吳曉/文

高鐵引爆“車站經(jīng)濟”

吳曉/文

除了作為城市門戶，車站同時也是旅客和當?shù)鼐用駞R聚的地方。高鐵網(wǎng)絡(luò)令人們出行更方便，這將刺激對高端商業(yè)設(shè)施的需求，從而為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇

車站不僅是乘客上下車的運輸通道，更能為社區(qū)提供各種商業(yè)和休閑服務(wù)！

自十九世紀客運蒸汽鐵路在歐洲誕生以來，鐵路車站的角色和作用就一直與經(jīng)濟和社會發(fā)展息息相關(guān)。在歐洲和日本，不少最早期的車站設(shè)于市中心。由此不難發(fā)現(xiàn)車站未曾與人們生活脫節(jié)。有的車站兼具會議、飲食和住宿功能，除了作為城市門戶，同時也是旅客和當?shù)鼐用駞R聚的地方，享受車站各式服務(wù)成為生活一部分。

隨著國際上日益重視車站在城市發(fā)展中的作用，中國也不例外，尤其是高速鐵路網(wǎng)絡(luò)正迅猛發(fā)展，為車站帶來龐大客流，在站內(nèi)及附近社區(qū)形成額外的巨大購買力，令人對車站在城市發(fā)展和客流集散上的作用倍加關(guān)注。對此，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕，其亞洲區(qū)研究部發(fā)布的一份專題報告便指出：中國的高鐵網(wǎng)絡(luò)將會改變整個國家的房地產(chǎn)格局，隨著依托車站建立起來的中央商務(wù)區(qū)成為重要的發(fā)展新模式，高鐵網(wǎng)絡(luò)將會為其覆蓋的城市帶來房地產(chǎn)發(fā)展的新機遇。

據(jù)悉，這份題為《中國高鐵網(wǎng)絡(luò)及其對全國城市區(qū)域融合發(fā)展的促進作用》的報告指出：“各地方政府已著手規(guī)劃或即將規(guī)劃在未來高鐵站的周邊區(qū)域進行開發(fā)，使其成為新型的、四通八達的商務(wù)中樞區(qū)，以吸引大量的人流。”

高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來新商機

對此，世邦魏理仕研究部的相關(guān)負責人認為，隨著相關(guān)規(guī)劃的落實，這些城市的商圈布局將發(fā)生改變，并為城市帶來增值效應(yīng)，開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)及投資的新商機。

根據(jù)此項報告：到2020年，中國鐵路運營里程將達到12萬公里。其中以“四縱四橫”為主干的高鐵網(wǎng)絡(luò)將達到16000公里，高鐵網(wǎng)絡(luò)將與其它軌道交通的運營環(huán)環(huán)緊扣。高鐵網(wǎng)絡(luò)將連接九個主要區(qū)域內(nèi)約80個城市，這九個區(qū)域分別為環(huán)渤海、長三角、珠三角、長株潭城市圈、成渝經(jīng)濟區(qū)、中原城市群、武漢城市圈、關(guān)中城鎮(zhèn)群和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)?，F(xiàn)有的火車站功能單一，純粹以交通運輸為主，而新的高鐵站則匯集多功能于一身。根據(jù)現(xiàn)時的計劃，新車站周邊土地將規(guī)劃為綜合發(fā)展區(qū)域，涵蓋一系列的辦公、商業(yè)、酒店和住宅物業(yè)發(fā)展等項目。

“高鐵網(wǎng)絡(luò)令人們出行更方便，亦能提升中國各地的通達度。以區(qū)域經(jīng)濟的角度來看，高鐵覆蓋城市的經(jīng)濟價值將因此而得到提升。基礎(chǔ)設(shè)施迅速發(fā)展將大幅改善各個城市的對外交通，而高鐵站區(qū)域?qū)⑹亲钪苯邮芤娴牡貐^(qū)。這將刺激對高端商業(yè)設(shè)施的需求，從而為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇。”世邦魏理仕亞洲區(qū)研究部執(zhí)行董事聶安達（Andrew Ness）如是評論說。

“車站經(jīng)濟”方興未艾

報告同時指出，如此大規(guī)模的高鐵建設(shè)并非毫無風險，龐大的建設(shè)費用將會產(chǎn)生巨大的公債。2009年7月國家發(fā)改委等部門發(fā)布的一份調(diào)研報告也指出，到2020年鐵道部債務(wù)累計將接近3萬億元人民幣，資產(chǎn)負債率將超過70%。如果未來高鐵項目的運營收入不足以償還債務(wù)，鐵道部將不得不尋求其它的融資渠道，或者考慮開發(fā)高鐵站點上蓋物業(yè)和周邊物業(yè)來補貼高鐵的運營。開發(fā)站點周邊區(qū)域亦可大量增加居住人口，為高鐵帶來穩(wěn)定客源，增加高鐵的上座率。

在鐵路車站內(nèi)及周邊區(qū)域開發(fā)地產(chǎn)項目這個“車站經(jīng)濟”的概念最初是在日本于20世紀初期開發(fā)實行的。以日本京都車站為例，車站的主樓和周邊建有五家酒店、兩家百貨公司及數(shù)家美術(shù)館，現(xiàn)在已成為京都人流量最高的商業(yè)圈。而香港的九龍站只用了約十年的時間將一片由填海得來的荒地打造成香港最負盛名的綜合地產(chǎn)發(fā)展項目之一。

車站CBD嶄露頭角

結(jié)合基礎(chǔ)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)概念在中國方興未艾，其規(guī)劃所覆蓋的土地面積十分巨大。其中最為矚目的項目是上海虹橋交通樞紐項目，該項目設(shè)計為民航、高鐵、磁浮、地鐵、公交、長途客運、出租車等多種交通方式的“零換乘”。虹橋商務(wù)區(qū)總面積為26.3平方公里，相當于整個澳門的面積，以后將成為上海的中央商務(wù)區(qū)，并推動整個長三角的經(jīng)濟一體化。

盡管大多數(shù)的交通設(shè)施在2010年世博會開始前已經(jīng)投入運營，上海市政府于最近才剛開始出讓占地1.4平方公里商務(wù)功能核心區(qū)內(nèi)的土地。核心區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目包括辦公樓（110萬平方米）、商鋪（14萬平方米）、娛樂設(shè)施（6萬平方米）、酒店（14萬平方米）和會議設(shè)施（約14萬平方米）。今年十月，兩塊位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的地塊通過公開招標分別出讓給了瑞安地產(chǎn)以及上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有限公司、上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)有限公司和上海地產(chǎn)（集團）有限公司三家公司的合組財團，預(yù)計在未來的幾個月中將有更多的地塊出讓。

高鐵的建設(shè)也為規(guī)劃中的車站高端商業(yè)區(qū)帶來跨城協(xié)同效應(yīng)。與上海虹橋之間僅75分鐘旅程的南京南站交通樞紐也被規(guī)劃為占地6.03平方公里的綜合地產(chǎn)發(fā)展項目，包括了可供十萬人居住的住宅以及辦公樓、文化、娛樂和教育設(shè)施。南京南站交通樞紐將從與上海的新連路中獲益良多。其它城市群中也有類似在高鐵站周邊建設(shè)新開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，例如占地36.1平方公里的廣州南站和規(guī)劃面積2.2平方公里的鄭州綜合交通樞紐。

未來五至十年潛力巨大

然而，有些新規(guī)劃的高鐵開發(fā)區(qū)域目前仍處于商業(yè)氛圍淡薄的城市郊區(qū)，另一些項目則涉及大規(guī)模的城市改造，在拆遷前區(qū)域內(nèi)其它建設(shè)都無法開展，而且這些城市的更新項目往往非常耗時，遷置過程中亦難免會與區(qū)內(nèi)居民產(chǎn)生摩擦。另一個潛在問題是目前的規(guī)劃絕大部分以行政為主導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃過程中的參與至今仍然有限，因此外界對相關(guān)開發(fā)項目的開發(fā)規(guī)模和比例的需求分析所知不多。雖然這些發(fā)展計劃的規(guī)模宏大，但是所建的設(shè)施也許未能將高鐵開通所帶來的商業(yè)價值完全地發(fā)揮出來。

如果政府能夠加強與民間的溝通并與知名的開發(fā)商建立更有效的互動，在車站周圍建設(shè)他們認為可迎合市場需求的商業(yè)物業(yè)并對這類項目給以政策扶持，那么這些新區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。世邦魏理仕研究部的專題報告預(yù)計，位于郊區(qū)的高鐵車站周邊區(qū)域的發(fā)展，仍需五至十年的時間才能開始成熟。