陳濤

淺析我國房地產(chǎn)價格對國民經(jīng)濟的影響

陳濤

房地產(chǎn)價格作為衡量房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展的重要指標，其走勢將影響到我國眾多行業(yè)的發(fā)展。本文分析了我國房地產(chǎn)價格的影響因素，在此基礎(chǔ)上闡述了房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀及其波動對我國國民經(jīng)濟的影響，并提出了相應(yīng)的防止我國房地產(chǎn)價格大幅波動的措施。

房地產(chǎn)價格；經(jīng)濟影響；措施

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是社會再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟活動不可缺少的組成部分。它既是人們的生產(chǎn)資料又是人們的生活資料，它的開發(fā)會引發(fā)對其它行業(yè)的需求，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不同的帶動作用，其波動與我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展息息相關(guān)。

一、我國房地產(chǎn)價格歷史狀況回顧

1978年我國實行改革開放后，房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。本文參考房價與收入比的大小，將我國房地產(chǎn)價格在1978年-2004年之間的走勢分為以下幾個階段。

1978年-1993年：在改革和對外開放推行背景下，自建國以來我國相對落后的房地產(chǎn)業(yè)迎來了產(chǎn)業(yè)漸進和復(fù)蘇發(fā)展時期，我國房地產(chǎn)價格處于上漲階段。1994年-1995年：由于經(jīng)濟過熱導(dǎo)致了高通貨膨脹，加上適度從緊政策，我國房地產(chǎn)房價收入比處于下降階段，同時房價下降。1996年-1998年：由于我國基本經(jīng)濟形式面良好以及我國受東南亞金融危機的影響較小，我國房地產(chǎn)價格在這幾年處于上漲階段。1999年-2003年：我國房地產(chǎn)房價收入比處于下降階段。通過分析我們發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)價格一直處于上升、下降的反復(fù)波動之中。分別在1993年、1998年、2005年達到了房價波動的最大值，而且波動幅度較大。

房地產(chǎn)價格的主要影響因素有：宏觀經(jīng)濟形勢、貨幣政策、金融環(huán)境、心理預(yù)期、通脹率、行政法規(guī)、房產(chǎn)自身因素以及其他因素（政治因素、自然災(zāi)害）等。

二、房地產(chǎn)價格大幅波動對國民經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等眾多行業(yè)聯(lián)系緊密，因此房地產(chǎn)價格走勢會影響到相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?？傮w而言房地產(chǎn)價格大幅波動將會對我國國民經(jīng)濟產(chǎn)生以下影響：

（一）房價過高將降低金融運行效率

根據(jù)邊際效應(yīng)遞減規(guī)律，隨著房地產(chǎn)行業(yè)可獲得金融資源的增加，房地產(chǎn)業(yè)的效率將逐步降低。在房價不斷高漲的推動下，大量信貸資金仍源源不斷地涌入房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)價格高漲使得大量資金滯留在該行業(yè)內(nèi)，使社會資源得不到合理利用。過高的“市盈率”將不利于吸引資本真正投資于房地產(chǎn)市場，容易使房地產(chǎn)投機盛行和市場混亂。一旦價格下跌，投機性套利機會消失，必將引爆泡沫并造成金融、經(jīng)濟危機。

（二）房價過高將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡

在恩格爾系數(shù)不斷下降的過程中，住宅是城鎮(zhèn)居民最重要的消費品，也是占消費比重比較大的消費品。在物價總水平的影響因子中占比重較大，所以當(dāng)房價過高時將會導(dǎo)致物價總水平上揚。由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)度高，不斷上漲的房地產(chǎn)價格容易引起鋼鐵、水泥等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低水平重復(fù)建設(shè)，阻礙我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，帶來重要原材料和煤電油運的全面緊張，從而降低整個社會的經(jīng)濟效率。

（三）房價過高可能導(dǎo)致金融危機

一方面，過高的房地產(chǎn)價格扭曲了市場價格信號，使房價、地價等資產(chǎn)價格嚴重高估，使銀行等抵押貸款擺置在巨大虛假價格泡沫之上，而社會財富是不可能迅速增長的，當(dāng)積累的社會購買力迅速消耗之后，過高的房地產(chǎn)價格泡沫是必然要破滅的，銀行抵押的資產(chǎn)價值就會大幅度下降，形成大量資不抵債的情況，貸款人就會放棄抵押物拒絕還貸，引發(fā)大量不良貸款，銀行必然遭受損失。另一方面，在房地產(chǎn)價格暴漲的擴張過程，各路資金就會大量進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，造成鋼材、水泥、有色金屬等建筑材料需求大增，造成建筑施工需求大增，引發(fā)整個社會相當(dāng)多的行業(yè)和企業(yè)的虛假繁榮現(xiàn)象；當(dāng)過高的房地產(chǎn)價格泡沫不可避免地破裂后，企業(yè)資金鏈就斷裂，無法兌現(xiàn)與其他企業(yè)簽訂的合同，在社會上形成巨大的三角債拖欠網(wǎng)，不僅拖垮了素質(zhì)差的企業(yè)，而且也會拖累素質(zhì)較好的企業(yè)，引發(fā)相當(dāng)多的企業(yè)無法歸還銀行貸款，銀行遭受更廣范圍的損失。從而使整個社會的購買力萎縮，并引發(fā)全社會的經(jīng)濟衰退，進而引發(fā)金融危機。

（四）房價過高會導(dǎo)致尋租行為

房價越高，開發(fā)商的沖動也就越大，就會不惜一切代價去收買土地、規(guī)劃、城建等部門的官員，致使一部分人假公濟私，以不法手段牟取暴利。一些地方違規(guī)協(xié)議出讓經(jīng)營性用地、“以租代征”農(nóng)民集體土地和拖欠挪用征地補償資金等問題時有發(fā)生。

（五）房價急劇下跌可能導(dǎo)致經(jīng)濟低迷

從中國目前情況看來，按揭貸款比例不少于70%，一旦樓市大跌，房價大跌，無論是炒房者還是購房者資產(chǎn)必定會縮水。甚至出現(xiàn)原有貸款住房現(xiàn)在價格遠遠低于銀行貸款的現(xiàn)象，即所謂的“零資產(chǎn)”。這樣的后果將直接導(dǎo)致大量按揭購房者“斷供”，即寧愿把房產(chǎn)配給銀行也不愿繼續(xù)還貸，銀行資金鏈斷裂，無錢借貸放息，甚至?xí)霈F(xiàn)倒閉、關(guān)門的情況。房價下跌不僅會造成中小房地產(chǎn)商破產(chǎn)，中介關(guān)門，還將嚴重影響我國其他行業(yè)的發(fā)展，造成大量企業(yè)倒閉，失業(yè)率不斷上升，政府財政收入減少，福利保障鞏固服務(wù)短缺等情況。由于缺乏經(jīng)濟來源，相關(guān)人群購買力就會被限制在有限的范圍內(nèi)，造成社會商品大量積壓。惡性循環(huán)的圈子一旦形成，整個社會經(jīng)濟體系將瀕臨崩潰。

三、防止我國房地產(chǎn)價格大幅波動的措施

（一）調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)

國土資源部門參與調(diào)控房價，應(yīng)主要加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度，在房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)上做文章。具體作法是，在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地地價、住宅價格上漲過快的城市，將適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比重。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)主要是指三個方面：房地產(chǎn)開發(fā)品種結(jié)構(gòu)、區(qū)域布點結(jié)構(gòu)、上市時序結(jié)構(gòu)。不同投資結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)物業(yè)，尤其是不同規(guī)模的住宅品種，應(yīng)合理配置才能適應(yīng)市場需要，形成有效供給。同時，對于寫字樓、商業(yè)用房、住房、以及住房中的不同檔次房屋在數(shù)量上也應(yīng)保持合理的“度”。所以，房地產(chǎn)的投資規(guī)模、投資增長速度要與國民經(jīng)濟的發(fā)展水平相適應(yīng)，以保證房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）加強金融監(jiān)管和審查的力度

在我國應(yīng)建立起包括央行監(jiān)管、社會審計、外部評估、同業(yè)監(jiān)督在內(nèi)的多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，及時規(guī)避風(fēng)險。金融機構(gòu)應(yīng)努力提高風(fēng)險意識，按照人民銀行、銀監(jiān)會的相關(guān)規(guī)定，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款準入門檻，切實加強信貸審查、管理、監(jiān)管、警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，利用信貸政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，對過熱的房地產(chǎn)市場要適度降溫。

（四）完善住房供應(yīng)政策，增加保障性住房的供給

保障性住房的增加一方面可以解決難以通過市場解決住房為題的這部分群眾的住房困難。另一方面也是房地產(chǎn)市場的供應(yīng)比較清晰。低收入群體通過政府的幫助方式來解決住房問題，其他群體則通過市場解決住房問題。因此，保障性住房的供應(yīng)，不僅不會沖擊商品房市場，反而有利于平穩(wěn)商品房市場的價格。

（五）大力發(fā)展住房二級市場，完善住宅租賃市場

多提供一些面積小、價低的住房，讓大量較低的存量房進人市場。要逐步完善住宅租賃市場，在以賣方為主的住宅市場中，很少有房地產(chǎn)企業(yè)去考慮涉足住宅租賃市場，這就需要政府出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進人住宅租賃市場，盡早結(jié)束住宅租賃市場主要是由私人提供房源的現(xiàn)狀，使房地產(chǎn)租賃市場成為解決居民住房的渠道之一。

（六）引導(dǎo)居民理性消費

引導(dǎo)居民根據(jù)自己的實際收入購買或租賃適合自己的住房，避免一步到位、貪大求好的方式一次性解決住房問題。出臺相應(yīng)政策引導(dǎo)和鼓勵度消費。如剛參加工作的群體主要以租賃為主解決住房;有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)后，購買小戶型的住房為主，主要是解決住的問題;再有條件和能力時，才應(yīng)該成為改善性住房群體。這樣不僅可以實現(xiàn)理性消費，還可以減少所謂的“負翁”。

1.吳海英，《房地產(chǎn)投資對鋼鐵投資和投資總增速的影響》，《世界經(jīng)濟》2007年第三期.

2.龍麗娟，錢程，《樓市起伏對中國經(jīng)濟產(chǎn)生的影響》，《當(dāng)代經(jīng)濟》2009年第2期.

3.孔靜芬，《房價上漲過快，應(yīng)如何應(yīng)對》，《新長征》2008年第2期.

（作者單位：內(nèi)蒙古住房基金管理中心）