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        打破壟斷,讓房?jī)r(jià)軟著陸

        2011-11-07 06:15:22
        中國(guó)新聞周刊 2011年41期

        至關(guān)重要的是,目前必須立刻著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)之核心制度進(jìn)行變革,這其中最為重要的就是打破雙重壟斷,也即打破地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷,打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋開(kāi)發(fā)的壟斷。從而防止未來(lái)政策放松、再度出現(xiàn)泡沫反彈

        上海、深圳、北京等一線城市的樓市已開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性?xún)r(jià)格下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,與上個(gè)月相比,10月,中國(guó)北京、上海、廣州、深圳等46個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)停漲或下降。過(guò)去十幾年來(lái)逐漸形成的房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)的核心利益將被觸動(dòng),房市調(diào)控政策當(dāng)何去何從?

        過(guò)去十年間,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎是城市化,城市化的重點(diǎn)又在房地產(chǎn)業(yè)。中國(guó)最為重要的各種資源、權(quán)力,圍繞這房地產(chǎn)業(yè)而重新組合,形成了一個(gè)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的利益網(wǎng)絡(luò):首先是地方政府,他們從土地財(cái)政中獲益極大;其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,他們占據(jù)了富豪榜之大半;再次是各類(lèi)金融機(jī)構(gòu),目前的金融風(fēng)險(xiǎn)主要系于房地產(chǎn)業(yè)之風(fēng)險(xiǎn);還有大量民間游資,過(guò)去五年間大量進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)領(lǐng)域;剛剛形成的中產(chǎn)階層也在其中,他們的主要財(cái)富都積淀于房產(chǎn)上。

        因此,房地產(chǎn)問(wèn)題顯然不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,也是一個(gè)牽涉面極廣的重大社會(huì)、政治問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年的非理性繁榮,已經(jīng)積聚了諸多風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)上說(shuō),房地產(chǎn)泡沫吸引大量實(shí)業(yè)資本殺入,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)迅速地房地產(chǎn)化。這一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)這樣的大國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言,是極端不利的。房屋價(jià)格高企,也嚴(yán)重地妨礙中小企業(yè)之創(chuàng)建與運(yùn)營(yíng),妨礙企業(yè)家精神之發(fā)育,而將令經(jīng)濟(jì)喪失長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

        當(dāng)然,房屋價(jià)格非理性上漲的社會(huì),政治風(fēng)險(xiǎn)也是非常巨大的。其中比較重要的一點(diǎn)是,房屋價(jià)格飛漲,把社會(huì)撕裂為有房群體與無(wú)房群體,有房群體的資產(chǎn)快速增長(zhǎng),無(wú)房群體只能望房興嘆。雙方的財(cái)富差距急劇擴(kuò)大,社會(huì)內(nèi)部的緊張不斷加劇。

        最為可怕的是,房屋價(jià)格非理性上漲,促使所有人高度關(guān)注房屋,從而制造了十分浮躁的社會(huì)心理。而有房群體和無(wú)房群體的利益則處于完全對(duì)立狀態(tài),從而令政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀管理的空間,變得非常逼仄。而如果不對(duì)這種非理性狀態(tài)進(jìn)行某種管理,雙方的利益對(duì)立又會(huì)趨向尖銳。

        經(jīng)過(guò)權(quán)衡,政府選擇了控制房?jī)r(jià)。有人指責(zé)政府所采取的措施不合乎市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則,問(wèn)題在于,房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本制度在很大程度上就是非市場(chǎng)、甚至反市場(chǎng)的,舉其大者如地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷,房地產(chǎn)商對(duì)房屋開(kāi)發(fā)權(quán)的壟斷。從這個(gè)意義上講,政府以行政手段管理這樣本來(lái)就高度行政化、壟斷的領(lǐng)域,并無(wú)不當(dāng)。

        現(xiàn)在看來(lái),政府的措施收到了一定效果,房?jī)r(jià)也已停止上漲,甚至出現(xiàn)下跌??梢韵胍?jiàn),房地產(chǎn)利益集團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)了某種恐慌。若干地方政府私自放寬房屋限購(gòu)政策,恐怕會(huì)有更多地方政府準(zhǔn)備這樣做。房地產(chǎn)商感受到巨大壓力,一方面,房屋積壓,資金吃緊;另一方面,降價(jià)銷(xiāo)售,則可能引發(fā)以前業(yè)主的退房潮。當(dāng)然,那些購(gòu)買(mǎi)了房屋、正在還貸的中產(chǎn)群體,也一定相當(dāng)忐忑不安。

        在這種情況下,如何拿捏政策分寸?

        顯然,不管從哪個(gè)角度看,大陸目前的房屋價(jià)格均存在嚴(yán)重泡沫,因此,必須保持足夠的政策壓力,迫使房屋價(jià)格進(jìn)行適度的回調(diào),以維持在適度的水平。惟有如此,彌漫于整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域乃至于社會(huì)領(lǐng)域的房屋投機(jī)心理,才會(huì)被打消。此后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)才有可能恢復(fù)常態(tài),并且保持必要的創(chuàng)造性潛力,中國(guó)人的生活與生活預(yù)期才能夠恢復(fù)常態(tài)。

        過(guò)去有幾次,在市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫之后,政府都試圖對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控。然而,由于各種原因,調(diào)控總是半途而廢,結(jié)果,泡沫不僅沒(méi)有被擠掉,反而不斷累積。這一次,實(shí)有必要汲取教訓(xùn)。從目前跡象看,高層似乎有這個(gè)決心。10月21日,溫家寶總理在廣西南寧考察時(shí)指出,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期,各級(jí)政府要切實(shí)采取措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。10月29日,溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,要求各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。同時(shí),要增加普通商品住房用地,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。

        當(dāng)然,如果政策壓力過(guò)大,可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),那就有可能引發(fā)金融危機(jī),進(jìn)而引發(fā)社會(huì)危機(jī),也讓地方政府陷入財(cái)政危機(jī)。因此,目前只需保持現(xiàn)有政策,而略為做出一些放松姿態(tài)即可。

        至關(guān)重要的是,目前必須立刻著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)之核心制度進(jìn)行變革,從而防止未來(lái)政策放松、再度出現(xiàn)泡沫反彈。這其中最為重要的就是打破雙重壟斷,也即打破地方政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷,打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋開(kāi)發(fā)的壟斷。具體地說(shuō),就是推動(dòng)城鄉(xiāng)人口、土地的雙向自由流動(dòng),即允許農(nóng)民開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)用地,向城市人口出售。初步承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房,可為重建房地產(chǎn)制度框架之第一步。

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