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        公共租賃住房的租金定價(jià)模式

        2011-10-25 03:13:04莊治磊
        合作經(jīng)濟(jì)與科技 2011年8期
        關(guān)鍵詞:夾心租房租金

        □文/莊治磊

        公共租賃住房的租金定價(jià)模式

        □文/莊治磊

        公共租賃住房是滿(mǎn)足“夾心層”群體基本住房需求的保障性住房。短期內(nèi)建設(shè)大量的公租房需要巨大的資金,僅僅依靠政府是不行的,必須充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用。本文通過(guò)對(duì)公共租賃住房定價(jià)模式進(jìn)行研究,使公租房租金既要體現(xiàn)公租房的公益性,又要起到鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與公租房建設(shè)的作用。

        公共租賃住房;定價(jià)模式

        公共租賃住房制度是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有住房保障制度的一個(gè)重要補(bǔ)充和完善,滿(mǎn)足以大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員和城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口中部分中低收入者為主體的基本住房需求。短期內(nèi)建設(shè)大量的公租房需要巨大的資金,僅僅依靠政府是不行的,必須充分發(fā)揮民營(yíng)資本投資。因此,公租房的租金定價(jià)就非常重要,一方面要體現(xiàn)公租房的社會(huì)公益性;另一方面又要使投資者回收成本和獲得收益。

        一、公共租賃住房制度

        公租房是我國(guó)解決剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、城鎮(zhèn)戶(hù)籍中中低收入者等夾心層群體住房困難的保障性住房。公租房不是歸個(gè)人所有,而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者能夠承受起的一個(gè)價(jià)格向承租者出租。

        公租房保障對(duì)象主要包括新畢業(yè)大學(xué)生群體、外來(lái)務(wù)工人員和本地戶(hù)籍人口中的中等偏低收入群體三個(gè)部分。新畢業(yè)大學(xué)生雖然不屬于低收入群體,但其職業(yè)剛開(kāi)始,存在階段性的住房困難,成為“時(shí)間上的夾心層”。目前,全國(guó)有1.5億跨省流動(dòng)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)務(wù)工,由于不具備城市戶(hù)口,一直被排除在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房體系之外,成為“制度上的夾心層”。第三類(lèi)人群具有城鎮(zhèn)戶(hù)口,但從收入上看既不屬于城鎮(zhèn)最低收入群體,無(wú)法享受廉租房保障;也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房,成為“收入上的夾心層”。

        二、公共租賃住房租金定價(jià)的原則

        公共租賃房也是保障性住房的一種,目的在于滿(mǎn)足“夾心層”群體的基本住房需求,大量的公租房建設(shè)完全依靠政府是不可持續(xù)的,必須鼓勵(lì)民間資本投資,實(shí)現(xiàn)供需平衡。因此,公租房租金要遵循以下原則:

        1、社會(huì)公益性原則。公租房屬于保障性住房范疇,其設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是解決“夾心層”群體住房難問(wèn)題。因此,公租房的定價(jià)不能過(guò)高,超過(guò)保障群體的支付能力,公租房制度就會(huì)失去住房保障的意義。

        2、發(fā)揮市場(chǎng)作用原則。公租房從建設(shè)到運(yùn)營(yíng),市場(chǎng)化程度更高,因此公租房?jī)r(jià)格既要保證投資主體在合理期限內(nèi)能夠收回成本,包括公租房的前期建設(shè)或者回購(gòu)成本,還包括后期運(yùn)營(yíng)成本,同時(shí)還要讓公租房?jī)r(jià)格具有一定的激勵(lì)作用,保證投資者擁有合理的投資回報(bào)。

        三、公租房定價(jià)模式

        公租房是具有市場(chǎng)化和政府主導(dǎo)的雙重屬性,因此其定價(jià)比一般產(chǎn)品要復(fù)雜得多。既不能完全依據(jù)產(chǎn)品成本定價(jià),又不能完全根據(jù)市場(chǎng)供求競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系定價(jià);既要考慮投資者的盈利性,又要照顧消費(fèi)者(住戶(hù))的承受能力和政府財(cái)政補(bǔ)貼能力。因此,公租房定價(jià)是一個(gè)多元性目標(biāo)決策系統(tǒng)。應(yīng)該根據(jù)其具體屬性,采取不同的方式和程序加以制定。

        (一)公共租賃住房定價(jià)影響因素分析

        1、公租房的成本。這里的成本包括建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本。不管是成本定價(jià)模式,還是合理投資回報(bào)率定價(jià)模式,成本都是定價(jià)的基本依據(jù),對(duì)公租房的價(jià)格產(chǎn)生直接影響。公租房的成本主要是前期開(kāi)發(fā)建設(shè)成本,表現(xiàn)為公租房的固定成本,另一部分為公租房的運(yùn)營(yíng)成本,主要包括管理費(fèi)用、維修維護(hù)費(fèi)用等。

        2、消費(fèi)者的收入水平和住房狀況。消費(fèi)者的收入水平和住房狀況直接決定了其住房需求彈性。根據(jù)差別定價(jià)模式,需求彈性越小的客戶(hù)群,價(jià)格越高。因此,收入低、住房狀況差的住戶(hù)反而有承受高價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn),這與保障性住房的社會(huì)福利性是相違背的,因此需要政府予以干預(yù)。

        3、政府的作用。基于前文規(guī)制性定價(jià)模式研究,政府在整個(gè)價(jià)格規(guī)制中占據(jù)主導(dǎo)地位。這里政府的作用包括:在成本定價(jià)模式中的政府補(bǔ)貼,在差別定價(jià)中消除收入低、住房狀況差的住戶(hù)承受高價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),在利潤(rùn)上限定價(jià)模式中的確定公租房投資者的收益率,在價(jià)格上限定價(jià)模式中確定被規(guī)制企業(yè)的基本生產(chǎn)效率等。此外,政府在整個(gè)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中還要承擔(dān)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以降低公租房成本、提高管理效率的作用。

        4、市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格對(duì)公租房定價(jià)的影響也是全方位的。這里的價(jià)格不僅包括公租房的租金價(jià)格,還包括整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)資料價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格對(duì)公租房的建設(shè)成本產(chǎn)生較大影響,同時(shí)在價(jià)格上限定價(jià)模式中,社會(huì)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是計(jì)算名義價(jià)格的主要參數(shù)。

        (二)公租房定價(jià)模式設(shè)計(jì)。公租房定價(jià)受到公租房的成本、消費(fèi)者的收入水平和住房狀況、政府的作用和市場(chǎng)價(jià)格等因素的影響。從鼓勵(lì)市場(chǎng)投資、減輕政府財(cái)政壓力的角度出發(fā),公租房定價(jià)應(yīng)該收回成本并考慮一定的投資回報(bào)率;從社會(huì)保障和社會(huì)福利性角度出發(fā),公租房應(yīng)該充分考慮不同收入水平、不同住房狀況的消費(fèi)者對(duì)公租房需求和支付能力上的差異。因此,公租房的定價(jià)應(yīng)是考慮成本和合理收益率的差別化定價(jià)模式。定價(jià)模型為:

        其中,T:公租房的計(jì)算期,包括建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期;J:公租房保障對(duì)象的差異化劃分層數(shù),分層以消費(fèi)者的住房需求彈性為標(biāo)準(zhǔn),需求彈性通過(guò)其收入水平和住房現(xiàn)狀來(lái)決定,一般來(lái)說(shuō),2≤J≤4;Pj:第 j層消費(fèi)者的公租房?jī)r(jià)格;Sj:第j層消費(fèi)者的住房面積;CO:第t年公租房的成本,包括前期建設(shè)成本和后期運(yùn)營(yíng)成本;i0:投資者的資金成本率;I:政府規(guī)定的公租房合理的收益率。公式中,主要涉及公租房保障對(duì)象的差異化層數(shù)劃分J、投資者的資金成本i0和政府規(guī)定的公租房合理的收益率I三個(gè)參數(shù)的確定。

        1、公租房保障對(duì)象的差異化層數(shù)劃分J。從保障性住房屬性出發(fā),需求彈性越小,其定價(jià)就應(yīng)該越低,或者需求彈性越小,政府對(duì)其補(bǔ)貼也應(yīng)該越多。住戶(hù)繳納的租金就越小,需要政府給予的補(bǔ)貼就越多。層數(shù)劃分可以根據(jù)收入、租住面積來(lái)綜合確定。

        2、投資者的資金成本i0。投資者的資金成本i0由融資成本和自有資金的機(jī)會(huì)成本構(gòu)成。

        3、公租房合理的投資收益率I。公租房合理投資收益率的高低直接決定了市場(chǎng)投資主體參與公租房建設(shè)的積極性,收益率越高,其參與的主動(dòng)性也就越高,公租房融資就越容易。政府可以根據(jù)融資的難易程度,合理確定該收率。

        四、結(jié)論

        公租房保障住房與市場(chǎng)化住房雙重屬性的平衡主要是通過(guò)公租房的設(shè)計(jì)定價(jià)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)的:定價(jià)越是接近市場(chǎng)租賃價(jià)格,其市場(chǎng)化屬性就越明顯;定價(jià)越低,其保障住房屬性就越明顯。反之亦然,越是要凸顯其市場(chǎng)化屬性,定價(jià)越應(yīng)該接近市場(chǎng)租賃價(jià)格(極端情況下就變成市場(chǎng)租賃房);越是要凸顯其保障住房屬性,定價(jià)越低(極端情況下就變成廉租房)。基于此,本文建立了考慮成本和合理收益率的差別化定價(jià)模式,以實(shí)現(xiàn)各主體目標(biāo)的綜合平衡。在這個(gè)過(guò)程中,政府一方面需要進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)招標(biāo),在滿(mǎn)足質(zhì)量要求的前提下,綜合確定公租房建設(shè)成本低、管理效率高、要求投資收益率低的投資者;另一方面需要?jiǎng)澐趾貌町惢▋r(jià)層次,合理補(bǔ)貼住戶(hù),避免收入低、住房狀況差的住戶(hù)承受高價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

        C913.7

        A

        (作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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