費金毛

（巨匠建設集團共有限公司，浙江，桐鄉(xiāng)，314500）

如何看待嘉興的房產價格

費金毛

（巨匠建設集團共有限公司，浙江，桐鄉(xiāng)，314500）

嘉興的房價高還是低呢？目前的房價是處在了“平穩(wěn)”階段，還是又處在了上漲或下調的十字路口？未來幾年有可能出現何種變化呢？

房價上漲；房價收入比；支柱產業(yè)；GDP

嘉興這座革命圣地的發(fā)源地，在經歷了 2009年的經濟危機和 2010年的震蕩發(fā)展之后，整個嘉興的房價也隨著全國房價的變動大潮出現了蹦躍式的上漲，嘉興的房價高還是低呢？目前的房價是處在了“平穩(wěn)”階段，還是又處在了上漲或下調的十字路口？未來幾年有可能出現何種變化呢？在此就和大家做簡單的探討。

一、我們先討論一下嘉興的房價是高還是低？

1、橫向比偏低。與長三角周邊城市相比（上海20000—40000元，杭州20000—30000元，寧波15000—20000元，蘇州15000左右），嘉興房價仍然屬于洼地，在經歷了瘋狂漲價后，房價基本維持在5000—8000元。周邊城市房價是嘉興房價的2—5倍不等。同樣占有優(yōu)越地理位置、適宜生存環(huán)境的嘉興房市不可能甘心存在如此大的差距。

2、縱向比過高。嘉興房價自2009年下半年開始，從07、08年及09年上半年的3500—4500元在短短半年內上漲至5000—8000元，短期漲幅（70%）過大。嚴重超出正常的房價幅變，從全國的房價整體漲幅來看，也略有偏高。

3、房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）環(huán)比偏低。一幢90平方米的高層商品房，每平方米8000元（地段及樓層都比較好），裝修家電80000元，共800000元。工薪三口之家，每年收入60000元（房價收入比：720000/60000=12），如果父母能幫忙首付的話，需貸款56W，算上通貨膨脹、工資增長（每年20%遞增）等因素，需要約15年能還清。高于國際上通行的房價收入比，但是同周邊城市相比房價收入比仍舊偏低。以上海為例。同樣地段及樓層比較好的90平方米高層商品房，每平方米30000元。裝修家電200000元，共計約290000元.同樣工薪三口之家，每年收入 150000元（房價收入比：2900000/150000=19.3）。大大高于嘉興的房價比。

結論：嘉興目前的房價偏低。

二、目前的房價是處在了“平穩(wěn)”階段，還是又處在了上漲或下調的十字路口？

1、“兩會”召開的影響。多數人都在觀望或者等待兩會出臺怎樣的房產政策。就像往年一樣，“兩會”前夕，大多數的購房者及賣房者都是在心急火燎的等待，國家還在抑制房價嗎？房價是降還是像往年一樣，只說降，實際上還在漲？現在買會不會買貴了？過幾天買漲了怎么辦？多數人都存在這樣的想法，就出現了現在的“穩(wěn)定”。

2、投資商短暫的疲軟。就像人爬樓梯一樣，正常的步速向上爬，不緊不慢的到頂。但是你突然飛奔著跑了幾層樓之后，肯定會氣喘了。速度就降下了，甚至還會停下來休息一會，調理一下身體機能，以備后面能爬的更穩(wěn)更快。目前就有一部分房產商受到加息及國八條等因素的影響，就放緩了腳步。實際上仍在慢慢的往上爬。

結論：嘉興房價仍會上漲，漲幅不會大但比較持久。

三、未來幾年有可能出現何種變化呢？

1、房地產是中國的支柱產業(yè)。2010年嘉興市房地產行業(yè)利稅占整個嘉興市利稅的25%（超過5%就算是支柱產業(yè)）不論是否合理，這就是一個事實。什么叫支柱產業(yè)？柱子倒了，房子就塌了！所以說房地產綁架了中國經濟，房地產崩盤，中國經濟就會崩盤！中國經濟不容許房價崩盤。同樣嘉興的經濟也不允許房價崩盤。而直接與房地產相關的行業(yè)將近 20個，間接相關的超過40個。他們也不允許房產變差。

2、中國官員政績考核。GDP的多少已經成為考核一個地區(qū)官員的最重要指標。而房地產業(yè)作為支柱產業(yè)更是不可能被遺棄的行業(yè)。尤其是嘉興地區(qū)，周邊的房價已經達到高不可攀的程度，自己深陷房價洼地，已經成為周邊地區(qū)眼中的肥肉。杭州灣大橋、滬杭高鐵、高速的建設已經讓嘉興成為了周邊高房價城市的郊區(qū)。嘉興市的政府官員不可能放棄飛速提高自身GDP收入的時機。

3、剛性需求嚴重。嘉興市的商品住宅區(qū)雖然每年不斷遞增，但是由于近兩年的房價炒作，房價超出了目前工薪階層的既定目標。隨著農民工的不斷遷入、大學畢業(yè)生的不斷增加等剛性需求仍然無法滿足，勢必要求更多的住宅。

4、收緊信貸、開收房產稅和物業(yè)稅，對房價影響甚微。高房價上漲是多種因素合力產生的結果，收緊信貸不過是揚湯止沸，不是釜底抽薪。在嘉興房產稅和物業(yè)稅，短期很難出臺，因為征稅成本高。就算出臺，按照千分之八的比率，也不會增加多少成本。

四、結論：

嘉興市房價仍然有很大的上浮空間，如果目前的房產政策不發(fā)生根本性變化，嘉興市房價將會在未來幾年出現每年 20%的遞增，直至與周邊地區(qū)的房價相協(xié)調。

TU815

1674-3954（2011）03-0004-01