西安建筑科技大學 王瑾珂

城市住宅價格波動的因素研究

西安建筑科技大學 王瑾珂

近年來，我國經濟持續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)化水平提高，居民的住房需求不斷增大。與此同時，我國取消了福利分房制度，并建立以市場為主導的房地產供求機制，房地產業(yè)發(fā)展迅猛。房地產市場供需體制構成了我國房地產價格體系的基礎。但同時，住房價格也隨之上漲，并出現過高、過熱的現象。過高的房產價格抑制了居民的有效需求，阻礙了房地產業(yè)的長期健康發(fā)展。

一、對城市住宅價格范圍的確定

研究城市住宅價格波動，首先要對本文所研究的城市住宅價格的范圍進行限定。

在國內，城市住宅包括商品房、經濟適用房和廉租房等，其中商品房又包括普通商品房、高檔商業(yè)公寓、別墅等。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，是具有社會保障性質的商品住宅。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。經濟適用房和廉租房的價格或者租金是由國家指導建立的，不受供求機制的影響，因此都不在本文研究范圍之內。而高檔商業(yè)公寓、別墅都是為了滿足較高收入群體對住宅的需求，加之商住兩用公寓和別墅的土地使用年限與普通商品房不同（商業(yè)、旅游、娛樂用地使用年限為40年，而普通商品房為70年），與占我國絕大多數的普通商品房需求相比不具有代表性和可比性，其價格同樣不屬于本文的研究對象。

綜上，本文所研究的城市住宅價格范圍是具有70年土地使用權，城市新增的普通商品房價格（下文中簡稱商品房價格）。

二、商品房價格波動（上漲）的原因

我國商品房價格的波動具體表現為持續(xù)的價格上漲和由于宏觀經濟、行業(yè)政策或者企業(yè)自身等原因引起的間歇性價格微調（下降）。2010年4月17日，國務院國發(fā)［2010］10號文件即《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，標志著我國新一輪政策調控的開始，這勢必影響商品房的供求關系。本文，筆者利用經濟學中供求關系理論，從商品房的需求、供給兩方面出發(fā)，分析導致商品房價格的波動因素。

1．影響商品房需求的因素。

（1）宏觀經濟因素。GDP與商品房價格有著十分密切的關系。我國幾十年GDP的穩(wěn)定持續(xù)增長導致了居民消費指數CPI的上漲，而適度的CPI上漲又能促進GDP的增長。隨著CPI持續(xù)上漲且缺少其他投資渠道，普通居民為了財富保值，增加了對商品房的需求，進而引起商品房價格上漲?？梢哉fCPI持續(xù)上漲是商品房需求增大的直接因素之一。

（2）相關政策制度。政府通過運用合理的金融政策和稅收政策，滿足普通居民對商品房的剛性自住需求，并減少以投資為目的的投機性需求。金融政策對需求的影響主要表現在政府為建立合理的房屋供應體系，充分運用貸款利率和貸款數量兩種信貸手段，針對不同的收入階層所需的住房標準制定相關政策。例如加大對自住型面積在90m2以下的住房需求的貸款支持力度，上調對第二套及以上住房的貸款利率，或者在適當的情況下限制對此類住房消費的貸款。

稅收政策的調整對房地產市場具有重要的調節(jié)作用。在現階段商品房價格居高不下的情況下，通過征收住房持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，會使房屋的投資價值下降，有助于抑制非理性和投機性需求，并穩(wěn)定商品房價格，保障中低收入家庭的正常住房需求。

（3）人口因素。在我國，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口不斷增加，城市居民對住房的需求也不斷增加。一方面，居住水平提高會導致住房需求量增加，尤其是居民平均居住面積的增加，加大了住房需求；另一方面，城市人口增長及家庭規(guī)模的變化導致住房需求量增加?，F在住房需求的主力軍是21世紀七八十年代出生的人口，這個年齡段的人口家庭規(guī)模普遍是三口之家的小家庭或丁克家庭甚至單身家庭。一般說來，隨著家庭規(guī)模逐步縮小，即大家庭分解為小家庭，住房需求就會增加。

（4）心理因素。消費者心理因素對需求的影響主要包括心理預期、傳統(tǒng)住房觀念等。首先，住房是生活必需品，當居民預計住房價格未來要上漲時，會增加住房需求。此外，中國人歷來對土地和住房很重視，“有土斯有財”、“安土重遷”等傳統(tǒng)觀念深入人心。對“居者有其屋”的理解不僅僅是居住，而且是擁有房產，這也會增加住房需求。

2．影響商品房供給的因素。

（1）土地政策。面對當前商品房價格居高不下，明顯超出普通居民承受能力的情況，經過一系列土地政策制度的出臺，國家宏觀經濟調控已初顯成效。固定資產投資增長速度及房地產投資增長速度已明顯下降，住宅市場局部過熱的現象得到有效緩解。另外，由于土地政策的收緊，導致商品房供應量減少。

（2）開發(fā)成本及利潤率。商品房開發(fā)成本包括建筑安裝工程成本、銷售費用、財務費用以及管理費用。其中一項或幾項成本增加會導致總體開發(fā)成本上升，在國家收緊銀行個人住房信貸、預計開征物業(yè)稅的環(huán)境下，商品房的有效需求減少，房地產企業(yè)的利潤率下降，進而影響到商品房的供給量的降低。

（3）宏觀及行業(yè)政策。我國現階段是通過房地產稅收、財政補貼、銀行信貸和政府投資等財政政策對房地產供給進行調節(jié)。調低房地產稅率，可以起到促進該行業(yè)投資、增加房屋供給的作用，反之會起到減少房屋供給的效果。而財政補貼、銀行信貸和政府投資與房地產稅收的作用正好相反。政府可以運用這些政策調節(jié)商品房的供給量。

綜上所述，通過理論上分析商品房市場中需求、供給各自的影響因素，在由房地產供需體制構成基本的房地產價格體系下，各因素通過影響房地產市場的供求關系進而影響房地產價格，這些因素構成了影響商品房價格波動的因素。本文的不足之處在于，沒有進行各因素與商品房價格影響程度，以及各因素之間相互影響的關聯度進行分析，有待進一步研究。