
房產(chǎn)稅的試點和開征,最大的目的不是為調(diào)控樓市,而是國家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,調(diào)整財政稅收結構的一項有力措施
1月27日,重慶、上海宣布開征房產(chǎn)稅。盡管多數(shù)人認為,此次落地的滬、渝兩地的房產(chǎn)稅“并不具有殺傷力”,但房產(chǎn)稅試點政策預留了“加收空間”,讓人不禁對房產(chǎn)稅的威力充滿遐想。
開征房產(chǎn)稅,為什么
在滬、渝兩地已開始房產(chǎn)稅試點后,再討論這樣一個問題,也許顯得有些遲緩。但在其他各地區(qū)對此政策的激烈反應中,在北京表示暫不開征的爭執(zhí)中,這樣的討論就顯得有必要了。
其實,從上個世紀八十年代中期開始,房產(chǎn)稅一直存在。1986年9月15日,國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,自1986年10月1日起施行。房產(chǎn)稅的征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),計稅依據(jù)分為房產(chǎn)原值一次減除10%~30%以后的余值和房產(chǎn)租金收入兩種,稅率也相應分為1.2%和12%兩種。基于當時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況,《房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定》中個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
近年來,緣何征收房產(chǎn)稅之聲四起?援引2010年9月30日官方的表述是:隨著住房制度改革深化和居民收入水平提高,商品房市場日益活躍,改革和完善房產(chǎn)稅制度,對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的,既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經(jīng)濟結構調(diào)整和土地節(jié)約集約利用,引導個人合理住房消費??紤]到這項改革情況復雜,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗以后逐步擴大到全國。
顯然,征收房產(chǎn)稅得到了政府高層的直接授意,但上海、重慶仍然是在巨大的質(zhì)疑聲中拉開了征稅的帷幕。爭論的焦點在于,這對于高企的房價的打壓作用有限,且無形中增加了購房者的負擔。
如果,我們理清這樣一個問題,這個對立也許就不那么尖銳了?!岸嗄陙?,大家關注房產(chǎn)稅的時候一直把它當成房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施來討論,甚至認為是‘最后一只給力的靴子’。事實上,結合近幾年中央有關房產(chǎn)稅的表述以及‘十二五’規(guī)劃,不難看出,房產(chǎn)稅的試點和開征,最大的目的不是為樓市調(diào)控,不是為了降房價,而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式,調(diào)整財政稅收結構的一項有力措施?!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在公開場合如此表述。
他同時強調(diào),“房產(chǎn)稅只不過是選擇利用調(diào)控這個時機開征,而不是為調(diào)控而出臺?!必斦控斦茖W研究所副所長蘇明認為,房產(chǎn)稅的出臺使房地產(chǎn)稅制更加完善,同時為政府提供一個重要的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅更為重要的現(xiàn)實意義是調(diào)節(jié)收入分配,分好社會財富的“蛋糕”。
房產(chǎn)稅的征收,對于地方政府財政來說,是個好消息。我們可以算一下,以上海為例,房產(chǎn)稅可以為地方政府帶來多少稅收?
前提:上海所有新購房都需繳納房產(chǎn)稅,不考慮免稅面積、稅收退還等問題;以實際市場成交價格計算,不考慮評估因素;按2010年上海一、二手住宅成交金額為計算依據(jù)。
條件:2010年上海一手商品住宅總銷售金額為2175億元,二手住宅成交總金額為2027億元。2010年,上海全年商品住宅均價為22331元/平方米,上海一手商品住宅全市成交價格不超過均價2倍的一手商品住房約占90%,二手住宅價格不超過均價2倍的比例約為95%。一手商品住宅房產(chǎn)稅總額約為:2175×70%×90%×0.4%+2175×70%×10%×0.6%=6.3945億元;二手住宅房產(chǎn)稅總額約為:2027×70%×95%×0.4%+2027×70%×0.5%×0.6%=5.81749億元
結論:預計全年房產(chǎn)稅收入可達到12.21億元。
中國知名財稅專家、物業(yè)稅方案設計專家劉桓接受《瞭望》新聞周刊采訪時認為,就中國房產(chǎn)稅試點改革意義而言,這是“十二五”財稅改革的“破冰”之舉,有利于理順中央和地方的財政關系。正因為此,他預計,房產(chǎn)稅試點改革可能在一年內(nèi)擴大到北京、廣州、深圳等一線城市,在5年內(nèi)將在全國重點城市普遍推開。
此前,國家發(fā)改委官員便直言,房產(chǎn)稅的開征,將為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。此稅種應該由地方政府掌握,把它培育成為地方政府的一個主體稅種。
房產(chǎn)稅,怎么收
在討論這個問題之前,我們先看滬、渝兩地的版本。從字面表達上看,滬、渝兩地的房產(chǎn)稅看上去相差甚遠,但追根溯源,不難發(fā)現(xiàn),兩地房產(chǎn)稅試點政策不乏共同點。
首先,大部分滿足居民自住需求的住房沒有被納入征收范圍:上海人均60平方米以下不收,并不考慮之前存量。重慶超過均價2倍以上的新房收取房產(chǎn)稅,只對獨棟核實存量。其次,稅費負擔并不重。以上海版為例:某三口之家原有一套80平方米的兩居室,在1月28日以后再次購買一套單價2.5萬/平方米的120平方米新房,需要交納房產(chǎn)稅為(原來住房及新購住房合計面積-家庭人數(shù)乘以60平方米)乘以2.5萬乘以70%乘以0.6%,最后得出為2100元,即每年交納2100元的房產(chǎn)稅。
因此,無論是普通老百姓還是投資客,面對如此“溫柔”的房產(chǎn)稅政策,都松了一口氣。調(diào)查顯示,不少普通家庭認為從兩地試點政策看,房產(chǎn)稅暫時和自己無關,因為“自己住房想人均超過60平方米都難”;而不少高檔住宅持有者及投資客盡管對此有所擔憂,但在他們看來,眼下房產(chǎn)的增值空間“抵消”試點的房產(chǎn)稅綽綽有余。
按照國際慣例,房產(chǎn)稅的稅率一般在1~3%之間。我國的房產(chǎn)稅當前正處于試點階段,低稅率更容易被社會接受,改革的阻力會小些。而只針對新購房征稅,則是考慮到試點工作的“由易到難”。目前全國的現(xiàn)狀是,在房產(chǎn)評估方面力量不足、技術不硬,很難對所有房屋每年評估一次。因此,重慶和上海政策皆提出:應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價;條件成熟時,以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。
在滬、渝兩地宣布開征房產(chǎn)稅之后,北京表示,暫不開征房產(chǎn)稅。但這不能阻礙人們對房產(chǎn)稅的終極猜想:上海版、重慶版的試點政策是否會作為“母版”推廣?
其中,流傳最廣泛的一個版本是,房產(chǎn)稅要逐步推進,征收對象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”,征收城市將由主要城市覆蓋全國各地,征收稅率將因地而異。
在上海、重慶房產(chǎn)稅試點開征當天,國務院常務會議決定“同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點,具體征收辦法由試點省、自治區(qū)、直轄市人民政府從實際出發(fā)制定”。
在房產(chǎn)稅的推進節(jié)奏上,上述專家和業(yè)內(nèi)人士建議循序漸進,征收房屋類型由“高檔逐漸向普通住宅”覆蓋,由房價上漲比較快的一二線城市逐漸向三四線城市覆蓋。從高檔住宅入手征收房產(chǎn)稅,逐漸加大征收空間,擴至普通住宅,比較讓老百姓能夠接受。
激烈的碰撞
1月21日,在房產(chǎn)稅征收幾成定局之時,廣東省政協(xié)委員朱征夫以法律專家身份的發(fā)言,引人注目:“我反對開征房產(chǎn)稅,是想請政府給憲法留點面子,重慶、上海征房產(chǎn)稅,讓他們搞去吧,我們廣東還是潔身自好的好?!边@位即將參加今年全國“兩會”的全國政協(xié)委員說,對房產(chǎn)稅問題是否要形成一個提案,還在考慮當中。
名不正則言不順。涉及到個人財產(chǎn)問題,就必須通過法律來解決。毫無疑問,朱征夫基于法律角度提出的反對征收房產(chǎn)稅的理由,是房產(chǎn)稅開征中遇到的首要的也是主要的阻力。

“改革試點不需要立法。你要抓住‘試點’這個字眼,這個問題就全解決了?!必斦控斦茖W研究所研究員賈康說:“做試點,不是要違背法制化的原則。改革需要試點,但不是先要形成法律,再來確定試點,這兩者不是非此即彼的關系?!?br/>
以試點的方式展開征稅,似乎是打了法律的一個擦邊球。國務院及相關部委近幾年有關房產(chǎn)稅的行文表述時,房產(chǎn)稅一直被強調(diào)是“財稅體制改革”的目標之一。從目前落地的試點看,無論是重慶還是上海,并沒有稅改的內(nèi)容,而僅僅是在1986年我國出臺的房產(chǎn)稅暫行條例的基礎上簡單加以“擴面”,即由過去的營業(yè)用房征收擴面到住宅。專家認為,這可能和國家想趕緊在“十二五”期間推行房產(chǎn)稅的想法有關,因為如果進行稅改,就要涉及立法,房產(chǎn)稅推出的時間會遙遙無期,而像試點這樣在過去的條例基礎上進行“擴面”,則無須通過立法程序,即能夠在較短的時間內(nèi)開征。
目前,政府也在為房產(chǎn)稅改革進行法理依據(jù)上的鋪路。
去年6月份,國務院公布的《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入了當年的財稅體制改革的目標當中;1月17日,國務院發(fā)布了《關于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》,將房產(chǎn)稅征收管理依據(jù)從《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。而后者將賦予國務院更多的權限。
專家分析,這將方便國務院同意地方試點和提升房產(chǎn)稅的立法基點。
中國人沒有主動納稅的習慣,而每年一繳的房產(chǎn)稅如何征收?近幾年國家讓民眾上報年收入12萬元者,以對其征稅,但效果極差。某地方財稅部門負責人曾向媒體透露,當?shù)胤康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)收集及整理工作可謂“路漫漫其修遠兮”,沒有兩到三年時間建立不起來。
來自住建部的消息顯示,目前全國40個重點城市的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系初步建立。住建部副部長齊冀近日也強調(diào),“住建部將以城市住房信息系統(tǒng)建設為重點,以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎,建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡和基礎數(shù)據(jù)庫,全面掌握個人住房的基礎信息及動態(tài)變化情況,基本實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)住房信息共享和查詢?!?br/> 另一方面,各級政府和有關部門在房地產(chǎn)方面的多種收費遭詬病。除了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅以外,中國與房地產(chǎn)相關的主要稅收還有:對占用的耕地征收的耕地占用稅,對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃征收的營業(yè)稅和隨營業(yè)稅附征的城市維護建設稅以及具有附加稅性質(zhì)的教育費附加,對被轉(zhuǎn)移的土地、房屋權屬征收的契稅,對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃合同征收的印花稅,對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的土地增值稅,對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所得額征收的企業(yè)所得稅和個人所得稅。其中,有的稅種是經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的產(chǎn)物,已經(jīng)不符合目前市場經(jīng)濟發(fā)展的狀況,如類似行政罰款耕地占用稅;有些稅種的設置不符合目前各國通行的做法,如城市維護建設稅、土地增值稅和契稅。
據(jù)財政部統(tǒng)計,2009年,全國土地出讓收入多達14239.7億元,相當于全國稅收收入的23.9%。管理方面負面消息也時有發(fā)生,不僅加重了納稅人的經(jīng)濟負擔,而且對稅收、財政都產(chǎn)生了不利的影響。