□駐馬店市國土資源局黨組書記 劉勇智
如何在三線城市落實“房地產(chǎn)新政”
——以駐馬店市為例
□駐馬店市國土資源局黨組書記 劉勇智
地價是土地市場的“晴雨表”,是供需力量角逐的“風向標”,而土地市場又是宏觀經(jīng)濟框架的有機構成。北京、上海等地分別制定實施了限購、限貸措施的“地方版”,而且宏觀調(diào)控的目標也由原來一直強調(diào)的“遏制房價過快上漲”,調(diào)整為“引導房價回落到合理區(qū)間”。對此社會各界議論紛紛,稱之為“房地產(chǎn)新政”。駐馬店作為三線城市,又處在城鎮(zhèn)化進程的提速階段,如何根據(jù)本地實際貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,保持理性判斷,準確把握力度,是值得認真探討和研究的問題。
以2011年1月26日國務院推出“新國八條”為標志,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,涉及政府責任、購房信貸、土地供應、商品房預售、企業(yè)融資及稅收等諸多方面。國土、住建、金融等部門的配套措施隨之跟進,居住用地的供應量和價格變化仍然是公眾、媒體以及利益群體關注的焦點。
2010年土地市場的供應與需求保持了高位運行:前三季度,全國建設用地供應總量429.9萬畝,為歷年同期最高,同比增長58.7%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)用地供應156.3萬畝,同比增長83.8%,占土地供應總量的36.4%,同比提高4.9個百分點。唯有2009年第一季度全國地價水平首次出現(xiàn)了負增長,主要原因是2008年底國內(nèi)經(jīng)濟受國際金融危機沖擊,但很快也就走出谷底。隨后調(diào)控政策疊加市場反應,形成了居住地價的短期波動。房地產(chǎn)市場帶著2009年迅速反彈的熱情高調(diào)步入2010年。在此背景下,全國第一季度居住地價平均增幅接近3個百分點,成為本年度漲幅最高的一季。
2010年4月“新國十條”的出臺,啟動了“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控,在短期內(nèi)阻止了市場預期的膨脹,使樓市進入“量跌價滯”的觀望期。土地市場上交易趨冷,供需雙方均因政策影響而“謹慎從事”,流拍的底價成交再度頻現(xiàn)。2010年9月下旬,以國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)文為先導,新五條出臺,調(diào)控政策再向縱深化推進。此時,第三季度的地價回升態(tài)勢已成定局,居住地價增速低位回升。截至2010年第三季度末,全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平達到2805元/平方米,商業(yè)、居住、工業(yè)用地分別為5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米,較去年同期分別增長8.98%(綜合)、10.14%(商業(yè))、11.74%(居?。?.34%(工業(yè))。2010年前三季度,綜合地價累計增長率達到5.72%,商業(yè)、居住、工業(yè)地價累計增長率則分別為6.51%、6.80%、4.17%。
新一輪包括限購在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控正在全國范圍內(nèi)展開實質(zhì)性推進。日前,廣州已原則通過“新國八條”實施細則,全市10區(qū)兩縣級市范圍都將限購。目前,已有北京、上海、南京、青島、濟南、成都、南寧、貴陽、太原、長春、哈爾濱等城市出臺了落實“新國八條”的調(diào)控細則,其中以提高戶籍門檻的限購為重要手段。京版“新國八條”對外地人購房的限制,是目前全國各城市中出臺的限制措施中門檻最高的,同時全面推廣“限房價、競地價”,對購房需求“有保有壓”的做法。京版“新國八條”充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控“有保有壓”的基本原則。一方面進一步抑制了投機性需求的進入,另一方面也適當保護了以換房為目的的改善性需求。
房地產(chǎn)市場保持什么樣的狀況才算是健康的,有沒有可以量化的標準,這是一個見仁見智的問題,又是一個必須探討的問題。只有弄清這個問題,才能理性選擇調(diào)控措施,決定是“踩剎車”、“減油門”,還是“勻速前進”。這里只是根據(jù)一些專家和有關方面的意見,探討四個概念。
一是房地產(chǎn)業(yè)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資之比。有一種說法叫“四分之一左右”,即房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中占25%左右比較合理,比例過高有形成泡沫之虞,比例偏低則難以滿足城鎮(zhèn)快速擴張中的住房需求。
二是商品房均價與當?shù)爻擎?zhèn)居民家庭收入之比。有一種說法叫“3~6”,即按當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入計算,用3~6年的家庭收入可購置一套普通住房。
三是商品房價格構成中地價所占的比重。有一種說法是“30%以下”,即在比較合理的房價構成中,地價應占30%以下。
四是政策性住房在住宅供應總量中應占的比例。有一個規(guī)定叫“70%”,這就是“新國十條”中要求的“保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%,并優(yōu)先保證供應”。
“新國八條”的調(diào)控目標是“堅決遏制部分城市房價過快上漲”。國辦發(fā)〔2011〕1號文件中既有推及全國的宏觀調(diào)控要求,如首套及二套住房的首付和貸款、調(diào)整住房供應結(jié)構、加大交易秩序監(jiān)管力度等,但更直接的是針對“商品住房價格過高,上漲過快、供應緊張的地區(qū)”。
駐馬店房地產(chǎn)市場總體狀況比較穩(wěn)定。駐馬店屬三線城市,2009年的城鎮(zhèn)化率只有29.5%,分別比全國、全省低17.1和8.2個百分點;2009年我市房地產(chǎn)投資增長幅度雖然較大(54.4%),但總量僅占全省的4.95%;2010年第一季度房地產(chǎn)投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重達到21.3%,仍處在比較合理的區(qū)間;2009年底中心城區(qū)商品房均價達到每平方米2576元,同年駐馬店中心城區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收入39577元,房價收入比在“5~6”之間,樓面地價占房價的比例多數(shù)在20%以下。這與京、滬、杭等大都市和其他一線城市有很大的不同。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上應當實行不同于一、二線城市的差別化政策,不能簡單地跟風和照搬照抄。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控中必須劃清界限,政策的歸政策,市場的歸市場。要結(jié)合本地實際實施“房地產(chǎn)新政”,就必須劃清政策性保障和市場供給的界限,地方政府一方面應該切實肩負起解決中低收入群體住房困難的責任,把該抓的保障性住房建設抓上去,決不能讓城鎮(zhèn)中低收入群體長期“蝸居”或成為“房奴”;另一方面又要遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律,放開搞活商品房市場,再以持續(xù)增長的土地收益和房地產(chǎn)開發(fā)稅收,支持保障性住房建設和城市基礎設施建設。只有這樣,才能形成城鎮(zhèn)化進程中“以富濟貧”良性循環(huán)。“巧婦難為無米之炊”,那種既指責地方政府依賴“土地財政”,又要求地方政府加快保障性住房和城市公共設施建設的說法,是對市情、縣情缺乏充分了解的理想化設計。
要解決好“居者有其屋”問題,必須依據(jù)收入狀況,實行區(qū)別化住房供給。不管是一線大都市,還是二三線城市,中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標都必須定位在讓城鎮(zhèn)居民買得起、住得上房子。因此在參照城鎮(zhèn)居民人均可支配收入研究地方房價問題時,必須看到在“人均”之下掩蓋著巨大的不平均。一般應按照高于“人均”120%以上、“人均”120%以下至80%以上、低于“人均”80%,這樣三個區(qū)間,大致劃分為三個板塊,實行區(qū)別化的住房供給。對于城鎮(zhèn)低收入群體,必須大幅度增加廉租房、經(jīng)濟適用房和公共租賃住房建設,同時實行棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策,解決好這些低收入群眾的住房困難,使“以人為本”的執(zhí)政理念得到實實在在的體現(xiàn)。對于城鎮(zhèn)中等收入者,主要應增加中小套型普通商品房和限價商品房供應,其中收入偏低者亦應納入保障性住房供給。至于家庭收入較高已經(jīng)率先致富的群體,相對應的就是“新國十條”硬性規(guī)定政策性住房用地不低于70%之外的30%,這一部分應完全按照市場機制配置住房資源,這是政府土地收益和房地產(chǎn)稅費的主要來源。在不同區(qū)域、不同城市,經(jīng)濟發(fā)展狀況和人均收入水平有著很大的差異,應該從本地實際出發(fā),具體情況具體分析,不同群體不同政策??偟乃悸房赡苄Х律鲜兰o八十年代的“雙軌制”:該政策保障的必須實行政策保障,該市場供給的就交給市場供給,不同的只是中間還有一個“夾心層”—— 既有政策規(guī)定又有市場因素的限價商品房。
要真正從本地實際出發(fā)貫徹“房地產(chǎn)新政”,必須認真研究好具體操作問題?!靶聡畻l”已經(jīng)確定了房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本走向和主要政策,這是必須認真貫徹落實的。當然,在實際工作中還會有一些操作空間。近年來不少科學研究者認為細節(jié)很重要,甚至斷言“細節(jié)決定成敗”。在大政方針已經(jīng)確定的前提下,細節(jié)確實很重要。何況我們的主要工作就是研究“細節(jié)”,研究具體操作問題。盧展工書記在省委舉辦的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式主題班上強調(diào)解決好“錢從哪里來,人往哪里去,民生怎么辦,糧食怎么?!彼拇髥栴},房地產(chǎn)市場直接涉及“錢從哪里來”和“民生怎么辦”兩大問題,也與“人往哪里去”的就業(yè)問題密切相關。貫徹落實“房地產(chǎn)新政”事關重大,我們應該把房地產(chǎn)市場調(diào)控的宏觀政策和本地實際結(jié)合起來,進行認真、深入、細致的分析研究,從不同的市情、區(qū)情、縣情出發(fā),把握好具體操作的“細節(jié)”,對房地產(chǎn)市場進行適地適時適度的調(diào)控,促進其持續(xù)健康發(fā)展。