□文/張雪芹

一、重慶老齡化的趨勢及對社會的影響

（一）重慶老齡化趨勢。根據(jù)國際上通用的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家65歲以上的人數(shù)占國家總?cè)藬?shù)的7%或60歲以上的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的10%以上時，即標(biāo)志該國家進入老齡化社會。近年來，中國成為世界上老年人口最多的國家，老齡化漸漸成為中國人口發(fā)展的一個趨勢，也成為重慶人口發(fā)展的一個趨勢。截至2009年，重慶常住人口2，859萬人，其中65歲及以上的人口有325.35萬人，約占總?cè)藬?shù)的11.4%，表明重慶已成為老齡化的城市，且人口出生率比2008年降低0.2%，死亡率降低0.1%，可見未來幾年重慶老年人口有增加的趨勢。

（二）重慶老齡化對社會經(jīng)濟的影響。重慶人口老齡化趨勢的加劇，不僅對老年人自身帶來了問題，同時也給社會、政治、經(jīng)濟和文化等方面也帶來了諸多問題。

1、對重慶養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的影響。我國現(xiàn)處于社會主義初級階段，城市經(jīng)濟發(fā)展水平不高，此外隨著重慶老年人口數(shù)量的急劇增加，使重慶成為一個“未富先老”的城市。重慶人口老齡化趨勢的加速，其結(jié)果必然是加大了重慶社會養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)的壓力，如老年人口的數(shù)量增多，勢必導(dǎo)致養(yǎng)老保險費用的增加等，此外，老年人患病的幾率增大，對城市醫(yī)療服務(wù)體系提出了挑戰(zhàn)。

2、對勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟增長的影響。重慶人口老齡化速度加快，使勞動適齡人口數(shù)量急劇減少，勞動適齡人口逐漸老化，尤其在2025年到2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時期和人口高齡化的高峰時期，低齡人口的數(shù)量減少，老齡人口的數(shù)量增加，人口老齡化加速，其結(jié)果使得重慶成為一個老化程度較高的城市。而勞動適齡人口的數(shù)量直接影響城市經(jīng)濟發(fā)展和勞動生產(chǎn)率，到時勞動力人口數(shù)量減少，進而使重慶經(jīng)濟發(fā)展緩慢和勞動生產(chǎn)率降低。

3、對老齡產(chǎn)業(yè)的影響。重慶人口老齡化速度加快，使老年人的壽命增長，老年人口的數(shù)量也不斷增加，老年人對社會的需求將越來越大，將會形成一個競爭性弱，開發(fā)潛力較大的老年市場。又由于老年人這一特殊群體的需求特殊性，就要求了老年消費市場的多元化、多層次。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會成為重慶經(jīng)濟發(fā)展的一部分，將會為重慶經(jīng)濟的發(fā)展做出自己的貢獻。

4、對消費結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的影響。隨著老年人口的增加，市場為滿足老年人的精神和物質(zhì)需求，將會不斷的開發(fā)老人醫(yī)療用品、生活用品、保健用品，以及老年旅游、老年大學(xué)等產(chǎn)業(yè)，拓寬老年消費市場，尤其是在高齡老齡化階段，老年人口對社會消費需求將明顯增大，因而，人口老齡化很可能對城市的消費結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠的影響。

5、對稅收、儲蓄及收入的影響。重慶人口老齡化加劇，使得勞動力人口數(shù)量減少，而勞動力人口是稅收的主要提供者，進而影響國家稅收收入；老年人口的數(shù)量增加，使得老年人口平均撫養(yǎng)費增加，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)系數(shù)提高，勞動力人口的養(yǎng)老費用支出大大提高，這樣就降低了銀行儲率；在城市人口結(jié)構(gòu)和就業(yè)率不發(fā)生變化的情況下，人口老齡化將導(dǎo)致勞動力人口數(shù)量減少，受贍養(yǎng)的人口數(shù)量增多，稅收、儲蓄減少，這些都將導(dǎo)致生產(chǎn)總值下降，進而影響收入分配。

二、重慶老齡化背景下的老年住宅供需分析

（一）重慶市老年住宅現(xiàn)狀

1、重慶現(xiàn)有的老年機構(gòu)較少。截至2008年底，重慶市約有養(yǎng)老機構(gòu)1，255所，床位64，374張。主城區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的入住率接近100%，部分受歡迎的老年公寓存在排隊一年以上才能入住的情況?？梢?，重慶養(yǎng)老機構(gòu)遠遠不能滿足重慶老年人的需求，養(yǎng)老住宅的發(fā)展空間很大。

2、重慶現(xiàn)有的老年住宅面積普遍偏小，且戶型設(shè)計落后。設(shè)施功能單一，未完全按照老年住宅施工標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，不能滿足老年人這一特殊群體的生活功能要求，未體現(xiàn)以人為本的關(guān)懷。

3、重慶現(xiàn)有的老年住宅設(shè)施落后，且人員素質(zhì)不高。重慶現(xiàn)有的老年住宅大部分是傳統(tǒng)的福利院、養(yǎng)老院等，其配套服務(wù)設(shè)施落后，休閑娛樂更為落后，且醫(yī)療服務(wù)不完善。同時，重慶現(xiàn)有的老年住宅中缺乏大量專業(yè)的護理人員，除了要對老年人身體上的照顧，還要對老年人精神上給予關(guān)懷。

（二）重慶市老年住宅市場需求量分析。截至2009年，由于社會轉(zhuǎn)型、政府職能轉(zhuǎn)變、家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，難以滿足日益壯大的老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病的老年人的醫(yī)療需求。根據(jù)對老年人養(yǎng)老服務(wù)需求情況調(diào)查，截至2009年，重慶市60歲以上的老年人有超過3%明確提出要入住養(yǎng)老機構(gòu)，超過7%的老年人需要養(yǎng)老服務(wù)。由此可以測算得出，現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)遠遠不能滿足重慶老年人的需求。隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展、老年人生活質(zhì)量的提高，老年人對老年住宅的需求將會逐步提高。

（三）重慶市老年住宅市場供給量分析。截至2008年底，全市有城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)1，255所，床位64，374張。其中：城鎮(zhèn)福利院、社會福利中心、老年公寓等203所，床位23，983張（國辦94所，床位13，160張；社會力量辦109所，床位10，823張），但2008年重慶65歲及以上的人口有319.39萬人，僅按5%的老人選擇機構(gòu)養(yǎng)老計算，全市還有接近15萬張的床位缺口，可見養(yǎng)老床位供求矛盾突出，已遠遠不能滿足老年人的需求，且重慶老齡化趨勢加重，老年人口的數(shù)量日益增多，養(yǎng)老機構(gòu)的不足與老年人需求的增多之間的矛盾將會日益明顯。

三、重慶老年住宅投資風(fēng)險及對策

（一）政策風(fēng)險。老年住宅帶有的一定的社會福利性質(zhì)，因而政府的政策扶持對老年住宅的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，是房地產(chǎn)商投資開發(fā)老年地產(chǎn)首要考慮的因素。一般而言，政府會在土地的取得、貸款政策、稅收等方面給投資者提供一定的優(yōu)惠條件，投資者獲得政府或多或少的政策扶持和鼓勵，但目前有關(guān)老年住宅的支持政策太少，且在實施過程中往往不能落實到位，如老年住宅使用水電氣，仍按照商業(yè)住宅收費標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)行政事業(yè)性收費較難得到減免；相關(guān)稅收政策優(yōu)惠較少等，政府沒有及時采取一些如給予老年住宅建設(shè)的專項撥款、稅收優(yōu)惠和資金援助等措施，在一定程度上制約了老年住宅的發(fā)展。

站在開發(fā)商的角度，建議開發(fā)商應(yīng)熟悉國家關(guān)于老年住宅方面的政策，積極主動地去爭取政府的優(yōu)惠政策，就建設(shè)用地、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、財務(wù)稅收與費用等方面積極與政府進行洽談，爭取一定數(shù)量的資金扶持，減免相關(guān)行政費用，降低項目建設(shè)中的政策風(fēng)險。

（二）市場風(fēng)險。市場的需求直接決定了項目的存活。市場需求量很大時，項目發(fā)展的空間就很大，反之，項目發(fā)展空間較小，項目存在市場風(fēng)險。老年地產(chǎn)項目作為一個新興的地產(chǎn)市場，必然面臨新興市場所要面臨的市場風(fēng)險。家庭養(yǎng)老作為中國最傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，其養(yǎng)老理念在社會生活中牢牢占據(jù)統(tǒng)治地位，在很多老年人眼中，把老年住宅和養(yǎng)老院、福利院區(qū)分不開，認(rèn)為去老年住宅居住是一件不光彩的事，在一些子女看來，則是一件不孝順的事。可見，老年住宅尚未被社會真正認(rèn)可與接受，此外，老年住宅市場化程度較低，尚未形成一套完善的運行管理機制，一定程度上阻礙了養(yǎng)老住宅的發(fā)展。

項目開發(fā)商應(yīng)做好項目的市場宣傳工作，加大宣傳力度。積極宣傳項目是以老人為本的建設(shè)宗旨，項目建設(shè)的目標(biāo)是為了解決老年人的養(yǎng)老問題，減輕年輕子女的負(fù)擔(dān)。要破除“只有孤寡老人才入住養(yǎng)老機構(gòu)”、“送老年人入住老年住宅為不孝者”等陳舊觀念。同時，項目開發(fā)者保證項目優(yōu)質(zhì)完成，在老年市場逐漸樹立自己的品牌，適應(yīng)市場的需求，為以后進一步的開發(fā)老年住宅做好準(zhǔn)備。

（三）經(jīng)濟風(fēng)險。老年住宅項目入住人群主要是老年人，因而項目要充分考慮老年人的切身需要和人性化設(shè)計，才能受到老年人及其子女的熱捧，才能在市場上站穩(wěn)腳跟。老年住宅不僅需要一個“無障礙設(shè)計”的生活空間，還需要有相應(yīng)的生活配套設(shè)施如醫(yī)療配套設(shè)施等，其投資額一定高于其他一般的房產(chǎn)項目。項目投資額度較大，資金的回收期就會較長，項目運行管理中的財務(wù)管理難度也會加大，項目經(jīng)濟效益的平衡點就很難把握，使得項目存在一定的經(jīng)濟風(fēng)險。

開發(fā)商在爭取政府有關(guān)費用稅收優(yōu)惠政策的同時，可向銀行申請低息貸款，差額部分向政府爭取補貼。另外，可以發(fā)揮社會力量，建設(shè)老年人事業(yè)基金，通過慈善會、紅十字會、志愿者協(xié)會等慈善機構(gòu)社會融資渠道籌措一定數(shù)量的老年住宅資金。

（四）運營管理和人才風(fēng)險。入住人群的特殊性使得老年住宅項目開發(fā)完成后的運營管理絕不是一般房產(chǎn)項目的物業(yè)管理，老年住宅項目的后期運營管理更需要多種專業(yè)化項目（如醫(yī)療護理、學(xué)習(xí)娛樂等）的管理。老年人作為主要的入住人群，需要專業(yè)的醫(yī)療護理和體貼入微的服務(wù)，因而老年住宅項目運營管理要求較高，項目運營需要大量素質(zhì)較高的專業(yè)性的護理人員和服務(wù)型人員。

建議項目建設(shè)時應(yīng)注重個性化服務(wù)理念，體現(xiàn)“以老人為中心”的服務(wù)理念，招聘一批具有專業(yè)資質(zhì)的護理人員和素質(zhì)較高的管理人員，保障提供服務(wù)的質(zhì)量。定期進行員工培訓(xùn)，不斷提高員工素質(zhì)，同時，可加強非專業(yè)人員的培養(yǎng)工作，加強員工儲備，使得項目建設(shè)專業(yè)性高，從而形成良好的品牌效應(yīng)，使項目進入良性循環(huán)。

（五）設(shè)計和施工風(fēng)險。老年住宅的建設(shè)存在設(shè)計和施工風(fēng)險。項目的設(shè)計直接關(guān)系著項目建設(shè)的功能，從而影響市場需求。老年人這一特殊的群體，對住宅的功能要求自然不同于一般住宅的功能，對住宅功能的要求更加具體化、細節(jié)化，且由于老年人在收入水平、家庭觀念、思想觀念、知識水平、生活習(xí)慣等方面存在較大差異時，對老年住宅的功能需求就會有所不同，老年住宅的設(shè)計就存在多樣性變化的傾向。由于項目投資額較大，項目施工過程中存在資金是否按時到位的風(fēng)險，存在進度風(fēng)險、施工安全風(fēng)險等。

項目設(shè)計前，應(yīng)對老年人對住宅功能的要求進行市場調(diào)研，調(diào)查對象盡量范圍廣，了解不同層面老年人的多樣需求，避免在住宅使用中出現(xiàn)一些制約性的住宅功能問題，使項目滿足更多老年人的多樣性需求。在項目施工期間，應(yīng)加強項目成本控制、進度控制和質(zhì)量控制，進行適當(dāng)?shù)挠涗?，保障項目按期并保質(zhì)保量地完成，以達到項目建設(shè)的目標(biāo)，降低項目的施工風(fēng)險。

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