2010年5月，在上海的世博會民企聯(lián)合館，包括上海復(fù)星、易居中國、阿里巴巴以及大連萬達(dá)在內(nèi)的16家企業(yè)，共同商討合作創(chuàng)建一只地產(chǎn)基金，卻沒有找到合適的掌舵人選。
　　
　　此后不久，金地集團(tuán)（600383.SH）上海董事長趙漢忠的離職，與追隨他離開金地的十幾個部下一同加入該基金，成立了上海星浩股權(quán)投資管理有限公司（下稱星浩資本），對此人事變動坊間一時議論紛紛。
　　
　　與通常的地產(chǎn)基金有所不同，星浩資本的公司架構(gòu)頗有新意。在地產(chǎn)公司都在募集基金，基金都在投資地產(chǎn)的當(dāng)下，星浩資本索性將二者嫁接在一起，成立了三家公司分別負(fù)責(zé)基金管理、工程開發(fā)和商業(yè)及現(xiàn)代化服務(wù)三塊業(yè)務(wù)，將整條產(chǎn)業(yè)鏈囊括進(jìn)去。
　　
　　今年初，星浩資本對外宣布成功募集一期資金60億元，并已有多個項(xiàng)目正在推進(jìn)。
　　
　　“我們一期剛在大連投了一個58萬平方米的項(xiàng)目，并且預(yù)計(jì)很快在成都、杭州和上海會投，二期基金大概在今年七八月開始募集?！?月21日，星浩資本總裁趙漢忠在接受《財(cái)經(jīng)》專訪時介紹。
　　
　　大連星光耀廣場項(xiàng)目是星浩資本成立后的第一單。推介材料顯示，該項(xiàng)目位于大連東港新區(qū)，毗鄰夏季達(dá)沃斯會場，地上建筑面積共計(jì)58.4萬平方米。
　　
　　星光耀廣場這種模式將成為星浩資本主要的投資方向，大連項(xiàng)目也將成為其今后產(chǎn)品的樣本。該模式和萬達(dá)集團(tuán)有些類似，都包括院線、大賣場、快銷店、餐飲、超市等諸多業(yè)態(tài)。
　　
　　另外，在商業(yè)周圍配比高數(shù)量的住宅，亦有平衡長短期現(xiàn)金流之意，而萬達(dá)在此領(lǐng)域已經(jīng)遙遙領(lǐng)先，即使第二梯隊(duì)也有寶龍地產(chǎn)、中糧的大悅城和華潤的萬象城等諸多競爭對手，這個市場顯然早已群雄并起。
　　
　　趙漢忠強(qiáng)調(diào)，星浩資本希望借星光耀廣場為載體，實(shí)現(xiàn)民企資源的整合。然而，星浩資本多樣化的投資人血統(tǒng)能否在未來的招商中為其帶來切實(shí)的便利，公司又將如何處理好和這些天生對成本極其敏感的民間投資人的關(guān)系，這些都存在不確定性。
　　
　　更為關(guān)鍵的是，產(chǎn)業(yè)整合的概念能否說服地方政府為其提供更加優(yōu)惠的土地價(jià)格，并通過帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決就業(yè)方面的良好表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)基金的持續(xù)募集和發(fā)展，這才是星浩資本的命脈所系。
　　
　　試水大連
　　
　　直到6月，星浩資本才第一次選擇在大連出手，星浩資本管理層表示，此后兩個月將成為密集投資的高峰期。
　　
　　推介材料顯示，星浩資本大連東港項(xiàng)目共有五塊土地。其中，兩塊地為酒店公寓、五星級酒店以及商業(yè)和辦公用地，建筑面積共計(jì)36萬平方米。其余三塊地為住宅及配套公建用地，建筑面積共計(jì)22萬平方米。
　　
　　接近星浩資本的人士透露，該區(qū)域地價(jià)為36億元，每平方米的單價(jià)約6000元。按照規(guī)劃，兩塊地的產(chǎn)品形態(tài)為3棟51層的酒店式公寓和2.2萬平方米集中商業(yè)，酒店公寓面積集中在86平方米至151平方米。而三塊住宅用地將會建成高26層至33層，面積為180平方米至320平方米的大戶型商品房，產(chǎn)品定位是面向中高端客戶群，該地段的住宅單價(jià)已提升至3萬元每平方米。
　　
　　趙漢忠透露，截至目前，大連項(xiàng)目公司已經(jīng)成立，等項(xiàng)目報(bào)批完畢，很快就可以打樁，明年八九月就能實(shí)現(xiàn)部分銷售，計(jì)劃在未來五年內(nèi)分三期全部建設(shè)和銷售完畢。
　　
　　除了大連，還有多個城市的項(xiàng)目在同步運(yùn)作中。星浩資本總裁助理王莊透露，哈爾濱某新區(qū)也有一塊地上建筑面積300萬平方米的土地，星浩資本有可能和另外一家企業(yè)合作，一起去拿這個地，地塊總價(jià)高達(dá)60億元?，F(xiàn)在正在進(jìn)行商務(wù)條件的洽談，馬上就會進(jìn)行方案的招投標(biāo)，然后進(jìn)行土地出讓。
　　
　　此外，成都也有三個項(xiàng)目正在跟進(jìn)。一個是南部新城的“中心島項(xiàng)目”，一個是位于雙流縣的60萬平方米純商業(yè)用地項(xiàng)目，還有一個是十幾萬平方米的成都東大街商業(yè)和辦公項(xiàng)目。
　　
　　王莊解釋說，星浩資本以長三角和北京、上海為區(qū)域重點(diǎn)，其他地區(qū)會根據(jù)情況而再作考慮。具體到地理位置，星浩資本更希望選擇城市的中心或者是新區(qū)的副中心，不會去核心的地方，一般是中心的外核。體量上則希望是地上建筑面積在30萬平方米到50萬平方米左右，甚至更大，這樣才能把所有業(yè)態(tài)都放進(jìn)去。
　　
　　“現(xiàn)在大勢比較緊張，資金比較緊張，我們同時跟很多項(xiàng)目，比較哪些項(xiàng)目更好，哪些項(xiàng)目更急?！蓖跚f對《財(cái)經(jīng)》記者說。
　　
　　項(xiàng)目推進(jìn)的加快來源于對行業(yè)大勢的判斷。王莊分析認(rèn)為，今年七八月可能是現(xiàn)有開發(fā)商最難受的時候，而對星浩資本來說，現(xiàn)在反而是一個窗口期，是拿地拿項(xiàng)目的好機(jī)會，因?yàn)橥恋氐臒岫仍谙陆怠?br/>　　
　　“很多土地都是底價(jià)拿，沒有多少競爭者，而原來的情況最少翻三番，甚至出現(xiàn)面粉比面包貴的情況?！蓖跚f透露，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都放緩了拿地的速度，大家“短期看憂”，都擔(dān)心再拿地會導(dǎo)致資金鏈斷裂。與此同時，地方政府對土地出讓金依然倚重，希望開發(fā)商繼續(xù)拿地。
　　
　　項(xiàng)目推進(jìn)導(dǎo)致資金投入的增加，后續(xù)資金必須跟上。負(fù)責(zé)基金管理的星浩資本總裁助理黃海濱介紹，今年內(nèi)將會募集四個產(chǎn)品，包括去年五年期產(chǎn)品的第二期，計(jì)劃募集金額40億元。另有一個三年期的產(chǎn)品，投向是華東的三四線城市，都是20萬平方米到30萬平方米的項(xiàng)目。另外，也可能拿出一些項(xiàng)目去做單項(xiàng)融資，最后還可能募集一只1億美元的基金。
　　
　　黃海濱承認(rèn)，今年資金成本偏高，很多民間企業(yè)的拆借利息大概是18％-20％，對募集可能有負(fù)面的影響，今年募集會比較難。
　　
　　招商難題
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸一是資金，二是資源。大連萬達(dá)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展，得益于其在數(shù)年發(fā)展過程中，積累了眾多商戶資源，并與其以商業(yè)業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)進(jìn)行捆綁，從而節(jié)省了每個項(xiàng)目的招商時間。
　　
　　而這一點(diǎn)，包括星浩資本在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)新手很難在短時間內(nèi)復(fù)制。趙漢忠告訴《財(cái)經(jīng)》記者，由于星浩資本的股東為46家民營企業(yè)，所以可以通過股東方鎖定未來合作，“有這種資源，談合作就更加簡單，效率會更高?！?br/>　　
　　而企業(yè)只能有一個總部，并且各自有區(qū)域分布的安排，都把總部遷到星浩旗下的廣場，執(zhí)行起來必有難度，相信最終絕大多數(shù)商戶還需要靠公司的銷售團(tuán)隊(duì)去爭取。
　　
　　星浩資本總裁助理俞力介紹說，星浩資本選定的商業(yè)業(yè)態(tài)有十來種，主要是院線、大賣場、快銷品、餐飲，等等。目前，已經(jīng)與大連星光耀廣場簽署協(xié)議的企業(yè)包括華誼兄弟、蘇寧電器，以及一家名為“豐收日”的華東區(qū)域連鎖餐飲企業(yè)。
　　
　　俞力透露：“這三家都是我們的LP，雖然已經(jīng)簽了合同，但是最終落地還是要看具體項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)和租金承受能力，以及周邊的商業(yè)情況。”
　　
　　其他如必勝客、俏江南、小南國、一茶一座、味千拉面和星巴克等企業(yè)也正在洽談當(dāng)中，此外還有大連本地的一些品牌。
　　
　　俞力坦承，因?yàn)閯倓偲鸩?，大連星光耀廣場項(xiàng)目的招商進(jìn)程肯定不如大連萬達(dá)、華潤萬象城和凱德來福士那么順利。
　　
　　但是，所有的商戶必須提前確定，才能開始動工建設(shè)，因?yàn)槊總€商家對建筑形態(tài)的需求和選擇，在用電、煤氣、排污、隔油、倉儲和承重各個方面都不盡相同，比如電影院對層高和承重要求就非常高。不事先設(shè)計(jì)，有可能需要推倒重建，成本和費(fèi)用會增高很多。
　　
　　俞力認(rèn)為，招商難度取決于幾個因素，其中，最重要的是地段，所以在拿地的時候，星浩資本只考慮城市的中心或者是副中心，其次是租金。俞力強(qiáng)調(diào)，星浩資本并沒指望短期內(nèi)能從租金上獲取多大利益，對于綜合體來說，可以通過住宅銷售回流大量現(xiàn)金。
　　
　　
　　黃海濱估算，大連項(xiàng)目地價(jià)是每平方米6000元，售價(jià)每平方米35000元，即使商業(yè)部分基本不增值，剔除稅費(fèi)，給投資者回報(bào)20％-30％也已經(jīng)問題不大。
　　
　　星浩資本總裁助理何巖松表示，住宅和商業(yè)的組合確實(shí)有此方面的考慮。地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金投入巨大，必須考慮要配比多少能夠及時回籠現(xiàn)金的業(yè)態(tài)。比如說住宅、酒店式公寓、寫字樓和商鋪，都有彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)資金的性質(zhì)，保證現(xiàn)金流回報(bào)能夠滿足投資人的要求。
　　
　　通過商業(yè)與住宅的巧妙配比，以實(shí)現(xiàn)長短期現(xiàn)金流的平衡，也是大連萬達(dá)的運(yùn)作思路。不同的是，萬達(dá)的快速建設(shè)和快速銷售模式，使其能在短時間內(nèi)帶熱項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)，解決數(shù)萬人的就業(yè)和提升當(dāng)?shù)谿DP。由此，大連萬達(dá)也可以從地方政府手中拿到更低的地價(jià)，這本是一個良性循環(huán)的過程。
　　
　　但問題在于，這個鏈條必須環(huán)環(huán)相扣才能運(yùn)轉(zhuǎn)。如果星浩資本不能在相對較短的時間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的確立和提升，給政府帶來足夠的吸引力，就會增加今后拿地的難度，基金募集的持續(xù)性也會受到影響。
　　
　　大連星光耀綜合體的項(xiàng)目區(qū)別于他人之處在于其主推的民企信息中心。星浩資本希望憑借股東的特有優(yōu)勢，開建一個民企聚集地，搭建信息交流平臺，幫助地方政府和企業(yè)之間實(shí)現(xiàn)信息對接，在招商、資產(chǎn)變賣以及對創(chuàng)業(yè)的扶植等方面實(shí)現(xiàn)價(jià)值。
　　
　　“信息的匯聚是會產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值的。”趙漢忠說。
　　
　　而一位從事地產(chǎn)投資的人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示，住宅做好了，星浩資本可以活下來；商業(yè)做好了，星浩資本才可能做大。
　　
　　敏感的投資人
　　
　　民間資本是最具活力的，同時也是對成本極為敏感的。星浩資本的投資人很多都是來自不同行業(yè)的民營企業(yè)家，他們對房地產(chǎn)領(lǐng)域并不熟悉，這必定會給GP與LP的溝通帶來障礙。
　　
　　星浩資本會定期召開投資者會議，將近期基金運(yùn)營情況、投資的項(xiàng)目對投資者進(jìn)行匯報(bào)，通過季報(bào)的形式給投資者書面反饋。同時，投資人可以上網(wǎng)了解項(xiàng)目公司情況。
　　
　　5月底，星浩資本召開第一次投資者會議，與會人士透露，投資者希望將按季度匯報(bào)投資進(jìn)度改成按月匯報(bào)。
　　
　　何巖松表示，投資者希望能得到及時的溝通和信息分享，而且他們很多是上市公司，在報(bào)表審計(jì)時會對星浩資本所投的項(xiàng)目進(jìn)行評估，對未來的銷售和贏利要預(yù)測入賬的，評估報(bào)告會影響到股價(jià)。
　　
　　參加會議的人士透露，投資者更關(guān)心的是市場，在目前的大環(huán)境下，希望能得到清晰的市場解讀。
　　
　　星浩資本LP中的八個代表組成了咨詢委員會，委員會對星浩資本的重大合同和重大關(guān)聯(lián)交易及事項(xiàng)進(jìn)行整體決策。
　　
　　此外，星浩資本希望延聘國際四大審計(jì)師事務(wù)所對報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，目前尚未最后敲定具體哪家，合作的房地產(chǎn)評估公司是戴德梁行。
　　
　　房地產(chǎn)基金投資人普遍擔(dān)心管理層會虛增成本。對此，黃海濱對《財(cái)經(jīng)》記者表示，星浩資本的股東中也有從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，甚至有一些建筑公司，他們對成本構(gòu)成非常清楚，“你的成本比他高，賣的比他慢，他都會質(zhì)疑?！?br/>　　
　　此外，按照合同約定，星浩資本的GP管理費(fèi)還有一部分是從超額利潤中提取的分成，做高成本、做薄利潤對管理層沒有好處。
　　
　　何巖松解釋說，傳統(tǒng)的基金模式是依托于別人的項(xiàng)目，由別人的團(tuán)隊(duì)來管，而星浩資本的模式是自己的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。無形中加強(qiáng)了項(xiàng)目的管控，包括成本、項(xiàng)目進(jìn)度和工程質(zhì)量的安排。
　　
　　何巖松認(rèn)為，從開發(fā)環(huán)節(jié)來看，建安成本是相對透明的。在一個特定區(qū)域有一個合理的區(qū)間，可以通過幾個要素去評估。它是由無數(shù)材料供應(yīng)商和施工單位搭建起來的，基于中國目前的通脹水平的不確定性，人工和材料成本均已出現(xiàn)上漲的趨勢。
　　
　　但是，他也強(qiáng)調(diào)，地價(jià)才是成本當(dāng)中最大的一塊，“地價(jià)的高低很大程度上已經(jīng)決定回報(bào)率的高低?！彼裕呛瀑Y本首先考慮的是嚴(yán)格控制拿地的成本，后期再通過開發(fā)成本控制、融資成本控制，再加上銷售的售價(jià)和節(jié)奏的安排，最后構(gòu)成整個成本管控。
　　
　　黃海濱直言，在基金領(lǐng)域，做得好的會越做越大，因?yàn)橥顿Y者會有跟風(fēng)的效應(yīng)。如果投資人不相信你，那你的事業(yè)就結(jié)束了。