是在抗辯過程中，應該清晰、準確地分析三者的關系。誠然，我國法律法規(guī)和司法解釋對主從合同關系做了明確規(guī)范，強化了從合同對主合同的依賴性，即主合同無效將導致從合同無效。值得注意的是，房屋買賣合同與借款合同或者擔保合同并不是主從合同的關系，只有借款合同與抵押擔保合同才存在主從合同關系。在房屋買賣和借貸法律關系中，常常存在將抵押擔保關系視為房屋買賣合同的從合同。實際上一些地方性法院的規(guī)范性文件中明確強調(diào)了兩者的區(qū)別性，例如廣東省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》（下文簡稱《指導意見》）明確規(guī)定“在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質(zhì)。
　　在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。”《指導意見》還進一步明確了借款合同及其從合同、房屋買賣合同與借款合同關系的性質(zhì)及其相互作用的法律機制：“在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持?！鼻笆鲆?guī)定具有以下幾個特點：其一，在借款合同與其從合同關系上，肯定了借款合同無效將導致抵押合同和保證合同的無效；另一方面也設定了例外機制，即當事人在抵押合同和保證合同中另有約定的除外。其二，在房屋買賣合同與借款合同關系上，則明確否定了兩者的主從關系。其三，房屋買賣合同無效雖然不能直接導致抵押擔保及保證的無效，但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，勢必導致借款合同的目的無法實現(xiàn)，因此當事人針對房屋買賣合同無效而請求解除借款合同時，人民法院應予支持。這實際上導致了房屋買賣合同無效將可能引發(fā)借款解除，借款合同的解除是否直接導致其從合同的解除或者無效，則在此處未作明確。
　　銀行應該積極主張房屋買賣合同無效并不必然導致借款合同、抵押合同的無效
　　為此銀行應該在訴訟過程中積極提供其盡職盡責的相關證據(jù)，本案一二審法院之所以支持銀行的主張，其原因在于銀行與借款人之間的借款合同在形式和內(nèi)容上并無違反法律規(guī)定的情形，銀行對借款事項按照其內(nèi)部規(guī)定履行了必要的審核，而且簽訂合同的過程還有律師見證，該合同所設定的抵押物亦依法進行了抵押登記，故而借款合同及其抵押依法成立，當屬有效。另外，被上訴人A銀行將涉案貸款劃入了借款人指定賬戶，并無證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結等事實，作為放貸銀行，在無從知曉賣房事實系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實施的行為，抵押權當屬善意取得，理應受到法律的保護?；诖?，盡管有關房屋買賣合同因妻子擅自處分夫妻共同財產(chǎn)而被認定為無效，但并不必然導致抵押借款合同無效。
　　銀行在貸款發(fā)放的事前、事中和事后必須嚴格規(guī)范管理，認真履行監(jiān)管法規(guī)及銀行內(nèi)部管理規(guī)定，否則其違規(guī)操作或者存在內(nèi)部人與外部人的串通事實，均有可能導致借款人主張借款合同與擔保合同的無效。
　　（作者單位：中國工商銀行山西省分行）