戴志中

（廣宇集團股份有限公司，浙江 杭州 310000）

1 方案設(shè)計階段

對建筑方案進行合理的規(guī)劃。方案設(shè)計時可能影響工程成本的主要因素如下：

1.1 戶型布置的合理性。戶型合理性包括不同面積、不同類型戶型在項目中所占的比例，也包括每個戶型本身平面布局的合理性。這個合理性應(yīng)在充分做好前期可行性研究的基礎(chǔ)上由項目負責(zé)人進行決策，避免在項目實施過程中進行調(diào)整，否則將對項目工程進度和造價造成較大影響。同時，在戶型平面布局設(shè)計時固然要考慮其功能和實用性，但也要考慮是否有利于結(jié)構(gòu)布置。此外，有的設(shè)計師為了立面好看，往往在平面上做一些凹凸變化，這時就要考慮其可能帶來的結(jié)構(gòu)成本的增加，在立面造型和工程成本之間做出取舍。

1.2 總體平面布局、地下室位置和范圍設(shè)計?？傮w平面布局的好壞，直接影響工程建設(shè)成本和今后銷售價值。尤其是對于一些郊區(qū)大型住宅地產(chǎn)項目，因為占地面積較大，往往會遇到山坡、池塘等相對復(fù)雜地形，這時應(yīng)根據(jù)前期地勘資料仔細考慮總平面布局及地下室位置和范圍設(shè)計，從而減少土方工程量和工程造價。在設(shè)計時并宜參照以下原則進行：

1.2.1 在工程地質(zhì)較好的區(qū)域布置小高層或高層建筑，而在工程地質(zhì)相對復(fù)雜或較差的區(qū)域布置低層和多層建筑。同時應(yīng)合理設(shè)計建筑層數(shù)，如多層建筑以5～6層為宜，小高層建筑以11層為宜。

1.2.2 盡量利用原有地形地貌進行小區(qū)景觀布局，如將原有池塘改造為景觀湖泊，將原有山崗改造為山體公園，而不是把所有地形推平重做。

1.2.3 盡量在原有低洼地區(qū)或地表軟弱土層較厚的地區(qū)設(shè)置地下室。同時根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃要求、住宅使用功能要求等合理設(shè)計地下室面積。一般來說，地下室面積在保證基本住宅使用功能要求及規(guī)劃要求的情況下，不宜設(shè)計過大，否則將會增加可售面積的單方造價。但我們可以通過適當(dāng)增加工程成本，從而獲得更多可實現(xiàn)銷售價值或提升銷售價值的地下空間的辦法，來挖掘地下空間的價值潛力。此外，對于地下室外邊線設(shè)計，通常而言，沿著地上建筑外圍柱網(wǎng)落下作為地下室外邊線是較為經(jīng)濟的。

1.3 公共架空層等不能分攤到銷售建筑面積區(qū)域的設(shè)計。在部分城市，公共架空層是不作為公攤面積分攤到住宅銷售建筑面積中的。這時就要充分考慮公共架空層的設(shè)置對銷售價格的提升能有多大作用，從而合理確定公共架空層面積，避免無謂增加成本。對于其它不計算面積或不能分攤到銷售建筑面積的區(qū)域，包括一些為了立面造型而做的純裝飾構(gòu)件，也都要進行同樣的分析。因此，在方案設(shè)計前，應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)卣?guī)劃、房管部門對建筑面積、銷售面積確認的規(guī)則。

總之，前期方案設(shè)計階段是工程造價控制的最重要階段，在該階段應(yīng)當(dāng)按照價值工程理論對工程成本與可實現(xiàn)銷售價值間做出細致地量化分析，從而為整個項目的工程造價控制打下堅實的基礎(chǔ)。

2 初步設(shè)計與施工圖設(shè)計階段

該階段主要工作目標(biāo)是在方案設(shè)計的總體框架下對工程成本控制目標(biāo)的進一步細化，具體應(yīng)注意以下幾方面：

2.1 基礎(chǔ)型式選擇。應(yīng)根據(jù)地質(zhì)詳勘資料、建筑荷載及不同基礎(chǔ)類型經(jīng)濟指標(biāo)，合理確定基礎(chǔ)型式。對于樁基礎(chǔ)，應(yīng)考慮樁基礎(chǔ)型式對地質(zhì)土層的適應(yīng)性、施工難易程度及經(jīng)濟性。如對于山邊坡地埋深較淺的卵（塊）石土層，夯擴樁、人工挖孔樁、沖孔樁均適用，而從造價上看，夯擴樁經(jīng)濟性最好，人工挖孔樁次之，沖孔樁最次。

2.2 主體結(jié)構(gòu)選型。如對于多層住宅，是選擇矩形柱鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)或是異形柱框架結(jié)構(gòu)，就需要結(jié)合功能和經(jīng)濟性進行比較分析。通常情況下，異形柱框架結(jié)構(gòu)造價會略高于矩形柱框架結(jié)構(gòu)，但異形柱框架結(jié)構(gòu)的好處是在房間內(nèi)基本看不到突出的柱角，同時增加了內(nèi)部使用空間，這對于重視風(fēng)水（不希望看到陽角對沖）且注重使用面積的消費者來說更有吸引力。因此，決策者應(yīng)對潛在消費群體的消費心理進行調(diào)查了解后予以選擇。此外，對于地下室結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)，在考慮柱網(wǎng)尺寸結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性的同時，還應(yīng)考慮是否能最有效地布置停車位。

2.3 外立面（門窗）及內(nèi)部裝飾作法和裝飾材料的選擇。目前裝飾工程在工程造價中所占的比重越來越大，而且裝飾材料品種規(guī)格越來越多，因此，在設(shè)計時應(yīng)注意以下幾點：

2.3.1 施工圖中應(yīng)標(biāo)明所有裝飾材料的品種、規(guī)格尺寸、施工工藝等，如有可能，宜提供裝飾材料樣板或圖片，從而能夠清晰地進行報價和成本預(yù)測。

2.3.2 裝飾材料選擇過程中，應(yīng)事先對當(dāng)?shù)匮b飾材料市場進行充分調(diào)查了解，這樣才能做到在裝飾效果基本一致的情況下，降低工程成本。如在廣東市場上，同樣是國產(chǎn)灰色花崗巖，山東白麻的價格幾乎是封開灰價格的三倍。

2.3.3 對于非精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)的住宅內(nèi)部裝飾作法以及水電配套工程做法，應(yīng)事先了解當(dāng)?shù)叵M群體對家居裝修的習(xí)慣做法。避免產(chǎn)生開發(fā)商花錢做好后，業(yè)主在裝修時又返工重做的情況。如目前家居設(shè)計時天花照明及開關(guān)插座的布置位置差異性較大，造成開發(fā)商原先預(yù)埋在結(jié)構(gòu)內(nèi)的管線浪費。因此，對于非精裝修住宅，可在圖紙設(shè)計時取消大部分室內(nèi)電氣預(yù)埋管線。

2.4 細部節(jié)點做法設(shè)計和圖紙完善程度。對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，采用按圖紙總價包干的方式落實工程承包單位是最有利的。但采用這種承包方式的前提是設(shè)計圖紙的完善性。否則有可能造成以下不利情況：一是在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)單位因考慮圖紙的不完善性而將承包總價提高，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險成本；二是投標(biāo)單位因?qū)D紙的不完善性沒有充分認識而報出了低于實際成本的價格，那么其在中標(biāo)后就有可能制造麻煩，產(chǎn)生扯皮現(xiàn)象；三是在工程實施過程中因圖紙的不完善性造成工程變更較多，使得最終決算價大大高于中標(biāo)價格。因此在施工圖設(shè)計階段，就要完善細部節(jié)點設(shè)計、檢查各專業(yè)圖紙之間的吻合程度以及消除其它圖紙問題，為今后招標(biāo)時獲得理想的工程承包價格以及工程順利實施墊定基礎(chǔ)。

2.5 應(yīng)注意在控制工程質(zhì)量通病方面增加適當(dāng)?shù)臉?gòu)造措施。目前住宅工程中，裂縫、滲漏等質(zhì)量通病較多，雖然大部分是由于施工單位原因造成且由其保修，但這也對開發(fā)商的信譽造成了不良影響，同時也可能影響該項目的銷售，即項目價值的提升。尤其是對于分期開發(fā)、分期交付的住宅項目，更是如此。因此，本人認為有必要適當(dāng)增加構(gòu)造措施，以減少質(zhì)量通病產(chǎn)生的概率。如對于輕質(zhì)墻材砌體，可通過適當(dāng)增加構(gòu)造柱或圈梁，以減少墻體裂縫的產(chǎn)生。

2.6 在給排水、強電、弱電、消防、暖通等安裝工程設(shè)計方面，一是要注意配電房、消防監(jiān)控中心、弱電機房等設(shè)備用房的合理定位，使得主管線和分支管線總體造價最經(jīng)濟。對于分期開發(fā)的項目，還要考慮后期工程與前期工程是否能經(jīng)濟合理的銜接。二是對管線走向、管徑規(guī)格尺寸經(jīng)濟性進行多方案比較，在不違反規(guī)范的前提下獲得較經(jīng)濟的設(shè)計。三是對于涉及今后物業(yè)管理或業(yè)主經(jīng)常使用的設(shè)備功能選擇，如弱電門禁、道閘、監(jiān)控等設(shè)備，應(yīng)綜合考慮性價比，避免出現(xiàn)設(shè)備交付后很快被淘汰或需要改造升級的狀況。

2.7 本階段可對設(shè)計單位進行限額設(shè)計管理，如對每平方米用鋼量等提出明確的指標(biāo)要求，并對指標(biāo)完成情況予以合理獎懲。從而充分調(diào)動設(shè)計單位工作積極性，使工程造價得到較好預(yù)控。

總之，初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段是工程成本控制的重要階段，在開發(fā)計劃中應(yīng)給該階段留有充足的時間，使圖紙設(shè)計與審核工作能夠做得細致深入。目前有的開發(fā)企業(yè)在方案設(shè)計階段花費大量時間，然后為了趕著開工銷售，壓縮初步設(shè)計和施工圖設(shè)計時間，造成圖紙的完善性存在嚴重問題，最終造成工程造價增加、工程進度受到影響，得不償失。

[1]王運道.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程成本控制，技術(shù)經(jīng)濟，2001年02期

[2]朱淼.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制，遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報，2004年01期