□文/晏祥寶

一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行

隨著汽車產(chǎn)業(yè)的繁榮和城市現(xiàn)代化進程的加快，停車矛盾日益突出，特別是在汽車行駛停放的問題上，由管理引發(fā)的一系列矛盾已占據(jù)了社會矛盾的一部分。車輛管理是住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，近幾年因停車問題而產(chǎn)生的業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛屢見不鮮，這不僅影響了業(yè)主們的正常生活，也造成了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誤解，產(chǎn)生不必要的矛盾，在一定程度上影響了生活秩序和社會和諧。因此，無論業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都希望能找到解決住宅小區(qū)停車難的良策。

我們會經(jīng)常聽到這樣的埋怨——園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無償使用嗎？小區(qū)內(nèi)停車所收取的費用為占地費，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔保管責任？業(yè)主幾十萬的汽車丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎？業(yè)主停車入位的時候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔責任嗎？相對其他小區(qū)停車費，有的小區(qū)卻較高？

小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時車位常常不夠；地面的固定車位被外來的車輛臨時占用；晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道；收取停車費用時的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議；小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責任界定不清等糾紛。

停車位供不應(yīng)求、公共區(qū)域的變相侵占、空間的日益狹小、停車位的權(quán)屬問題日趨尖銳，再加上由此而引發(fā)的車輛管理中的丟失、受損訴訟糾紛，停車問題已成為社會穩(wěn)定、生活和諧的不和諧因素。因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車管理問題已成為當前物業(yè)管理活動中十分突出的問題，對于車輛管理的規(guī)范化、合理化已成了當務(wù)之急。

二、產(chǎn)生住宅小區(qū)停車管理矛盾的原因

現(xiàn)代化、城市化進程的加快，相當一部分先富起來的人拋棄了自行車，以汽車代步，存放所占用的面積大了不少倍。停車需要空間，而我國是個土地資源緊缺的國家。停車用地的性質(zhì)也發(fā)生了演變，由“公用”變?yōu)榱恕肮灿谩保ó斎挥幸徊糠譃樗饺怂I斷使用權(quán)，因此“私用”也應(yīng)運而生），導致目前停車與停車管理的嚴重沖突。停車管理看起來僅涉及車主與管理單位，其實不然。停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機制問題。

第一，政府方面。對開發(fā)的物業(yè)（矛盾最集中的是住宅類物業(yè)）所配套的停車區(qū)域（車位）并無嚴格要求，給了開發(fā)商追求最大居住功能目標一個可乘之機，對停車要求考慮較少。政府在審批開發(fā)項目時，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和遠見，把權(quán)宜之計當作解決問題的根本。國家未出臺指導性文件，業(yè)主與車位的配置比例五花八門、無所適從，缺少規(guī)范和科學性。有的開發(fā)商以樓盤品質(zhì)決定車位，中產(chǎn)樓盤、高檔樓盤，車位配得足，普通住宅小區(qū)車位配得少，未能順應(yīng)國家經(jīng)濟發(fā)展、百姓收入提高、車價逐步走低的趨勢。

第二，開發(fā)商方面。以追求最大利潤為目的，在滿足業(yè)主需求方面，經(jīng)常有擠占或“忽視”的行為，為日后管理工作埋下隱患。一方面住宅小區(qū)建成后將投入使用50～70年，就算開發(fā)商考慮到停車位問題，但由于私家車的數(shù)量增長速度過快，還是反映出前瞻性不足的問題；另一方面開發(fā)商配建的停車位不足。開發(fā)商既不愿犧牲寶貴的土地，又不愿意資金積壓，自然選擇少建停車位。

第三，物業(yè)管理單位方面。物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)，政府、開發(fā)商搭建平臺，由物業(yè)管理企業(yè)演出。但這個“舞臺”先天不足，演出時畏首畏尾，縮手縮腳。車位歸屬問題其實與物業(yè)管理企業(yè)沒什么關(guān)系，但與服務(wù)活動有密切關(guān)聯(lián)，作為物業(yè)服務(wù)單位，當然希望有關(guān)方面解決這個問題，不再代人受過或與服務(wù)攪和不清。但同時物業(yè)管理單位服務(wù)水平也不高。不可否認，在停車管理糾紛中有一部分是因為管理單位自身問題而導致，使得簡單問題復雜化了。由于物業(yè)管理法律法規(guī)的不完善和滯后，人們對物業(yè)服務(wù)消費的誤解和曲解，物業(yè)管理企業(yè)承擔了過多的社會責任，分散了物業(yè)管理企業(yè)的精力，混淆了職能和責任，在車輛管理方面也不能幸免。

三、破解住宅小區(qū)停車管理矛盾的建議

首先，利用價格杠桿，引入競爭機制。要徹底解決停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式，同時引入競爭機制，能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè)。通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責任問題，政府加強對停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督，給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個寬松而和諧的環(huán)境。

其次，分清停車管理中所涉及的各方責、權(quán)、利。開發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以內(nèi)的土地使用權(quán)，并在其上構(gòu)建房屋。簡而言之，開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)（除了部分面積要按照國家規(guī)定留用人防），包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當然，開發(fā)商必須依照國家相應(yīng)規(guī)定，分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施，其中包括停車場。購買房屋的業(yè)主同時具有使用停車位的權(quán)利。但在開發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開始銷售時，樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分攤之和計算的，而不能夠計入分攤的公共面積包括機動車庫。這便說明了業(yè)主購買房屋所支付的費用里，不包括停車面積，換言之，業(yè)主沒有權(quán)利無償使用停車位。結(jié)合以上兩點不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)使用停車場，但卻不能無償使用，因為停車場的產(chǎn)權(quán)方——開發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以，分清楚停車管理中所涉及各方的責、權(quán)、利，對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來說都很重要。

再次，發(fā)揮政府“有形之手”的調(diào)節(jié)干預(yù)作用。政府有關(guān)部門要對各類物業(yè)特別是住宅類物業(yè)（尤其是普通住宅小區(qū)）的停車設(shè)施（含車位）在進行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)過科學的分析，確定不同物業(yè)作為配套設(shè)施的停車位的配比，具有較長遠的前瞻性，不僅能夠滿足目前的需要，還能適應(yīng)較長時期的需要。各地政府應(yīng)當根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和消費行情，有意識地引導車輛消費，采取適當?shù)拇胧?，相對限制購車行為。比如，以提高停車服?wù)費為經(jīng)濟杠桿，以限制機動車輛數(shù)量增長的速度。政府出臺鼓勵相關(guān)方面投資建設(shè)停車設(shè)施的政策，物業(yè)管理單位也可在政府批準后投資車位建設(shè)，以滿足業(yè)主停車需要并在管理服務(wù)中受益，享受政府有關(guān)優(yōu)惠政策，作為對物業(yè)服務(wù)的支持。

最后，物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設(shè)客戶服務(wù)部門。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，是人性化的工作，而非機械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨設(shè)立客戶服務(wù)部門，主要負責協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環(huán)境。在處理突發(fā)事件的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認同。同時，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營造企業(yè)文化，爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來。健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度，具體包括：完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項費用的取費依據(jù)及用途；將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準確、統(tǒng)一的解釋；充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業(yè)主心中；物業(yè)管理企業(yè)要嚴格正規(guī)管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的幾率；以優(yōu)越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關(guān)保險，以分解責任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險公司購買公共財產(chǎn)險、第三者責任險等相關(guān)險種，用來分擔企業(yè)風險。

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