張桂芳 沈棟葎 李鳳 寧艷杰

綠色物業(yè)管理產(chǎn)生的背景

2009年12月，聯(lián)合國氣候變化大會提出以低碳經(jīng)濟(jì)和綠色建筑發(fā)展為核心的節(jié)能減排話題成為世界關(guān)注的焦點。中國政府明確表態(tài)2020年的減排量為40%-45%。根據(jù)資料顯示，全球房地產(chǎn)建筑業(yè)的能耗占到全球終端總能耗的40%，建筑物建成后的能耗費用是建設(shè)成本的7倍左右，而國內(nèi)則達(dá)到12倍。綠色管理是從新加坡傳入我國的一種全新的管理理念，由此衍生出綠色物業(yè)管理也就成為當(dāng)前建筑業(yè)節(jié)能減排的一種必然趨勢。

基于訪談?wù){(diào)查所得京津地區(qū)綠色物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

一、物企性質(zhì)保本微利，綠色管理難以持續(xù)。由于物業(yè)管理行業(yè)是一個保本微利的服務(wù)型行業(yè)，其在進(jìn)行節(jié)能減排的過程中的一次成本又是相當(dāng)昂貴，物業(yè)管理企業(yè)既保持盈利又推行綠色物業(yè)管理模式相當(dāng)困難。京津調(diào)研結(jié)果反映，物業(yè)管理企業(yè)一致認(rèn)為：沒有開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)在資金上的彌補(bǔ)，物業(yè)費難以支付起一系列應(yīng)用于綠色物業(yè)管理的開支，如智能化系統(tǒng)的投入、開展環(huán)保宣傳活動的經(jīng)費等。而政府視綠色物業(yè)管理模式為物業(yè)管理企業(yè)的基本要求，沒對實行綠色管理的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行激勵，加大了綠色物業(yè)管理模式的推廣難度。

二、節(jié)能減排技術(shù)不足，綠色管理水平參差。綠色物業(yè)的管理必然伴隨著現(xiàn)代科技的應(yīng)用，包括節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠(yuǎn)離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災(zāi)能力等多項指標(biāo)，使其管理質(zhì)量在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然等多方面符合可持續(xù)發(fā)展要求。受制于資金與規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)對節(jié)能減排技術(shù)的投入有較大的差距。京津地區(qū)的外資企業(yè)的節(jié)能技術(shù)較優(yōu)。北京市仲量聯(lián)行物業(yè)公司是本次所有被調(diào)研企業(yè)中的典范，其以“美國LEED綠色環(huán)保認(rèn)證”為指導(dǎo)，技術(shù)涉獵自動呼救系統(tǒng)、自動防火系統(tǒng)、紅外線光感巡更系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、可變保溫隔熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等系列節(jié)能降耗系統(tǒng)。

三、開發(fā)商建設(shè)耗能大，綠色管理質(zhì)量受阻。綠色物業(yè)管理的有效實施需要開發(fā)商的先天支持。開發(fā)商建設(shè)耗能大，如設(shè)計不合理、設(shè)備不節(jié)能、材料不環(huán)保等，將直接降低綠色物業(yè)管理的質(zhì)量。京津地區(qū)所調(diào)查的一二級房產(chǎn)開發(fā)都沒完全達(dá)到智能建筑的要求。其每蓋一幢建筑就需消耗50％的水資源，40％的原材料和80％的耕地。同時，50％的空氣污染、42％的溫室氣體效應(yīng)、50％的水污染、48％的固體廢物和50％的氟氯化物均來自予建筑。無論是能源、物質(zhì)消耗還是污染的產(chǎn)生，建筑都是問題的關(guān)鍵所在。

四、缺乏法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，綠色管理動力不足。政府相關(guān)法律部門尚未制定物業(yè)管理在節(jié)能減排上的法規(guī)細(xì)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使綠色物業(yè)管理在操作上沒有客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大大影響綠色物業(yè)管理發(fā)展的質(zhì)量和速度。綠色物業(yè)管理仍處于自發(fā)無序狀態(tài)，缺乏法規(guī)行政監(jiān)督，缺乏良性的競爭環(huán)境。

五、居民環(huán)保參與度低，綠色管理認(rèn)可度低。結(jié)合京津地區(qū)居民調(diào)查，僅有30%的居民稱其對綠色物業(yè)管理實質(zhì)內(nèi)容有一定了解，說明綠色物業(yè)管理缺乏廣泛有效的宣傳。不管是政府、社區(qū)還是物業(yè)管理企業(yè)，在推廣國家宏觀政策上，缺乏能讓公眾參與的綠色環(huán)保活動和環(huán)保教育活動。公眾綠色環(huán)保參與度很低，綠色物業(yè)管理的新概念尚未深入人心。小區(qū)居民還認(rèn)為應(yīng)先做好基本職責(zé)再去追求綠色管理模式?？梢娋用駥ξ飿I(yè)管理企業(yè)推行綠色物業(yè)管理模式的認(rèn)可度還較低。

政府引導(dǎo)綠色物業(yè)管理的SWOT分析

一、政府的優(yōu)勢（Strengths）分析。第一，政府具備較好的公信力。首先體現(xiàn)在政治合法性上，我們各級人民政府的產(chǎn)生是基于人民授權(quán)，得到人民的普遍認(rèn)可；其次體現(xiàn)在影響力和號召力上。透過近年政府處理公共事件所體現(xiàn)的雷厲風(fēng)行辦事效率、居安思危的憂患意思、“權(quán)為民所用，利為民所謀”的親民形象，公眾認(rèn)可政府并愿意配合政府的行政工作。第二，政府有強(qiáng)大的宏觀調(diào)控能力。首先體現(xiàn)在財政的支配能力上。盡管企業(yè)進(jìn)行節(jié)能減排過程中的一次成本相當(dāng)昂貴，但在政府的財政支持下，物業(yè)推行綠色物業(yè)管理不再是難題；其次體現(xiàn)在調(diào)控國內(nèi)建筑、改造市場的能力上。運(yùn)用節(jié)能技術(shù)對既有建筑進(jìn)行改造是國家“十一五”科技支撐重大計劃項目。政府調(diào)控建筑改造市場的能力有助于規(guī)范新型建筑材料、新產(chǎn)品和新裝置等的使用標(biāo)準(zhǔn)。

二、政府的弱勢（Weaknesses）分析。第一，對綠色物業(yè)管理介入程度難以把握。政府介入的目的主要是為了培育健康的物業(yè)管理市場，發(fā)展綠色物業(yè)管理模式，從而更好地實現(xiàn)我國低碳經(jīng)濟(jì)增長。但政府與物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)系主要由市場供需關(guān)系去確定。政府對物業(yè)管理行業(yè)的加入只能是一種間接管理。因此，政府如何在這個前提下既不制約物業(yè)管理行業(yè)自由發(fā)展，又能引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)更好地推廣綠色物業(yè)管理模式，是一個難題。第二，政府各行政部門人員的職業(yè)操守難以保證。近年政府中不乏這種現(xiàn)象：有些房地產(chǎn)行政主管部門利用職權(quán)為少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)瓜分市場；有些法律部門以物業(yè)管理收費實行市場指導(dǎo)價為幌子，在缺乏與業(yè)主充分協(xié)商的情況下制定收費標(biāo)準(zhǔn)等。這表明當(dāng)今政府各行政部門人員的職業(yè)操守尚存在問題，影響政府為引導(dǎo)綠色物業(yè)管理所開展系列措施的可靠性、真實性和有效性。

三、政府的外部機(jī)會（Opportunities）分析。2009年12月，哥本哈根氣候峰會召開，世界主要國家達(dá)成唯一一項共識：發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家在應(yīng)對氣候變化方面負(fù)有共同而有區(qū)別的責(zé)任。發(fā)達(dá)國家必須為發(fā)展中國家減排提供資金支持。因此，中國政府引導(dǎo)綠色物業(yè)管理，符合哥本哈根會議“發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，打造綠色建筑”的精神，世界乃至發(fā)達(dá)國家將提供相關(guān)廣闊的資源和物質(zhì)政策扶持。此外，和平共出的外交政策和良好的國際關(guān)系為中國引進(jìn)吸收國外先進(jìn)的節(jié)能減排、智能建筑技術(shù)提供了可靠的保證。

四、政府的競爭對手帶來的威脅（Threats）。中國政府一直遭受歐盟對我國企業(yè)“反傾銷”的困擾。歐盟對判定市場經(jīng)濟(jì)頒布了五個標(biāo)準(zhǔn)，包括企業(yè)自主權(quán)、政府干預(yù)程度、勞資談判自由度、匯率兌換自由度等，聲稱中國未達(dá)到其指定的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，斷然拒絕中國市場經(jīng)濟(jì)地位。美國也一直否定中國具備市場經(jīng)濟(jì)地位。這將影響我國綠色物業(yè)管理模式在世界的認(rèn)可度和增加我國物業(yè)管理企業(yè)參與國外綠色物業(yè)管理市場競爭的難度。如果不解決國際競爭對手對我國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的威脅和打擊問題，我國綠色物業(yè)管理模式難以走向國際化軌道。

政府充分發(fā)揮引導(dǎo)作用的舉措

一、加大物管行業(yè)政策扶持，建立新技術(shù)交流平臺。綠色物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，部門涉及到建設(shè)行政主管部門、設(shè)計單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位、質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等，產(chǎn)品涉及到綠色建材、綠色能源技術(shù)、綠色家電產(chǎn)業(yè)、綠色照明以及綠色環(huán)保建筑設(shè)計等。只有通過政府的推動才能有效整合各方資源。為此，政府應(yīng)為物業(yè)管理企業(yè)建立節(jié)能智能新技術(shù)交流平臺，將發(fā)展節(jié)能與綠色環(huán)保建筑的科技攻關(guān)項目納入地方科技發(fā)展規(guī)劃，鼓勵行業(yè)進(jìn)行綠色產(chǎn)品研發(fā)采購合作。

二、借鑒先進(jìn)建筑環(huán)境評估法，綠色管理模式納入城市規(guī)劃。政府可借鑒吸收國際上兩個綠色物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，一是最符合時代高端要求的LEED，二是最符合國情的HK-BEAM，逐步將綠色物業(yè)管理納入到城市規(guī)劃的一部分。有效的城市規(guī)劃采用本地材料，尊重地方歷史文化傳統(tǒng)，內(nèi)部與外部采取有效連通的方式，會對氣候變化自動進(jìn)行自適應(yīng)調(diào)節(jié)，使得建筑隨著氣候、資源和地區(qū)文化的差異而重新呈現(xiàn)不同的風(fēng)貌。通過這種結(jié)合方式，實現(xiàn)“城市規(guī)劃促進(jìn)綠色物業(yè)管理，綠色物業(yè)管理帶動城市規(guī)劃”的雙贏。

三、關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵打造智能建筑。綠色物業(yè)管理是一個貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的系統(tǒng)工程，開發(fā)商建設(shè)質(zhì)量直接影響到綠色物業(yè)管理的質(zhì)量。具有強(qiáng)大的宏觀調(diào)控能力的政府應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實況，鼓勵打造智能建筑。首先，政府需要設(shè)計師根據(jù)建筑物功能需要、國內(nèi)智能化水平的程度及建筑物的規(guī)模進(jìn)行定位。政府城建部門若發(fā)現(xiàn)申建的建筑物的建筑面積達(dá)到2萬m2以上，應(yīng)積極與開發(fā)商商議，采用可行的手段鼓勵打造成智能建筑。

四、完善相關(guān)政策法規(guī)，引導(dǎo)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。政府應(yīng)組織城市建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)境等相關(guān)部門研究并制定國家推進(jìn)實施的扶持政策。政府還應(yīng)聯(lián)合物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、眾多物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主委員會制定在資源能源消耗的各個領(lǐng)域制定并強(qiáng)制執(zhí)行包括節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)等方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在《建筑法》、《節(jié)約能源法》和《規(guī)劃法》中體現(xiàn)大力發(fā)展綠色環(huán)保建筑與綠色物業(yè)管理的內(nèi)容，逐步形成和完善推廣綠色環(huán)保建筑和綠色物業(yè)管理的法律法規(guī)體系。

五、加強(qiáng)行政監(jiān)管體系，對物業(yè)實行全過程監(jiān)管。對建設(shè)行政主管部門以及執(zhí)法部門進(jìn)行培訓(xùn)，以加強(qiáng)對綠色物業(yè)管理的操作熟悉度和法律敏感度，提升其人員的職業(yè)操守和職業(yè)道德，從而要求其在立項、規(guī)劃、設(shè)計、審圖、施工、監(jiān)理、檢測、竣工驗收、核準(zhǔn)銷售、維護(hù)使用等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違反環(huán)境保護(hù)法規(guī)、違章建筑、違章管理的個人或單位。

六、促進(jìn)全社會參與，全面加強(qiáng)綠色物業(yè)管理意識。由于物業(yè)服務(wù)涉及的內(nèi)容龐雜，因此實行綠色物業(yè)管理需要社會各服務(wù)系統(tǒng)必須聯(lián)合作戰(zhàn)，統(tǒng)一部署，全局規(guī)劃。政府應(yīng)運(yùn)用自身強(qiáng)大的號召力，利用網(wǎng)絡(luò)、電視、報刊、雜志等媒體對環(huán)保進(jìn)行初步宣傳，更重要的是通過社區(qū)、街道辦事處、居委會等途徑深入到社區(qū)開展形式多樣、內(nèi)容豐富的綠色物業(yè)管理的宣傳，提高社會各界在環(huán)保事業(yè)上的參與度，使物業(yè)管理企業(yè)意識到第一次投資高卻能提升樓房今后的使用期、大大降低管理設(shè)備能耗費用，使居民理解首次投資高卻能提升房屋收益，減少后期居住的維修附加費。

發(fā)展“低碳環(huán)?！钡娜蛐允聵I(yè)必須解決物業(yè)高耗能的問題。推廣綠色物業(yè)管理模式是時代的必然。政府對提升物業(yè)管理企業(yè)推行綠色管理的引導(dǎo)作用是可行并有效的。但綠色物業(yè)管理模式真正得到普遍的認(rèn)可和運(yùn)用還需要政府下屬各環(huán)境相關(guān)部門、物業(yè)管理行業(yè)、房地長開發(fā)商、行業(yè)協(xié)會、其他配套行業(yè)、社會居民等的相互配合。

（作者單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）