淄博市臨淄區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 王紅霞

房地產(chǎn)企業(yè)并購問題探析

淄博市臨淄區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 王紅霞

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展,在2008—2009年達到本輪房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的高峰,房價飆升，民間一片怨聲，對房地產(chǎn)投資過熱和過度投機等現(xiàn)象嚴重。市場的急速擴張與政府深幅調(diào)整引發(fā)大量房地產(chǎn)企業(yè)生存危機。所以并購重組，是未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。

房地產(chǎn)企業(yè) 并購 土地

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展,在2008—2009年達到本輪房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的高峰,房價飆升，民間一片怨聲，對房地產(chǎn)投資過熱和過度投機等現(xiàn)象嚴重。市場的急速擴張與政府深幅調(diào)整引發(fā)大量房地產(chǎn)企業(yè)生存危機。所以并購重組，是未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購的概念

房地產(chǎn)的并購主要有兼并和收購兩種形式，房地產(chǎn)公司兼并就是被吸收的房地產(chǎn)公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，企業(yè)全部債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險，依法全部由兼并公司承擔；房地產(chǎn)企業(yè)的收購則是被吸收房地產(chǎn)公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動，收購公司只對被收購公司債務(wù)或風(fēng)險承擔股東的相應(yīng)責(zé)任。被收購公司的對外的債務(wù)仍由自身承擔。海外并購市場的經(jīng)驗來看,成熟的地產(chǎn)并購則多發(fā)生在市場的下行階段或者調(diào)整階段。由于中國土地制度的特殊性與復(fù)雜性．導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的并購仍然顯得風(fēng)險重重。從我國當前的二級市場報價已經(jīng)并可能進一步給產(chǎn)業(yè)資本并購提供較低的操作成本。鑒于投資風(fēng)險，收購企業(yè)應(yīng)該特別注重對通過不同方式取得的土地使用權(quán)的不同審查。

二、國資委的房地產(chǎn)企業(yè)政策

我國房地產(chǎn)央企重組計劃的再度啟動，加快了行業(yè)內(nèi)企業(yè)并購的進度。2010年3月18日下午國資委召開新聞發(fā)布會，規(guī)定已經(jīng)開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的我國78家央企加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這個規(guī)定的實施，會導(dǎo)致227戶78家所屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)的重組。國家對樓市的嚴厲調(diào)控，房貸政策的改變，資金鏈的收緊，使得一些中小房地產(chǎn)企業(yè) 深深憂慮，一些有規(guī)模有實力的大企業(yè)正在尋找可以收購的目標。所有這些都會加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組。中房集團等5家規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)先行一步對中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源進行整合，國資委把中鐵股份等14家央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)列為主業(yè)。然而改革總是要面臨很多的矛盾，是由于利益分配的問題，使得房企的改革步履艱難，困難重重，重組進展非常緩慢。截止到2008年，我國的房企并購僅有中房以14.2億元受讓華能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一起央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組案例。而早在2008年8月國務(wù)院國資委主任李榮融就曾表示，奧運之后將加大央企的重組力度，以房地產(chǎn)業(yè)作過渡的央企將會逐步退出。為了推動房企的并購，深化央企的改革，在2008年底國資委主任李榮融再度表態(tài)“進一步加強企業(yè)重組調(diào)整力度”，打造主業(yè)突出、擁有自主知識產(chǎn)權(quán)和知名品牌的優(yōu)勢企業(yè)，這樣的政策加快重組步伐。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購?fù)恋厥褂脵?quán)應(yīng)注意的問題

1、審查出讓方土地使用權(quán)是否合法

由于我國地方政府為了政績，制定許多優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，甚至通過賣地換取在任政績，放寬土地出讓職權(quán)；導(dǎo)致很多土地以非法定出讓主體為名義簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的出現(xiàn)。我國在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布后通過《解釋》第一條重申了《城市房地產(chǎn)管理法》與《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)出讓與轉(zhuǎn)讓管理辦法》對法定出讓主體的規(guī)定，明確了開發(fā)區(qū)管理會簽訂的土地使用權(quán)出讓合同為無效合同。但規(guī)定2005年8月1日之前簽訂的此類出讓合同仍視為有效。所以企業(yè)并購前必須對土地進行并購之前的調(diào)查，考察土地使用權(quán)出讓方主體資格的合法性。如出讓方系土地所在地市、縣人民政府土地資源管理部門以外的部門，那么土地的合法性就值得懷疑，出讓合同的有效性就會出現(xiàn)缺陷。針對這種情況，投資者應(yīng)要求目標公司重新與有權(quán)部門簽訂有效的土地使用權(quán)出讓合同，以避免因無效出讓合同導(dǎo)致的巨額損失。投資者聘請律師審查的合法土地使用權(quán)出讓主體應(yīng)嚴格限定在市、縣人民政府的土地管理部門。

2、審查土地使用權(quán)是否符合投資

一經(jīng)批準的國有土地用途原則上不得變更，確實有特殊情況需變更的，需要取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，否則出讓人可解除出讓合同。

3、審查土地使用權(quán)出讓合同是否備案

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)．應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。”雖然認定批準與登記不影響出讓合同的效力，但是未經(jīng)辦理批準手續(xù)的出讓合同存在履約風(fēng)險。在瘋狂開發(fā)地產(chǎn)時期，土地管理與政策混亂、土地尋租現(xiàn)象嚴重，有一大批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以獲利。這種公司的土地權(quán)背后隱藏的法律風(fēng)險與商業(yè)風(fēng)險往往防不勝防，甚至四證不全就已開工。投資者如欲順利完成并購交易，需要合理評估交易風(fēng)險與投資收益，視情況補辦手續(xù)或補交費用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購的形式

1、在收購協(xié)議的基礎(chǔ)上直接控股

目前的上市公司流通股比例小，我國還沒有完全放開外資進入A股市場，由國有股居控股地位。外資要想成為A股的大股東，還要以協(xié)議受讓低價格的國有股或法人股為主要途徑。

2、通過定向增發(fā)B股并購

定向增發(fā)的B股的價格要低于二級市場的的流通股，外資可以通過取得定向增發(fā)的B股而實現(xiàn)并購；同時還可以規(guī)避二級市場收購的繁瑣程序，從而形成有一個并購的形式。

3、通過收購上市公司直接控股

我國允許上市公司向境外投資者發(fā)行B股和H股，如果此2股在公司股權(quán)中所占比例較大，那么外資可以直接通過收購此2股而實現(xiàn)并購上市公司；另外外資通過QFII也可以實現(xiàn)對A股上市公司的并購。

4、利用債權(quán)股實現(xiàn)并購

目前國企改革的一項重大突破就是利用債轉(zhuǎn)股的市場，實現(xiàn)并購；將商業(yè)銀行對符合條件的國有企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)管理公司對企業(yè)的債權(quán)，由資產(chǎn)管理公司實施控股。但是由于這種方法，把原來由企業(yè)和銀行承擔的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)管理公司，所以資產(chǎn)公司并不能長期持有股權(quán)，而是要運用市場盡快出售、回購、證券化等形式收回資金，化解風(fēng)險，減輕企業(yè)負擔。

5、通過換股實現(xiàn)并購

國外比較大的公司實施并購多數(shù)通過換股的形式，因其股權(quán)的價值是以對方的股權(quán)而非現(xiàn)金的形式體現(xiàn)，可以緩解并購的資金壓力。

6、拍賣股權(quán)實現(xiàn)并購

企業(yè)的債務(wù)過多，不能如期償還而被起訴，檢察院通過強制執(zhí)行拍賣，可以給想并購的公司提供機會。

“并購潮”對房企來說，中型企業(yè)比較難并購，因為企業(yè)的項目較多，而小型企業(yè)因為項目少就相對容易一些。把好市場的脈搏，研究好中央的政策，正確認識企業(yè)自身的財務(wù)狀況和發(fā)展前景，深諳地產(chǎn)企業(yè)并購的法律和法規(guī)。對于兼并者和被兼并者都是非常重要的。自然界的生存法則和市場經(jīng)濟下的企業(yè)生存法則是一樣的，弱肉強食，適者生存。

2008年以來，受政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控影響，在股市的調(diào)整中,各房地產(chǎn)上市公司股票價格經(jīng)歷了大起大落。尤其最近一個時期，國家接連出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制不斷飆升的房價，對于一些資金不足的企業(yè)，接受并購是不能回避的事實。所以一些企業(yè)應(yīng)該掌握政策、了解市場，在并購與被并購中尋求新的發(fā)展機會。

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