■朱松嶺

臺灣當(dāng)局怎樣遏制房地產(chǎn)投機

■朱松嶺

臺灣當(dāng)局為了平息民怨、遏制炒房，出臺、準(zhǔn)備出臺一系列配套措施，用法律手段平抑房價、健全房屋市場，實現(xiàn)“居住正義”。

朱松嶺 北京聯(lián)合大學(xué)臺灣研究院兩岸關(guān)系研究所所長、中國人民大學(xué)“一國兩制”法律研究所研究員

房價飆漲，偏離了都會地區(qū)人口所能承受的價位，普通民眾買不起房已成為臺灣十大民怨之首。臺灣當(dāng)局為了平息民怨、遏制炒房，出臺、準(zhǔn)備出臺一系列配套措施，用法律手段平抑房價、健全房屋市場，實現(xiàn)“居住正義”。

自2004年以來，臺灣房地產(chǎn)市場行情直線攀升。其中，臺北房價已從2004年的每平36.1萬元（新臺幣）上升至2011年的每平79萬元（新臺幣），房價高居全球第四，投機炒房客導(dǎo)致整個臺灣房地產(chǎn)市場混亂。2011年3月10日，臺灣行政當(dāng)局為遏制房價惡性上漲，宣布修正后通過的“特種貨物及勞務(wù)稅條例”（俗稱“奢侈稅草案”，實為房地產(chǎn)投機交易特別稅），并于4月15日經(jīng)立法部門三讀通過。

臺當(dāng)局課征奢侈稅，是調(diào)降遺贈稅之后的配套方案之一，符合當(dāng)今世界各國各地區(qū)調(diào)控房價的一般做法。具體來講，臺灣當(dāng)局?jǐn)M于2011年7月1日開征奢侈稅，凡一年及兩年內(nèi)轉(zhuǎn)賣房屋者，加征10%-15%的稅收；2011年7月1日，開始在臺北市開征豪宅稅；對臺北市及新北市房貸成數(shù)降至60%。針對出售持有未滿一年的非自用住宅（含商辦、房地、店面、建筑空地等）不動產(chǎn)的行為，臺當(dāng)局?jǐn)M征收15%的稅收，持有滿一年未滿兩年者，則擬征收10%的稅收。當(dāng)然，臺當(dāng)局也采用免稅手段遏制房價的不正常上漲：出售給政府機關(guān)的不動產(chǎn)免稅；區(qū)段征收、農(nóng)地農(nóng)用等不動產(chǎn)，不課土地增值稅；政府征收前轉(zhuǎn)移的公共設(shè)施保留地免稅；出售繼承或受贈取得的不動產(chǎn)免稅；其他經(jīng)臺灣財政部門核準(zhǔn)的不動產(chǎn)交易免稅。

臺當(dāng)局奢侈稅草案公布后，如春雷初動，房市轉(zhuǎn)涼。征收奢侈稅對擁有多套房屋并短期進(jìn)出的投資型買方影響甚大。臺灣六大都會區(qū)二手房成交價下調(diào)1%-8%，新北市成交價甚至下降8.6%。島內(nèi)房地產(chǎn)行情及營建類股票價格直落，已經(jīng)在一定程度上遏制了惡性房地產(chǎn)投機行為。然而，這種稅收只是針對兩年內(nèi)的非自用住宅轉(zhuǎn)手征收，且征收奢侈稅的手段雖然可以達(dá)到以價制量的效果，但也會影響到個人消費和政府稅收，從而難以達(dá)成租稅公平的目的。因而，需要一系列的配套措施完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。

為了彌補M型社會中住宅市場供需機能失調(diào)、解決社會弱勢群體的住宅問題，臺當(dāng)局提出“社會住宅設(shè)施方案”、“合宜住宅”和“現(xiàn)代住宅”等新住宅政策。

“社會住宅設(shè)施方案”是計劃以房屋租金補貼、貸款購置住宅利息補貼為主，興建只租不賣的社會住宅為輔，通過臺灣當(dāng)局制定相關(guān)辦法，授權(quán)地方政府執(zhí)行。這一政策鼓勵民間參與興建，避免窮人或其他弱勢群體被貼上標(biāo)簽，以達(dá)成窮人與富人混居的目的，并降低現(xiàn)有房屋的空置率。但是，這一政策真正落實起來并不容易。比如，臺灣當(dāng)局推動社會住宅牽扯的層面相當(dāng)廣泛、復(fù)雜，還需要取得民眾需求與政府財政能力之間的平衡點。

“合宜住宅”是以出售為主，低于市場價格，出售給一定收入以下的無自有住宅家庭?！艾F(xiàn)代住宅”則是參考了新加坡的組屋模式，由政府出地，民間出錢，住宅推出后可以自由轉(zhuǎn)售。

當(dāng)前，臺灣內(nèi)政部門正在積極推進(jìn)《住宅法》立法，以期在全臺各地展開興建社會住宅工程，并通過土地取得、租稅減免等有利因素，鼓勵民間業(yè)者參與解決民眾居住問題。

惡意炒房者除一般投機客外，還包括為實現(xiàn)資金增值的壽險公司等。壽險公司往往挾巨額資金買地、屯地，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。截至今年2月底，臺灣壽險行業(yè)投入不動產(chǎn)的金額已突破4200億元（新臺幣），創(chuàng)下歷史新高。為了減少壽險公司不正當(dāng)炒地，規(guī)范此類金融機構(gòu)過度介入房地產(chǎn)行業(yè)，臺灣當(dāng)局“金管會”已初步擬定“保險業(yè)辦理不動產(chǎn)投資修正草案”，落實約束壽險公司的炒地行為。

該修正草案明確規(guī)定，壽險業(yè)者若要購買空地，將提高RBC計算風(fēng)險系數(shù)。RBC（保險業(yè)資本適足率）是衡量保險業(yè)財務(wù)健全度的指標(biāo)，愈是高風(fēng)險的投資，愈需要更多的資本支持，調(diào)高風(fēng)險系數(shù)，保險公司大股東就須增資?！敖鸸軙贬槍ΡｋU業(yè)轉(zhuǎn)投資做出重大變革，就是希望從財務(wù)面阻隔保險資金介入經(jīng)營權(quán)爭奪的空間，約束壽險公司過度投機購買空地。

臺灣當(dāng)局所采取的上述手段已經(jīng)引起了房地產(chǎn)交易市場的波動，也將進(jìn)一步引發(fā)后續(xù)效應(yīng)。當(dāng)然，其中有些手段治標(biāo)不治本，這些法律手段所發(fā)揮的效果也只得進(jìn)一步觀察，但總體上會在一定時間段內(nèi)起到遏制房地產(chǎn)過度投機的現(xiàn)象，并在此基礎(chǔ)上建立、健全住宅交易市場的法律規(guī)范。