□文/莊治磊

公共租賃住房的租金定價(jià)模式

□文/莊治磊

公共租賃住房是滿(mǎn)足“夾心層”群體基本住房需求的保障性住房。短期內(nèi)建設(shè)大量的公租房需要巨大的資金，僅僅依靠政府是不行的，必須充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用。本文通過(guò)對(duì)公共租賃住房定價(jià)模式進(jìn)行研究，使公租房租金既要體現(xiàn)公租房的公益性，又要起到鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與公租房建設(shè)的作用。

公共租賃住房；定價(jià)模式

公共租賃住房制度是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有住房保障制度的一個(gè)重要補(bǔ)充和完善，滿(mǎn)足以大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員和城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口中部分中低收入者為主體的基本住房需求。短期內(nèi)建設(shè)大量的公租房需要巨大的資金，僅僅依靠政府是不行的，必須充分發(fā)揮民營(yíng)資本投資。因此，公租房的租金定價(jià)就非常重要，一方面要體現(xiàn)公租房的社會(huì)公益性；另一方面又要使投資者回收成本和獲得收益。

一、公共租賃住房制度

公租房是我國(guó)解決剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、城鎮(zhèn)戶(hù)籍中中低收入者等夾心層群體住房困難的保障性住房。公租房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者能夠承受起的一個(gè)價(jià)格向承租者出租。

公租房保障對(duì)象主要包括新畢業(yè)大學(xué)生群體、外來(lái)務(wù)工人員和本地戶(hù)籍人口中的中等偏低收入群體三個(gè)部分。新畢業(yè)大學(xué)生雖然不屬于低收入群體，但其職業(yè)剛開(kāi)始，存在階段性的住房困難，成為“時(shí)間上的夾心層”。目前，全國(guó)有1.5億跨省流動(dòng)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)務(wù)工，由于不具備城市戶(hù)口，一直被排除在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房體系之外，成為“制度上的夾心層”。第三類(lèi)人群具有城鎮(zhèn)戶(hù)口，但從收入上看既不屬于城鎮(zhèn)最低收入群體，無(wú)法享受廉租房保障；也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，成為“收入上的夾心層”。

二、公共租賃住房租金定價(jià)的原則

公共租賃房也是保障性住房的一種，目的在于滿(mǎn)足“夾心層”群體的基本住房需求，大量的公租房建設(shè)完全依靠政府是不可持續(xù)的，必須鼓勵(lì)民間資本投資，實(shí)現(xiàn)供需平衡。因此，公租房租金要遵循以下原則：

1、社會(huì)公益性原則。公租房屬于保障性住房范疇，其設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是解決“夾心層”群體住房難問(wèn)題。因此，公租房的定價(jià)不能過(guò)高，超過(guò)保障群體的支付能力，公租房制度就會(huì)失去住房保障的意義。

2、發(fā)揮市場(chǎng)作用原則。公租房從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)化程度更高，因此公租房?jī)r(jià)格既要保證投資主體在合理期限內(nèi)能夠收回成本，包括公租房的前期建設(shè)或者回購(gòu)成本，還包括后期運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)還要讓公租房?jī)r(jià)格具有一定的激勵(lì)作用，保證投資者擁有合理的投資回報(bào)。

三、公租房定價(jià)模式

公租房是具有市場(chǎng)化和政府主導(dǎo)的雙重屬性，因此其定價(jià)比一般產(chǎn)品要復(fù)雜得多。既不能完全依據(jù)產(chǎn)品成本定價(jià)，又不能完全根據(jù)市場(chǎng)供求競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系定價(jià)；既要考慮投資者的盈利性，又要照顧消費(fèi)者（住戶(hù)）的承受能力和政府財(cái)政補(bǔ)貼能力。因此，公租房定價(jià)是一個(gè)多元性目標(biāo)決策系統(tǒng)。應(yīng)該根據(jù)其具體屬性，采取不同的方式和程序加以制定。

（一）公共租賃住房定價(jià)影響因素分析

1、公租房的成本。這里的成本包括建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本。不管是成本定價(jià)模式，還是合理投資回報(bào)率定價(jià)模式，成本都是定價(jià)的基本依據(jù)，對(duì)公租房的價(jià)格產(chǎn)生直接影響。公租房的成本主要是前期開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，表現(xiàn)為公租房的固定成本，另一部分為公租房的運(yùn)營(yíng)成本，主要包括管理費(fèi)用、維修維護(hù)費(fèi)用等。

2、消費(fèi)者的收入水平和住房狀況。消費(fèi)者的收入水平和住房狀況直接決定了其住房需求彈性。根據(jù)差別定價(jià)模式，需求彈性越小的客戶(hù)群，價(jià)格越高。因此，收入低、住房狀況差的住戶(hù)反而有承受高價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，這與保障性住房的社會(huì)福利性是相違背的，因此需要政府予以干預(yù)。

3、政府的作用。基于前文規(guī)制性定價(jià)模式研究，政府在整個(gè)價(jià)格規(guī)制中占據(jù)主導(dǎo)地位。這里政府的作用包括：在成本定價(jià)模式中的政府補(bǔ)貼，在差別定價(jià)中消除收入低、住房狀況差的住戶(hù)承受高價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，在利潤(rùn)上限定價(jià)模式中的確定公租房投資者的收益率，在價(jià)格上限定價(jià)模式中確定被規(guī)制企業(yè)的基本生產(chǎn)效率等。此外，政府在整個(gè)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中還要承擔(dān)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以降低公租房成本、提高管理效率的作用。

4、市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格對(duì)公租房定價(jià)的影響也是全方位的。這里的價(jià)格不僅包括公租房的租金價(jià)格，還包括整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)資料價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格對(duì)公租房的建設(shè)成本產(chǎn)生較大影響，同時(shí)在價(jià)格上限定價(jià)模式中，社會(huì)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是計(jì)算名義價(jià)格的主要參數(shù)。

（二）公租房定價(jià)模式設(shè)計(jì)。公租房定價(jià)受到公租房的成本、消費(fèi)者的收入水平和住房狀況、政府的作用和市場(chǎng)價(jià)格等因素的影響。從鼓勵(lì)市場(chǎng)投資、減輕政府財(cái)政壓力的角度出發(fā)，公租房定價(jià)應(yīng)該收回成本并考慮一定的投資回報(bào)率；從社會(huì)保障和社會(huì)福利性角度出發(fā)，公租房應(yīng)該充分考慮不同收入水平、不同住房狀況的消費(fèi)者對(duì)公租房需求和支付能力上的差異。因此，公租房的定價(jià)應(yīng)是考慮成本和合理收益率的差別化定價(jià)模式。定價(jià)模型為：

其中，T：公租房的計(jì)算期，包括建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期；J：公租房保障對(duì)象的差異化劃分層數(shù)，分層以消費(fèi)者的住房需求彈性為標(biāo)準(zhǔn)，需求彈性通過(guò)其收入水平和住房現(xiàn)狀來(lái)決定，一般來(lái)說(shuō)，2≤J≤4；Pj：第 j層消費(fèi)者的公租房?jī)r(jià)格；Sj：第j層消費(fèi)者的住房面積；CO：第t年公租房的成本，包括前期建設(shè)成本和后期運(yùn)營(yíng)成本；i0：投資者的資金成本率；I：政府規(guī)定的公租房合理的收益率。公式中，主要涉及公租房保障對(duì)象的差異化層數(shù)劃分J、投資者的資金成本i0和政府規(guī)定的公租房合理的收益率I三個(gè)參數(shù)的確定。

1、公租房保障對(duì)象的差異化層數(shù)劃分J。從保障性住房屬性出發(fā)，需求彈性越小，其定價(jià)就應(yīng)該越低，或者需求彈性越小，政府對(duì)其補(bǔ)貼也應(yīng)該越多。住戶(hù)繳納的租金就越小，需要政府給予的補(bǔ)貼就越多。層數(shù)劃分可以根據(jù)收入、租住面積來(lái)綜合確定。

2、投資者的資金成本i0。投資者的資金成本i0由融資成本和自有資金的機(jī)會(huì)成本構(gòu)成。

3、公租房合理的投資收益率I。公租房合理投資收益率的高低直接決定了市場(chǎng)投資主體參與公租房建設(shè)的積極性，收益率越高，其參與的主動(dòng)性也就越高，公租房融資就越容易。政府可以根據(jù)融資的難易程度，合理確定該收率。

四、結(jié)論

公租房保障住房與市場(chǎng)化住房雙重屬性的平衡主要是通過(guò)公租房的設(shè)計(jì)定價(jià)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)的：定價(jià)越是接近市場(chǎng)租賃價(jià)格，其市場(chǎng)化屬性就越明顯；定價(jià)越低，其保障住房屬性就越明顯。反之亦然，越是要凸顯其市場(chǎng)化屬性，定價(jià)越應(yīng)該接近市場(chǎng)租賃價(jià)格（極端情況下就變成市場(chǎng)租賃房）；越是要凸顯其保障住房屬性，定價(jià)越低（極端情況下就變成廉租房）。基于此，本文建立了考慮成本和合理收益率的差別化定價(jià)模式，以實(shí)現(xiàn)各主體目標(biāo)的綜合平衡。在這個(gè)過(guò)程中，政府一方面需要進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)招標(biāo)，在滿(mǎn)足質(zhì)量要求的前提下，綜合確定公租房建設(shè)成本低、管理效率高、要求投資收益率低的投資者；另一方面需要?jiǎng)澐趾貌町惢▋r(jià)層次，合理補(bǔ)貼住戶(hù)，避免收入低、住房狀況差的住戶(hù)承受高價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

C913.7

A

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）