怎樣判斷市場未來的走向？開發(fā)商如何選擇應(yīng)對之道？房地產(chǎn)調(diào)控是否臨近轉(zhuǎn)向？三年前的救市一幕是否會重演？針對這些各方普遍關(guān)心的問題，《財經(jīng)》記者分別采訪了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、萬科地產(chǎn)總裁郁亮、招商地產(chǎn)董事長林少斌、SOHO中國董事長潘石屹、龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪。
　　 他們對當前房地產(chǎn)市場的判斷略有分歧，但基本認同的是：樓市調(diào)控正處于一個節(jié)點期，中央經(jīng)濟工作會議和明年“兩會”后，相關(guān)政策或有所明朗，房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的調(diào)整，盡快面對行業(yè)回歸正常發(fā)展的現(xiàn)實。
　　
　　調(diào)控是否到位
　　《財經(jīng)》：本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了20個月，尚未有政策退出的跡象，你對調(diào)控目標是如何理解的？
　　聶梅生：從去年中央經(jīng)濟工作會議迄今，所有的意見都指向部分城市房價上漲過快，要求遏制，進而出臺了一些調(diào)控措施。尤其是今年“兩會”期間，還要求各地方政府制定房價調(diào)控目標。
　　這是很重要的一件事情，雖然制定目標比較困難，但最后還是出來了。我認為，在今年底，或者明年“兩會”，應(yīng)該專門檢查這件事情的完成情況。畢竟，這是政府的承諾，而且要求問責。如果認為沒有達到預(yù)期，可以繼續(xù)出臺政策。
　　就目前來說，房價增速不超過GDP、人均收入的目標、保障房的開工指標都達到了。有關(guān)部門應(yīng)適時出臺一個文件，對當前的局面進行一個總結(jié)與判定，否則就沒有目標了。
　　中國政府在房價調(diào)控方面，并不使用較為清晰的詞匯，可是房價回調(diào)到什么水平，是環(huán)比回調(diào)還是同比回調(diào)，應(yīng)該有一個標準。按照國家統(tǒng)計局最近公布的10月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，34個城市新建房屋價格環(huán)比下降，19個城市持平，13個城市環(huán)比上漲。
　　因此，穩(wěn)定房價的目標在今年四季度應(yīng)該算是達到了，至于回調(diào)到多少才算群眾滿意，應(yīng)該有一個確切說法。我認為，樓市調(diào)控正處于一個節(jié)點期。
　　秦力洪：房地產(chǎn)價格是一個很復(fù)雜的事情，很難拿出一個量化的指標。如果說到什么價位是合理的價格，我相信，任何人心里都沒有一個具體的數(shù)目。
　　考慮到本輪調(diào)控前我們面臨的環(huán)境，我認為一個合理、健康的房價應(yīng)該包括三點：其一，讓本來計劃購房、但在調(diào)控前覺得非常費勁的那部分人可以輕松一些買到房。其二，讓房價不成為社會矛盾的主要焦點之一。其三，不至于產(chǎn)生系統(tǒng)性的經(jīng)濟與金融風險，這里面既包括銀行的不良貸款水平，也包括整個社會財富的縮水，不應(yīng)該影響到年末工程款的支付、農(nóng)民工工資的支付等社會、經(jīng)濟問題。
　　
　　房企應(yīng)對之道
　　《財經(jīng)》：面對過去八年持續(xù)不斷的調(diào)控，房地產(chǎn)公司應(yīng)當如何安排長期策略？
　　林少斌：“快速銷售、現(xiàn)金為王”是我們的一個重要原則。在這一點上，我們與大多數(shù)地產(chǎn)同行都有共識，銷售策略順勢而為。這輪樓市調(diào)控推進到現(xiàn)在，很多人說價格才是制勝市場的關(guān)鍵因素，我不太同意這一說法。
　　越是在限購的市場模式下，每一個人都格外珍惜自己那張房票，所以向客戶推出更有性價比的綠色產(chǎn)品是招商地產(chǎn)的一個長期策略。招商地產(chǎn)推進綠色產(chǎn)品已有數(shù)年，即使在當前的市場局勢下，我們也將繼續(xù)在這個領(lǐng)域培養(yǎng)自己的競爭力，從我個人來看，產(chǎn)品比價格更對客戶有意義。
　　在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，我們正在加速布局三四線城市，在一二線城市，將適當提高商業(yè)寫字樓產(chǎn)品比例，同時，加大力度拓展中心城市周邊有潛力的三四線城市，特別是各省經(jīng)濟實力靠前的地級城市，這些城市對當前的樓市調(diào)控有較強的免疫力，招商地產(chǎn)從中將找到自己的機會。
　　招商地產(chǎn)已經(jīng)升級為集團下屬一級企業(yè)，由集團直接管理。在土地資源與資金方面，大股東一直給予上市公司非常大的支持，在當前的融資環(huán)境下，我們正因為有這樣的背景，所以，公司借款成本較同行明顯偏低，融資成本的優(yōu)勢非常明顯。
　　郁亮： 2011年樓市的關(guān)鍵詞是調(diào)控，2012年萬科的發(fā)展策略是過冬。就像相機里有很多模式一樣，萬科要進入冬天模式：
　　其一，要追求現(xiàn)金為王，有時候現(xiàn)金比利潤率更重要；其二，不能囤地，要更積極地賣房子；其三，更慎重地買地，不能買錯了地；其四，管理要圍繞冬天來進行，要節(jié)約成本；最后，在冬天把身體練好。
　　我們現(xiàn)在有300多億元的現(xiàn)金在手，這讓我們在未來的布局中比較靈活。未來，最為核心的問題是，我們應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習。賺取應(yīng)該賺的合理利潤，大家也不會罵我們，也很合理。
　　展望未來，第一，不要再跟過去比，不要再留戀過去；第二，你要去想，跟制造業(yè)相比房地產(chǎn)業(yè)還是很不錯的；第三，地產(chǎn)行業(yè)前景仍然是不錯的，從國內(nèi)居民消費市場來說，這個最大的消費市場仍然存在，正常的剛性需求、主流需求還是存在的。沒有必要看淡未來，只不過我們用上下半場來看待這個行業(yè)。
　　秦力洪：在這一次樓市調(diào)控之前，整體市場比較好，房子賣得好與壞不太體現(xiàn)企業(yè)自身的水平，體現(xiàn)的可能更多是企業(yè)的運氣。
　　這一輪的調(diào)控時間較長，運氣的成分減少了，開發(fā)商出現(xiàn)了比較大的分化。主動在做調(diào)整的反而是那些規(guī)模最大的、現(xiàn)金比較充沛的開發(fā)商，大開發(fā)商不約而同地選擇調(diào)價出貨。
　　我們的想法非常簡單，這個冬天會比較冷，而且會比較漫長，所以說家里儲備多少柴草都不為過。對于有些企業(yè)來說，價格不是一個主動調(diào)整的市場手段，而是一個被動應(yīng)對的最后一根稻草，那樣的話，企業(yè)就危險了。企業(yè)不能總是上演抗洪救災(zāi)的故事，君子不立危墻之下。
　　房地產(chǎn)是一個類金融行業(yè)，主要比拼的是資金成本，這是房地產(chǎn)的核心競爭力。龍湖今天相對比較從容，根據(jù)半年報，我們的平均債務(wù)成本僅為6.04％，比同期央行的基準利率還低，這個是我們要死守的。
　　但是，在這個環(huán)境下，為了給十年之后的資產(chǎn)負債表做準備，我們還要逐步提高持有型物業(yè)在公司資產(chǎn)里占的比例，就像再窮不能窮教育一樣。因此，現(xiàn)在我們的唯一策略就是，在任何情況下，必須保持市場的相對高周轉(zhuǎn)。前方高周轉(zhuǎn)，后方低融資成本，審慎地投資，逐步地增加我們的持有型物業(yè)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化現(xiàn)金流，優(yōu)化十年以后的資產(chǎn)負債表。
　　
　　銀行助力調(diào)控
　　《財經(jīng)》：在很多二三線城市，限貸取代限購成為影響最大的政策。除開發(fā)商拿不到開發(fā)貸款外，一些簽訂了預(yù)售合同的業(yè)主也無法如期辦理按揭貸款。有人說，這輪樓市調(diào)控實質(zhì)是銀行主導(dǎo)的，銀行資源如何分配，其實主導(dǎo)了樓市調(diào)整的深度與廣度。對此如何評價？
　　秦力洪：銀行是否主導(dǎo)我不好下定論，但銀行在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，影響力特別大。限購是讓有資格買的人能買就買，沒資格買的也不惦記，對買方影響不大。
　　限貸對雙方的影響都很大，買的人遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)，賣的人遲遲拿不到錢。這個交易已經(jīng)發(fā)生了，如果你要退，要產(chǎn)生新的交易成本。這一輪的房價調(diào)整伴隨著首付貸款的利率提高，所以從消費者購房的角度來說，實際的購買成本沒有減少這么多，低于開發(fā)商讓出來的程度。
　　銀行之外的其他融資渠道，對交易環(huán)節(jié)影響不大。同時，包括信托、私募在內(nèi)的融資渠道對于個別開發(fā)商的影響可能較大，但對于全行業(yè)來講，并不是一個主流，而且這些錢對交易環(huán)節(jié)沒什么幫助，因為沒有人借錢給購房者。
　　聶梅生：我同意這個說法。從根子上說，這一輪房價高漲就是貨幣政策過于寬松引起的。2009年新增貸款9.6萬億元，總的貨幣供應(yīng)量差不多有14萬億元。既然當初發(fā)這么多錢，現(xiàn)在就要承受其后遺癥。資產(chǎn)價格上漲、房價上漲以及通貨膨脹，這個不是開發(fā)商能鬧騰起來的事情。從因果來看，當然貨幣收緊最有用?，F(xiàn)在開發(fā)商中，不管大企業(yè)、小企業(yè)，2009年、2010年買高價地的企業(yè)最難受。
　　樓市調(diào)控走到現(xiàn)在，銀行針對購買第一套住房的按揭政策出現(xiàn)了很多變化，不僅利率上升，貸款還發(fā)放不下來，這導(dǎo)致一個局面：房價確實下降了，但購買首套住房的人反而更為艱難。
　　
　　我認為，取消7折、8.5折的首套房貸款利率是可以的，但是不能不放貸。沒有哪一條文件說銀行對首套購房不放貸。銀監(jiān)會、央行、國務(wù)院都沒有發(fā)正式文件，銀行自認為上調(diào)是自主行為?？墒牵敵鮽€貸利率下調(diào)是國務(wù)院統(tǒng)一發(fā)文，現(xiàn)在銀行上調(diào)利率是自主行為，這不合邏輯。
　　中國房改最成功的一條經(jīng)驗就是按揭，這是當時非常重要的一大進步，可是今年卻變成了最致命的一條，近期個貸的糾結(jié)局面，誰都沒有想到。開發(fā)商降價賣房，但是老百姓卻買不了，因為沒能力支付銀行抬高的利息。所以最應(yīng)該微調(diào)的就是首套房和改善性二套房的個人抵押貸款政策，解決了這個問題，交易量才能真實釋放。
　　林少斌：本輪樓市調(diào)控是政府主導(dǎo)下多種政策的交叉運用。目前銀行開發(fā)貸款以及按揭貸款的雙雙收緊，也是政府對流動性的收緊以及對銀行開發(fā)貸款的監(jiān)管嚴厲的體現(xiàn)。
　　不可否認的是，銀行收緊開發(fā)貸款對房企資金鏈有較大影響，短期來看在一定程度上促進了房價下跌。按揭貸款收緊提高了購房者的購房門檻，增加了購房者的負擔，抑制了市場需求，增加了樓市的觀望情緒。
　　招商地產(chǎn)今年上半年銷售簽約金額68億元，而合約銷售額則達到了120億元以上，中間差額比較大。這主要是由于信貸政策收緊、銀行額度緊張，加上史上最嚴的限購限貸政策，直接導(dǎo)致了簽約速度同比明顯放緩，延長了銷售實現(xiàn)時間和資金回籠速度。這對所有同行是一樣的。
　　
　　調(diào)控何時退出
　　《財經(jīng)》：2008年底之后的市場反轉(zhuǎn)依然在目，這一次，調(diào)控政策如何退出，救市會重演嗎？
　　潘石屹：政策退出的時機與方式，沒有誰知道，現(xiàn)在的預(yù)測都如同算卦。我認為，決策層的策略就是走一步看一步，當跳樓、跑路的多了，就放松一點，砸售樓處的多了，就放松一點，這是一個動態(tài)的市場過程。
　　最近一段時間，中央層面對貨幣政策的說法有所微調(diào)，甚至出現(xiàn)了“定向?qū)捤伞钡奶岱ǎ磳τ谛屡d產(chǎn)業(yè)與保障房等領(lǐng)域進行信貸寬松，而對房地產(chǎn)業(yè)則繼續(xù)維持限貸。
　　“定向?qū)捤伞钡奶岱ㄊ菍κ袌霾欢娜颂岢鰜淼摹Ｐ刨J的資金一經(jīng)貸出，會在經(jīng)濟實體內(nèi)循環(huán)流動。
　　定向發(fā)往一個中小型制造業(yè)的信貸資金，在經(jīng)過多次往返后，誰也無法掌握它的去處，在當前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)業(yè)顯然會成為最有可能吸納大筆資金的領(lǐng)域。
　　不過，我的看法是，保障性住房可能宣布緩建，盡管官方說法很隱諱，可是這是非常確定的事情。
　　在完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)目標方面，很多地方政府已經(jīng)壓力很大，他們很難有足夠的資金去支持2012年的1000萬套任務(wù)。
　　如果要強制推行3600萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)，地方政府的選擇之一是，只好把去年、前年、大前年的保障房建設(shè)加入其中，湊足數(shù)目。這樣一個保障性住房建設(shè)局面顯然不是中央政府愿意看到的。
　　郁亮：溫總理三番五次說的話你們不相信，我是相信的。還沒做好過冬準備呢，就想著春天的事情，這會妨礙你做好冬天的準備。
　　萬科最好的地方是戰(zhàn)略從來不漂移，萬科的心態(tài)從來都很平和，沒有必要賭一個你不知道的未來，你只做你應(yīng)該做的事情，或者只做你能夠做的事情。
　　林少斌：限購直接抑制了房地產(chǎn)市場的需求，在市場供應(yīng)放量的情況下，各地成交均價出現(xiàn)一定松動和下滑。
　　未來，限購政策退出的觸發(fā)因素除了房價漲幅得到控制之外，房產(chǎn)稅在全國鋪開、保障性安居住房建設(shè)達標以及經(jīng)濟下滑導(dǎo)致居民購買力下降等也將促使政策制定者重新評判形勢，放開限購政策。
　　秦力洪：企業(yè)的經(jīng)營決策根本不能建立在猜測基礎(chǔ)上。松有松的過法，緊有緊的過法。我們做好最緊怎么過的準備。過去五年到十年，每一輪都有很多人做預(yù)測，正確率非常低，猜對了屬于極小概率事件。
　　因為現(xiàn)在調(diào)價格還可以換回銷量，所以最難的時候還沒來。就像人的皮膚還有彈性一樣，說明人還沒死。等哪天動價格也沒人買了，大事就發(fā)生了。前兩年美國的房地產(chǎn)市場，越便宜越?jīng)]人買，這就是生與死的問題了。
　　聶梅生：購房者一般會觀望到明年，開發(fā)商也準備熬到明年?，F(xiàn)在的回調(diào)并沒有完成，政府并沒有新的說法，在目前的情況下，由于房價同比增速還在正值，還有余地往下調(diào)，開發(fā)商也沒出現(xiàn)大規(guī)模的資金鏈斷裂，因此，低迷時期起碼會持續(xù)到明年一季度。
　　但明年全國“兩會”時，恐怕要做一些重要決策。之后，房地產(chǎn)的政策取向就會比較明了。如果認為調(diào)控達到了預(yù)期目的，之后的政策就會走向平穩(wěn)。
　　政府通常不會輕易否定原來的文件，但可能會以新的文件來指明新的方向。一些根本性的政策比如房產(chǎn)稅、70年房產(chǎn)使用權(quán)，可能會在十八大以后進行體制性調(diào)整。今年的中央經(jīng)濟工作會議是近期大家期待的，然后就是明年“兩會”、十八大，這三個節(jié)點都是比較重要的。
　　注：文中對郁亮的采訪系11月12日萬科媒體見面會上的群訪