石柱鮮,趙紅強(qiáng),譚屹然

(吉林大學(xué)商學(xué)院,長(zhǎng)春 130012)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫分析

石柱鮮,趙紅強(qiáng),譚屹然

(吉林大學(xué)商學(xué)院,長(zhǎng)春 130012)

利用面板數(shù)據(jù)檢驗(yàn)分析了國(guó)內(nèi)整體以及北京、天津、上海、江蘇省等 8個(gè)省份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),計(jì)算出房?jī)r(jià)泡沫指數(shù);并對(duì)房?jī)r(jià)與收入、貨幣總量、房屋銷售面積、居民租房支出的關(guān)系進(jìn)行了分析。分析結(jié)果發(fā)現(xiàn):我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著很大的泡沫成分,特別這最近幾年,房地產(chǎn)業(yè)中的炒作成分比例越來(lái)越大;貨幣總量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用;房?jī)r(jià)越貴,房租就越貴,不過(guò)房租的波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度。

房地產(chǎn)市場(chǎng);協(xié)整檢驗(yàn);房地產(chǎn)泡沫;面板數(shù)據(jù)分析

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),是國(guó)家資金的重要來(lái)源,能帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,一直引領(lǐng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是,由于房地產(chǎn)業(yè)自身獨(dú)特的因素,高速發(fā)展的背后也存在著許多問(wèn)題。剛性需求、固定資產(chǎn)投資、土地的稀缺性及不可再生性、市場(chǎng)不健全、擴(kuò)張的貨幣政策、政府部門(mén)不正之風(fēng)等因素導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著許多泡沫成分。房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮,會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi),經(jīng)濟(jì)虛高,社會(huì)不公平等問(wèn)題,如果任其發(fā)展,一旦資金鏈斷裂,就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。國(guó)內(nèi)有很多學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問(wèn)題進(jìn)行了研究,不過(guò)大部分都是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問(wèn)題進(jìn)行理論分析,研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成因素,對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害,解決方法等;也有學(xué)者通過(guò)數(shù)理模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問(wèn)題進(jìn)行了定性分析。

很多學(xué)者將房屋價(jià)格與人均收入的比 (PIR)作為衡量國(guó)民購(gòu)買(mǎi)房屋能力的一個(gè)指標(biāo),例如,H sieh(1996)研究了房?jī)r(jià)、購(gòu)買(mǎi)能力、房屋使用年限、租房?jī)r(jià)格之間的聯(lián)系,結(jié)果發(fā)現(xiàn)臺(tái)灣地區(qū)民眾的房屋購(gòu)買(mǎi)力從 1960年到 1975年穩(wěn)步上升,而從 1975年以后開(kāi)始下降。Kau(2000)研究了對(duì)于臺(tái)灣地區(qū)是否不同收入水平對(duì)應(yīng)一個(gè)不同的均衡 PIR,結(jié)果發(fā)現(xiàn),臺(tái)灣的 PIR高于其他國(guó)家,不同收入水平對(duì)應(yīng)不同的均衡 PIR,由于房?jī)r(jià)一直很高,所以低收入階層對(duì)應(yīng)的 PIR越來(lái)越低。Tsai和 Peng(2011)用面板協(xié)整方法分析了臺(tái)灣地區(qū) 1980到 2007年 4個(gè)城市的數(shù)據(jù),研究房屋價(jià)格和收入是否存在長(zhǎng)期關(guān)系,研究表明二者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系,臺(tái)灣地區(qū)的房屋購(gòu)買(mǎi)力是強(qiáng)健穩(wěn)定的。趙昕東(2010)通過(guò)對(duì) 1999—2009年的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、貨幣供給、住宅價(jià)格指數(shù)建立結(jié)構(gòu)向量自回歸模型,得到我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的供給沖擊、需求沖擊、貨幣政策沖擊。結(jié)果顯示,正向房地產(chǎn)價(jià)格沖擊能導(dǎo)致通貨膨脹率和生產(chǎn)總值能上升到一個(gè)新的水平,貨幣供給量下降到較低水平,而正向的供給沖擊、需求沖擊、貨幣政策沖擊都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。唐志軍 (2010)等通過(guò)協(xié)整和VAR模型分析得到房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)品總額的波動(dòng)有負(fù)相關(guān)關(guān)系,房地產(chǎn)投資每增加 1%,GDP增長(zhǎng)率增加 0.181%,房地產(chǎn)價(jià)格每上升 1%,通貨膨脹率上升0.118%。

目前,國(guó)際上一般認(rèn)為房屋價(jià)格一方面是由經(jīng)濟(jì)因素決定的,如居民人均可支配收入、國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)的信貸量、經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)等決定的,另一方面是由于市場(chǎng)預(yù)期決定的。如 Roche(2001)對(duì)都柏林的房屋市場(chǎng)價(jià)格決定因素進(jìn)行了分析。M een(2002)對(duì)美國(guó)和英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了研究,結(jié)果發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格在不同的時(shí)間段受到的影響因素不同。Zhou(2006)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了泡沫檢驗(yàn),預(yù)期 2006年中期是美國(guó)地產(chǎn)業(yè)泡沫發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。M cCarty(2004)的研究發(fā)現(xiàn)收入的整張是平滑的,遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度。M ikhed和 Zem cik(2009)認(rèn)為檢驗(yàn)房?jī)r(jià)與收入的均衡關(guān)系不應(yīng)該只在一個(gè)國(guó)家或地區(qū),應(yīng)該進(jìn)行面板數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。Campbell和 Shiller(1987)提出金融資產(chǎn)價(jià)格(如房?jī)r(jià))與現(xiàn)金流 (如收入)之間應(yīng)該具有同階單整關(guān)系,如果兩個(gè)序列滿足一階差分平穩(wěn),那么兩個(gè)序列一定存在協(xié)整關(guān)系。

本文用M ikhed和 Zem cik(2009)提出的方法,以我國(guó)整體,及北京、天津、上海、江蘇省、浙江省、廣東省、福建省和吉林省 8個(gè)省份的數(shù)據(jù),計(jì)算出了我國(guó)整體及 8個(gè)省份的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù),定量地分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫大小,并對(duì)房屋價(jià)格與國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量,居民人居住房性支出之間的內(nèi)部聯(lián)系做出了研究。本文第二部分首先介紹房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的數(shù)理關(guān)系、面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn),然后對(duì)文中所用數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的說(shuō)明。第三部分是實(shí)證分析和結(jié)果分析。最后第四部分總結(jié)全文。

一、模型和數(shù)據(jù)介紹

依據(jù)M uellbauer(2008)對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的定義:房?jī)r(jià)泡是決定房屋價(jià)格的基本經(jīng)濟(jì)因素解釋不了的部分。本文依據(jù)M ikhed和 Zem cik(2009)的理論方法,檢驗(yàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋價(jià)格是否與基本經(jīng)濟(jì)因素偏離,計(jì)算反映房地產(chǎn)泡沫的泡沫指數(shù),決定房屋價(jià)格的基本經(jīng)濟(jì)因素包括居民收入和房屋出租價(jià)格。

房屋價(jià)格與居民收入比,從經(jīng)濟(jì)理論上講,居民的收入決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求,所以房屋價(jià)格與居民收入之間存在著緊密的聯(lián)系。它們之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系可以表示為:Pe/Ye=k,其中 Pe表示房屋長(zhǎng)期均衡價(jià)格,Ye表示居民長(zhǎng)期均衡收入。其中長(zhǎng)期均衡比率 k容易受到很多短期因素的影響,如房屋供給不足,國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的炒作等。對(duì)于長(zhǎng)期均衡等式有兩個(gè)限制條件:W≥D, D≥λP,其中W表示購(gòu)房者的資產(chǎn)凈值,D表示居民在房屋價(jià)值為 P時(shí)的儲(chǔ)蓄,λ為購(gòu)買(mǎi)者為購(gòu)買(mǎi)房子的最小儲(chǔ)蓄率。其中第二個(gè)限制條件還可以表示為:ρY≥(P-D)im,Y為購(gòu)房者收入,ρ為可用于住房消費(fèi)的最大比率,im為住房貸款利率。M uellbauer(2008)指出,衡量房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫最好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)就是居民收入,收入的增長(zhǎng)是線性的,而房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是跳躍性的,房?jī)r(jià)收入比 k大,房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分只會(huì)降低居民的福利,減少市場(chǎng)需求。

資產(chǎn)價(jià)格(如房?jī)r(jià))與經(jīng)濟(jì)狀況(如收入、房租)之間一定存在著緊密的聯(lián)系,根據(jù)房?jī)r(jià)與收入 (或房租)之間是否偏離,偏離程度可以構(gòu)造房地產(chǎn)泡沫指數(shù)(M ikhed和 Zemcik,2009)。如果房地產(chǎn)價(jià)格與收入 (房租)都是平穩(wěn)的,那么不存在泡沫,即泡沫指數(shù)為 0;如果房地產(chǎn)價(jià)格是平穩(wěn)的,而收入 (房租)是非平穩(wěn)的,那么該模型不適用于檢驗(yàn)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫指數(shù);如果房地產(chǎn)業(yè)是非平穩(wěn)的,而收入(房租)是平穩(wěn)的,那么房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫成分,泡沫指數(shù)為 1;如果房地產(chǎn)價(jià)格和收入(房租)都不平穩(wěn),那么對(duì)房?jī)r(jià)收入比(房?jī)r(jià)租金比)作單位根檢驗(yàn),用 P-value(概率)值作為泡沫指數(shù)(M ikhed和 Zem cik,2009)。還可以用對(duì)房屋價(jià)格與收入 (租金)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn),得到的P-value值也可以作為房地產(chǎn)的泡沫指數(shù)。

如果一個(gè)時(shí)間序列的均值,方差和自協(xié)方差都不取決于時(shí)刻 t,則稱該時(shí)間序列是協(xié)方差平穩(wěn)序列,也稱為平穩(wěn)序列。可以通過(guò)ADF檢驗(yàn)時(shí)間序列是否平穩(wěn),對(duì)非平穩(wěn)時(shí)間序列進(jìn)行差分運(yùn)算,得到平穩(wěn)性的時(shí)間序列,稱該序列為單整序列,若序列最少需要通過(guò) d次差分才是平穩(wěn)序列,則稱該時(shí)間序列為 d階單整序列,本文對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)采用 Levin(2002)和 Im(2003)的方法,ADF檢驗(yàn)方程為:yi,t=ρiyi,t-1+∑κφi,jΔyi,t-j+xi,tγ+vi,t,其中 y是房?jī)r(jià),x是收入 (租金)。ρ為可變系數(shù),若ρ>1接收原假設(shè),存在單位根,即是非平穩(wěn)序列,若ρ≤1,接受備選假設(shè),即序列是平穩(wěn)的。本文數(shù)據(jù)選取的是 1999—2009年的季度數(shù)據(jù),房地產(chǎn)業(yè)的泡沫指數(shù)計(jì)算方法參考的是M ikhed和 Zem cik在 2009提出的方法,本文以 4個(gè)季度為一個(gè)時(shí)間窗,分別對(duì)房?jī)r(jià)與收入,房?jī)r(jià)與房租作協(xié)整檢驗(yàn),選取面板V統(tǒng)計(jì)量的概率值作為泡沫指數(shù)。

二、實(shí)證及結(jié)果分析

在本文中,房屋價(jià)格使用商品房銷售價(jià)格,居民收入使用城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入,房屋出租價(jià)格使用城鎮(zhèn)家庭平均每人全年住房消費(fèi)性支出,貨幣信貸量用我國(guó)資本市場(chǎng)上的準(zhǔn)貨幣量,住房用戶增長(zhǎng)數(shù)量用房屋銷售面積代替。選取國(guó)內(nèi)整體,以及北京、天津、上海、江蘇省、浙江省、廣東省、福建省和吉林省 1999—2009年共 9組數(shù)據(jù),房?jī)r(jià)與租金的走勢(shì)圖如圖 1～6所示,畫(huà)圖時(shí)使用的是年度數(shù)據(jù),進(jìn)行面板數(shù)據(jù)檢驗(yàn)時(shí)使用的是季度數(shù)據(jù),為了計(jì)算方便,所有數(shù)據(jù)進(jìn)行了取自然對(duì)數(shù)處理。

圖 4 浙江等 4省房?jī)r(jià)和房租走勢(shì)

由以上走勢(shì)圖可以發(fā)現(xiàn),居民收入穩(wěn)步上升,上升速度穩(wěn)定,基本上呈線性上升。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)很劇烈,整體上呈上升態(tài)勢(shì),而且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方,波動(dòng)的幅度越劇烈。全國(guó)平均水平波動(dòng)也比收入波動(dòng)劇烈很多,說(shuō)明我國(guó)一線城市的房地產(chǎn)份額在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中起主導(dǎo)作用。房租價(jià)格波動(dòng)幅度介于收入波動(dòng)幅度與房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度之間,房租隨收入波動(dòng)的部分是正常的波動(dòng),是生活水平上升后物質(zhì)生活水平的提高。房租隨房?jī)r(jià)波動(dòng)的部分反映了房地產(chǎn)業(yè)中的資本炒作部分,大量金融資本炒作房地產(chǎn),使得房?jī)r(jià)泡沫劇增,在房租上也會(huì)有所體現(xiàn)。在一線發(fā)達(dá)城市,房租的波動(dòng)更接近于房?jī)r(jià)的波動(dòng);而在二線城市,及全國(guó)平均水平顯示,房租的波動(dòng)狀況近似于收入的波動(dòng)狀況?？傮w而言,一線城市房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分已經(jīng)主導(dǎo)了全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形式,對(duì)當(dāng)?shù)氐姆孔庖伯a(chǎn)生了影響,而全國(guó)整體房租還沒(méi)有受大的影響。

分別對(duì)房?jī)r(jià)與收入,房?jī)r(jià)與房租作協(xié)整檢驗(yàn),得到房?jī)r(jià) -收入泡沫指數(shù)和房?jī)r(jià) -房租泡沫指數(shù)如圖 7所示:

圖 7 房?jī)r(jià) -收入泡沫指數(shù)和房?jī)r(jià) -房租泡沫指數(shù)

由圖 7可以看出,房?jī)r(jià) -收入泡沫指數(shù)和房?jī)r(jià) -房租泡沫指數(shù)走勢(shì)大體上是一致的,整體上處于波動(dòng)上升態(tài)勢(shì),特別是最近幾年,兩個(gè)指數(shù)都越來(lái)越高,這與我國(guó)近幾年房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越熱相對(duì)應(yīng)。在 1999年時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中商品房比例處于很小的地位,眾所周知,我國(guó)自 1999年以后,就取消了住房分配制度,進(jìn)入住房市場(chǎng)化。所以我國(guó)地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展,高速發(fā)展的同時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)投機(jī)炒作的行為,2002年我國(guó)出臺(tái)許多調(diào)控房地產(chǎn)的政策,房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分得到有效地釋放。不過(guò),隨著我經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,寬松的金融政策,導(dǎo)致國(guó)內(nèi)國(guó)際投資資本大量涌現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè),也有地方政府資金和部分國(guó)企參與到房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中,導(dǎo)致地王頻頻出現(xiàn),加劇了房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫經(jīng)濟(jì),處理不好,有可能導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)的衰退。

房屋價(jià)格與房屋銷售面積,房屋價(jià)格與貨幣總量的關(guān)系如圖 8～圖 9所示。

圖 8 北京等 8省房屋價(jià)格與房屋銷售面積

圖 9 國(guó)內(nèi)房屋價(jià)格、房屋銷售面積與貨幣總量的關(guān)系

由上圖可以看出全國(guó)整體情況是房屋價(jià)格、房屋銷售面積以及金融市場(chǎng)上貨幣供應(yīng)量都穩(wěn)步上升,說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上是迅速發(fā)展的,其中泡沫成分很少;在各個(gè)不同的地區(qū),房?jī)r(jià)是持續(xù)上升的,而房屋銷售面積波動(dòng)很大,但整體上呈上升趨勢(shì),說(shuō)明房?jī)r(jià)的過(guò)度上升抑制了居民的購(gòu)買(mǎi)需求,不過(guò)房屋的剛性需求和稀缺性使得居民不得不購(gòu)買(mǎi)。因此,居民為了負(fù)擔(dān)過(guò)度的房?jī)r(jià) (房?jī)r(jià)中的泡沫成分),只能減少其他方面的消費(fèi)。如果房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分繼續(xù)膨脹,那么居民的福利會(huì)受到損害,低收入階層會(huì)無(wú)房可住,從而加劇社會(huì)不公,而且還會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展,造成資源巨大浪費(fèi),如果處理不當(dāng),會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。

三、結(jié)論

通過(guò)定量分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的泡沫成分,研究房屋價(jià)格與信貸市場(chǎng)中的貨幣總量、房屋銷售面積等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的聯(lián)系,發(fā)現(xiàn):國(guó)內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)份額在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中起主導(dǎo)作用;在一線城市,大量金融資本炒作房地產(chǎn),使得房?jī)r(jià)泡沫劇增;全國(guó)整體情況是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展同步,泡沫成分很少。對(duì)于一線城市,國(guó)家可以通過(guò)限制行業(yè)貸款總量,加大政府提供廉租房力度,對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行限價(jià)管理,減少地方政府對(duì)賣地收入的依賴等政策,使房地產(chǎn)業(yè)健康迅速發(fā)展。

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2011-02-26

吉林大學(xué)“985工程”“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)”創(chuàng)新基地項(xiàng)目、教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地重大課題“中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期增長(zhǎng)軌跡與特征的實(shí)證研究”項(xiàng)目(05JJD 790006)和國(guó)家社科基金“中日韓三國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)及其主要影響因素的比較研究”項(xiàng)目(06BGJ021)的資助。

石柱鮮 (1947—),男,教授,博士生導(dǎo)師,研究方向:數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué);趙紅強(qiáng) (1983—),男,博士研究生,研究方向:數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。

F064.1

A

1007-7111(2011)03-0046-05

(責(zé)任編輯 張佑法)