□　張文彪

調(diào)控房地產(chǎn)不該“戰(zhàn)風(fēng)車”

□張文彪

可以說(shuō)，2010年是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上，壓力最大、政策最嚴(yán)厲、效果最糾結(jié)、處境最尷尬的一年，也是最“堂吉訶德”式的一年。

依筆者之見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，從一開始就與“堂吉訶德戰(zhàn)風(fēng)車”的故事極其相似。歸納起來(lái)，主要有以下四大相似性：首先，在出發(fā)點(diǎn)上相似，都自以為代表了正義、公平和弱勢(shì)群體方面，基本上都以價(jià)值取向作判斷，而不是根據(jù)事物發(fā)展的客觀規(guī)律作判斷；其次，在自我認(rèn)識(shí)上相似，都高估了自己的能耐，自認(rèn)為總能夠戰(zhàn)勝一切困難，甚至不惜使用極其原始而可笑的辦法；第三，在目標(biāo)對(duì)象上相似，都搞錯(cuò)了真正的目標(biāo)，正如“堂吉訶德”在拼命地跟風(fēng)車的“影子”戰(zhàn)斗，調(diào)控部門則使勁地跟“房?jī)r(jià)”沒(méi)完；第四，在結(jié)果上相似，似乎都搞得筋疲力盡、狼狽尷尬之后，仍然沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性效果。一句話，這樣的房地產(chǎn)調(diào)控，也太“堂吉訶德”了。

房?jī)r(jià)過(guò)高確實(shí)后果不堪設(shè)想，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快也確實(shí)引起了民怨，但房?jī)r(jià)就像風(fēng)車的影子一樣，本身只是問(wèn)題的表象，而不是問(wèn)題的要害。只有抓住了問(wèn)題的要害，才能真正搞對(duì)調(diào)控的目標(biāo)，搞對(duì)了真正的目標(biāo)，才能針對(duì)性地進(jìn)行有效調(diào)控。以筆者淺見(jiàn)，房地產(chǎn)問(wèn)題的要害，最核心的應(yīng)該是利益，包括了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中央與地方利益、老百姓民生利益三個(gè)層面。

其中，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益層面，關(guān)鍵就是要避免全社會(huì)的資金過(guò)于集中到房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)中，引發(fā)金融危機(jī)，威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；對(duì)于中央和地方利益層面，關(guān)鍵就是要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)政府性收入在中央和地方之間的合理分配，避免急功近利和野蠻增長(zhǎng)；對(duì)于老百姓民生利益層面，關(guān)鍵就是要盡可能讓大多數(shù)公民都有得住、住得起，同時(shí)讓國(guó)民中房地產(chǎn)資產(chǎn)性的收益盡可能公平合理地配置，避免加劇貧富分化。這其中任何一個(gè)層面的利益出了亂子，那都是天大的事情。所以，房地產(chǎn)導(dǎo)致的三個(gè)層面的危害，才應(yīng)該是調(diào)控真正的目標(biāo)所在，房?jī)r(jià)只不過(guò)是體現(xiàn)出來(lái)的矛盾的表面，調(diào)控政策不能光沖表面的影子使勁?？上У氖?，我們似乎一直都在圍繞著影子來(lái)出招。

房地產(chǎn)導(dǎo)致的三個(gè)層面的危害，才應(yīng)該是調(diào)控真正的目標(biāo)所在，房?jī)r(jià)只不過(guò)是體現(xiàn)出來(lái)的矛盾的表面，調(diào)控政策不能光沖表面的影子使勁。

更可怕的是，今年以來(lái)，一方面在通脹壓力下，房地產(chǎn)問(wèn)題好像越來(lái)越同時(shí)加劇了以上三個(gè)層面的矛盾，另一方面，調(diào)控和房?jī)r(jià)的糾結(jié)又好像越陷越深，越來(lái)越像“堂吉訶德”戰(zhàn)風(fēng)車，找錯(cuò)了對(duì)象。

所以，房地產(chǎn)調(diào)控不能再這樣“堂吉訶德”下去了。調(diào)控首先要直面問(wèn)題的要害，針對(duì)上述三個(gè)層面的危害，需要在嚴(yán)格把關(guān)開發(fā)貸款和土地抵押貸款的同時(shí)，消費(fèi)按揭貸款一方面要求必須在項(xiàng)目驗(yàn)收合格才可開始辦理，另一方面堅(jiān)持嚴(yán)格的一套扶持（10%首付即可）、二套限制（須50%以上首付）、三套禁止的差別信貸政策，徹底改變現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融信貸模式，削弱不合理金融政策導(dǎo)致的杠桿性暴利下泛濫的投資投機(jī)行為。

嚴(yán)格規(guī)范土地開發(fā)和出讓市場(chǎng)，明確、合理地安排中央、地方和住宅保障及公共建設(shè)三方面在土地出讓收入中的分配關(guān)系。加大租賃性保障房建設(shè)的同時(shí)，限購(gòu)不如征稅，但千萬(wàn)別再折騰那種不符合國(guó)情、不容易執(zhí)行、顯失公道的稅種，而應(yīng)加快開征以第三套以上或家庭人均居住面積超過(guò)60平方米以上房產(chǎn)特別消費(fèi)稅，強(qiáng)制性要求該稅稅率只設(shè)下限（如不得低于10%）不設(shè)上限（上限授權(quán)地方政府靈活調(diào)整），該稅收入可完全歸屬地方并規(guī)定其中的50%必須專用于建設(shè)保障性住房。這樣，既平衡了貧富差距，又解決了部分穩(wěn)定的住保資金來(lái)源，讓有錢人用繳稅貢獻(xiàn)的方式可安心追求高品位生活，沒(méi)錢人則有機(jī)會(huì)解決住房保障問(wèn)題，還化解了地方依賴土地財(cái)政的問(wèn)題，提高了地方政府的積極性。其次，也是關(guān)鍵，這些調(diào)控政策，不要輕易改變，無(wú)論形勢(shì)如何，必須作為嚴(yán)格執(zhí)行的長(zhǎng)期國(guó)策，可以幾十年不變。

如此一來(lái)，才能擺脫調(diào)控“堂吉訶德”式的糾結(jié)和尷尬，才能真正化解房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中央和地方利益、老百姓民生利益帶來(lái)的危害，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能真正讓房地產(chǎn)利國(guó)利民。那時(shí)候，房?jī)r(jià)哪會(huì)有什么問(wèn)題呢？

□ 編輯潘陽(yáng)□ 美編王迪