豆 艷，王亞偉

(1.天津市第一中級(jí)人民法院，天津 300090;2.天津市北辰區(qū)人民法院，天津 300400)

論不動(dòng)產(chǎn)登記的效力與事實(shí)物權(quán)的確認(rèn)與保護(hù)

豆 艷1，王亞偉2

(1.天津市第一中級(jí)人民法院，天津 300090;2.天津市北辰區(qū)人民法院，天津 300400)

不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)應(yīng)該與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)一致，這是正常的不動(dòng)產(chǎn)秩序的基本要求。但是鑒于現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性，不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)與當(dāng)事人的事實(shí)權(quán)利狀態(tài)并不一致的情況在司法實(shí)踐中經(jīng)常存在。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)不一致時(shí)，法律如何既客觀地確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，又能夠?qū)φ嬲氖聦?shí)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)，本文進(jìn)行了較為詳細(xì)的探討。

不動(dòng)產(chǎn);物權(quán);法律物權(quán);真實(shí)物權(quán)

一、問(wèn)題的提出

案例一:2008年7月，張某因生活需要欲購(gòu)買(mǎi)住房一套。因?yàn)閺埬骋淹诵?，不能從銀行取得貸款，張某在取得女兒張華同意后，便借用張華名義購(gòu)買(mǎi)了私產(chǎn)房屋一套，房產(chǎn)證上登記的是張華的名字。購(gòu)房時(shí)張華已與閻某結(jié)婚，2010年2月，閻某與張華感情不和遂訴訟離婚，并要求對(duì)上述房屋進(jìn)行分割。張某主張?jiān)撟》侩m登記為張華的名字，但是是由他繳納的房屋首付款、稅款和保險(xiǎn)等，并由自己每月到銀行交納貸款，且上述事實(shí)有相關(guān)的付款票據(jù)予以證實(shí)，提出訴爭(zhēng)之房應(yīng)歸他所有。

案例二:趙某與李某2001年登記結(jié)婚，婚后生有一子趙剛。2002年二人共同購(gòu)買(mǎi)了一套期房。2003年二人簽訂房屋處分協(xié)議，將婚后購(gòu)買(mǎi)的上述房屋處分給其子趙剛，并經(jīng)某律師事務(wù)所律師證明。后兩人經(jīng)常因?yàn)楝嵤聽(tīng)?zhēng)吵至大打出手，2004年二人訴訟離婚，離婚判決書(shū)中對(duì)二人上述房屋處分行為進(jìn)行了確認(rèn)，但由于趙剛未成年，當(dāng)時(shí)未辦理房產(chǎn)證。離婚后，趙某擅自拿著購(gòu)房合同將房屋辦到了自己名下，又與第三人劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將房屋“賣(mài)”與劉某，并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。2006年趙某死亡，趙剛及其法定代理人李某在整理趙某遺產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)上述房屋買(mǎi)賣(mài)情況，遂起訴要求確認(rèn)趙某與劉某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。在李某提供的錄音資料中，劉某承認(rèn)其未支付房屋對(duì)價(jià)，無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真意。訴訟中劉某主張房產(chǎn)證上登記的是自己的名字，該房屋應(yīng)歸自己所有。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)應(yīng)該與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)一致，這是正常的不動(dòng)產(chǎn)秩序的基本要求。但是鑒于現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性，不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)與當(dāng)事人的事實(shí)權(quán)利狀態(tài)并不一致的情況在司法實(shí)踐中經(jīng)常存在，并由此引發(fā)了理論界“法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的區(qū)分”問(wèn)題。上述兩則案件涉及的關(guān)鍵問(wèn)題就是當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)不一致時(shí)，法院能否推翻不動(dòng)產(chǎn)登記，以及實(shí)際物權(quán)人的利益能否得到維護(hù)，即法律如何既客觀地確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，又能夠?qū)φ嬲氖聦?shí)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力指的是登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用。一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生兩個(gè)方面的效力:一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，即不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件;二是不動(dòng)產(chǎn)登記公信效力。

(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力首先是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的影響。關(guān)于登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，從各國(guó)立法來(lái)看，主要有三種模式:一是登記對(duì)抗主義，以法國(guó)和日本為代表。在當(dāng)事人之間，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)僅需當(dāng)事人意思表示一致即發(fā)生效力，并不以登記為要件，但是只有在登記后，才能產(chǎn)生對(duì)第三人的對(duì)抗效力，未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只具有確認(rèn)或者證明的效力，而沒(méi)有決定其能否生效的效力。這種立法體制是《法國(guó)民法典》創(chuàng)立的，后來(lái)為《日本民法典》等所繼受。〔1〕二是登記生效主義，以德國(guó)、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表。這種模式下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須進(jìn)行登記，如果未進(jìn)行登記，則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。即關(guān)于物權(quán)的一切法律行為，都必須在具有雙方當(dāng)事人的意思表示一致的條件之外，還必須將該意思表示予以登記，并自登記時(shí)起該法律行為方可生效。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)立、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力?！?〕登記生效主義模式中，因?qū)ζ跫s性質(zhì)的理解不同，又有兩種不同做法:在德國(guó)，登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力被推上了極致，以物權(quán)行為的獨(dú)立和無(wú)因性為其制度基礎(chǔ)。物權(quán)行為可以與原因行為相分離獨(dú)立，登記行為為獨(dú)立的物權(quán)行為，其行為不受原因行為的影響。而瑞士則采用“債權(quán)形式主義”，登記是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的必要法定手續(xù)而不是單獨(dú)的當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的合意。如果不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也會(huì)相應(yīng)地?zé)o效或者被撤銷(xiāo)。三是托拉斯登記主義，主要是英美國(guó)家做法。其特點(diǎn)是“除了登記以外，還有交付權(quán)利證書(shū)的要求，產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記，具有不可推翻的效力，國(guó)家給予保障。不強(qiáng)制一切土地所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)登記。但已經(jīng)登記，其后發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利變更和設(shè)定，非經(jīng)登記，不生效力”〔3〕。

我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定顯然采用的是登記生效主義。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因法律行為發(fā)生的變動(dòng)，只能在登記時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果，不經(jīng)登記不生效力。①不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)主要有兩種情形，即依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和依非法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)變動(dòng)的主要和常見(jiàn)原因，依非法律行為如法律的直接規(guī)定、政府行為、法院判決、繼承遺贈(zèng)及其他事實(shí)等發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)也是物權(quán)變動(dòng)的重要原因。本文研究的主要是依法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形。即不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅的生效要件，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本根據(jù)。對(duì)于在具體模式上采用的是德國(guó)還是瑞士模式，筆者將在下文詳述。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力

物權(quán)的享有和變動(dòng)需有可取信于社會(huì)公眾的外在表現(xiàn)形式，這就需要物權(quán)公示，通常不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記。不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。所謂不動(dòng)產(chǎn)的公信效力是指，登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，對(duì)于信賴該登記而與之從事不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，即使后來(lái)證明該登記是錯(cuò)誤的，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果，并不影響善意第三人通過(guò)交易而取得該物權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力與事實(shí)物權(quán)的確認(rèn)與保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本目的之一就是從法律上確定物的支配秩序和交易秩序，只有在客觀通暢的物上支配秩序和交易秩序的基礎(chǔ)上，其他財(cái)產(chǎn)關(guān)系才能順利建立并穩(wěn)定發(fā)展。因此，我們必須在明確不動(dòng)產(chǎn)登記的效力與事實(shí)物權(quán)的關(guān)系基礎(chǔ)上，確定事實(shí)物權(quán)的正當(dāng)性及物權(quán)的真實(shí)歸屬，從而使真正的物權(quán)人能夠確定地享有真實(shí)物權(quán)。

(一)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)之含義

不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)是相對(duì)于法律物權(quán)而言，在不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際物權(quán)狀況不一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由真正的權(quán)利人實(shí)際享有直接支配不動(dòng)產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。②所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過(guò)法定登記方式予以公示并在法律上推定為正確的物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)未經(jīng)登記公示，它與登記的物權(quán)即法律物權(quán)相比，有如下特點(diǎn):(1)事實(shí)物權(quán)未經(jīng)公開(kāi)登記，它所具有的排他性一般通過(guò)權(quán)利人確認(rèn)之訴、更正登記、異議登記等形式表現(xiàn)出來(lái)。(2)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)存在于物權(quán)正當(dāng)性判斷標(biāo)準(zhǔn)之上，其取得必須有符合法律規(guī)定的依據(jù)。(3)事實(shí)物權(quán)沒(méi)有法定的公示形式給其提供正當(dāng)性支持，社會(huì)公眾不易了解該物權(quán)的存在，法律無(wú)法推定其權(quán)利的正確性，因此，權(quán)利人只能舉證證明事實(shí)物權(quán)的正確性，而且這種舉證責(zé)任不能得以免除。(4)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)程度低于登記的物權(quán)，在無(wú)權(quán)處分的場(chǎng)合，為維護(hù)交易安全，不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)不得對(duì)抗第三人。

不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)在現(xiàn)實(shí)生活中有不同表現(xiàn)形態(tài)，司法實(shí)踐中主要有以下幾種類(lèi)型:(1)借用他人名義登記的不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)。即不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人因某種特殊原因，借用他人名義進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，而其本人并沒(méi)有將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與借用名義人，一般借用名義人為事實(shí)權(quán)利人的好友或者親屬。(2)因他人惡意冒充權(quán)利人進(jìn)行登記導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)。(3)通過(guò)合法轉(zhuǎn)讓并已實(shí)際占有支配不動(dòng)產(chǎn)，但因客觀原因未辦理好登記手續(xù)，且無(wú)其他善意第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況。(4)不動(dòng)產(chǎn)共有關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在部分共有人名下，其他共有人即為不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人。(5)因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記而導(dǎo)致登記的物權(quán)狀態(tài)與事實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不一致的情況。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記效力與事實(shí)物權(quán)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)當(dāng)從法律上確認(rèn)事實(shí)權(quán)利的真實(shí)性和正確性，從而維護(hù)真正權(quán)利人的物權(quán)權(quán)利。然而現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性卻導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記之物權(quán)與當(dāng)事人的事實(shí)權(quán)利狀態(tài)并不一致情況的發(fā)生。如上文所述，不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，在法律上推定這一物權(quán)事實(shí)的真實(shí)性，并保護(hù)善意交易第三人的合法權(quán)益。那么不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的是不是一種絕對(duì)的、不可推翻的效力，也就決定了事實(shí)物權(quán)權(quán)利人的合法權(quán)益能否得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。此時(shí)，要解決好不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)問(wèn)題，就要探討不動(dòng)產(chǎn)登記的效力與不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)之間的關(guān)系。

1.物權(quán)變動(dòng)的原因性

我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定顯然采用的是不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，但是采用的是德國(guó)模式還是瑞士模式法律并沒(méi)有確定。按照通說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采用的是債權(quán)形式主義模式?！?〕所謂債權(quán)形式主義，又稱(chēng)意思主義與登記之結(jié)合，指物權(quán)因民事法律行為而發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)事人之間除債權(quán)合同，尚需進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的法定形式，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)既要有變動(dòng)的合意，還要進(jìn)行權(quán)利登記。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理登記的，不影響合同效力。也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為并不是無(wú)因的、獨(dú)立的，而是具有原因性的。如出賣(mài)人與買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的是取得價(jià)款，買(mǎi)受人支付價(jià)款的目的是取得商品房的所有權(quán)。這樣在商品房買(mǎi)賣(mài)這種不動(dòng)產(chǎn)交易中，物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然就有了原因，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同行為。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的原因行為被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，因該原因行為而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)歸于無(wú)效或者被撤銷(xiāo)。依法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，是由兩個(gè)不同的法律事實(shí)構(gòu)成的，首先是作為物權(quán)變動(dòng)原因的法律行為有效成立的法律事實(shí)，其中包含著當(dāng)事人債權(quán)意思表示;然后是物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，這是當(dāng)事人物權(quán)法上的意思表示一致的產(chǎn)物。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)契約的表現(xiàn)形式，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原因的瑕疵，必然要影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。當(dāng)物權(quán)變動(dòng)的原因行為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，如果物權(quán)變動(dòng)仍然有效，真正權(quán)利人只能依債權(quán)請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)的話，真正權(quán)利人的利益將無(wú)法得到維護(hù)，這將導(dǎo)致當(dāng)事人之間利益失衡。

2.權(quán)利推定的可推翻性

不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要效力就是權(quán)利的正確性推定效力。根據(jù)這種推定，凡是符合法定公示形式的物權(quán)對(duì)于社會(huì)公眾而言，就是權(quán)屬正確的物權(quán)，他人信賴這種形式所取得的物權(quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。這種推定無(wú)疑是正當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥ㄟ^(guò)物權(quán)的法定表現(xiàn)形式，社會(huì)公眾能得知物權(quán)的歸屬、類(lèi)型和內(nèi)容，而且由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)具有權(quán)威性、登記程序具有嚴(yán)格性，故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的正確性可以從不動(dòng)產(chǎn)登記中獲得公眾認(rèn)可的推定。其意義在于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，保護(hù)信賴不動(dòng)產(chǎn)登記的交易人的利益。但這種效力是法律上的推定，并非絕對(duì)不可推翻，這也是不動(dòng)產(chǎn)登記效力的應(yīng)有之義。不動(dòng)產(chǎn)登記除了維護(hù)交易安全外，更深層次的意義還在于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的合法權(quán)益。在當(dāng)事人有相反的證據(jù)足以推翻這種法律推定時(shí)，法律就要維護(hù)事實(shí)上的“真正”，保護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益。我國(guó)《物權(quán)法》第十九條亦規(guī)定了利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記，也可以申請(qǐng)異議登記，并可以通過(guò)訴訟解決爭(zhēng)議，即是對(duì)這種法定推定可推翻性的一種肯定。

3.事實(shí)物權(quán)的歸屬正當(dāng)性

民法的任務(wù)是對(duì)物之歸屬于人的事實(shí)進(jìn)行規(guī)定〔5〕，物權(quán)歸屬具有正當(dāng)性，權(quán)利人才有資格支配其物，才有正當(dāng)理由享有和行使物權(quán)。但要取得這種資格，必須符合社會(huì)的公平正義觀念和社會(huì)的整體秩序。權(quán)利人只有按照合法根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，且該不動(dòng)產(chǎn)蘊(yùn)涵的物權(quán)利益有合理充分的依據(jù)歸屬于權(quán)利人，即只有這種權(quán)利支配狀態(tài)和利益歸屬一致時(shí)，才能說(shuō)該物權(quán)歸屬是正當(dāng)?shù)?。如果不?dòng)產(chǎn)登記推定的物權(quán)人沒(méi)有取得物權(quán)的合法根據(jù)，因不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)是由產(chǎn)生物權(quán)的原始事實(shí)衍生而來(lái)，當(dāng)客觀事實(shí)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事實(shí)不一致時(shí)，不能排除不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人向持證人提出權(quán)屬異議的權(quán)利主張，即權(quán)屬證書(shū)在被異議后不能自相證明其成立的客觀性、真實(shí)性與排他性，此時(shí)真實(shí)的物權(quán)權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻目隙ê途S護(hù)。

4.法律事實(shí)與客觀真實(shí)的利益衡平

不動(dòng)產(chǎn)登記制度從法律上確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效效力和不動(dòng)產(chǎn)的公信效力，“但這一制度的負(fù)面效果，則是真正的、未登錄于登記簿冊(cè)的權(quán)利人，將有因之喪失權(quán)利的危險(xiǎn)。易言之，該制度雖有保障交易的動(dòng)的安全的功能，但亦有損害所有權(quán)的靜的安全的危險(xiǎn)”〔6〕。不動(dòng)產(chǎn)登記效力，只是在法律上推定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種存在狀態(tài)，而如果存在反證證明了事實(shí)的權(quán)利狀態(tài)與法律事實(shí)狀態(tài)相左的情況下，否認(rèn)實(shí)體權(quán)利也即事實(shí)權(quán)利的真實(shí)性并阻止事實(shí)權(quán)利進(jìn)入交易市場(chǎng)，將會(huì)使客觀真實(shí)得不到維護(hù)，真正的權(quán)利人也得不到法律的救濟(jì)。筆者認(rèn)為，法律公平是建立在客觀公平的基礎(chǔ)上的。出于法律事實(shí)與客觀真實(shí)的衡平，在能夠證明客觀事實(shí)真實(shí)存在的條件下，法律事實(shí)將不能對(duì)抗和否定客觀真實(shí)。也就是說(shuō)真正物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)法律應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)并加以保護(hù)。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)登記雖然具有物權(quán)變動(dòng)效力和物權(quán)公信效力，但是這種效力并不是絕對(duì)的、不可推翻的。在有相反證據(jù)予以證明，事實(shí)物權(quán)狀態(tài)與法律物權(quán)狀態(tài)不一致，事實(shí)物權(quán)又具備正當(dāng)性條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)從法律上確認(rèn)事實(shí)物權(quán)的真實(shí)性。

(三)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)方式

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)，一般發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)人與法律物權(quán)人或者第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議的場(chǎng)合，可分為涉及第三人利益和不涉及第三人利益的場(chǎng)合。

1.涉及第三人利益的不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)

根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定和我國(guó)的立法實(shí)際，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)應(yīng)當(dāng)遵循“不損害善意第三人利益”的原則。為保護(hù)交易安全和維護(hù)正常的交易秩序，應(yīng)該首先確認(rèn)對(duì)善意第三人物權(quán)取得的保護(hù)，這也是物權(quán)公信效力具有的“權(quán)利正確性推定”和“善意保護(hù)”作用的運(yùn)用和要求。但第三人取得物權(quán)必須符合一定的條件:第一，第三人已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記;第二，第三人取得物權(quán)必須是善意的;第三，第三人必須是依法律行為取得物權(quán)，且支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。在善意取得情況下，事實(shí)物權(quán)人與善意第三人之間將發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，第三人因善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，事實(shí)物權(quán)人的所有權(quán)將消滅。此時(shí)事實(shí)物權(quán)人的物權(quán)利益可以通過(guò)以下方法得到救濟(jì):

(1)對(duì)法律物權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。第三人取得物權(quán)后，事實(shí)物權(quán)就已經(jīng)消滅。但是，原法律物權(quán)人在這種情況下取得無(wú)法律保護(hù)的利益，因此，原事實(shí)物權(quán)人可以分別根據(jù)合同、侵權(quán)行為或者不當(dāng)?shù)美葌鶛?quán)關(guān)系，要求原法律物權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(2)請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。如登記的錯(cuò)誤責(zé)任在登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果登記錯(cuò)誤是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)和法律物權(quán)人或者其他人的共同過(guò)錯(cuò)，則他們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同責(zé)任。

2.不涉及第三人利益的不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的法律保護(hù)

在不涉及第三人利益的情況下，即不存在交易第三人時(shí)，事實(shí)物權(quán)人的物權(quán)變動(dòng)意思表示不存在或者不真實(shí)的情況下，法律物權(quán)人要么沒(méi)有取得物權(quán)的意思，要么取得物權(quán)的意思不受法律保護(hù)。這就導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)無(wú)效，法律物權(quán)人就不能取得物權(quán)，依理當(dāng)然不能受法律保護(hù)，與其相反的是，事實(shí)物權(quán)人依法可以請(qǐng)求設(shè)定一定的法律保護(hù)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(1)異議登記。即不動(dòng)產(chǎn)的真正事實(shí)物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律物權(quán)正確性提出異議，而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的登記。異議登記作為保護(hù)真正物權(quán)人利益的臨時(shí)性措施，對(duì)登記記載的權(quán)利人而言，異議登記可以暫時(shí)限制其按照登記簿記載的內(nèi)容去行使權(quán)利;可以暫時(shí)排除第三人依登記的公信力取得物權(quán)。異議登記應(yīng)該發(fā)生在第三人物權(quán)取得之前，為事實(shí)物權(quán)人保護(hù)其利益的必要措施，其效力直接排斥和限制法律物權(quán)變動(dòng)。

(2)更正登記。即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的瑕疵登記進(jìn)行改正補(bǔ)充而進(jìn)行的登記。更正登記有兩種途徑:一種是經(jīng)事實(shí)物權(quán)人申請(qǐng)，另一種是登記機(jī)關(guān)主動(dòng)作出更正登記。不論何種途徑，更正登記都是終止現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利的正確性推定效力，徹底杜絕第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得現(xiàn)時(shí)登記的物權(quán)，是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷(xiāo)登記，也是對(duì)真正權(quán)利的初始登記。

(3)物權(quán)確認(rèn)。事實(shí)物權(quán)人是不動(dòng)產(chǎn)的真正物權(quán)人，因物權(quán)的歸屬與法律物權(quán)人發(fā)生爭(zhēng)議，其有權(quán)通過(guò)確認(rèn)之訴、仲裁裁決以及行政裁決的方式確認(rèn)物權(quán)的歸屬。

〔1〕黃松有.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適用〔M〕.北京:人民法院出版社，2007.69.

〔2〕梁彗星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿〔M〕.北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000.111.

〔3〕王利明.物權(quán)法論〔M〕.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.160.

〔4〕王利明.關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)及合同無(wú)效與撤銷(xiāo)權(quán)的關(guān)系〔A〕.判解研究(2001年第4輯)〔C〕.北京:人民法院出版社，2002.

〔5〕〔德〕迪特爾·梅迪庫(kù)斯.德國(guó)民法總論〔M〕.邵建東譯.北京:法律出版社，2000.26.

〔6〕陳華斌.物權(quán)法研究〔M〕.香港:金橋文化出版(香港)有限公司，2001.289.

On Effect of Real Property Registration＆Confirmation and Protection of Facto Real Property

DOU Yan1，WANG Ya－wei2
(1.No 1 Intermediate People’s Court of Tianjin，Tianjin 300090; 2.People’s Court in Beichen District of Tianjin，Tianjin 300400)

It is fundamental for normal real property that real rights of real property should be registered in accordance with reality.However，it always shows different in judicial practice for the parties in view of the complexities of real life.This paper discussed in detail that how to make the final effect of real property registration objectively in court actions and have protection to actual facto real property as well.

real property;real right;entitlement;facto real property

DF521

A

1672-2663(2011)03-0073-04

2011-04-15

1.豆艷(1982-)，女，河北唐山人，天津市第一中級(jí)人民法院民一庭助理審判員，法學(xué)碩士;2.王亞偉(1981-)，女，河南周口人，天津市北辰區(qū)人民法院刑庭助理審判員，法學(xué)碩士。

(責(zé)任編輯胡同春)